【導(dǎo)讀】第二章行業(yè)和市場分析···············································

　　

【正文】 粉倉庫 雜糧倉庫 面粉袋存放區(qū) 配料間 面粉周轉(zhuǎn)區(qū) 倒粉區(qū) 粉碎區(qū) 研發(fā)品 控室 鍋爐房 項目可行性研究報告 第七章 工程技術(shù)方案 29 項目可行性研究報告 第八章 環(huán)境保護與安全 30 第八章 環(huán)境保護與安全 根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》等有 關(guān)法規(guī)，在項目實施過程中對排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達到國家規(guī)定的標準。本項目中環(huán)境保護工作接受 武漢 市環(huán)保部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護標準為： 《建筑項目環(huán)境保護管理條例》【國務(wù)院（ 98） 253號令】 《大氣污染物綜合排放標準》【 GB16297－ 1996】 《污水綜合排放標準》【 GB8978－ 1996】 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》【 GB3095－ 1996】 《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》【 GBZB1－ 1999】 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》【 GB3096－ 93】 本項目屬一般公用建筑，集 成生產(chǎn) 和 辦公于一體，建設(shè)基地位于 武漢 郊 區(qū)，項目建設(shè)及啟用后，主要涉及到噪聲、污水、固體廢棄物及室內(nèi)空氣質(zhì)量等環(huán)境問題，只要加強管理，嚴格按照有關(guān)標準執(zhí)行環(huán)保措施，基本上不會產(chǎn)生環(huán)境污染。 該項目符合國家綠色環(huán)保的要求，采用國際 領(lǐng)先的生產(chǎn)設(shè)備及國際標準化的廠房設(shè)計，建成后將成為華 中 乃至全國最大的半干面、生鮮面生產(chǎn)基地。工廠將按照國際一流標準建造，對環(huán)境無污染，項目建成后將符合 ISO14001 環(huán)境管理認證體系和OHSMS18001 國際職業(yè)健康安全體系認證， 成為國內(nèi)一流的掛面生產(chǎn)企業(yè) 項目可行性研究報告 第九章 組織機構(gòu)及勞動成員 31 第九章 組織機構(gòu)及勞動成員 第一 節(jié) 組織機構(gòu) 本著機構(gòu)簡潔、人員精干、注意效率的原則確定本項目組織機構(gòu)。 本項目建設(shè)單位為江蘇 唯新食品股份 有限公司，項目籌建和建設(shè)由公司辦公室具體負責(zé)，采取國內(nèi)外招標方式落實設(shè)計、施工、監(jiān)理單位及主要設(shè)備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進度計劃，全程嚴格控制工程質(zhì)量、工期、造價。 公司實行公司董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)。董事會決定分公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會確定聘任，負責(zé)執(zhí)行董事會的各項決議和日常經(jīng)營管理工作。 第二節(jié) 勞動定員及培訓(xùn) 本項目計劃勞動定員為 800 人。所需人員除部分中 高級管理人員由公司內(nèi)部選用外，其余將從社會上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實行勞動合同制。 項目可行性研究報告 第十章 投資估算及資金籌措 32 第十章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 投資估算 根據(jù)國家概算指標及 武漢 市有關(guān)部門規(guī)定的收費標準，對本項目進行了初步估算。 一、投資估算編制依據(jù) 《 湖北 省建筑工程概算定額》； 武漢 市對建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定； 江蘇唯新食品股份 有限公司提供的項目相關(guān)資料。 二、項目總投資 本項目總投資 5億 元人民幣 ，本項目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為 億元，包括工程及設(shè)備費用、工程建設(shè)其它費用、不可預(yù)見費。本 項目流動資金按 食品加工企業(yè) 物流配送中心運轉(zhuǎn)需求情況進行估算，正常年流動資金需求量為 元 。 三、主要經(jīng)濟技術(shù)指標 本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表 101。 表 101 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)值 備注 一 主要技術(shù)指標 1 總用地面積 畝 200 項目可行性研究報告 第十章 投資估算及資金籌措 33 2 總建筑面積 萬 m178。 13 標準化廠房 萬 m178。 10 辦公中心大樓 萬 m178。 1． 5 配套生活區(qū) 萬 m178。 