【正文】 路、廖家溝、寧通公路和大運河圍合成的主城區(qū)范圍內布置，覆蓋面積為 252平方公里。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 16 頁 共 82 頁 4 揚州市城市發(fā)展總體規(guī)劃 發(fā)展總規(guī) 總則 規(guī)劃期限： 20xx 年為規(guī)劃基準年；近期：至 20xx 年；中期：至 20xx年；遠期：至 2020 年；遠景：至本世紀中葉。眾所周知，吃是人類生存的第一需要，在收入水平較低時，其在消費支出中必然占有重要地位。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 14 頁 共 82 頁 20xx 年家庭支出分配表 食品50%醫(yī)療保健9%交通和通信5%教育文化娛樂服務9%居住9%雜項商品和服務3%衣著7%家庭設備用品及服務8% 分析： ? 食品支 出占到總支出的一半，從側面反映出當?shù)氐牟惋嬓袠I(yè)比較發(fā)達。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 13 頁 共 82 頁 ? 經營凈收入水平的偏低，表明當?shù)貍€私經濟的欠發(fā)達。 20xx－ 20xx 年家庭總收入 020xx4000600080001000020xx年 20xx年 20xx年家庭總收入（元） 分析： ? 家庭總收入的提升主要是得意于就業(yè)人口工資的上調。 ? 國家戶籍制度的逐步放松。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 8 頁 共 82 頁 2 揚州市人口狀況 揚州市 20xx－ 20xx年人口漲幅表 4506231112640045159201270600452222613048410100000020xx00030000004000000500000020xx年 20xx年 20xx年總人口（人）非農業(yè)人口（人） 分析： ? 城市總人口漲幅較為平緩。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 6 頁 共 82 頁 第二節(jié)：宏觀市場研究 1 揚州市 20xx－ 20xx 年國內生產總值 4721216630203231357817774355054619672537246082419212586209300708285272597921550410100000020xx0003000000400000050000006000000700000020xx年 20xx年 20xx年國內生產總值第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 國內生產總值增漲率 ％ ％ ％ 第一產業(yè)增長率 ％ ％ ％ 第二產業(yè)增長率 ％ ％ ％ 第三產業(yè)增長率 11％ ％ 11％ 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 7 頁 共 82 頁 分析： ? 揚州市經濟運行從總體趨勢來說，穩(wěn)步上升。 ? 優(yōu)先引進核心主力店。 ? 充分考慮本案所處商圈的特色與經營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力。 ? “售得出、租得滿、做的旺”為大前提 ， 對本案的投資者，租賃經營商戶，服務的消費人群進行合理而準確的市場定位。 設計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 5 頁 共 82 頁 投資品種。 ? 但是在上升的大趨勢下，上升的幅度亦有所波動。 ? 非農業(yè)人口數(shù)量呈現(xiàn)較大上 升趨勢。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 10 頁 共 82 頁 3 20xx－ 20xx 年揚州市區(qū)居民家庭基本狀況 平均每戶就業(yè)人口與負擔系數(shù) 01220xx年 20xx年 20xx年就業(yè)人口負擔系數(shù) 分析： ? 