【導讀】揚州寶林家具港項目市場調研報告

　　

【正文】 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 55 頁 共 82 頁 （輔料市場建筑單體――已改為 3 層） 該項目位于維揚區(qū)江陽工業(yè)園內，東臨揚州市主干線揚子江北路，北臨中心大道，占地 180 余畝，建筑面積 18 萬平方米，營業(yè)店鋪達 4500 余間。由揚州鑫泰房屋開發(fā)有限公司斥資 3 億元人民幣開發(fā)建設 。 項目依托揚州成熟的長毛絨玩具生產基地，力圖形成電子、橡膠、智能、植物、陶瓷、長毛絨系列玩具，并形成生產、加工、銷售一條龍服務，成品、 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 56 頁 共 82 頁 半成品、輔料配套供應，以形成展示、交易、信息、物流中心。 目 前項目正在銷售的單元為輔料城，采用 3 層連家店形式銷售，均價3100 元 /㎡，每層 50 ㎡，總面積為 150 ㎡，單位總價約在 465000 元。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 57 頁 共 82 頁 6 分析 城市化進程加快，城市人口增加將帶來巨大的住房需求 隨著邗江的撤縣建區(qū)，“主導向南，西進東聯(lián)”總體規(guī)劃的確立施行，城市發(fā)展向西擴張到儀征，向東至江都兩翼。行政區(qū)域的擴大，逐年增加的人口，都將帶來廣闊的住宅市場空間。揚州東部的開發(fā)隨之步入快車道，東區(qū)板塊正逐步成為揚州房產發(fā)展的新熱土。 人民生活水平不斷提高，新的住房需求日益增長 居民的可 支配收入逐年增多，投資購房的意識和能力增強；居民擁有汽車數(shù)量將增加，出行方式和空間距離感發(fā)生變化，住房的郊區(qū)化、大型化和舒適化需求日益提高。有關專家認為，相比西區(qū)，東區(qū)在自然條件上享有絕 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 58 頁 共 82 頁 對優(yōu)勢。隨著東部規(guī)劃的逐步實施，優(yōu)越的自然環(huán)境將帶動該區(qū)域高檔住宅的發(fā)展，而政府對東部地區(qū)“適度開發(fā)”的政策剛好成為東部今后發(fā)展低密度別墅類高尚住宅的基礎保障，現(xiàn)在，東區(qū)已建成了首批高檔別墅項目，如“三笑國際花苑”，率先滿足了揚州部分富裕居民對近郊別墅生活的渴望。今后，東部地區(qū)將成為揚州及周邊地區(qū)更多高端住戶的聚集地。 園區(qū)建設給揚州的房地產業(yè)注入了新的活力 園區(qū)是產業(yè)集聚的載體，也是城市發(fā)展的新空間。目前市區(qū)已興建廣陵產業(yè)園、邗江產業(yè)園、杭集工業(yè)園和江陽工業(yè)園等四個園區(qū)，園區(qū)內陸續(xù)需要建設大量的廠房、寫字樓、公寓及其它生產、生活配套用房。園區(qū)建設將為今后十年揚州房地產業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇。其中廣陵產業(yè)園和杭集工業(yè)園都位于揚州東部地區(qū)，兩大園區(qū)的發(fā)展將由首至尾，全面地帶動整個東區(qū) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 59 頁 共 82 頁 板塊的發(fā)展，各種新型商貿區(qū)和未來生態(tài)區(qū)的建設，也都將推窗見月般波瀾壯闊地開展起來。古運河、大運河、廖家溝等河流又為東區(qū)增添了無可比擬的環(huán)境優(yōu) 勢，近年來，一些重點項目和配套設施的相繼落戶更給東區(qū)的房地產業(yè)帶來前所未有的發(fā)展機遇。 總結 目前，東區(qū)板塊還未進入全面開發(fā)階段，西區(qū)相比也有一定的差距。但由于西區(qū)地產的持續(xù)走高，未來東區(qū)的發(fā)展將有更多的發(fā)展空間和增值潛力?？梢灶A計的是，城東板塊將逐步成為揚州房產開發(fā)的新熱點、揚州經濟發(fā)展的新動力。但是以政策為導向也會造成許多不確定因素。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 60 頁 共 82 頁 第四節(jié)：項目區(qū)位調查分析 1 項目區(qū)位在城市總體規(guī)劃中的地位 我項目位于揚州的東部，行政隸屬于廣陵區(qū)，具體方位在揚州大橋以東，廖家溝大橋以西，運河東路南側。 揚 州市東部的規(guī)劃比較特殊。