【正文】 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 69 頁 共 82 頁 分析小結(jié) 從以上數(shù)據(jù)及研究表明本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氛圍已經(jīng)初步形成，從商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式及品種上來看又與其它商圈有著本質(zhì)的區(qū)別，本項(xiàng)目所處商圈主要是以批發(fā)及少量零售為主體。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 68 頁 共 82 頁 項(xiàng)目區(qū)位商圈介紹 本項(xiàng)目位于《 328》市場(chǎng)帶的東部，是整個(gè)揚(yáng)州市的東大門，其獨(dú)特的地理位置緊密的連接著江都、高郵、寶應(yīng)、泰州等城市，成為蘇北城市進(jìn)入揚(yáng)州的必進(jìn)之路，也正因此《 328》國(guó)道兩邊自然的形成了一個(gè)以批發(fā)零售為主力的專業(yè)市場(chǎng)帶，該市場(chǎng)帶其主要輻射范圍，已經(jīng)不僅僅是滿足揚(yáng)州本地客群，同時(shí)還兼顧著蘇北等大多三線城市的客群的需求（如：高郵、寶應(yīng)、儀征、江都、泰州等）。 “ 328”國(guó)道市場(chǎng)帶 該市場(chǎng)帶由東西貫穿揚(yáng)州城的江陽路與運(yùn)河路串連而成，它形成的歷史原因主要是因?yàn)檫@里曾是連接蘇南蘇北的交通要道。商家在自覺錯(cuò)位的同時(shí)也在暗中較勁。 例如：時(shí)代廣場(chǎng)，開業(yè)之初，該廣場(chǎng)主要功能定位是購物，這與金鷹、萬家福有些雷同；經(jīng)近一年的運(yùn)營(yíng)，時(shí)代廣場(chǎng)已逐步調(diào)整并找準(zhǔn)了自己的定位 —— 在弱化購物功能的同時(shí)，加強(qiáng)休閑、美食、娛樂功能。因此我們認(rèn)為，目前文昌商圈已基本具備了“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”的雛形，但較真正的“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”還有一定距離，比如商圈內(nèi) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 66 頁 共 82 頁 業(yè)態(tài)、商品的重合率較高，并未完 全做到錯(cuò)位良性競(jìng)爭(zhēng)。 “ｓｈｏｐｐｉｎｇｍ ａｌｌ”即大型購物中心，其特點(diǎn)是功能齊全、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、內(nèi)部錯(cuò)位良性競(jìng)爭(zhēng)。政府“一體兩翼”的城市規(guī)劃，把江都納入了總體范圍，交通部門再次“以退為進(jìn)”拓寬發(fā)展，充分發(fā)揮“面點(diǎn)師”的技能特長(zhǎng)，加上“適度開發(fā)”前提下對(duì)原有生態(tài)環(huán)境的有力維護(hù) ，東區(qū)必將成為今后揚(yáng)州大城內(nèi)，環(huán)境優(yōu)越，發(fā)展無限的中心過渡地帶。 同時(shí)對(duì)于本項(xiàng)目政府也給予了大力的支持，汽車東站的東移，項(xiàng)目地塊增加公交線路，等利好的因素也給本項(xiàng)目未來市場(chǎng)帶來了商機(jī)。 要特別強(qiáng)調(diào)的是，京杭大運(yùn)河的整治項(xiàng)目已通過國(guó)家交通部立項(xiàng)，定位為城區(qū)段立式駁岸，二級(jí)航道。目前該區(qū)域已開發(fā)了 “三笑國(guó)際花苑 ”等優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并引起了各方的廣泛關(guān)注。沙頭 ——灣頭的沙 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 63 頁 共 82 頁 灣路將改造升級(jí)，向南延伸，這對(duì)廣陵工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將大有裨益。 交通部門在東區(qū)的另一個(gè)主要任務(wù)就是完善縱向道路，使之提升等級(jí)。西北繞城將于 今 年 10 月竣工。由此，將有 3 條道路被利用，即 328 國(guó) 道揚(yáng)江路段、寧通高速公路和南繞城以及西北繞城。 在城市的不斷發(fā)展中，交通部門一直扮演著“退兵”的角色 —— 原來的“ 328”是國(guó)道，隨著城市擴(kuò)容已退到南繞城，又隨著沿江的開發(fā)，退到了沿江路；最明顯的是大學(xué)路，原來是省道揚(yáng)天路的起點(diǎn)，先后退到揚(yáng)子江路、賈七路。在這一規(guī)劃中，東部地區(qū)占盡一路風(fēng)光，加上廖家溝河以東杭集工業(yè)園的依托，整個(gè)東部地區(qū)的發(fā)展將分段有序地開展起來。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 61 頁 共 82 頁 根據(jù)揚(yáng)州市近期規(guī)劃，江都全市 都將規(guī)劃為揚(yáng)州市，東部處于揚(yáng)州和江都之間，其發(fā)展地位因此得到進(jìn)一步提升，不僅將成為連接揚(yáng)州與江都的紐帶，更將成為城市擴(kuò)容后，今后揚(yáng)州整個(gè)大市的中心點(diǎn)。東部的生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚，恰恰是最適宜人居的地方，為了有效地保護(hù)好那里的環(huán)境，規(guī)劃部門將對(duì)東部推行“適度開發(fā)”的政策，主要將用于別墅類低密度高尚住宅的開發(fā)，目前該地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了這類項(xiàng)目，如“三笑國(guó)際花苑”等。