【導讀】商圈、南坪中心居住片區(qū)、南坪鵝公巖南橋頭居住片區(qū)、南坪4－7小區(qū)居住片區(qū)。力是非常強大的。說，本地塊周邊的商業(yè)目前還是空白，這是個劣勢，但同時，也是一個機會和契機。果不通過精心定位，把商業(yè)的價值和商鋪的量做到極致，則很難能有利潤。在商鋪總量最大化、同時對所有的商鋪進行統(tǒng)一的經(jīng)營定位和市。場細分，進行統(tǒng)一的招商和經(jīng)營管理。只有這樣，我們的商鋪價格定格在10000元/平米以上時，投資者才愿意購買。

　　

【正文】 元 /平米，按 18％的公攤系數(shù)，住宅套內(nèi)單位成本為 3070 元 /平米。而周邊樓盤市場套內(nèi)均價僅 3200－ 3300 元 /平米，毛利潤僅 130－ 230 元 /平米。因此本項目必須最大限度的考慮商鋪的數(shù)量和價值，但是又不能因盲目考慮商鋪的數(shù)量和價值而損失掉住宅的居住價值，二者必須找到一個平衡點。 地塊標高分析 本地塊由 8個標高不同的小地塊組合而成，我們給他們分別編上號碼 1－ 8 號地，我們將地勢最低的一塊編為 1號地塊，并設其相對標高為 0，余下的 7塊地的絕對標高和相對標高如下： 1號地塊：絕對標高 242米左右，相對標高為 0 2號地塊：絕對標高 248米左右，相對標高為 6米 3號地塊：絕對標高 250－ 251米左右，相對標高 8－ 9米 4－ 5號地塊：絕對標高 253米左右，相對標高為 11米 16 6號地塊：絕對標高 257米左右，相對標高為 15米 7號地塊：絕對標高 264米左右，相對標高 22米 8號地塊：絕對標高 267米左右，相對標高 25米 其中 8號地塊東北角的道路又比 8號地塊高出 3米左右 如圖所示 我們可以將這 萬平米做如下分配： 住宅 ： 17 萬， 車庫 ： 萬 集中大賣場 （ 可以引進大型品牌主題商業(yè) ）： 萬平米（ 層高 6米 ） 底層臨街商鋪 ： 萬平米 底層臨街商鋪要求 ： 層高 6米（可分隔成兩層）、進深 8－ 12米、每 間面積在 20－ 50平米之間、大面積與小面積任意分隔和轉(zhuǎn)換） 而要做到 ，而且其中必須有至少 ，就必須把東西南北四條道路都充分利用起來， 基于以上思路，本人建議本項目的規(guī)劃布置如下圖所示： 17 此方案在東西南北四條規(guī)劃道路上都分別設置了兩條步行街，即一條內(nèi)街，一條外街，不管地形高差和道路的坡度怎么變化，步行內(nèi)街和外街的標高始終保持一致，以保證人流在內(nèi)街和外街之間自由、方便、輕松的來回穿流，以增大步行內(nèi)街的商業(yè)價值。同時，將規(guī)劃的 18畝學校用地盡量用住宅或者商鋪包裹 起來，讓它盡可能不要占用臨街商鋪的位置 此外，由于步行內(nèi)外街道的地平標高要始終保持相等，隨著道路的坡地往西走，外街商鋪的標高比步行內(nèi)街商鋪頂部的標高必然越來越低，即使在東面，我們在設計外街商鋪的層數(shù)和層高時，也要盡最大可能讓外街商鋪的頂部標高低出內(nèi)街商鋪的標高 2－ 3 米左右，這樣做的目的是盡量讓人站在外街道路上也能看見內(nèi)街商鋪的牌，增加內(nèi)街商鋪的商業(yè)價值，同時還能避免外街商鋪對住宅區(qū)的影響和干擾，增加住宅部分的居住價值。 以上是垂直投影的平面圖。陰影部分全是 1－ 2層臨街商鋪，步行內(nèi)街的寬度為 10米左右，所有臨 街商鋪的進深為 8－ 12米，層高為 6－ ，以方便客戶自己隔成兩層來使用，以增大一倍的營業(yè)面積和租賃面積。此外，外街商鋪，既通外街，又通內(nèi)街，商業(yè)價值極高，售價可輕松達到 10000－ 12000元 /平米。 將 18畝的學校放置在西邊的 1號地塊和 3號地塊的原因，是因為西邊地勢較為低洼（ 18 6號地塊比 3號地塊高出 6－ 15米） ，同時靠近隆鑫廠和加油站，道路環(huán)境糟糕，人流復雜，這樣一方面可盡可能地減少學校對住宅的影響，因為住宅部分的內(nèi)部園林地平標高比學校地平要高出 22－ 25米。另一方面也最大限度的減輕了隆 鑫廠、加油站、復雜的人流等惡劣環(huán)境對住宅區(qū)的影響，同時還保持了住宅部分和學校部分各自的完整獨立。 