【正文】 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 39 頁(yè) 共 82 頁(yè) 發(fā)展的瓶頸； ? 人才競(jìng)爭(zhēng)，較高的文化素質(zhì)、較強(qiáng)的融資能力、懂得經(jīng)營(yíng)、善于合作的人才，會(huì)受到更多開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞； ? 品牌競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者更注重樓盤的品質(zhì)：幽雅的環(huán)境、人本的戶型、高質(zhì)量的施工、良好的物業(yè)管理。 揚(yáng)州市近期土地拍賣狀況 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 40 頁(yè) 共 82 頁(yè) 根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，揚(yáng)州市 20xx 年共出讓土地約 350 萬(wàn)平方米，其土地大多數(shù)集中在揚(yáng)州西區(qū)，南區(qū)土地供應(yīng)量較少，而本項(xiàng)目所處的東區(qū)由于受到近期政府的“東聯(lián)”政策的指 引，本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開(kāi)始起步，但是相對(duì)于西區(qū)其成熟度較低，以至于目前該區(qū)域土地成本相對(duì)較低，但是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，從本項(xiàng)目自身特性來(lái)看，周邊大面積的住宅土地拍賣對(duì)本項(xiàng)目是一個(gè)利好消息。通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)分析周邊土地拍賣共有約 71 萬(wàn)平方米的土地出讓，也就意味著本區(qū)域?qū)?huì)有大規(guī)模的人口進(jìn)入，從而給本項(xiàng)目帶來(lái)人氣商機(jī)。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 41 頁(yè) 共 82 頁(yè) 6 分析結(jié)論 由此可見(jiàn)，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)作期，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作上已經(jīng)較為成熟，具體表現(xiàn)： ? 小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)或數(shù)個(gè)小區(qū)聯(lián)合開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為主流，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)規(guī)模在不斷的擴(kuò)大，特別是邗江板塊尤為明顯，見(jiàn)縫插針式的項(xiàng)目幾乎很少； ? 開(kāi)發(fā)商更注重個(gè)人消費(fèi)市場(chǎng)，弘揚(yáng)個(gè)性是現(xiàn)階段樓市的總體特征，不同的開(kāi)發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)定位、產(chǎn)品價(jià)位和產(chǎn)品特征打造不同的品牌，形成不同風(fēng)格，開(kāi)發(fā)雷同的現(xiàn)象在市場(chǎng)上逐漸減少，同區(qū)域的房產(chǎn)實(shí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，即使在地塊基本相同的地區(qū)產(chǎn)品主打也各不 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 42 頁(yè) 共 82 頁(yè) 相同； ? 開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略，雖然老百姓買房子將變的越來(lái)越理性，但開(kāi)發(fā)商還是逐步認(rèn)識(shí)到再好的樓盤也是需要精心的項(xiàng)目包裝和概念炒作的。房地產(chǎn)策劃代理公司在此方面具有自身的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)為開(kāi)發(fā)商提供了專業(yè)的服務(wù)和 幫助，由此以來(lái)?yè)P(yáng)州市場(chǎng)上的營(yíng)銷代理公司在市場(chǎng)上擁有廣闊的生存空間。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善、消費(fèi)者的快速成熟、地產(chǎn)項(xiàng)目迅速到達(dá)全面比拼的時(shí)代。