根據(jù)近年來我國的國企改制策略，減員增效帶來的短期直接后果就是社會就業(yè)人員的大幅下降，失業(yè)人口增多。 ? 使城市的戶均支出能力增強成為可能。 注：經營凈收入主要是指居民從事私營、個體生產經營活動獲得的收入扣除成本、費用和稅金后的凈收入。 ? 但是從恩格爾系數(shù)觀察來看，預示當?shù)厣钏降钠?。隨著收入的增加，在食物需求基本滿足的情況下，消費的重心才會開始向穿、用等其他方面轉移。規(guī)劃范圍：規(guī)劃 范圍分三個層次：市域、城市規(guī)劃區(qū)、中心城發(fā)展控制區(qū)。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 18 頁 共 82 頁 市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 ? 市域經濟社會發(fā)展目標： 揚州 市在 “兩個率先 ”進程中，總體奮斗目標是：確保 “三個高于 ”，實現(xiàn) “兩個率先 ”，力爭 “蘇中第一 ”。 ? 市域人口發(fā)展與城市化水平預測： 預測市域總人口到 20xx 年 464 萬人、 20xx 年 473 萬人、 2020年 482 萬人；城鎮(zhèn)人口至 20xx 年 237 萬人、 20xx 年 265 萬人、 2020年 318 萬人；城市化水平 20xx 年達到 51%、 20xx 年 56%、 2020 年 66%。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 22 頁 共 82 頁 都市區(qū)與沿江開發(fā) ? 都市區(qū)空 間結構： 沿寧通交通走廊和沿江岸線形成包括揚州、儀征和江都在內的高度城市化地區(qū)即揚州都市區(qū)，以揚州、江都、儀征三個城區(qū)構成帶狀聯(lián)系的 “一體兩翼 ”的城市組群，形成城區(qū)與開敞生態(tài)綠地、水系有機協(xié)調、疏密有致的組團式空間布局。都市區(qū)根據(jù)用地特點 ,將整個都市區(qū)分為三大類型的用地，即丘陵山區(qū)、里下河及沿湖地區(qū)和濱江平原區(qū)，制定不同的規(guī)劃策略，即建設用地控制區(qū)、適度發(fā)展區(qū)和限制建設區(qū)，分別進行控制 。在市區(qū)規(guī)劃建設邗江工業(yè)園、江陽工業(yè)園、廣陵產業(yè)園、杭集工業(yè) 園、沿江工業(yè)園、經濟開發(fā)區(qū)工業(yè)園（含汽車、信息產業(yè)等）；在儀征規(guī)劃建設揚州（儀征）化學工業(yè)園、汽車工業(yè)園和船舶工業(yè)園；在江都規(guī)劃建設紡織工業(yè)園和船舶工業(yè)園 。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 26 頁 共 82 頁 交通體系規(guī)劃 公路： 建設潤揚長江大橋及北接線和西北繞城公路，建設沿江高等級公路 ,改建南繞城公路；遠期建設寧揚第二通道和溝通西北繞城公路和寧徐、寧連高速公路連接線；揚江公路、文昌東路為聯(lián)系揚州主城區(qū)和江都市區(qū)的主要道路，規(guī)劃為一級公路；揚天公路、揚菱公路、揚沙公路（新）、施沙路西延線、泰李公路、甘八路均為揚州城區(qū)與周邊鎮(zhèn)的主要聯(lián)系道路，均規(guī)劃為一級公路。 航空： 在江都市區(qū)東北側，選擇建設 4C級（預留 4D級）機場。 ? 九縱： ? 站前路（北至文昌西路，南至南繞城線）； ? 西部分區(qū)中心東西路和建安路（北至文昌西路，南至儀揚河路）； ? 邗江路和振興路（北至蜀岡路，南至施沙路）； ? 揚菱路、汶河路、荷花池路、渡江南路（北至西北繞城線，南至西南繞城線）； ? 新民路和江都路（南北至快速環(huán)路）； ? 揚江路和揚沙路（北至江揚大橋東接線，南至沿江高等級公路）； ? 沙灣路（北至江揚大橋東接線，南至揚沙路）； ? 東揚瓜路（北至施沙路，南至沿江高等 級公路）； ? 揚圩路（新）（北至南繞城線，南至沿江高等級公路）。 ? 縱向： 江陽工業(yè)園（汽車北站） ——西部新區(qū)城市副中心 ——江陽西路（汽車總站） ——揚子津科教園區(qū) ——揚子津風景區(qū) ——瓜洲分區(qū)中心區(qū) ——瓜洲古鎮(zhèn)（汽車南站），線路總長度約為 18 公里。