塘北地塊開發(fā)前期初步市場調(diào)研報(bào)告-資料下載頁
2025-06-13 11:49本頁面
【導(dǎo)讀】杭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。有數(shù)據(jù)顯示，這一占中國國土面積僅１％的區(qū)域，人口占全國的6．25％，杭州市作為浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、長三角。GDP持續(xù)高速增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。城市中繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。人均GDP達(dá)到萬元，折合美。元3950元，比上年增長%，居全省第一。城市化進(jìn)程加快，全社會固定資產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁。的第二大區(qū)域性城市，為實(shí)現(xiàn)杭州市的持續(xù)發(fā)展拓展了廣闊的空間。杭州的城市化進(jìn)程開始?xì)v史性的一躍，一個(gè)“東動西靜南新北秀中興”的。城市新格局正在形成。按照杭州市總體規(guī)劃，20xx年杭州市區(qū)總?cè)丝跒?30萬，2020年為530萬。39．58％），按照該研究數(shù)據(jù)，杭州市的城市化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏低。其中，重點(diǎn)項(xiàng)目共完成投資億元，為全年計(jì)劃的119%。隨著生活水平的提高，居民的消費(fèi)能力進(jìn)一步加強(qiáng)，20xx年，杭州市實(shí)。杭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析與預(yù)測。其中，住宅價(jià)格上漲%，非住宅價(jià)格上漲%。的土地供應(yīng)政策。使得土地供應(yīng)量與市場需求量極不平衡，
【正文】 的矛盾異常突出。同時(shí)，土地資源的稀缺以及規(guī)劃的滯后，致使配套公建的建設(shè)始終成為一道難解之題。正是在這樣一種環(huán)境下，出現(xiàn)了在被動狀態(tài)下形成的零散性商業(yè)業(yè)態(tài)組合：以沿街商鋪、住宅底商為基點(diǎn)的、店鋪式經(jīng)營的街區(qū)模式。 俯瞰整個(gè)城西、三墩、慶隆 — 祥符板塊，基本以豐潭路、余杭塘河為分界線劃分為四大區(qū)域： 翠苑中心區(qū)域： 以教工路 —— 古翠路之間的文一路段為中心的街區(qū)。該街區(qū)承載著翠苑、益樂社區(qū)的生活需求。物美、華商兩大超市以及街 區(qū)內(nèi)集中的賓館、飯店和生活的必須品商店是“城西人”滿足日常生活所需的場所。 文新、文華路商街區(qū)域：街區(qū)模式的商業(yè)經(jīng)營，經(jīng)營業(yè)態(tài)零散多樣。文新路經(jīng)營業(yè)態(tài)由廚衛(wèi)設(shè)施、家居產(chǎn)品、美容休閑類組成；文華路以房產(chǎn)中介、汽車展示、餐飲、裝飾材料等經(jīng)營項(xiàng)目為主；競舟路餐飲一條街等形成一個(gè)街區(qū)式區(qū)域商業(yè)配套模式。面對大量的中、高檔消費(fèi)人群，這樣一種模式顯然是難以滿足消費(fèi)需求的。而西城廣場的開發(fā)建設(shè)也正是基于這一市場利基點(diǎn)。該綜合性項(xiàng)目的建設(shè)投入使用，在一定程度上將緩解該區(qū)域的配套缺失。 三墩集鎮(zhèn)中心：占地 8000 畝的浙大紫荊 港校區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，給三墩區(qū)塊注入了新的活力，對其集鎮(zhèn)建設(shè)意義重大。根據(jù)《三墩地區(qū)控規(guī)》，該區(qū)共設(shè)置一個(gè)公共中心、四個(gè)居住片區(qū)，近期規(guī)劃人口 11 萬人左右。該區(qū)的住區(qū)建設(shè)正逐步啟動，浙大基礎(chǔ)部現(xiàn)已開工建設(shè)，但就公建項(xiàng)目的建設(shè)尚未有定論（盡管多家大型超市、醫(yī)療中心等對該區(qū)表現(xiàn)濃厚興趣，但都未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段。）。就現(xiàn)狀而言，圍繞溫州村（華東陶瓷品市場）和浙大紫金港校區(qū)的小型超市（便利店）、小型餐飲店和農(nóng)貿(mào)市場等，是滿足居民日常生活需求的場所。 