東部的生態(tài)環(huán)境得天獨厚，恰恰是最適宜人居的地方，為了有效地保護好那里的環(huán)境，規(guī)劃部門將對東部推行“適度開發(fā)”的政策，主要將用于別墅類低密度高尚住宅的開發(fā)，目前該地區(qū)已經出現(xiàn)了這類項目，如“三笑國際花苑”等。 揚州城東有古運河、大運河、廖家溝河形成天然屏障，以往這些都為東部的發(fā)展帶來了一定的困難，如今，寧通高速公路已大大地方便了東部的交通，加上城市路網的發(fā)展，以及規(guī)劃中在這三條大河上將建造的七座大橋，甚至以后將在東部建造輕軌等，這些都將直接推動東部的發(fā)展。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 61 頁 共 82 頁 根據揚州市近期規(guī)劃，江都全市 都將規(guī)劃為揚州市，東部處于揚州和江都之間，其發(fā)展地位因此得到進一步提升，不僅將成為連接揚州與江都的紐帶，更將成為城市擴容后，今后揚州整個大市的中心點。 根據規(guī)劃，廣陵區(qū)到古運河一段作為老城區(qū)，從古運河到揚州大橋將著重發(fā)展商業(yè)區(qū)，揚州大橋到廖家溝大橋之間將形成大型的生態(tài)農業(yè)區(qū)。在這一規(guī)劃中，東部地區(qū)占盡一路風光，加上廖家溝河以東杭集工業(yè)園的依托，整個東部地區(qū)的發(fā)展將分段有序地開展起來。 2 項目區(qū)位交通評價 目前，隨著寧通高速公路和京滬高速公路“一橫一縱”的建成，揚州已經形成了“ 128”的城市形象；今后還有 一個 “131”目標，即在市區(qū)任何一個角落和每一個縣城到高速公路不超過 10 分鐘，每一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)到高速公路不超 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 62 頁 共 82 頁 過 30 分鐘，整個大市任何一個行政村到高速公路不超過 1 小時。 在城市的不斷發(fā)展中，交通部門一直扮演著“退兵”的角色 —— 原來的“ 328”是國道，隨著城市擴容已退到南繞城，又隨著沿江的開發(fā)，退到了沿江路；最明顯的是大學路，原來是省道揚天路的起點，先后退到揚子江路、賈七路。 由于整個江都都被劃入新一輪的城市規(guī)劃范圍，目前交通部門在揚州東區(qū)的主要任務之一就是加強江都和主城區(qū)的聯(lián)系。由此，將有 3 條道路被利用，即 328 國 道揚江路段、寧通高速公路和南繞城以及西北繞城。寧通高速公路的封閉擴容改造工程預計在 今 年下半年開始，與此同步，杭集鎮(zhèn)立交橋的建造工作也將開始。西北繞城將于 今 年 10 月竣工。另外，城市規(guī)劃還將會在現(xiàn)有的揚州大橋和江揚大橋之間加筑一座橋梁。 交通部門在東區(qū)的另一個主要任務就是完善縱向道路，使之提升等級。其中，沙灣路、泰李路、運河南北路 3 條道路將是重點。沙頭 ——灣頭的沙 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 63 頁 共 82 頁 灣路將改造升級，向南延伸，這對廣陵工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將大有裨益。泰安 ——李典的泰李路途經杭集鎮(zhèn)，該路段的升級，將使杭集成為高速以外與江都聯(lián)系的重要樞紐，目 前，省交通廳正在進行前期工程，這一路段的修建對當?shù)氐陌l(fā)展意義非凡，且隨著平交變立交，杭集還將成為東區(qū)路段寧通高速公路的重要出口，是未來的交通小中心，當?shù)氐墓I(yè)、商業(yè)和房地產等各行業(yè)必將隨之發(fā)展繁榮。目前該區(qū)域已開發(fā)了 “三笑國際花苑 ”等優(yōu)秀的房地產項目，并引起了各方的廣泛關注。運河南北路將與京杭大運河的改造相結合，運河北路將一直延伸至太平路和站前路，運河南路將延伸至六圩鎮(zhèn)，京杭大運河兩岸則被改造為風光帶。 要特別強調的是，京杭大運河的整治項目已通過國家交通部立項，定位為城區(qū)段立式駁岸，二級航道。此次將整治汪家 窯到施橋船閘長約 14 公里的路段，重點整治兩岸現(xiàn)有不規(guī)范的碼頭、造船廠、企業(yè)及建筑物，并在此基礎上進行大規(guī)模綠化，將京杭大運河兩岸打造成綠色長廊，成為東區(qū)的一 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 64 頁 共 82 頁 大特色。 同時對于本項目政府也給予了大力的支持，汽車東站的東移，項目地塊增加公交線路，等利好的因素也給本項目未來市場帶來了商機。 東區(qū)本就有著優(yōu)質豐富的水資源和較高的綠化水平，景色宜人，適合人居。