只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項(xiàng)目才能從市場(chǎng)中脫穎而出，取得不俗的銷售業(yè)績(jī)和經(jīng)濟(jì)效益。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 43 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第三節(jié)：揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析 1 市場(chǎng)調(diào)查主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本次針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研主要本著全面、客觀和系統(tǒng)的原則進(jìn)行，為保證對(duì)項(xiàng)目的參考意義，根據(jù)以往項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們選取了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)可分為硬性指標(biāo)和軟性指標(biāo)，主要如下所示： 硬性指標(biāo) 項(xiàng)目地段、規(guī)模、銷售價(jià) 格、銀行按揭、銷售情況、 軟性指標(biāo) 項(xiàng)目定位、宣傳媒介、核心訴求 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 44 頁(yè) 共 82 頁(yè) 2 市場(chǎng)區(qū)域劃分及特征分析 . 廣陵區(qū) 該區(qū)域是一個(gè)以商貿(mào)流通業(yè)為優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，在該區(qū)域，集貿(mào)成交額占到了全市集貿(mào)成交額的 84％。 該區(qū)域在市場(chǎng)建設(shè)方面表現(xiàn)為兩大特點(diǎn)：一、注重優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，例如，利用原有 328 國(guó)道的先天優(yōu)勢(shì)，集中發(fā)展沿線的市場(chǎng)，組成 328 國(guó)道市場(chǎng)帶。二、在注意面的同時(shí)不放松對(duì)點(diǎn)的強(qiáng)化，例如曲江小商品市場(chǎng)的持續(xù)建設(shè)。 . 邗江區(qū) 該區(qū)域由于地處揚(yáng)州主城的外圍，所以交通環(huán)境十分優(yōu)越，是進(jìn)出揚(yáng)州城的必經(jīng)之地，因此商業(yè)市場(chǎng)在該區(qū)域的建設(shè) 主要采用道口攔截的模式，即在主干道周邊沿線設(shè)置大型特色市場(chǎng)。據(jù)悉，在火車站南側(cè)將新建大型家具、 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 45 頁(yè) 共 82 頁(yè) 建材等倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)。 . 維揚(yáng)區(qū) 維揚(yáng)區(qū)位于揚(yáng)州市區(qū)北部，擁有玩具、玉器、漆器等生產(chǎn)基地。針對(duì)這些資源優(yōu)勢(shì)，當(dāng)?shù)氐拇笮蜕虡I(yè)市場(chǎng)建設(shè)把精力主要放到了整合舊有資源方面，即依托已經(jīng)成型的專業(yè)生產(chǎn)基地，完善產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)。 3 區(qū)域間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，可以發(fā)現(xiàn)： ? 撤縣建區(qū)的實(shí)現(xiàn)，為邗江區(qū)的發(fā)展注入了興奮劑。 ? 邗江區(qū)雖然起步較晚，但是由于政府在政策上的傾斜，給該區(qū)域帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 46 頁(yè) 共 82 頁(yè) ? 該區(qū)域作為城市新區(qū)，沒(méi)有其它區(qū)域在 舊城改造方面的阻礙，利于整體上重新規(guī)劃。 ? 火車站的設(shè)立不僅為揚(yáng)州的交通提供了多項(xiàng)選擇，也使邗江區(qū)成為了揚(yáng)州的窗口，提升了其在揚(yáng)州的地位。 ? 住宅房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展為它吸引了巨大的人流，使他在與其它區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)中獲得了巨大的潛力。 ? 住宅房地產(chǎn)的良好態(tài)勢(shì)為商業(yè)地產(chǎn)的成功提供了可能。 