【正文】 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 40 頁 共 82 頁 根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果來看，揚州市 20xx 年共出讓土地約 350 萬平方米，其土地大多數(shù)集中在揚州西區(qū)，南區(qū)土地供應(yīng)量較少，而本項目所處的東區(qū)由于受到近期政府的“東聯(lián)”政策的指 引，本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始起步，但是相對于西區(qū)其成熟度較低，以至于目前該區(qū)域土地成本相對較低，但是經(jīng)營風險較大，從本項目自身特性來看，周邊大面積的住宅土地拍賣對本項目是一個利好消息。 另外 揚州房地產(chǎn)市場將展開全方位競爭。新的一年里，揚州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍將圍繞調(diào)整結(jié)構(gòu)這條主線，進行調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)等。隨著住房 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 38 頁 共 82 頁 補貼政策的完善，住房消費群體將進一步擴大。由于經(jīng)濟的發(fā)展，人均可支配收入累 計已達８７０４．６元，比去年同期增長１１．１％，城鎮(zhèn)居民開始新一輪消費升級。 首先 隨著經(jīng)濟發(fā)展帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)消費將繼續(xù)升溫。 20xx年揚州房地產(chǎn)發(fā)展的一個明顯特征是，城市建設(shè)和城市化進程，將推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其主要原因是開發(fā)成本大幅上升、市場需 求空前旺盛、城市發(fā)展前景持續(xù)看好，但房價上漲過快，不排除不合理因素影響，應(yīng)予關(guān)注。根據(jù)抽樣調(diào)查分析，其中８０％交易單價在１５００ —２５００元／平方米之間，房屋總價１０萬元 —２０萬元的占交易總量５０％左右；二手房交易中，毛坯房占２３％，且一半以上是20xx年 —２００３年竣工的房屋， 這一現(xiàn)象，反映在商品房需求中有相當數(shù)量是投資行為。 因此在如此高的利潤利誘下?lián)P州房地產(chǎn)市場將會引來更多有實力有品牌的企業(yè)參與開發(fā)，未來揚州房地產(chǎn)市場 競爭將更加激烈。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 35 頁 共 82 頁 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為 揚州 市經(jīng)濟新的增長點，對國民 經(jīng)濟的拉動作用愈加顯現(xiàn) 據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年 揚州 市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例達２０．１％；全年契約收入達７１００萬元，比上年增長７６％，營業(yè)稅１００６９萬元，比上年增長１５９％。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 34 頁 共 82 頁 20xx 年揚州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點 20xx 年揚州房地產(chǎn)市場主要表現(xiàn)為 供銷兩旺 ，其特點主要如下： 開發(fā)保持了快速增長的勢頭 據(jù)市統(tǒng)計局、房管局統(tǒng)計資料表明： 20xx 年１月 —１２月累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２６．３８億元，比上年增長５３．６４％；商品房施工面積２４７．０６萬平方米，比上年增長４０．９５％；竣工面積１１３．０８萬平方米，比上年增長１５．５６％；商品房合同銷售面積１１５．３１萬平方米，比去年增長４０．２５％。去年以來 ,隨著揚州市房地產(chǎn)市場利好政策的不斷出臺 ,房地產(chǎn)市場管理體系的日益完善和房地產(chǎn)市場服務(wù)系統(tǒng)的不斷增強 ,商品房交易持續(xù)發(fā)展 ,存量房交易突飛猛進 ,個人購房貸款穩(wěn)定增長。而揚州連續(xù)幾年保持銷售量在 80 萬㎡以上，空置比例也遠遠低于全國的平均水平。而 20xx 年房地產(chǎn)市場將會受到 20xx 年在建項目嚴重的沖擊。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 31 頁 共 82 頁 5 揚州市房地 產(chǎn)業(yè)狀況評估 揚州房地產(chǎn)市場回顧 房地產(chǎn)開發(fā)投資額表 05101520253020xx年 20xx年 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資額( 單位：億元） 從上表可以看出揚州房地產(chǎn)開發(fā)投資量近兩年投資額度呈直線上升，表明該市房地產(chǎn)市場正急劇加溫。 ? 縱向： 江陽工業(yè)園（汽車北站） ——西部新區(qū)城市副中心 ——江陽西路（汽車總站） ——揚子津科教園區(qū) ——揚子津風景區(qū) ——瓜洲分區(qū)中心區(qū) ——瓜洲古鎮(zhèn)（汽車南站），線路總長度約為 18 公里。 ? 城市輕軌交通系統(tǒng)： ? 橫向： 江都 ——杭集組團 ——河東分區(qū)城市副中心（汽車東站） ——曲江公園 ——文昌閣（或沿老城區(qū)外圍，待論證） ——市政府 ——西部新區(qū)城市副中心 ——火車客站（汽車西站），線路總長度約為 22公里。 ? 九縱： ? 站前路（北至文昌西路，南至南繞城線）； ? 西部分區(qū)中心東西路和建安路（北至文昌西路，南至儀揚河路）； ? 邗江路和振興路（北至蜀岡路，南至施沙路）； ? 揚菱路、汶河路、荷花池路、渡江南路（北至西北繞城線，南至西南繞城線）； ? 新民路和江都路（南北至快速環(huán)路）； ? 揚江路和揚沙路（北至江揚大橋東接線，南至沿江高等級公路）； ? 沙灣路（北至江揚大橋東接線，南至揚沙路）； ? 東揚瓜路（北至施沙路，南至沿江高等 級公路）； ? 揚圩路（新）（北至南繞城線，南至沿江高等級公路）。東西方向快速道路為三條，分別為江陽西路、江陽中路、江陽東路、運河西路；施沙路（揚子江路 揚瓜路段）；南北方向快速干道為三條， 分別為揚子江北路、揚子江中路、揚子江南路；賈七路、揚瓜路；揚圩路。 航空： 在江都市區(qū)東北側(cè)，選擇建設(shè) 4C級（預(yù)留 4D級）機場。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 27 頁 共 82 頁 鐵路： 規(guī)劃寧啟鐵路和淮揚鐵路。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 26 頁 共 82 頁 交通體系規(guī)劃 公路： 建設(shè)潤揚長江大橋及北接線和西北繞城公路，建設(shè)沿江高等級公路 ,改建南繞城公路；遠期建設(shè)寧揚第二通道和溝通西北繞城公路和寧徐、寧連高速公路連接線；揚江公路、文昌東路為聯(lián)系揚州主城區(qū)和江都市區(qū)的主要道路，規(guī)劃為一級公路；揚天公路、揚菱公路、揚沙公路（新）、施沙路西延線、泰李公路、甘八路均為揚州城區(qū)與周邊鎮(zhèn)的主要聯(lián)系道路，均規(guī)劃為一級公路。 ? 城市規(guī)模： ? 人口規(guī)模： 城市建設(shè)用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀（ 20xx 年底） ；近期 :64萬人；中期： 75 萬人；遠期 : 萬人。在市區(qū)規(guī)劃建設(shè)邗江工業(yè)園、江陽工業(yè)園、廣陵產(chǎn)業(yè)園、杭集工業(yè) 園、沿江工業(yè)園、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)園（含汽車、信息產(chǎn)業(yè)等）；在儀征規(guī)劃建設(shè)揚州（儀征）化學工業(yè)園、汽車工業(yè)園和船舶工業(yè)園；在江都規(guī)劃建設(shè)紡織工業(yè)園和船舶工業(yè)園 。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 24 頁 共 82 頁 ? 沿江產(chǎn)業(yè)開發(fā)： 以引入重大項目，形成產(chǎn)業(yè)高地為目標，重點構(gòu)建沿江六大產(chǎn)業(yè)板塊（汽車制造業(yè)、化業(yè)工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)林業(yè)、旅游物流業(yè)），同步推進產(chǎn)業(yè)的集聚擴張和城市的拓展延伸。都市區(qū)根據(jù)用地特點 ,將整個都市區(qū)分為三大類型的用地，即丘陵山區(qū)、里下河及沿湖地區(qū)和濱江平原區(qū)，制定不同的規(guī)劃策略，即建設(shè)用地控制區(qū)、適度發(fā)展區(qū)和限制建設(shè)區(qū)，分別進行控制 。規(guī)劃都市區(qū)軌道交通，形成 “S”形的軌道交通線路，聯(lián)系三個城區(qū)主要的人流集散中心；規(guī)劃形成六條交通干線聯(lián)系儀征和江都，分別為揚江路、文昌路及東西延伸段、 328 國道、南繞城路、施沙路及西 延段、沿江高等級公路。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 22 頁 共 82 頁 都市區(qū)與沿江開發(fā) ? 都市區(qū)空 間結(jié)構(gòu)： 沿寧通交通走廊和沿江岸線形成包括揚州、儀征和江都在內(nèi)的高度城市化地區(qū)即揚州都市區(qū)，以揚州、江都、儀征三個城區(qū)構(gòu)成帶狀聯(lián)系的 “一體兩翼 ”的城市組群，形成城區(qū)與開敞生態(tài)綠地、水系有機協(xié)調(diào)、疏密有致的組團式空間布局。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 21 頁 共 82 頁 ? 城鎮(zhèn)空間規(guī)劃： 以集聚發(fā)展模式的節(jié)網(wǎng)狀城鎮(zhèn)空間組織形式，形 成一個沿寧通交通走廊、沿江岸線展開的揚州高度城市化地區(qū) (即揚州都市區(qū) )；一條城鎮(zhèn)發(fā)展聚合軸（沿大運河、京滬高速公路發(fā)展），加強對農(nóng)業(yè)空間、生態(tài)控制區(qū)、生態(tài)建設(shè)區(qū)的保護，形成疏密有序，集中發(fā)展，開敞布局的區(qū)域城鎮(zhèn)空間組織。 ? 市域人口發(fā)展與城市化水平預(yù)測： 預(yù)測市域總?cè)丝诘?20xx 年 464 萬人、 20xx 年 473 萬人、 2020年 482 萬人；城鎮(zhèn)人口至 20xx 年 237 萬人、 20xx 年 265 萬人、 2020年 318 萬人；城市化水平 20xx 年達到 51%、 20xx 年 56%、 2020 年 66%。具體目標是，確保 20xx 年、力爭提前，全市達到人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 3500 美元，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 12%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均增長 %，分別達到 20xx 美元和1000 美元，基本實現(xiàn)經(jīng)濟更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進步、文化更加繁榮、社會更加和諧、人民生活更加殷實的目標，在蘇中率先全面建成小康社會；確保 2018 年、力爭提前，實現(xiàn)全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入比 20xx 年 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 19 頁 共 82 頁 翻一番，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達 7000 美元以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 4000 美元，農(nóng)民人均純收入 20xx 美元，實現(xiàn)向 “經(jīng)濟強市、文化大市、旅游名市、生態(tài)園林城市 ”跨越的目標，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 18 頁 共 82 頁 市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 ? 市域經(jīng)濟社會發(fā)展目標： 揚州 市在 “兩個率先 ”進程中，總體奮斗目標是：確保 “三個高于 ”，實現(xiàn) “兩個率先 ”，力爭 “蘇中第一 ”。 ? 中心城發(fā)展區(qū)： 指主城區(qū)及周邊與之發(fā)展密切相關(guān)的地區(qū)，范圍包括廣陵區(qū)、維揚區(qū)、開發(fā)區(qū)管轄范圍和邗江區(qū)的邗上 街辦、蔣王街辦、汊河街辦及槐泗鎮(zhèn)、酒甸鎮(zhèn)、甘泉鎮(zhèn)、瓜洲鎮(zhèn)、沙頭鎮(zhèn)、霍橋鎮(zhèn)、杭集鎮(zhèn)、泰安鎮(zhèn)、楊廟鎮(zhèn)等，面積 588 平方公里。規(guī)劃范圍：規(guī)劃 范圍分三個層次：市域、城市規(guī)劃區(qū)、中心城發(fā)展控制區(qū)。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。隨著收入的增加，在食物需求基本滿足的情況下，消費的重心才會開始向穿、用等其他方面轉(zhuǎn)移。揭示了居民收入和食品支出之間的相關(guān)關(guān)系，用食品支出占消費總支出的比例來說明經(jīng)濟發(fā)展、收入增加對生活消費的影響程度。 ? 但是從恩格爾系數(shù)觀察來看，預(yù)示當?shù)厣钏降钠?。主要包括離退休金、失業(yè)救濟金、賠償金，單位對個人的辭退金、保險索賠、住房公積金及居民個人之間贈送和贍養(yǎng)費等。 注：經(jīng)營凈收入主要是指居民從事私營、個體生產(chǎn)經(jīng)營活動獲得的收入扣除成本、費用和稅金后的凈收入。 ? 轉(zhuǎn)移性收入的過高 表明當?shù)仉x退休人員的比例過大，他們的消費需求以及能力都有限。 ? 使城市的戶均支出能力增強成為可能。 ? 失業(yè)人口的增加同時增加了創(chuàng)業(yè)人 口的數(shù)量，從側(cè)面體現(xiàn)出未來 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 11 頁 共 82 頁 第三產(chǎn)業(yè)將會有所提升。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 10 頁 共 82 頁 3 20xx－ 20xx 年揚州市區(qū)居民家庭基本狀況 平均每戶就業(yè)人口與負擔系數(shù) 01220xx年 20xx年 20xx年就業(yè)人口負擔系數(shù) 分析： ? 根據(jù)近年來我國的國企改制策略，減員增效帶來的短期直接后果就是社會就業(yè)人員的大幅下降，失業(yè)人口增多。 ? 主要歸功于揚州城市大幅度擴容。 ? 非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量呈現(xiàn)較大上 升趨勢。 ? 近年房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為第三產(chǎn)業(yè)注入了生機。