【導(dǎo)讀】由于天一城一期40萬平米，中環(huán)國際40萬平米等大盤的規(guī)劃，北片量。區(qū)域市場內(nèi)低檔次的多層是主流產(chǎn)品，小高層及高層供應(yīng)量逐步上升，客戶的接受度也隨著樓盤的推出正在改善。此前區(qū)域內(nèi)缺乏指標(biāo)性個案和高檔樓盤，天一城和本案的出現(xiàn)將會改變。因此項目和天一城誰可以成為北片購房者的首選樓盤，將會決定。未來項目銷售能否成功的重要因素。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。尤其天一城一期的規(guī)劃與本項目的規(guī)劃基本相同。中脫穎而出就是我們要解決的問題。目前周邊的價格在2900元/平米左右。但隨著北片的開發(fā)升溫，房地產(chǎn)。價格的走勢必將沖破3000元/平米的大關(guān)。整個市場以區(qū)域客占絕大數(shù)，房地產(chǎn)市場屬于起步階段。側(cè)均價還未到3000元，具有巨大的價格優(yōu)勢。目所在區(qū)域，目前主要個案有左岸星光，盛岸花園，英倫皇家花園等。計在今后的兩年內(nèi)，此版塊的的住宅供應(yīng)量將超過100萬方。

　　

【正文】 市區(qū)設(shè)立看房車，方便外地客戶看房，同時又可作為項目宣傳的活動媒體使用，上面噴上樓盤名稱，電話，主要賣點等。 接待宣傳 現(xiàn)場包裝 禮品廣告， SP活動 8－ 9 月 引進中央電視臺“同一首歌”節(jié)目，于開盤當(dāng)日舉辦“同一首歌 —— 威孚之夜”大型文藝晚會，造成市場轟動效應(yīng)； 開盤后的３天內(nèi)，連續(xù)舉辦煙火晚會，吸引當(dāng)?shù)厝罕姷年P(guān)注，并聚集人群。 商業(yè)用房招商成功簽約儀式 十大名盤授牌儀式 強銷期 10 月 1－ 11 月 30 依托并支持公共建設(shè)突出本案 ：運用 SP活動或媒體廣告建立開發(fā)商、本案關(guān)懷無錫城市建設(shè)的良好形象，并 借力使力將本案提升為錫城亮點規(guī)范小區(qū) ； 運用媒體及執(zhí)行策略將本案形象提升 ，適度的營造產(chǎn)品“一房難求”的印象。 數(shù)據(jù)型資訊廣告使用 ：搜集本案優(yōu)勢規(guī)劃數(shù)據(jù)，以 數(shù)字會說話 論點亮出本案產(chǎn)品競爭 樣板區(qū)，樣板房正式開放。 簽約工作繼續(xù) 看房車?yán)^續(xù) NP， 車體廣告， 禮品廣告， CF 3D 戶外力； 引爆式廣告進程 ：以大量及強勢之說服力媒體投放，造成銷售及討論熱潮，其具體內(nèi)容有 看板 看房車 SP活動 10－ 11 月 百萬廣告費回饋活 動：利用廣告費，作百萬（購房抵用券）回贈消費者的活動，達到在引起社會關(guān)注的同時將開發(fā)商的形象進一步的提升； 第二波臵入性廣告：電視專題采訪本案規(guī)劃者、開發(fā)商等，以更真實的面貌展現(xiàn)本案風(fēng)采。 教育聯(lián)姻活動：以威孚和恒威的名義，在天一中學(xué)和天一小學(xué)共同設(shè)立獎學(xué)金，保證未來業(yè)主的小孩在教育上得到保障。 持續(xù)期 12 月 1 日－ 2020 年 2 月 30 日 價格戰(zhàn)白熱化 ： 再包裝產(chǎn)品 ： 利用開發(fā)商的品牌形象打消買家對樓盤的疑惑； 強化購后服務(wù)，使 樓盤業(yè)主獲得物業(yè)的價值認(rèn)同感；并為后續(xù)各期的推廣贏得良好的口碑； 老客戶效益應(yīng)用 ： 續(xù)溢廣告進程 ： 追蹤老客戶，鼓勵其介紹新客戶，給予獎勵。 