政府“一體兩翼”的城市規(guī)劃，把江都納入了總體范圍，交通部門再次“以退為進”拓寬發(fā)展，充分發(fā)揮“面點師”的技能特長，加上“適度開發(fā)”前提下對原有生態(tài)環(huán)境的有力維護 ，東區(qū)必將成為今后揚州大城內，環(huán)境優(yōu)越，發(fā)展無限的中心過渡地帶。 3 區(qū)域與城市商圈分析 揚州城市商圈介紹 根據揚州市商業(yè)市場的發(fā)展特點和現(xiàn)狀，揚州商圈大致可以分為 3 個區(qū)商圈市場 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 65 頁 共 82 頁 文昌閣商圈 文昌閣商圈主要以零售為主，其產品特點為日常消費品，主要體現(xiàn)為：服飾、飲食、休閑娛樂，文昌商圈的變化實在惹眼，美食“金三角”逐步形成，休閑娛樂項目紛紛進駐，時代廣場、金鷹國際、萬家福商城功能定位重新調整……，若將文昌商圈視為一個商業(yè)整體，它正在打造業(yè)界追捧的“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”。 “ｓｈｏｐｐｉｎｇｍ ａｌｌ”即大型購物中心，其特點是功能齊全、業(yè)態(tài)互補、內部錯位良性競爭。那么文昌閣商圈如何呢？通過市場調研，目前商圈內必勝客、肯德基、富春大酒店、百姓人家等中西餐飲交錯依存；市民廣場、街心公園、世紀影城、工人影院、金鷹自助卡拉ＯＫ等共同撐起一方休閑娛樂的天地；而金鷹國際、萬家福商城、時代廣場三個商業(yè)巨頭以及各沿街專營店又奠定了商圈的購物中心地位。因此我們認為，目前文昌商圈已基本具備了“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”的雛形，但較真正的“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”還有一定距離，比如商圈內 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 66 頁 共 82 頁 業(yè)態(tài)、商品的重合率較高，并未完 全做到錯位良性競爭。當然依據市場規(guī)律，相信在不久的將來會自然形成合理的錯位經營格局。 例如：時代廣場，開業(yè)之初，該廣場主要功能定位是購物，這與金鷹、萬家福有些雷同；經近一年的運營，時代廣場已逐步調整并找準了自己的定位 —— 在弱化購物功能的同時，加強休閑、美食、娛樂功能。 其實，商圈內各商家都有自覺錯位經營的良好愿望，目前商家在經營定位上已各有側重，比如金鷹國際著力向名品、規(guī)模方向發(fā)展；萬家福商城則力爭同質中求異，在專字上下功夫；時代廣場“吃、喝、玩、樂、購”五大功能齊頭并進。商家在自覺錯位的同時也在暗中較勁。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 67 頁 共 82 頁 國慶路商圈 該商圈緊鄰文昌路商圈但是由于其建筑本身都是城市舊有建筑，由于受到了建筑形態(tài)的限制且產權分散，導致其商圈功能的缺陷，無休閑娛樂場所；但是由于其形成時間較早，所經營產品普遍大眾化，在當?shù)鼐用裥闹行纬闪艘欢ǖ南M慣性。 “ 328”國道市場帶 該市場帶由東西貫穿揚州城的江陽路與運河路串連而成，它形成的歷史原因主要是因為這里曾是連接蘇南蘇北的交通要道。該市場帶主要以專業(yè)市場為主，其經營特色主要以中小型批發(fā)、零售為主，其經營品種以工業(yè)品、房地產關聯(lián)產業(yè)（建材、家具、廚衛(wèi)、）、小商品 為主，但是各種業(yè)態(tài)的整合度不強，較為零散，上升空間有限，其必將被新型的商業(yè)模式所取代。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 68 頁 共 82 頁 項目區(qū)位商圈介紹 本項目位于《 328》市場帶的東部，是整個揚州市的東大門，其獨特的地理位置緊密的連接著江都、高郵、寶應、泰州等城市，成為蘇北城市進入揚州的必進之路，也正因此《 328》國道兩邊自然的形成了一個以批發(fā)零售為主力的專業(yè)市場帶，該市場帶其主要輻射范圍，已經不僅僅是滿足揚州本地客群，同時還兼顧著蘇北等大多三線城市的客群的需求（如：高郵、寶應、儀征、江都、泰州等）。因此該商圈在整個揚州商業(yè)圈中其零售額總是 名列前茅。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 69 頁 共 82 頁 分析小結 從以上數(shù)據及研究表明本項目所在區(qū)域的商業(yè)氛圍已經初步形成，從商業(yè)經營模式及品種上來看又與其它商圈有著本質的區(qū)別，本項目所處商圈主要是以批發(fā)及少量零售為