塘北 —— 慶隆區(qū)域：從地域環(huán)境上看，這一區(qū)域連接著杭州西部的南北兩大 大量的管理資料下載 12 板 塊，處于一個(gè)中心點(diǎn)位置，從區(qū)域規(guī)劃定位看，這將又是杭州西部一個(gè)居住區(qū)開發(fā)點(diǎn)。但就現(xiàn)況而言，路網(wǎng)建設(shè)、居住區(qū)開發(fā)都尚未進(jìn)入實(shí)施，各項(xiàng)配套的建設(shè)正處于規(guī)劃階段。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀總介 該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀態(tài)以余杭塘河為界可分為南、北兩塊。余杭塘河以南的開發(fā)主要以住宅區(qū)為主，已無規(guī)劃地塊并基本已完成住宅樓盤的布置，局部尚存少量地塊正在開發(fā)建設(shè)中（如南都 德迦公寓等均以開發(fā)建設(shè)完成并交付入?。恢泻? 晴園樓盤則正在開發(fā)建設(shè)中）。余杭塘河以北，主要為三墩、祥符、慶隆區(qū)塊的開發(fā)。三墩、祥符、慶隆區(qū)塊，規(guī)劃定向?yàn)榫?住區(qū)，增加相關(guān)公建、休閑綠地配套，三墩區(qū)塊已投入實(shí)施（如親親家園等樓盤），其余兩大區(qū)塊均屬規(guī)劃中的待開發(fā)狀態(tài) 。 (附區(qū)域大型公建項(xiàng)目一覽表 ) ? 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢 ： ? 地塊處于連接城西南北區(qū)塊的節(jié)點(diǎn)位置，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。 ? 區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)規(guī)劃完善，未來交通狀況良好。 ? 余杭塘河沿河景觀綠化的整治，將極大的改善本項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境。 ? 區(qū)域規(guī)劃定位為居住區(qū)，保證了未來區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模及消費(fèi)需求。 ? 該區(qū)域人群擁有的強(qiáng)大購買力是項(xiàng)目開發(fā)的有利基礎(chǔ)。 劣勢： ? 地塊所在區(qū)域尚處于待開發(fā)狀態(tài)，房產(chǎn)開發(fā)還未 正式啟動。 ? 路網(wǎng)建設(shè)時(shí)間未確定，對把握項(xiàng)目地塊開發(fā)時(shí)機(jī)增加了不確定因素。 機(jī)會： ? 區(qū)域性生活、商業(yè)配套的落后，給予本項(xiàng)目的開發(fā)創(chuàng)造了市場空間。 ? 該區(qū)域尚處于初始開發(fā)階段，給本項(xiàng)目地塊的開發(fā)留有更多的選擇余地。 ? 周邊高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是項(xiàng)目地塊開發(fā)的一大有利基礎(chǔ)。 大量的管理資料下載 13 風(fēng)險(xiǎn)： ? 政策性風(fēng)險(xiǎn)：杭州房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的高位增長，近年來關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策層出不窮，在項(xiàng)目開發(fā)過程中的政策性不確定因素較多。 ? 市場競爭性風(fēng)險(xiǎn)：杭州市房地產(chǎn)市場經(jīng)過十余年發(fā)展，市場環(huán)境逐漸成熟，企業(yè)將面臨激烈的市場競爭。 ? 項(xiàng)目地塊 北面為大面積規(guī)劃用地，而這些用地的性質(zhì)不確定性將直接影響本地塊的開發(fā)方向，致使本地塊的開發(fā)項(xiàng)目有可能面臨同質(zhì)化競爭。 ? 項(xiàng)目地塊開發(fā)方向建議 ： 結(jié)合以上調(diào)查結(jié)果以及項(xiàng)目地塊的 SWOT 分析，鑒于本地塊的體量，我小組主張： 考慮到開發(fā)非住類單一性產(chǎn)品，將面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)綜合性產(chǎn)品（住宅＋公建）是項(xiàng)目地塊的開發(fā)方向，而關(guān)鍵是如何把握產(chǎn)品的組合。 方易建設(shè)塘北地塊調(diào)研小組 20xx 年 9 月 7 日
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