而 20xx 年房地產市場將會受到 20xx 年在建項目嚴重的沖擊。去年以來 ,隨著揚州市房地產市場利好政策的不斷出臺 ,房地產市場管理體系的日益完善和房地產市場服務系統(tǒng)的不斷增強 ,商品房交易持續(xù)發(fā)展 ,存量房交易突飛猛進 ,個人購房貸款穩(wěn)定增長。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 35 頁 共 82 頁 房地產業(yè)已經成為 揚州 市經濟新的增長點，對國民 經濟的拉動作用愈加顯現(xiàn) 據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年 揚州 市房地產投資占固定資產投資比例達２０．１％；全年契約收入達７１００萬元，比上年增長７６％，營業(yè)稅１００６９萬元，比上年增長１５９％。根據(jù)抽樣調查分析，其中８０％交易單價在１５００ —２５００元／平方米之間，房屋總價１０萬元 —２０萬元的占交易總量５０％左右；二手房交易中，毛坯房占２３％，且一半以上是20xx年 —２００３年竣工的房屋， 這一現(xiàn)象，反映在商品房需求中有相當數(shù)量是投資行為。 20xx年揚州房地產發(fā)展的一個明顯特征是，城市建設和城市化進程，將推動房地產業(yè)的發(fā)展。由于經濟的發(fā)展，人均可支配收入累 計已達８７０４．６元，比去年同期增長１１．１％，城鎮(zhèn)居民開始新一輪消費升級。新的一年里，揚州房地產業(yè)的發(fā)展仍將圍繞調整結構這條主線，進行調整產品結構、市場結構、產業(yè)結構、布局結構等。 揚州市近期土地拍賣狀況 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 40 頁 共 82 頁 根據(jù)統(tǒng)計結果來看，揚州市 20xx 年共出讓土地約 350 萬平方米，其土地大多數(shù)集中在揚州西區(qū)，南區(qū)土地供應量較少，而本項目所處的東區(qū)由于受到近期政府的“東聯(lián)”政策的指 引，本區(qū)域房地產業(yè)已經開始起步，但是相對于西區(qū)其成熟度較低，以至于目前該區(qū)域土地成本相對較低，但是經營風險較大，從本項目自身特性來看，周邊大面積的住宅土地拍賣對本項目是一個利好消息。 隨著房地產市場的不斷完善、消費者的快速成熟、地產項目迅速到達全面比拼的時代。 該區(qū)域在市場建設方面表現(xiàn)為兩大特點：一、注重優(yōu)化布局結構，例如，利用原有 328 國道的先天優(yōu)勢，集中發(fā)展沿線的市場，組成 328 國道市場帶。 . 維揚區(qū) 維揚區(qū)位于揚州市區(qū)北部，擁有玩具、玉器、漆器等生產基地。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 46 頁 共 82 頁 ? 該區(qū)域作為城市新區(qū)，沒有其它區(qū)域在 舊城改造方面的阻礙，利于整體上重新規(guī)劃。 通過綜合分析，我們得出以下結論： ? 邗江區(qū)在區(qū)域間的競爭中短期內優(yōu)勢明顯。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 51 頁 共 82 頁 5 項目調研數(shù)據(jù) 項目名稱 珠寶城商業(yè)街 五亭龍玩具城 江陽商貿城 東方家藝廣場 陽光城家具廣場 規(guī)模 56 萬㎡（商業(yè)街 7萬㎡） 18 萬㎡ 萬㎡ 9900 ㎡ 36840 ㎡ 售價 未定（招商階段） 3100/㎡（輔料市場） 3500/㎡ 8000/㎡ 4500/㎡ 租金 未定 正在招商 ㎡ /天 ㎡ /天 付款 方式 未定 按揭 60％、一次性付 款 按揭 60％、一次性付款 按揭 60％期限 10年、一次性付款 97折 按揭 60％、一次性付款 銷售率 未開盤 預定大半，未簽約 產品形態(tài) 2 層連家店 鋪位 鋪位 鋪位 商業(yè)形態(tài) 珠寶銷售 家具、建材、五 金 家藝時尚精品 家具、燈飾、五金、陶衛(wèi)、 板材 客戶定位 全球珠寶類