通過(guò)綜合分析，我們得出以下結(jié)論： ? 邗江區(qū)在區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)中短期內(nèi)優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 在當(dāng)?shù)鼐用駶撘庾R(shí)中已經(jīng)形成了對(duì)該區(qū)域的良好預(yù)期，利于形成慣性發(fā)展。 ? 較完備的規(guī)劃可以保證區(qū)域在中長(zhǎng)期的發(fā)展中立于不敗之地。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 47 頁(yè) 共 82 頁(yè) 4 未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)建設(shè)狀況 20xx 年在建項(xiàng)目總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)性質(zhì) 地址 投資額（億元） 市場(chǎng)面積（萬(wàn)平方米） 開(kāi)工時(shí)間 竣工時(shí)間 所在區(qū)域 開(kāi)發(fā)單位 總投 資 20xx 年投入 1 渡江農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)綜 合樓 新建 渡江南路 1 月 12 月 廣陵區(qū) 全達(dá)開(kāi)發(fā) 2 聯(lián)誼農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)擴(kuò)建工程 擴(kuò)建 聯(lián)誼路 1 月 10 月 廣陵區(qū) 聯(lián)誼農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng) 3 曲江小商品擴(kuò)建 工程 擴(kuò)建 運(yùn)河西路 6 廣陵區(qū) 曲江街道 4 亞龍果品批發(fā)市 場(chǎng)遷址工 程 新建 太平路 12 廣陵區(qū) 亞龍果品批發(fā)市場(chǎng) 5 五臺(tái)綜合集貿(mào)市 場(chǎng) 擴(kuò)建 五臺(tái)山大 橋東首 6 月 廣陵區(qū) 曲江街道 6 五亭龍玩具城 新建 江陽(yáng)工業(yè) 園區(qū) 3 2 18 1 月 年底 維揚(yáng)區(qū) 五亭龍玩 具城 7 新生專木業(yè)市場(chǎng) 擴(kuò)建工程 擴(kuò)建 槐泗村 1 3 月 12 月 維揚(yáng)區(qū) 興森木業(yè) 市場(chǎng) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 48 頁(yè) 共 82 頁(yè) 8 平山丁未木材市 場(chǎng) 新建 楊菱路 3 月 9 月 維揚(yáng)區(qū) 平山鄉(xiāng) 9 平山農(nóng)副產(chǎn)品果 品批發(fā)市場(chǎng) 改建 平 山鄉(xiāng)政府對(duì)面 3 月 9 月 維揚(yáng)區(qū) 平山鄉(xiāng) 10 汽配城 新建 邗江工業(yè) 園區(qū) 6 1 月 12 月 邗江區(qū) 南京高力 集團(tuán) 11 聯(lián)眾數(shù)碼城 新建 邗江大道 1 月 12 月 邗江區(qū) 邗上街辦 12 時(shí)代廣場(chǎng)擴(kuò)建項(xiàng) 目 擴(kuò)建 文昌西路 1 月 2 月 維揚(yáng)區(qū) 揚(yáng)州時(shí)代實(shí)業(yè)有限公司 13 食品城綜合樓二 期工程 擴(kuò)建 運(yùn)河?xùn)|路 4 月 10 月 廣陵區(qū) 食品城有 限公司 14 揚(yáng)州市集裝化貨物公路運(yùn)輸 交易市場(chǎng) 擴(kuò)建 江陽(yáng)西路 4 月 12 月 邗江區(qū) 揚(yáng)州港務(wù) 公司 15 寶林商貿(mào)廣場(chǎng) 新建 運(yùn)河?xùn)|路 5 1 月 10 月 廣陵區(qū) 南京寶林 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 49 頁(yè) 共 82 頁(yè) 分類列表 各區(qū)域在建市場(chǎng)數(shù)量比例表 各區(qū)域在建市場(chǎng)體量表 廣陵區(qū)47%邗江區(qū)20%維揚(yáng)區(qū)33%維揚(yáng)區(qū)48%廣陵區(qū)41%邗江區(qū)11% 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 50 頁(yè) 共 82 頁(yè) 各區(qū)域在建市場(chǎng)投資額比較表 012345678廣陵區(qū) 邗江區(qū) 維揚(yáng)區(qū)投資額比較表 小結(jié) 通過(guò)上述數(shù)據(jù)可以看出未來(lái)廣陵區(qū)在建項(xiàng)目數(shù)量占未來(lái)市場(chǎng)的份額47％，而在建項(xiàng)目的總體量占整體建筑面積的 41％，廣陵區(qū)在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中是激烈而殘酷的。