【導讀】************************市政中心廣場(南區(qū))項目可行性研究報告

　　

【正文】 推進將擴大住房的需求。在人均住宅建筑面積達 30~35 平方米之間，會保持較旺盛的住房需求。同時，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，必將隨同伴隨著工業(yè)化和業(yè)發(fā)展進程的推進，從而必將增加對生產、倉儲、商業(yè)、辦公用房等非住宅房屋的需求。因此，達州房地產市場潛力和發(fā)展空間巨大。 ***主城區(qū)各版塊的供應特征如下： 版塊 供應特征 南外板塊 兩級分化嚴重：城南中心樓盤成為樓市標桿 、南外是未來的化工園區(qū)、周邊配套正在建設，目前人氣不足，市民認可度不高。 售價： 28003400 （觀河景） 28003200（南客站） 北外版塊 目前無典型樓盤投入 西外版塊 新城市行政中心，擁有良好升值空間，配套逐步完善，成片土地供應集中放量，開發(fā)速度較快， 售價： 32003800 市區(qū)版塊 核心區(qū)域，傳統(tǒng)的生活配套，成熟的生活環(huán)境 以濱河景觀高層為主 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 29 售價： 32004000 濱河版塊 豐富的濱河景觀線，呈梯隊式的組團布局，強勢的營銷推廣 售價： 32003500 熱點版塊必備四要素： 市政配套成熟趨勢 集中的土地供應 同期規(guī)模放量 品牌開發(fā)商介入 西外版塊具有成為熱點版塊的條件 南外、北外片區(qū)在熱點版塊的形成上尚有欠缺 市場變化趨勢 本項目在總體設計時，針對人們對環(huán)境、綠化、物業(yè)及配套等因素的要求日益提高，我公司組織相關科室的精兵強將和我市資深專家數(shù)次前往成、渝兩地觀摹學習，引進先進科學理念，經比選、論證特委托有強大設計隊伍，有豐富設計經驗，有開拓進取精神及責任感的重慶市建筑工程設計院有限責任公司成都分公司進行規(guī)劃設計，不僅建筑功能更加完善，而且時刻體現(xiàn)了以人 為本的理念和“第一”、“唯有”的超前思維。本項目所處地段交通通暢，環(huán)境優(yōu)美，特別是緊鄰 ***的生態(tài)花園—— 蓮花湖公園，在同行業(yè)中具有較強的競爭優(yōu)勢，能充分滿足達州房地產市場的發(fā)展新趨勢。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 30 西外版塊未來趨勢： 日趨完善居住環(huán)境； 巨大升值潛力空間；能源集團規(guī)模入駐。 營銷方案 本項目實行營銷專業(yè)化模式，在 ************************開發(fā)多年，多樓盤的成功經驗的基礎上，由專業(yè)的營銷策劃人員，資深銷售總監(jiān)的全程策劃，指導和組建銷售班子，通過多渠道，固定和流動相結合，平面與立面 相結合的廣告宣傳，開發(fā)與銷售相結合，更能保證本項目的營售工作取得良好的成績。 客觀審視人民廣場商住樓的優(yōu)勢、劣勢： ： ＊達州單體規(guī)模最大項目 ＊社區(qū)內部主題景觀、配套 ＊周邊項目同時加推規(guī)模供應，易造成市場影響，提升區(qū)域知名度 ： ＊ 30 層景觀視野 ＊大寨子、塔沱、羅頂寨等山水景觀 : ＊西外 未來城市中心 ＊暫時無法與市區(qū)比較 ＊地段正在形成片區(qū)效應 ： ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 31 ＊樹立大眾知曉品牌 產品特征 總體來說， ***場上兩房與小三房銷售最佳，基本無明顯滯銷戶型；兩 房去化速度較之三房更快； 市調發(fā)現(xiàn) ***場產品銷售呈現(xiàn)以下明顯特征： 滿足功能是核心，控制面積是關鍵，緊湊實用成流行 暢銷戶型基本功能（兩房、三房） （ 1）雙陽臺設計或多陽臺設計 （ 2）全明設計，采光充足 （ 3）戶型方正，功能分區(qū)合理 （ 4）布局緊湊，無過多浪費 （ 5）兩房總價不超過 28 萬，三房總價不超過 40 萬 暢銷戶型附加值體現(xiàn)（兩房、三房） （ 1）大面積轉角飄窗設計 （ 2）客廳臥室陽臺相連，多陽臺，更實惠 （ 3）可變空間連接景觀陽臺，送面積，更高性價比 （ 4）贈送景觀花池，超大陽臺，多功能休閑廳、陽光房 市場未來走向趨勢 政府規(guī)劃發(fā)展為人民廣場帶來機遇；（北抑、南拓、西移、東調） 客戶從解決住房，到享受住房的升級，從關注面積到關注功能的轉換； ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 32 西外成為熱點版塊的優(yōu)勢顯著，區(qū)域內集中放量，進行版塊營銷前景看好； 客戶對人民廣場所處西外區(qū)域位置認可度正在提高，需加大力度進行區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展升值空間炒作； 市場營銷日趨白熱化，在不足夠成熟的業(yè)主面前，具有良好誠信形象，注重產品品質的開發(fā)商更易脫穎而出，成為市場的焦點； 市場上產品形態(tài)多以高層為主，講求“純大”面積，缺乏對功能使用的關注和引導 ； 推廣媒介多以戶外，平面廣告宣傳為主，缺少口碑營銷、公關活動營銷操作 人民廣場的品牌樹立： 如何進行產品的創(chuàng)新？ 