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 60 頁 共 82 頁 第四節(jié)：項(xiàng)目區(qū)位調(diào)查分析 1 項(xiàng)目區(qū)位在城市總體規(guī)劃中的地位 我項(xiàng)目位于揚(yáng)州的東部，行政隸屬于廣陵區(qū)，具體方位在揚(yáng)州大橋以東，廖家溝大橋以西，運(yùn)河?xùn)|路南側(cè)?？梢灶A(yù)計(jì)的是，城東板塊將逐步成為揚(yáng)州房產(chǎn)開發(fā)的新熱點(diǎn)、揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。 總結(jié) 目前，東區(qū)板塊還未進(jìn)入全面開發(fā)階段，西區(qū)相比也有一定的差距。其中廣陵產(chǎn)業(yè)園和杭集工業(yè)園都位于揚(yáng)州東部地區(qū)，兩大園區(qū)的發(fā)展將由首至尾，全面地帶動(dòng)整個(gè)東區(qū) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 59 頁 共 82 頁 板塊的發(fā)展，各種新型商貿(mào)區(qū)和未來生態(tài)區(qū)的建設(shè)，也都將推窗見月般波瀾壯闊地開展起來。目前市區(qū)已興建廣陵產(chǎn)業(yè)園、邗江產(chǎn)業(yè)園、杭集工業(yè)園和江陽工業(yè)園等四個(gè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)陸續(xù)需要建設(shè)大量的廠房、寫字樓、公寓及其它生產(chǎn)、生活配套用房。今后，東部地區(qū)將成為揚(yáng)州及周邊地區(qū)更多高端住戶的聚集地。有關(guān)專家認(rèn)為，相比西區(qū)，東區(qū)在自然條件上享有絕 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 58 頁 共 82 頁 對(duì)優(yōu)勢(shì)。揚(yáng)州東部的開發(fā)隨之步入快車道，東區(qū)板塊正逐步成為揚(yáng)州房產(chǎn)發(fā)展的新熱土。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 57 頁 共 82 頁 6 分析 城市化進(jìn)程加快，城市人口增加將帶來巨大的住房需求 隨著邗江的撤縣建區(qū)，“主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián)”總體規(guī)劃的確立施行，城市發(fā)展向西擴(kuò)張到儀征，向東至江都兩翼。 項(xiàng)目依托揚(yáng)州成熟的長(zhǎng)毛絨玩具生產(chǎn)基地，力圖形成電子、橡膠、智能、植物、陶瓷、長(zhǎng)毛絨系列玩具，并形成生產(chǎn)、加工、銷售一條龍服務(wù)，成品、 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 56 頁 共 82 頁 半成品、輔料配套供應(yīng)，以形成展示、交易、信息、物流中心。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 54 頁 共 82 頁 重點(diǎn)案例分析（五亭龍玩具城） （項(xiàng)目總平圖） 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 55 頁 共 82 頁 （輔料市場(chǎng)建筑單體――已改為 3 層） 該項(xiàng)目位于維揚(yáng)區(qū)江陽工業(yè)園內(nèi)，東臨揚(yáng)州市主干線揚(yáng)子江北路，北臨中心大道，占地 180 余畝，建筑面積 18 萬平方米，營(yíng)業(yè)店鋪達(dá) 4500 余間。 珠寶城的商業(yè)街共有 7 萬㎡，分兩期開發(fā)，今年投入市場(chǎng)的在 3 萬㎡左右，采用 2 層的連家店形式，項(xiàng)目均價(jià)初步估計(jì)為 5000/㎡。 該 項(xiàng)目座落于揚(yáng)州市城區(qū)江陽大道與揚(yáng)瓜路交匯處 ，總 占地 600多畝，總建筑面積 56 萬平方米，投資 10 億港元，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名珠寶生產(chǎn)企業(yè) 200 多家，珠寶經(jīng)營(yíng)及相關(guān)領(lǐng)域數(shù)千家商家 ， 將珠寶原材料集散交易 ——珠寶加工 ——珠寶經(jīng)營(yíng) ——珠寶國(guó)際展示 ——珠寶拍賣、交 易 ——珠寶出口等各個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有機(jī)整合并全面開放，供世界各地珠寶商賈在此設(shè)廠、加工、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 51 頁 共 82 頁 5 項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù) 項(xiàng)目名稱 珠寶城商業(yè)街 五亭龍玩具城 江陽商貿(mào)城 東方家藝廣場(chǎng) 陽光城家具廣場(chǎng) 規(guī)模 56 萬㎡（商業(yè)街 7萬㎡） 18 萬㎡ 萬㎡ 9900 ㎡ 36840 ㎡ 售價(jià) 未定（招商階段） 3100/㎡（輔料市場(chǎng)） 3500/㎡ 8000/㎡ 4500/㎡ 租金 未定 正在招商 ㎡ /天 ㎡ /天 付款 方式 未定 按揭 60％、一次性付 款 按揭 60％、一次性付款 按揭 60％期限 10年、一次性付款 97折 按揭 60％、一次性付款 銷售率 未開盤 預(yù)定大半，未簽約 產(chǎn)品形態(tài) 2 層連家店 鋪位 鋪位 鋪位 商業(yè)形態(tài) 珠寶銷售 家具、建材、五 金 家藝時(shí)尚精品 家具、燈飾、五金、陶衛(wèi)、 板材 客戶定位 全球珠寶類生產(chǎn)商 及銷售商 50％揚(yáng)州本地，50％浙江上海人 70％揚(yáng)州投資者 70％揚(yáng)州投資者 宣傳媒介 目前尚未正式 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外 戶外、宣傳冊(cè)、 報(bào)紙 揚(yáng)州各大報(bào)紙， 66路車身廣告以及站臺(tái)廣告 核心訴求 全國(guó)最大珠寶產(chǎn)業(yè) 基地 增值新亮點(diǎn)，投 資好去處 揚(yáng)州核心商圈，專 業(yè)印鈔機(jī) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 52 頁 共 82 頁 重點(diǎn)案例分析（珠寶城） “ 中國(guó) ? 