【導(dǎo)讀】艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁莄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈蒁袈芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄莇蒃羃肆芀螂膈蒅蚈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羈莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆艿蒁螅肄蒅螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁莄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈蒁袈芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄莇蒃羃肆芀螂膈蒅蚈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羈莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆艿蒁螅肄蒅螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁莄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薅袈膇薈蒁袈芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羄莇蒃羃肆芀螂膈蒅蚈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈芇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁蕿螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羈莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆艿蒁螅肄蒅螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁莄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薅袈膇

　　

【正文】 屬地區(qū)：山東省濟(jì)寧市 面積： 1613 平方公里 人口： 114 萬（ 2020 年） GDP： 548 億元 （ 2020 年），三大產(chǎn)業(yè)比例為 : : 城市特質(zhì) 鄒城是 國家級歷史文化名城 ，新興能源工業(yè)基地，中國優(yōu)秀旅游城市，全國綜合實(shí)力百強(qiáng)（縣）市， 迅速崛起的魯西南經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。 兗州實(shí)景 鄒城實(shí)景 八、宏觀環(huán)境對泗水縣房地產(chǎn)市場的影響 九 、 地塊 研究 （一） 、地塊規(guī)劃指標(biāo) 用地面積 ： 規(guī)劃總用地約 531 畝（至道路紅線，以土地部門實(shí)測為準(zhǔn)） 用地性質(zhì) ： 居住用地兼容部分商業(yè)配套用地 容積率 ： 居住 ≤ ， 商業(yè) ≤ 建筑密度 ： 居住≤ 25% 商業(yè)≤ 45% （二） 、地塊四至范圍 及內(nèi)部狀況 地塊 東至建康路 ， 西至泗河路 ， 南至古城路 ， 北至幸福路 （尚未開通）。地塊內(nèi)部按照城市總體規(guī)劃要求將有河道穿過，河道兩側(cè)是城市綠化以及步行街，這條綠化帶將地塊分成南北兩個部分。另外，豐收路和人民路將向北延伸，穿過地塊，這樣地塊總共將被分割成 6 部分， 面積從 63112 畝不等， 詳見下圖。 ? GDP 總量和人均都偏低 ? 城市化率較低 ? 人口增長較慢 ? 人均收入較低 ? 城市生態(tài)環(huán)境較好 ? 城市發(fā)展?jié)摿εc規(guī)劃較 佳 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 較 緩，房地產(chǎn)市場購買能力有限 。 城市 固定資產(chǎn)投資增長較快，為房地產(chǎn)市場奠定良好的發(fā)展基礎(chǔ) 。 新城區(qū)開發(fā)與老城區(qū)改造同時進(jìn)行， 對房地產(chǎn)市場需求具有積極的促進(jìn)作用 。 上圖中 4 號位置是泗水縣老政府的大門，按照規(guī)劃將予以保留。 地塊南側(cè)目前有一些低端商業(yè)，如 2 號， 12 號位置，這些商業(yè)將拆遷并在原地段回遷。 古城路以南是 府前花園，是較早開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，品質(zhì)較低，沿古城路有一定商業(yè)。 （三） 、 地塊 周邊的配套設(shè)施 商業(yè)配套方面， 地塊南側(cè)的文化路和泉源大道、以及健康路、人民路南段、泗河路圍合起來的一片區(qū)域可以說是泗水縣目前的商業(yè)中心。 健康路與文化路上家電、家私店集中，如三聯(lián)家電、國美電器、影院家具等，同時也有銀行、郵局、超市、服飾店酒店飯店等。 因此，地塊周邊的商業(yè)配套全面，且 目前 在泗水縣當(dāng)?shù)?商業(yè)檔次較高 。 教學(xué)方面，健康路東側(cè)將規(guī)劃的小學(xué)和幼兒園，健康路近古城路處有泗河小學(xué)，地塊北緣至泗河一中約 公里，地塊南緣距離洙泗小學(xué)約 公里。 醫(yī)療方面，由于似水縣城規(guī)模較小，縣內(nèi)醫(yī)療設(shè)施主要有泗水縣醫(yī)院，距離地塊約 公里；泗水縣中醫(yī)院，距離地塊約 公里。 主要配套設(shè)施詳見下圖。 地塊四至示意圖 （四） 、地塊周邊規(guī)劃 地塊在城市規(guī)劃中的位置 根據(jù) 《泗水縣城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》 內(nèi)容所述，本地塊南緣恰位于泗水縣城 “一軸” —— 濟(jì)河路 （泉源大道） 和古城路街區(qū)形成城市發(fā)展軸帶 上，整個地塊位于 東部生活區(qū) 的中心位置，老城區(qū)商業(yè)中心正處于地塊的南面，可以說位置非常優(yōu)越。 地塊周邊配套設(shè)施示意圖 地塊在城市規(guī)劃中的位置示意圖 古城路拓寬的規(guī)劃 根據(jù)泗水城區(qū)規(guī)劃，地塊南面的古城路將拓寬至 48 米，與泉興路直線對接。 幸福路道路建設(shè) 目前地塊北側(cè)邊界的幸福路尚未打通，按照規(guī)劃泉福路將向東延伸至濟(jì)河，成為地塊的北界。 泗水縣城區(qū)河道綜合治理項(xiàng)目 按照泗水縣城區(qū)的規(guī)劃，由濟(jì)河至圣源湖將修造一條貫穿城市的景觀河道，根據(jù)規(guī)劃河道由濟(jì)河引出，經(jīng)過古城路，再東西貫穿 本項(xiàng)目 ，一直通向圣源湖，成為泗水城區(qū)東部生活區(qū)的重要景觀之一。 