塘北地塊開發(fā)前期初步市場調研報告-資料下載頁
2025-06-13 11:49本頁面
【導讀】杭州市經濟發(fā)展狀況。有數(shù)據顯示，這一占中國國土面積僅１％的區(qū)域，人口占全國的6．25％，杭州市作為浙江省政治、經濟、文化中心、長三角。GDP持續(xù)高速增長，經濟發(fā)展勢頭強勁。城市中繼續(xù)保持領先地位。人均GDP達到萬元，折合美。元3950元，比上年增長%，居全省第一。城市化進程加快，全社會固定資產投資增勢強勁。的第二大區(qū)域性城市，為實現(xiàn)杭州市的持續(xù)發(fā)展拓展了廣闊的空間。杭州的城市化進程開始歷史性的一躍，一個“東動西靜南新北秀中興”的。城市新格局正在形成。按照杭州市總體規(guī)劃，20xx年杭州市區(qū)總人口為430萬，2020年為530萬。39．58％），按照該研究數(shù)據，杭州市的城市化水平遠遠偏低。其中，重點項目共完成投資億元，為全年計劃的119%。隨著生活水平的提高，居民的消費能力進一步加強，20xx年，杭州市實。杭州市房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析與預測。其中，住宅價格上漲%，非住宅價格上漲%。的土地供應政策。使得土地供應量與市場需求量極不平衡，
【正文】 的矛盾異常突出。同時，土地資源的稀缺以及規(guī)劃的滯后，致使配套公建的建設始終成為一道難解之題。正是在這樣一種環(huán)境下，出現(xiàn)了在被動狀態(tài)下形成的零散性商業(yè)業(yè)態(tài)組合：以沿街商鋪、住宅底商為基點的、店鋪式經營的街區(qū)模式。 俯瞰整個城西、三墩、慶隆 — 祥符板塊，基本以豐潭路、余杭塘河為分界線劃分為四大區(qū)域： 翠苑中心區(qū)域： 以教工路 —— 古翠路之間的文一路段為中心的街區(qū)。該街區(qū)承載著翠苑、益樂社區(qū)的生活需求。物美、華商兩大超市以及街 區(qū)內集中的賓館、飯店和生活的必須品商店是“城西人”滿足日常生活所需的場所。 文新、文華路商街區(qū)域：街區(qū)模式的商業(yè)經營，經營業(yè)態(tài)零散多樣。文新路經營業(yè)態(tài)由廚衛(wèi)設施、家居產品、美容休閑類組成；文華路以房產中介、汽車展示、餐飲、裝飾材料等經營項目為主；競舟路餐飲一條街等形成一個街區(qū)式區(qū)域商業(yè)配套模式。面對大量的中、高檔消費人群，這樣一種模式顯然是難以滿足消費需求的。而西城廣場的開發(fā)建設也正是基于這一市場利基點。該綜合性項目的建設投入使用，在一定程度上將緩解該區(qū)域的配套缺失。 三墩集鎮(zhèn)中心：占地 8000 畝的浙大紫荊 港校區(qū)的規(guī)劃建設，給三墩區(qū)塊注入了新的活力，對其集鎮(zhèn)建設意義重大。根據《三墩地區(qū)控規(guī)》，該區(qū)共設置一個公共中心、四個居住片區(qū)，近期規(guī)劃人口 11 萬人左右。該區(qū)的住區(qū)建設正逐步啟動，浙大基礎部現(xiàn)已開工建設，但就公建項目的建設尚未有定論（盡管多家大型超市、醫(yī)療中心等對該區(qū)表現(xiàn)濃厚興趣，但都未進入實質性實施階段。）。就現(xiàn)狀而言，圍繞溫州村（華東陶瓷品市場）和浙大紫金港校區(qū)的小型超市（便利店）、小型餐飲店和農貿市場等，是滿足居民日常生活需求的場所。 塘北 —— 慶隆區(qū)域：從地域環(huán)境上看，這一區(qū)域連接著杭州西部的南北兩大 大量的管理資料下載 12 板 塊，處于一個中心點位置，從區(qū)域規(guī)劃定位看，這將又是杭州西部一個居住區(qū)開發(fā)點。但就現(xiàn)況而言，路網建設、居住區(qū)開發(fā)都尚未進入實施，各項配套的建設正處于規(guī)劃階段。 ? 房地產開發(fā)現(xiàn)狀總介 該區(qū)域的房地產開發(fā)狀態(tài)以余杭塘河為界可分為南、北兩塊。余杭塘河以南的開發(fā)主要以住宅區(qū)為主，已無規(guī)劃地塊并基本已完成住宅樓盤的布置，局部尚存少量地塊正在開發(fā)建設中（如南都 德迦公寓等均以開發(fā)建設完成并交付入住；中豪 晴園樓盤則正在開發(fā)建設中）。余杭塘河以北，主要為三墩、祥符、慶隆區(qū)塊的開發(fā)。三墩、祥符、慶隆區(qū)塊，規(guī)劃定向為居 住區(qū)，增加相關公建、休閑綠地配套，三墩區(qū)塊已投入實施（如親親家園等樓盤），其余兩大區(qū)塊均屬規(guī)劃中的待開發(fā)狀態(tài) 。 (附區(qū)域大型公建項目一覽表 ) ? 項目地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢 ： ? 地塊處于連接城西南北區(qū)塊的節(jié)點位置，地理位置相當優(yōu)越。 ? 區(qū)域內路網規(guī)劃完善，未來交通狀況良好。 ? 余杭塘河沿河景觀綠化的整治，將極大的改善本項目周邊的自然環(huán)境。 ? 區(qū)域規(guī)劃定位為居住區(qū)，保證了未來區(qū)域內人口規(guī)模及消費需求。 ? 該區(qū)域人群擁有的強大購買力是項目開發(fā)的有利基礎。 劣勢： ? 地塊所在區(qū)域尚處于待開發(fā)狀態(tài)，房產開發(fā)還未 正式啟動。 ? 路網建設時間未確定，對把握項目地塊開發(fā)時機增加了不確定因素。 機會： ? 區(qū)域性生活、商業(yè)配套的落后，給予本項目的開發(fā)創(chuàng)造了市場空間。 ? 該區(qū)域尚處于初始開發(fā)階段，給本項目地塊的開發(fā)留有更多的選擇余地。 ? 周邊高科技產業(yè)的發(fā)展是項目地塊開發(fā)的一大有利基礎。 大量的管理資料下載 13 風險： ? 政策性風險：杭州房地產市場經過多年的高位增長，近年來關于房地產業(yè)的相關政策層出不窮，在項目開發(fā)過程中的政策性不確定因素較多。 ? 市場競爭性風險：杭州市房地產市場經過十余年發(fā)展，市場環(huán)境逐漸成熟，企業(yè)將面臨激烈的市場競爭。 ? 項目地塊 北面為大面積規(guī)劃用地，而這些用地的性質不確定性將直接影響本地塊的開發(fā)方向，致使本地塊的開發(fā)項目有可能面臨同質化競爭。 ? 項目地塊開發(fā)方向建議 ： 結合以上調查結果以及項目地塊的 SWOT 分析，鑒于本地塊的體量，我小組主張： 考慮到開發(fā)非住類單一性產品，將面臨較大的市場風險。開發(fā)綜合性產品（住宅＋公建）是項目地塊的開發(fā)方向，而關鍵是如何把握產品的組合。 方易建設塘北地塊調研小組 20xx 年 9 月 7 日
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