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 51 頁(yè) 共 82 頁(yè) 5 項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù) 項(xiàng)目名稱 珠寶城商業(yè)街 五亭龍玩具城 江陽(yáng)商貿(mào)城 東方家藝廣場(chǎng) 陽(yáng)光城家具廣場(chǎng) 規(guī)模 56 萬(wàn)㎡（商業(yè)街 7萬(wàn)㎡） 18 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 9900 ㎡ 36840 ㎡ 售價(jià) 未定（招商階段） 3100/㎡（輔料市場(chǎng)） 3500/㎡ 8000/㎡ 4500/㎡ 租金 未定 正在招商 ㎡ /天 ㎡ /天 付款 方式 未定 按揭 60％、一次性付 款 按揭 60％、一次性付款 按揭 60％期限 10年、一次性付款 97折 按揭 60％、一次性付款 銷售率 未開(kāi)盤 預(yù)定大半，未簽約 產(chǎn)品形態(tài) 2 層連家店 鋪位 鋪位 鋪位 商業(yè)形態(tài) 珠寶銷售 家具、建材、五 金 家藝時(shí)尚精品 家具、燈飾、五金、陶衛(wèi)、 板材 客戶定位 全球珠寶類生產(chǎn)商 及銷售商 50％揚(yáng)州本地，50％浙江上海人 70％揚(yáng)州投資者 70％揚(yáng)州投資者 宣傳媒介 目前尚未正式 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外 戶外、宣傳冊(cè)、 報(bào)紙 揚(yáng)州各大報(bào)紙， 66路車身廣告以及站臺(tái)廣告 核心訴求 全國(guó)最大珠寶產(chǎn)業(yè) 基地 增值新亮點(diǎn)，投 資好去處 揚(yáng)州核心商圈，專 業(yè)印鈔機(jī) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 52 頁(yè) 共 82 頁(yè) 重點(diǎn)案例分析（珠寶城） “ 中國(guó) 揚(yáng)州國(guó)際珠寶城 ” 是由香港羅蘭斯寶集團(tuán)在揚(yáng)州市投資建設(shè)的一個(gè)集珠寶加工、經(jīng)營(yíng)、展示、拍賣、批發(fā)、國(guó)際交易為一體的大型珠寶產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 該 項(xiàng)目座落于揚(yáng)州市城區(qū)江陽(yáng)大道與揚(yáng)瓜路交匯處 ，總 占地 600多畝，總建筑面積 56 萬(wàn)平方米，投資 10 億港元，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名珠寶生產(chǎn)企業(yè) 200 多家，珠寶經(jīng)營(yíng)及相關(guān)領(lǐng)域數(shù)千家商家 ， 將珠寶原材料集散交易 ——珠寶加工 ——珠寶經(jīng)營(yíng) ——珠寶國(guó)際展示 ——珠寶拍賣、交 易 ——珠寶出口等各個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有機(jī)整合并全面開(kāi)放，供世界各地珠寶商賈在此設(shè)廠、加工、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)。將揚(yáng)州珠寶城打造成一個(gè)國(guó)際一流的珠寶產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，形成產(chǎn)、供、銷一條龍的中國(guó)珠寶專業(yè)大市場(chǎng)。 珠寶城的商業(yè)街共有 7 萬(wàn)㎡，分兩期開(kāi)發(fā)，今年投入市場(chǎng)的在 3 萬(wàn)㎡左右，采用 2 層的連家店形式，項(xiàng)目均價(jià)初步估計(jì)為 5000/㎡。該項(xiàng)目對(duì)于我項(xiàng)目在今后的運(yùn)作中有重要借鑒意義，其整體采用產(chǎn)業(yè)鏈形式，通過(guò)規(guī)模經(jīng) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 53 頁(yè) 共 82 頁(yè) 營(yíng)，鏈?zhǔn)姐暯?，達(dá)到整合資源的目的，最終不僅利于政府對(duì)項(xiàng)目的支持，也利于項(xiàng)目整體形象的確立，使公信力拔高，無(wú)論在招商抑或是銷售方 面都達(dá)到雙贏。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 54 頁(yè) 共 82 頁(yè) 重點(diǎn)案例分析（五亭龍玩具城） （項(xiàng)目總平圖）