現(xiàn)場優(yōu)惠政策執(zhí)行，適當(dāng)折扣，加快簽約 完成簽約動作。 2020 年 1 月 1 日同時開始醞釀第二期客戶，直至二期 3 月（暫定）開盤 NP 配合 軟新聞（二期醞釀） SP活動 12 月－ 2020 年 1 月 圣誕煙火晚會舉辦（在社區(qū)入口廣場，恭賀老客戶；同時宣揚價格優(yōu)惠活動 ，吸引新客戶） 威孚臵業(yè)會會員招募活動暨臵業(yè)會成立大會 ★ 廣告表現(xiàn)部分 總 案 名： 橘 郡 —— 來源于美國加洲，橘代表陽光、健康的含義，郡直指領(lǐng)地意識，用此案名實質(zhì)上是提倡一種以運動、健康、綠色、陽光、生態(tài)的獨特生活方式， 建 議 案 名： 鳳翔馨城 各 期 案 名： 橘 郡 —— 陽光地帶（一期） 橘 郡 —— 風(fēng)和雅頌（二期） 橘 郡 —— 水木年華（三期） 廣告總精神： 理想生活社區(qū)，品位生活真諦！ 廣告訴求點： ? 品 牌 —— 利用威孚及恒威兩大房地產(chǎn)公司在無錫房地產(chǎn)市場的知名度來烘托橘郡的文化內(nèi)涵和，增加業(yè)主的購買信心； ? 健 康 —— 利用社區(qū)的運動配套來推廣健康生活概念，體現(xiàn)出社區(qū)健康生活理念，吸引消費者購買； ? 環(huán) 境 —— 19%超低密度建筑特色及近 40%的綠化率，為居民的生活帶來了充足的陽光和綠色，是消費者理想中的生活樂園； ? 交 通 —— K90 路空調(diào)公交車站就設(shè)立在本案附近，規(guī)劃中的錫澄二路及北環(huán)路為本案提供了更便捷的交通優(yōu)勢，可加速樓盤的去化； ? 文 化 —— 江蘇省省重點中學(xué)天一實驗中學(xué)，就近在咫尺，周遍又相繼有天一小學(xué)等配套學(xué)校，解決了居民孩子今后的入學(xué)問題；無形中提升了本案樓盤的文化內(nèi)涵，契合有望子成龍心理的家長購買本樓盤； ? 配 套 —— 充足地下車庫車位解決了當(dāng)今社會車輛增多后社區(qū)車位不足的后顧之憂，提升了整個樓盤的品質(zhì)，亦可加速樓盤的去化； ? 智 能 —— 智能化、多元化的物業(yè)管理，為業(yè)主今后的入住提供強有力的保證，消除業(yè)主入住后的后顧之憂，放心購買； ? 品 質(zhì) —— 樹立高品質(zhì)的社區(qū)生活、理想生活社區(qū)概念 ，告知業(yè)主原來你也可以享受生活的高品質(zhì)樂趣，倡導(dǎo)無錫市民新生活居住導(dǎo)向。 戶外表現(xiàn)部分： 看板： 理想生活社區(qū)，品位生活真諦！ 站廳： 理想生活社區(qū)，品位生活真諦！ 路牌燈箱： 理想生活社區(qū)，品位生活真諦！ 引導(dǎo)旗： 理想生活社區(qū)，品位生活真諦！ 公車： 理想生活社區(qū)，品位生活真諦！ 廣告秀稿： 訴求點：開發(fā)商規(guī)劃理念 主 標(biāo)：健康 /陽光 /文化的理想生活 內(nèi) 文： 作為無錫地產(chǎn)界精英，我們在追求創(chuàng)新 以“生態(tài)、健康、文化”的理想居住模式 以生命的綠色，揮灑出美侖美奐的現(xiàn)代氣息 那撲鼻的花香、清新 的空氣、寬敞的居住空間 勾畫出優(yōu)越超前的無錫首家“低密度”理想社區(qū) 訴求點：開發(fā)商形象 主 標(biāo)：文化內(nèi)涵，我們的追求 內(nèi) 文： 設(shè)計有文化的景觀； 建造有文化的居所； 構(gòu)造有文化的環(huán)境； 營建有文化的氛圍； 體現(xiàn)有文化的社區(qū)； 這就是“威孚”及“恒威”人的目標(biāo)！ 