其中 泗水縣城區(qū)河道綜合治理項(xiàng)目第一條水系（中興路 泗河路）景觀工程及古城路東延拓寬工程是泗水縣 2020 年重點(diǎn)城區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃占地面積約 9 公頃，已開始建設(shè)。 通過對原有河道的綜合整治，進(jìn)行截污、治污與補(bǔ)源等系統(tǒng)治理，將改善該段水系河道的污染現(xiàn)狀，成為水清、岸綠、景美的城市景觀河道。通過加寬加固沿河堤壩，并進(jìn)行綠化美化，將兩岸景觀融為一體，成為泗水縣一處靚麗的城市風(fēng)景線，成為市民休閑的一處景觀空間。 該項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，是建設(shè)生態(tài)宜居濱河園林城市的一項(xiàng)目重大舉措，將為改善城區(qū)面貌、美化城市形象、提升居住環(huán)境起到巨大作用 。 泗水縣城區(qū)河道綜合治理項(xiàng)目第一條水系 鳥瞰圖 （五） 、土地屬性小結(jié) 通過上述的地塊考察內(nèi)容，結(jié)合泗水縣城市總體情況，我們對地塊的土地屬性作如下小結(jié)。 ? 地塊自身所具備的優(yōu)勢 地塊占地約 531 畝，形狀方正，利于規(guī)劃。 地塊東西被規(guī)劃的河道及城市綠帶穿過，另有兩條道路貫穿地塊南北，將地塊分割成 6 小塊，但由于地塊面積頗大，每小塊的面積 從 63112 畝不等。故不存在阻礙規(guī)劃的情況，反而有利于整個項(xiàng)目分組團(tuán)規(guī)劃和開發(fā)。 地塊四周都靠城市道路，南側(cè)的古城路將拓寬為 48 米，成為城市主干道，東西兩側(cè)的健康路和泗河路也正在或即將翻修一新，北側(cè)幸福路將打通至濟(jì)河，未來地塊整體出行較為方便。 泗水縣城區(qū)河道綜合治理項(xiàng)目 中的一段橫穿地塊東西，形成一條景觀帶，成為地塊的內(nèi)部景觀資源。 地塊位于泗水 城市規(guī)劃中的老城區(qū)商業(yè)中心內(nèi)，目前地塊南側(cè)的區(qū)域就是泗水縣城市商業(yè)中心，地塊的生活配套全面，商業(yè)價值較高。 ? 地塊自身 的不足 地塊內(nèi)部有較多原有住宅和沿街商業(yè)，這些建筑都將拆除并原址回遷，體量規(guī)模較大（商業(yè)回遷量預(yù)計在 萬平方米左右 ，住宅回遷量 16 萬平方米 ），回遷兩宗地塊的面積占總用地面積的 40%， 且回遷部分 容積率僅有 ， 在規(guī)劃上要予以考慮。 地塊南側(cè)是較早開發(fā)完成的府前花園，產(chǎn)品品質(zhì)較低，其沿古城路有沿街商業(yè)，經(jīng)常檔次一般，而且可以提升的空間不大，這將影響整個老城區(qū)商業(yè)中心的形象，對本項(xiàng)目的影響也較大。 ? 泗水縣城市宏觀背景給 房地產(chǎn) 開發(fā)帶來的有利因素 隨著京滬高鐵的通車， 曲阜東站的投入使用， 泗水 縣 城際交通體系將 得到巨大的改善，屆時半個小時即可到達(dá)高鐵站，這是泗水旅游業(yè)及進(jìn)一步城市化發(fā)展的一個先決條件。 泗水 縣 素有生態(tài)名縣之稱，是泗河和發(fā)源地， 被評為“山東省最佳旅游生態(tài)示范縣”，已建成國家 A 級旅游景區(qū) 6 處 ，縣旅游資源與曲阜不同，重在自然名勝，重視生態(tài)旅游，旅游業(yè)的發(fā)展可能帶動整個城市經(jīng)濟(jì)的提升。 泗水 縣 城市固定資產(chǎn)投資增長較快，為房地產(chǎn)市場 的發(fā)展提供有利機(jī)會 。 泗水縣 舊城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)同時進(jìn)行，且規(guī)模都相對較大，這將創(chuàng)造一定量的住宅需求。 ? 泗水縣城市宏觀背景對房地產(chǎn)開發(fā)的不利影響 泗水縣 城市化基礎(chǔ)較低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對較慢，這可能造成房地產(chǎn)購買力較低，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)提高和品牌塑造，阻礙房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高。 綜上所述，本地塊具備充足的住宅地產(chǎn)和商業(yè)配套的開發(fā)條件。 Part2 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀政策與背景觀察 （一） 、 2020 年下半年至 2020 年上半年中央對于房地產(chǎn) 市場的 調(diào)控措施 一覽 政策 類型 發(fā)文日期 發(fā)文單位 政策名稱 綜合 2020126 國務(wù)院 新“國八條”， 房價上漲過快城市全面限購開始。 土地 20207 國土資源部 《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》 2020926 國土資源部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管 理調(diào)控的通知》 稅收 202063 國稅總局 《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》 2020929 財政部 國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》 2020128 上海市委和市政府 《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試 點(diǎn)的暫行辦法》 2020128 重慶市委和市政府 《重慶個人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》 金融 20201020 中國人民銀行 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個百分點(diǎn)， 上調(diào)個人住房公積金存貸款利率 個百分點(diǎn)。 20201226 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個百分點(diǎn)， 上調(diào)個人住房公積金存貸款利率 個百分點(diǎn)。 2020129 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個百分點(diǎn)， 上調(diào)個人住房公積金存貸款利率 個百分點(diǎn)。 202045 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個百分點(diǎn)， 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 20201116 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn) 202