1 輔助配套 萬 m178。 3 綠化率 % 30 4 建設(shè)周 期 年 5 勞動定員 人 800 二 主要經(jīng)濟指標 1 項目總投資 億 元 5 2 固定資產(chǎn)投資總額 億 元 3 鋪底流動資金 億 元 4 營業(yè)收入 億 元 正常年 5 流轉(zhuǎn) 稅金及附加 萬 元 正常年 6 總成本費用 億 元 5 正常年 7 利潤總額 億 元 正常年 8 所得稅 萬 元 正常年 9 稅后利潤 億 元 5 正常年 10 主要財務(wù)評價指標 全部投資財務(wù)內(nèi)部收 益 項目可行性研究報告 第十章 投資估算及資金籌措 34 率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 1 年 所得稅后 年 含建設(shè)期 1 年 自有資金內(nèi)部回收期 年 含建設(shè)期 1 年 盈虧平衡點（生產(chǎn)能力） % 四、主體及輔助配套設(shè)施工程 擬建設(shè)的 年產(chǎn) 30萬噸 面制品 加工 項目 主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積約 13萬 m178。，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，包括 標準化廠房 、辦公 大樓和配套生活區(qū) 等 用房。 項目占地面積 200 畝，由六 部分構(gòu)成： （ 1） 標準化廠房 10 萬 m178。； （ 2）辦公大樓 m178。； （ 3） 配套生活區(qū) 1萬 m178。； （ 4）輔助用房 m178。； （ 5）室外廣場、停車場、道路占地面積 1萬 m178。； （ 6）集中及分散綠化，綠化占面積約 4萬 m178。 五、投資估算說明 根據(jù)工程建設(shè)方案，本項目需新建 標準化廠房 建筑面積約項目可行性研究報告 第十章 投資估算及資金籌措 35 10萬 m178。；辦公大樓 m178。；配套生活區(qū) 1萬 m178。； 其他 輔助設(shè)施用房 m178。 建筑工程費根據(jù) 武漢 市的實際情況， 標準化廠房 按每平方米建筑面積 800元造價估算； 辦公大樓按 每平方米建 筑面積 1000 元造價估算；輔助配套設(shè)施工程按每平方米建筑面積 1000 元造價估算。專業(yè)工程中的給排水工程（包括消防設(shè)施）按每平方米 130元估算；電氣工程包括消防電設(shè)施按每平方米 380 元估算；暖通工程按每平方米 450 元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業(yè)工程費用之和的 12%估算。 本項目所需設(shè)備包括物流配送中心所需 生產(chǎn)設(shè)備 、計算機及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)、自動扶梯、電梯、辦公用具等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，設(shè)備購置費需 12020萬元。 土地費用的構(gòu)成包括 土地出讓金、附著物拆遷、農(nóng)民補償以及辦理權(quán)證的相關(guān)稅 費等 ， 共計 5000 萬元 。 本項目電增容 5000KVA，供電貼費按 300 元 /KVA 估算；水增容費按 Dn300計，需水增容費 240萬元。 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費按 150 元 /m178。計取。 新型墻體材料發(fā)展基金按 18 元 /m178。計算。 消防設(shè)施建設(shè)費按 5元 /m178。計算。 結(jié)建人防費按 40 元 /m178。計算。 教育地方附加費按 30 元 /m178。計算。 白蟻防治費按 /m178。計算。 項目可行性研究報告 第十章 投資估算及資金籌措 36 1咨詢費按工程費用的 %估算。 1工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費按工程費用的 %估算。 1勘察設(shè)計費按工程費用的 %估算。 1建設(shè)單位管理費按工程費用的 %估算。 1不可預(yù)見費按工程費用和工程建設(shè)其它費用之和的 5%估算。 六、固定資產(chǎn)及流動資金投資總額構(gòu)成 本項目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為 億 元 ，其中：工程 設(shè)備 以及土地等 費用 45359萬 元 ，占固定資產(chǎn)投資總額的 %；工程建設(shè)其它費用 1325 萬元 ，占固定資產(chǎn)投資總額的 %。不可預(yù)見費 1316萬 元 ，占固定資產(chǎn)投資總額的 %。 本項目流動資金按食品加工企業(yè) 運轉(zhuǎn)需求情況進行估算，正常年流動資金需求量為 元 。 第二節(jié) 資金籌措 一、 固定資產(chǎn)投資來源 資金籌措 根據(jù)投資估算，本項目固定資產(chǎn)投資總額為 億元 。本項目投資的資金來源有：公司 自有 資金 億元 ， 銀行貸款 億元 。 流動資金來源全部由企業(yè)自籌。 盈利能力分析 項目可行性研究報告 第十章 投資估算及資金籌措 37 項目在計算期內(nèi)全部投資內(nèi)部收益率為 %，可見項目 有盈利能力 。 項目可行性研究報告 第十一章 財務(wù)評價 38 第十 一 章 財務(wù)評價 本項目財務(wù)評價確定計算期為 11 年，其中：建設(shè)期 1年，經(jīng)營期 10 年。 