為了樹立市場領航者的地位，人民廣場商住樓必須通過多功能、多附加值的特色產品來增加客戶價值認同感，因此僅滿足普通的功能需求是不夠的，決勝市場的關鍵產品創(chuàng)新 同等總價要使業(yè)主得到更多的實惠 人民廣場商住樓的主攻方向： 在控制面積的情況下控制總價 在總面積不變的情況下通過空間變化或贈送面積體現(xiàn)實惠 如何在不降低舒適度的情況下控制總價一直是思考的方向。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 33 地理環(huán)境分析 土地是不可再生資源， 一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場價位，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。 土地性質及地理位置綜述 本工程重要性等級為一級，場地等級為二級，地基復雜程度等級為二級，巖土工程勘察等級為甲級。 擬建工程位于 ***西外新區(qū)，北與 ***人民廣場毗鄰，和市政大樓隔廣場相望，南與 ***實驗小學相鄰，西南面為天恒花園。地理位置優(yōu)越，交通便利。 擬建場地南高北低，區(qū)內最高點為擬建場地南邊的 ***實驗 小學，地面高程 ，擬建場地南部為基巖挖方，北部為填方，177。 為，場地整平后南面臨 ***試驗小學將形成高 的巖質邊坡。場地北部以人工填土為主，地形舒緩平整。地面高程 ，相對高差約 。 地塊自然景觀及環(huán)境質量 自然環(huán)境 該地塊總體來看空氣較好，無大型污染，植被豐富，屬達州新區(qū)居住的黃金地段。 項目周邊情況 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 34 我們選擇以本地塊為中心 ， 該地塊為政治、文化、商業(yè)中心， 交通十分便利 。 區(qū)域調查 自然環(huán)境：該帶為成熟地段，是商貿 、金融、政務集中地。 社會環(huán)境：道路路面狀況較好，交通便利。水電氣的基礎建設均以到位，電話線、網絡線和有線電視線已鋪設，有農行等金融機構的分點。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是當?shù)鼐用瘛? 經濟環(huán)境：居民的收入水平不等，屬當?shù)爻擎?zhèn)的居民每年固定有700055000 元的收入，來源于企業(yè)打工，經商，國家職員等。 氣象特征 本地區(qū)地處北溫帶，屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，光溫同步，東暖春早，夏無酷暑，無霜期長，春季氣溫回升快，但不穩(wěn)定，多寒潮，夏季降水兩集中，分布不均，常 有旱澇交錯發(fā)生，秋季多陰雨綿綿，冬季多云霧，少日照，總的氣候條件較好。但在一年四季中，也會遇到一時的不利氣候和災害。 區(qū)域地質概況 區(qū)內地質結構不發(fā)育，無大的褶皺和斷層構造，未見滑坡泥石流等不良地質現(xiàn)象，新生界地層不發(fā)育，堆積作用不強，地質構造條件簡單。 場地地層為單斜層狀，泥巖、砂巖互層。出露基巖為侏羅系地層，地層產狀 78176。﹤ 9176。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 35 區(qū)域分析 .基礎設施狀況分析 交通狀況 本地塊四周已形成了大的交通體系，對本地塊項目提供良好的條件。 人文環(huán)境及生活配套設施 地塊周邊為新開發(fā) 區(qū)，商業(yè)網點和生活配套設施尚待完善，沿線主要為零星小的商業(yè)鋪面 ,無專業(yè)性市場 ,無酒吧 ,網吧等娛樂設施。醫(yī)療設施缺乏 ,主要為小的門診部?？偟膩碚f ,人文環(huán)境及生活配套設施較一般。 市政配套設施 水 :該地塊用水有 ***給排水公司提供。 電 :該地塊現(xiàn)用電有變電所的 10kv 架空線路引來。 氣 :為管道煤氣有管道煤氣公司供氣 , 居民習慣 :此地區(qū)居民主要為當?shù)剞r民 ,生活以企業(yè)打工，經商，國家職員等為生活來源。 付款方式：隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，按揭的成數(shù)高，年限長 ，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。 