訴求點：整體形象 主 標(biāo)：體驗理想生活，從橘郡開始 內(nèi) 文： 橘郡有豐富的建筑表情 橘郡有深厚的文化內(nèi)涵 讓陽光健康的生活 相伴您每一分每一秒 迎接所有羨慕的眼光 讓生活更理想。 訴求點：住宅低密度特點 主 標(biāo)： 距離 ，締造自然生活 內(nèi) 文： 從城市的豐富回到自然的純粹，環(huán)境的價值在于過濾那些不必要的雜質(zhì)，而保留最純真的部分， 19%超低密度的建筑特色，絕對的大棟距間隔，給您的生活帶來更多的綠色、陽光和新鮮的空氣，給您的生活增添了無限的遐想；，讓我每日與彩蝶共舞，生命的堅持在于自然。 訴求點：住宅社區(qū)配套 主 標(biāo)：健康生活，在這里得到共鳴！ 內(nèi) 文： 橘郡，一個現(xiàn)代居住的典范，豪情的設(shè)計規(guī)劃，注入了人性化的景觀設(shè)計，大面積的綠化，休閑的生活廣場；社區(qū)配備了室外籃球場、羽毛球場等運動休閑場所，給您的生活增添了更 多的運動空間，讓健康和運動時刻相伴您的左右！讓您的理想家園在這里一一變?yōu)楝F(xiàn)實！寬大、智能化的地下停車場，更是您出入的安全保障！ 訴求點：住宅景觀 主 標(biāo)：腳步總會在這里慢下來 內(nèi) 文： 回家的路是一條小徑，有花、有草， 我喜歡上了那一種靜， 喜歡看看陽光在墻上織下細(xì)碎的影， 聽聽小鳥的絮語， 微風(fēng)拂過， 樹和影都動了起來， 我的腳步在這里卻慢了下來 訴求點： 住宅戶型設(shè)計 主 標(biāo)： 收集陽光，寫意人生 內(nèi) 容： 在陽臺，我收集陽光 在窗前，我獲取綠色 在客廳，我享受陽光 。 人性化的戶型設(shè)計， 現(xiàn)代居住的典范， 大面積的綠化，休閑的生活廣場； 讓我的理想生活在這里體現(xiàn)！ 訴求點： 別墅景觀 主 標(biāo)： 享受綠色，崇尚生命 內(nèi) 文： 現(xiàn)代簡約的獨棟、聯(lián)排別墅，內(nèi)部格局合理，充裕的采光、寬大的客廳、舒適臥室、尊貴的書房、溫馨而現(xiàn)代家居生活，處處體現(xiàn)的是您高貴的身份與尊崇的禮遇。這里遠離商業(yè)的嘈雜，都市的喧鬧。享受的是風(fēng)景如畫的雅致、休閑、安詳和寧靜。是您人生輝煌的起點！ 訴求點： 別墅生活享受 主 標(biāo)： 追求童年的夢幻與遐想 內(nèi) 文： 從小，我們陶醉于 夏夜的蛙鳴，靜謐的夜色，迷人的月光，仰望星空，繁星點點，月光如水，向你我傾瀉，人生如夢一刻。一切將在橘郡出現(xiàn)，理想家園，入住橘郡，在她寬敞迷人的中心廣場和細(xì)心雕琢的林間綠茵小道漫步，您就能享受到一種十九世紀(jì)才有的怡然浪漫，讓你在內(nèi)心里體會到橘郡刻意追求的那種極致風(fēng)韻，她，正契合您童年時代有過的夢幻與遐想。 訴求點：別墅生活地位 主 標(biāo)： 生活原來可以如此輕松安逸！ 內(nèi) 文： 走在城市的邊緣，繁華的都市音樂斷斷續(xù)續(xù)，不遠處卻又傳來蛙鳴聲聲，身在橘郡，淡雅的思緒如月光，在您的生活空間里，您可以盡情張 開心扉，可以盡情傾訴，每日每夜，向著您的愛人，述說您心目中的理想未來。 