第一節(jié) 營業(yè)收入 和成本 估算 本項目的營業(yè)收入根據(jù)現(xiàn)有 食品加工企業(yè) 的實際運轉(zhuǎn)情況并結(jié)合項目的具體情況進行估算。 一、 成本與銷量預(yù)估 不同產(chǎn)品的生產(chǎn) 成本預(yù)估 計算單位：元 /噸 產(chǎn)品名稱 原料成本 輔料成本 水電等 其他成本 生產(chǎn)成本 半干面 3000 800 150 200 4150 中高檔面 2500 700 150 3350 注：①輔料成本含配料、包裝材料等成本 ② 半干面的其他成本為添加劑殺菌等費用 ③生產(chǎn)成本不含運費、財務(wù)費用； 產(chǎn)品的價格體系及毛利率 項目可行性研究報告 第十一章 財務(wù)評價 39 計 算 單位： 元 /噸 名稱 單位 生產(chǎn) 成本 經(jīng)銷商供價 商超供價 建議零售價 商超毛利率 經(jīng)銷毛利率 半干面 噸 4150 7680 9600 12020 131% 85% 中高檔面 噸 3350 5120 6400 8000 91% 52% 注： ①以上毛利計算人員成本、變動成本、沒扣除稅金、運費等費用 ②產(chǎn)品的零售價，是根據(jù)市場上 500G 面條的平均零售價換算得出 ③超市供價由零售價倒扣 20％計算得出 ④經(jīng)銷商供價由商超供價 ⑤經(jīng)銷毛利＝（經(jīng)銷商供價－生產(chǎn)成本） /生產(chǎn)成本 ⑥商超供價毛利＝（商超供價－生產(chǎn)成本） /生產(chǎn)成本 以上毛利的測算存在以下幾個不確定因素： ① 由于眾多廠家紛紛加入競爭，此產(chǎn)品的零售價格將會進一步降低，產(chǎn)品的毛利率將會有所下降。 ② 原料及人工成本的增加使產(chǎn)品的成本比 08年有所增加。 ③ 生產(chǎn)規(guī)模的大小及銷售半徑的遠近對經(jīng)營費用應(yīng)會有所影項目可行性研究報告 第十一章 財務(wù)評價 40 響。 產(chǎn)量及銷售額預(yù)估 項 目 測 算 方案一 方案二 方案三 項目 產(chǎn)銷量(噸 ) 經(jīng)銷商售價 (元 /噸 ) 商超售價(元 /噸 ) 全部供經(jīng)銷商銷售額 (萬元 ) 全部供商超市銷售額 (萬 元 ) 商超和經(jīng)銷各占50%銷售額 (萬元 ) 半干面 6,0000 7,680 9,600 46080 57600 51840 中高檔面 24,0000 5,120 6,400 122800 153600 138200 含稅銷售收入合計 30,0000 168880 211200 190040 按照設(shè)計產(chǎn)能方案三推算，第一年按照 30%計算，第二年按照45%計算，第三年按照 70%計算。 后三年的銷售預(yù)估 ： 銷售預(yù)估 第一年 第二年 第三年 銷售額 億元 億元 億元 市場份額 5% 7% 12% 成本費用核算 成本核算范圍： 本項目總成本費用估算包括超市商品零售成本、外購燃料費、 水電費、房產(chǎn)費、土地使用費、職工工資及福利、折舊攤銷費用、修理費用、財務(wù)費用、其它費用等。 本項目總成本費用主要依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》及有關(guān)食品加工企業(yè)的實際運營情況進行估算。 估算依據(jù)： a、外購燃料、動力費用 項目可行性研究報告 第十一章 財務(wù)評價 41 參照有關(guān)標準，水電費按營業(yè)收入 %估算。 b、房產(chǎn)稅和土地使用費 房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資 70%的 %估算，土地使用費按 元 /平方米估算。 c、職工工資及福利 項目投入營業(yè)后預(yù)計定員 800 人，職工年均工資福利按 萬元計。本項目正常年職工工資 及福利為 1440萬元。 d、折舊、攤銷費 固定資產(chǎn)折舊按照國家有關(guān)規(guī)定，采用分類直線折舊計算，房屋建筑按 35 年折舊，殘值率為 4%，機器設(shè)備按 10 年折舊，殘值率為 4%。土地使用權(quán)攤銷年限按 35 年，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按10 年攤銷。 e、維修費用 維修費用按年折舊費用的 10%估算。 f、財務(wù)費用 本項目財務(wù)費用主要為流動資金銀行貸款利息，流動資金借款利率取 %，長期貸款利率為 %。 g、銷售費用 參照食品加工企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷售費用水平測算。 h、其它費用 其它費用包括辦公費、差旅費、交際應(yīng)酬 費、會議費、工會經(jīng)費等費用，參照以往物流企業(yè)有關(guān)費用綜合水平及股份公司的實項目可行性研究報告 第十一章 財務(wù)評價 42 際情況，其它費用按營業(yè)收入的 2%估算。 f、生產(chǎn)成本 按照正常達到 70%產(chǎn)能計算分別是：半干面 4150 元 /噸 *42020噸 =17430萬元；中高檔掛面 3350元 /噸 *168000噸 =56280萬元。 本項目正常運營年費用為： 增值稅 和附加 估算 根據(jù)國家有關(guān)的稅收規(guī)定，本項目增值稅率為 13%，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅額的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅額的 4%計算。測算出本項目