物業(yè)形態(tài)：本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成以高層住宅為主的格局，將來仍將是以高層住宅為主的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 36 戶型：本區(qū)域的大戶型如 120140 平方米特別暢銷， 80110 平方米以及 80 平米一下的的中、小戶型也較為好銷， 140 平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以 3*2*2 和 2*2*2 為主。 物業(yè)管理：物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍 ，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。 第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析 房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式 經營機會的實質是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 經營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結合。 經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經營環(huán)境分析時，已作了許多討論。現(xiàn)對該項目真正的、突出于 ***住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 （ 1）項目開發(fā)經營期幾年內相關的經濟大“勢”。 ① 國家宏觀經濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經營期。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 37 ② 住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 ③ 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及 其發(fā)展空間與規(guī)模 項目開發(fā)經營機會點 （ 1）收入水平也不斷增加，加之 ***的大規(guī)模建設活動，使得整個***的房市較為活躍，有利于新項目的馬上開工。 （ 2）而且近年來， ***有大規(guī)模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個 ***的潛在購買力也是相當有分量，這也正是項目的開發(fā)機會點。 （ 3）交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 項目開發(fā)經營威脅點 （ 1） 《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔 2020〕 4號）印發(fā)后，全國房地產市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，需要引起高度重視。為進一步落實各地區(qū)、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，國務院又作出了關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)〔 2020〕10號）。 （ 2）國發(fā) 10號印發(fā)后，隨著政府對市場的調控，可能對項目未來************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 38 投資及銷售帶來一定的影響。隨著土地不斷發(fā)放，更多地產商入駐，本區(qū)域的樓盤將越來越多，也可能會對本項目未來的銷售中帶來競爭威脅。從 10號文件的內容我們可以看出，其調控的主要目標在于第二套及二套以上通過銀行按揭購買商品房或非本地按揭購房者的消費行為，首套房屋消費及全款消費的商品房購買行為基本未受影響，或影響度較小。根據(jù) ***場情況調查， 90%購房者以自住為主，投機性購房者較少。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。 目標市場定位 人民廣場商住樓項目 位于 ***西外新區(qū)市政廣場，這決定 了主體目標對象為 ***市政廣場周邊地區(qū)的中高層消費群。 消費群界定： 1. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 2. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領導 3. ***朝陽中路和化工園區(qū)的高級白領及管理人員。 4.