xx樓盤項目初步市場調(diào)研分析報告-資料下載頁
2025-08-25 12:45本頁面
【導(dǎo)讀】港路沿線樓盤及市場也做調(diào)研分析。為大型居住區(qū)，將入住30萬人口，楊汊湖片區(qū)在其輻射范圍內(nèi)。及一批大規(guī)模項目的啟動，區(qū)域持續(xù)成為漢口房地產(chǎn)市場的熱點。楊汊湖片居民區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，新樓盤社區(qū)綠化環(huán)境營造還沒有形成，目前環(huán)境景觀效果差。區(qū)域道路暢通，出行便利?？傮w來看，本案所在的楊汊湖片區(qū)，給人的印象是中低檔居住區(qū)，居民素質(zhì)一般，區(qū)域也聚集了一批效益較好的企事業(yè)單位，如民航、電信，臨江漢經(jīng)濟發(fā)。展區(qū)，潛在消費群體豐富。商如新世界、萬科對區(qū)域市場的推廣和炒作，以及便民看房措施。經(jīng)過調(diào)查與統(tǒng)計分析，區(qū)域內(nèi)主要在售住宅樓盤5個，總在售規(guī)模約40萬平米，總套數(shù)3240套，平均每套面積約123平米?？梢?，就主要在售樓盤而言，楊汊湖片區(qū)內(nèi)市場供應(yīng)量于外圍區(qū)域市場在售住宅供應(yīng)量相當，但產(chǎn)品檔次則次于外圍區(qū)域。
【正文】 樓旁。規(guī)劃 30 層高層建筑。目前在打樁。 結(jié)論： 預(yù)計未來香港路沿線繼前幾年開發(fā)熱潮之后，開發(fā)趨勢將逐漸平穩(wěn)，主要市場供應(yīng)以上述四個項目為主。 二、 未來市場競爭點分析 未來區(qū)域市場競爭將主要集中在以下幾個方面： 樓盤規(guī)模及由此帶來的社區(qū)感、完善生活配套設(shè)施和周到的物業(yè)管理； 實實在在的環(huán)境綠化景觀； 營銷推廣手法的創(chuàng)新； 多樣化、選擇多的房型設(shè)計； 三、 區(qū)域市場銷售價格走勢 從區(qū)域未來市場供應(yīng)量來看，年消化量約 20 萬平方米，市場供應(yīng)較穩(wěn)定； 從市場潛在目標消費群來看，隨著常青花園和楊汊湖片區(qū)內(nèi)入住居民增多，老客戶介紹新客戶將為區(qū)域帶來較多外圍區(qū)域客源 從周邊區(qū)域市場競爭來看，本案片區(qū)市場平均價格低于周邊區(qū)域，價格優(yōu)勢可以有效吸引因價格敏感而從金銀湖片樓盤、新華西路片樓盤、香港路沿線樓盤分流出來的客戶。 綜合上述因素，預(yù)計未來片區(qū)市場價格在近年來提升的基礎(chǔ)上，一方面楊汊湖片區(qū)在周邊開發(fā)熱點片區(qū)的帶動 下市場價格會有所上漲；另一方面片區(qū)內(nèi)積壓住宅面積還需消化，這樣區(qū)域住宅市場價格將會穩(wěn)定在 1800 元 /平方米 ~2400 元 /平方米范圍內(nèi)。 第七部分 本案面市價格建議 一、 本案優(yōu)劣勢分析 本案具有如下優(yōu)勢 ： 純電梯小高層，品質(zhì)優(yōu)良，在區(qū)域有唯一性 交通便利，生活配套比較成熟，臨近本案社區(qū)人群素質(zhì)相對較高 本案處于江漢區(qū)新華下路區(qū)片、金銀湖區(qū)片之間，而上述兩片近年來房地產(chǎn)發(fā)展迅速，成為市場熱點，這有利于本案地塊價值的體現(xiàn)，也有利于提升本案心理價位； 周邊早期開發(fā)或者 入住的樓盤社區(qū)，已經(jīng)把本地區(qū)的居住環(huán)境塑造好； 區(qū)域內(nèi)對本案構(gòu)成競爭的樓盤中，綠色家園在地段環(huán)境和品質(zhì)上低于本案，而新華家園二期（高層住宅）近期無推出跡象，真正對本案現(xiàn)實性威脅較大的樓盤剩下金色雅園一期（多層、小高層，部分磚混結(jié)構(gòu)，在售）及 5 月份將推出的二期項目，再就是統(tǒng)建集團開發(fā)的陽光花園四期（多層，正在外墻裝修），競爭對手明顯并且穩(wěn)定。 同時本案也存在一些 劣勢 ，這些劣勢會構(gòu)成未來營銷中的障礙： 本案旁邊火車站及變電站的影響 本地區(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解； 楊汊 湖片區(qū)已經(jīng)形成中低價位住宅市場的心理印象，不利于本案價格的提升； 片區(qū)內(nèi)一些先期開發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房優(yōu)勢明顯，且其后期項目有前期的鋪墊，市場形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場形象空洞，一段時間的認知過程會拖延預(yù)期銷售進度； 二、可比性樓盤價格規(guī)模一覽表 項 目 銷售價格（元 /平米） 新華家園一期 2375 綠色家園一期 1813 陽光花園四期 1890 金色雅園一期 1782 澤皓雅居一期 2473 三、綜合因素市場比較分析定價 因 素 分值 本案 綠色家園一期 新華家園一期 陽光花園四期 金色雅園一期 澤皓雅居一期 地區(qū)級差 20 15 10 17 14 16 16 周邊環(huán)境 15 10 8 12 11 10 9 人文環(huán)境 9 5 3 6 7 4 4 交通條件 12 10 8 12 10 10 11 規(guī)劃規(guī)模 8 7 7 7 8 8 5 小區(qū)綠化 12 7 8 7 6 7 5 物業(yè)配套 9 6 5 7 5 7 4 戶型設(shè)計 10 8 6 8 7 7 6 采光朝向 5 4 4 3 4 4 3 合 計 100 72 59 79 72 73 63 如果以綠色家園一期為對照，本案價格為： 72/59*1813=2212 元 /平米 如果以新華家園一期為對照，本案價格為： 72/79*2375=2165 元 /平米 如果以陽光花園四期對照，本案價格為： 72/72*1890=1890 元 /平米 如果以金色雅園一期對照，本案價格為： 72/73*2570=2535 元 /平米 如果以澤皓雅居一期對照，本案價格為： 72/63*2473=2826 元 /平米 各樓盤價格權(quán)數(shù)為： 綠色家園一期占 10%，新華家園一期占 30%， 陽光花園四期占 20%，金色雅園一期占 35%，澤皓雅居一期占 5% 本案價格為： 2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277 元 /平米 考慮到本案的純電梯小高層產(chǎn)品唯一性，結(jié)合上述本案優(yōu)劣勢分析，建議面市價格修正為 2280 元 /平方米 附：樓盤資料
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1