由于 6 號地塊的標高比 7－ 8 號地塊低出 10－ 12 米左右，而且 6號地塊的標高相差不大（ 6號地塊略高， 4－ 5號地等高， 2號地塊略低 ），而 8號地塊的標高基本一致（ 相差 2米 ） 7號地塊標高正好高出 4－ 5號地塊 11米左右，我們正好利用這種高差，在 6號地塊上，營建一個 － 2萬平米的大賣場（ 兩層，每層高 6米，兩層高 12米 ），大賣場地面標高以 4－ 5 號地塊的標高為準，大賣場頂層標高與 7 號 地塊的標高基本齊平， 7號地塊地平標高也是住宅部分的地平標高。 此外，由于 4－ 5號地塊高出 2號地塊 6 米左右，于是還可以利用種高差關(guān)系，繼續(xù)將 6號地塊的地平面整體同時下挖 米，形成兩層 萬平米的地下車庫（每層高 ）， 地下車庫這樣之所以設置在大賣場下面，而沒有考慮在地塊東面的四棟住宅樓下面，其原因如下： 為保證住宅部分有足夠的園林空間，我們準備在大賣場的頂部放置兩棟住宅，為了保證大賣場的內(nèi)部空間使用的方便性，這兩棟住宅必須做轉(zhuǎn)換層，因此，我們索性就在 6號地塊的下面再挖兩層做 地下車庫，這樣可以使得我們在大賣場頂部為這兩棟住宅做轉(zhuǎn)換層變得更有價值、更有意義，同時也節(jié)約了工程成本。 因為，假如我們不在大賣場下面做車庫，則車庫的位置比如要考慮在地塊東面的四棟住宅樓下面，由于地塊面積有限，這 4棟住宅樓下面必須做轉(zhuǎn)換層，否則車庫面積不夠或者導致車庫面積雖大，但是利用率極低。造成面積規(guī)劃指標的極大浪費和工程的浪費。 而且，一旦車庫設置在大賣場下面，地塊東面四棟住宅樓下面就可以不設負一層，住宅的基礎(chǔ)、樁柱就可以直接嵌入地下，大大節(jié)約工程成本。 這里要注意一點，為了盡最大可能地保證頂部 6棟 住宅的園林空間的最大化，使得住宅的居住價值得到最大化的提升和留存，這六棟住宅可以部分甚至全部“懸”在步行內(nèi)街的頂上，由于步行內(nèi)街只過人，不通車，因此，即使因為住宅樓宇結(jié)構(gòu)柱不規(guī)則，也不會影響下面步行內(nèi)街的人流的通過。而且，在步行內(nèi)街的上面一段是露天的，一段是有蓋的，這種反而可以成為一種創(chuàng)意的亮點，此外它至少還可有人流遮陽或避雨的功能。而且按國家規(guī)定，這種作為人行通道的架空廊道，是不占用面積規(guī)劃指標的。 19 至于這些柱子美觀問題，只要我們對聳立在內(nèi)街中央的一些柱子進行巧妙的裝修和包裝，相信還可以成為一道漂亮的街道 景觀， 以上是西南角對整個設計方案的一個鳥瞰圖。陰影部分為街道，方塊部分為臨街商鋪， 學校周邊的四排方塊代表臨街商鋪，東半部分平臺上的 6個平行四邊形代表上面六棟住宅樓的投影。 20 小結(jié)：按此方案，大量的臨街商鋪圍繞大賣場和學校而布置，會大大增大臨街商鋪的商業(yè)價值和售價，特別是，大賣場如果引進像家樂福這樣的大品牌商家，一定會為臨街商鋪，特別是步行內(nèi)街商鋪帶來巨大的人流和商機。 此方案在保證臨街商鋪商業(yè)價值和住宅居住價值不損失的前提下，也把臨街商鋪的量做到了極致。最大化的實現(xiàn)了地塊的綜合經(jīng)濟價值，是難得規(guī)劃設 計佳品。 按此方案，臨街商鋪如果做兩層，可以做到 4萬平米，做單層可以做到 2萬平米，大賣場可以做到 2 萬平米，住宅可以做到 萬平米，地下車庫可以做到 3萬平米。這些都遠遠超過了政府的規(guī)劃面積指標，因此方案是可行的。 投資回報概算 我們按 17萬平米住宅（套內(nèi) 14萬）， ， ， 賣場供 ： 車庫按成本價 2600元計算，底層臨街商鋪均價按 10000元 /平米計算，住宅套內(nèi)均價按3500元 /平米計算。土地款按 15000萬計算，土地外綜合成本按 1900元 /平米計算。大賣場按 5000元 /平米計算 總投資： 15000＋ ＝ 21 產(chǎn)值（含固定資產(chǎn)）＝ ＋ ＋ 14x3500＋ ＝ 利潤： － ＝ （其中車庫及大賣場等固定資產(chǎn) ） 除去固定資產(chǎn)外，仍有現(xiàn)金利潤： （臨街商鋪全部出售時） 投資利潤率 ＝ 48％ 按 35％的啟動資金 2個億來計算 投資回報率＝ ＝ 143％