以下是最近在與貴公司接洽后 ,我們針對此項目所做的部分工作： 無錫鳳翔路項目前期的工作 一、 主要的工作內(nèi)容： 無錫市房地產(chǎn)市場調(diào)查 區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查 購買人群的圈定和分析 地塊的核心價值調(diào)查 項目的市場定位及推廣定位的提出 項目規(guī)劃建議以及項目推廣策略的提出 二、 工作內(nèi)容的具體安排 工作內(nèi)容： 無錫市房地產(chǎn)市場調(diào)研及區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查 內(nèi)容細(xì)分： ? 通過資料收集和市場調(diào)查的途徑了解無錫目前的市場現(xiàn)狀及未來的趨勢 ? 通過市場調(diào)查了解無錫目前各類型樓盤的價格、數(shù)量情況。 ? 通過對以上兩個的分析得出高層、小高層、多層、別墅目前的價格區(qū)域、供應(yīng)量及其產(chǎn)品戶型。 ? 針對項目所在區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)個案樓盤的調(diào)查，進一步了解區(qū)域內(nèi)的高層、小高層、多層、別墅的價格區(qū)域、產(chǎn)品戶型等等！ 預(yù)達目的： 通過了解市場和區(qū)域市場對本項目提出合理價位和產(chǎn)品建議。 執(zhí)行部門：業(yè)務(wù)部、開發(fā)部 工作內(nèi)容： 購買人 群的圈定和分析和地塊核心價值的調(diào)查 內(nèi)容細(xì)分： ? 通過個案周邊的人群做問卷調(diào)查，對數(shù)據(jù)進行分析 ? 通過對本項目方圓 5 公里內(nèi)進行標(biāo)地、對項目本身進行 SWOT 分析。 預(yù)達目的： 通過做問卷調(diào)查，進一步論證產(chǎn)品和賣點。通過 SWOT 分析，提出地塊的核心價值。 執(zhí)行部門： 業(yè)務(wù)部、 開發(fā)部 工作內(nèi)容： 項目的市場定位及推廣定位的提出 內(nèi)容細(xì)分： ? 向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報市場調(diào)研的結(jié)果并開會討論出項目的產(chǎn)品、價格的定位。 ? 由公司部門主管開會討論處本項 目的市場推廣定位。 ? 企劃部提出案名建議和視覺傳達系統(tǒng)，以及推廣的廣告總精神。 ? 由設(shè)計部提出售樓處的搭建風(fēng)格。 預(yù)達目的： 通過市場調(diào)研的匯總和開會討論，并且對市場的推廣有理論上的定位。并完成推廣的初期建議。 執(zhí)行部門：副總、執(zhí)行長、企劃部、開發(fā)部 工作內(nèi)容： 項目規(guī)劃建議以及項目推廣策略的提出 內(nèi)容細(xì)分： 項目的物業(yè)形態(tài)的建議 建筑風(fēng)格的建議 戶型結(jié)構(gòu)及配比的建議 景觀規(guī)劃的建議 配套設(shè)施的建議 推廣 策略的提出 預(yù)達目的： 針對本項目的核心價值提出最能讓市場接受的規(guī)劃建議，以及針對無錫市場做出最好的業(yè)務(wù)推廣策略和時間安排。 執(zhí)行部門：建筑師、業(yè)務(wù)部