較完備的規(guī)劃可以保證區(qū)域在中長(zhǎng)期的發(fā)展中立于不敗之地。 通過綜合分析，我們得出以下結(jié)論： ? 邗江區(qū)在區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)中短期內(nèi)優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 住宅房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展為它吸引了巨大的人流，使他在與其它區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)中獲得了巨大的潛力。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 46 頁 共 82 頁 ? 該區(qū)域作為城市新區(qū)，沒有其它區(qū)域在 舊城改造方面的阻礙，利于整體上重新規(guī)劃。 3 區(qū)域間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，可以發(fā)現(xiàn)： ? 撤縣建區(qū)的實(shí)現(xiàn)，為邗江區(qū)的發(fā)展注入了興奮劑。 . 維揚(yáng)區(qū) 維揚(yáng)區(qū)位于揚(yáng)州市區(qū)北部，擁有玩具、玉器、漆器等生產(chǎn)基地。 . 邗江區(qū) 該區(qū)域由于地處揚(yáng)州主城的外圍，所以交通環(huán)境十分優(yōu)越，是進(jìn)出揚(yáng)州城的必經(jīng)之地，因此商業(yè)市場(chǎng)在該區(qū)域的建設(shè) 主要采用道口攔截的模式，即在主干道周邊沿線設(shè)置大型特色市場(chǎng)。 該區(qū)域在市場(chǎng)建設(shè)方面表現(xiàn)為兩大特點(diǎn)：一、注重優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，例如，利用原有 328 國(guó)道的先天優(yōu)勢(shì)，集中發(fā)展沿線的市場(chǎng)，組成 328 國(guó)道市場(chǎng)帶。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 43 頁 共 82 頁 第三節(jié)：揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析 1 市場(chǎng)調(diào)查主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本次針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研主要本著全面、客觀和系統(tǒng)的原則進(jìn)行，為保證對(duì)項(xiàng)目的參考意義，根據(jù)以往項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們選取了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善、消費(fèi)者的快速成熟、地產(chǎn)項(xiàng)目迅速到達(dá)全面比拼的時(shí)代。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 41 頁 共 82 頁 6 分析結(jié)論 由此可見，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)作期，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作上已經(jīng)較為成熟，具體表現(xiàn)： ? 小區(qū)的成片開發(fā)或數(shù)個(gè)小區(qū)聯(lián)合開發(fā)已經(jīng)成為主流，開發(fā)商開發(fā)規(guī)模在不斷的擴(kuò)大，特別是邗江板塊尤為明顯，見縫插針式的項(xiàng)目幾乎很少； ? 開發(fā)商更注重個(gè)人消費(fèi)市場(chǎng)，弘揚(yáng)個(gè)性是現(xiàn)階段樓市的總體特征，不同的開發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)定位、產(chǎn)品價(jià)位和產(chǎn)品特征打造不同的品牌，形成不同風(fēng)格，開發(fā)雷同的現(xiàn)象在市場(chǎng)上逐漸減少，同區(qū)域的房產(chǎn)實(shí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，即使在地塊基本相同的地區(qū)產(chǎn)品主打也各不 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 42 頁 共 82 頁 相同； ? 開發(fā)商開始注重房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略，雖然老百姓買房子將變的越來越理性，但開發(fā)商還是逐步認(rèn)識(shí)到再好的樓盤也是需要精心的項(xiàng)目包裝和概念炒作的。 揚(yáng)州市近期土地拍賣狀況