【正文】 根據(jù)客戶不同的特殊需要，在裝修時進行戶型內部功能區(qū)域轉換和變動，比如衣帽間和儲藏室的轉換、書房和客戶的轉換、書房和休閑廳的轉換、廚房和餐廳的轉換、三房和四房的轉換，兩房和三房的轉換，一房和兩房的轉換等等，關鍵是，我們在設計戶型之處，就要給客戶預留轉換變化的空間，特別是剪力墻和異型柱的位置 ） 功能布局合理 （ 按照該套戶型針對 的目標客戶的具體生活習慣、生活方式、審美觀、心理特點等進行設置，最大化的做到人性化 ） 13 功能特點新穎而具可變性 （ 創(chuàng)造一些新穎的內部功能特點，比如走入式衣帽間、陽光書房、大開面的凸窗、錯位陽臺、空中休閑花園等等、轉角飄窗、 ） 設計原則： 先確定單體結構及戶型，再確定總平規(guī)劃，最后再做局部調整。三部電梯。 本地塊按 的容積率，可修 萬平米，我們可以將這 萬平米做如下分配： 住宅 ： 17 萬， 車庫 ： 萬 集中大賣場 （ 可以引進大型品牌主題商業(yè) ）： 萬平米（ 層高 6米 ） 底層臨街商鋪 ： 萬平米 底層臨街商鋪要求 ： 層高 6米（可分隔成兩層）、進深 8－ 12米、單套商鋪面積在 20－ 50平米、大面積與小面積任意分隔和轉換 ） 按住宅建筑面積 17 萬平米計算，按 18％的公攤率，可售套內面積約 14 萬，按以上面積比例分配，總套數(shù)應該是 2000 套，平均套內面積 70 平米。生意源遠流長。本專業(yè)市場就可以開辟一個專區(qū)，專門出售結婚禮品。而且很多結婚的人由于是第一次結婚，沒有經(jīng)驗，到這里可以將結婚大典弄得豐富多彩，一生都值得回憶。 經(jīng)營定位建議方案（五） —— 重慶唯一專門提供結婚全套服務的大型商業(yè)廣場 名稱： 重慶結婚廣場 經(jīng)營范圍： 各種檔次風格的婚紗影樓、結婚禮服、婚禮設計及代辦、請柬代送、婚禮主持、結婚車 11 輛出租、婚車設計、結婚盛況攝像服務、結婚錄像編輯 、 DVD或者 VCD的制作等等，所有結婚需要置辦的一切，以及親朋好友為結婚夫婦贈送的各種禮物、禮品，在這里都可以找到。 經(jīng)營定 位建議方案（四） —— 重慶最大的女人金銀首飾、 衣物飾品 、品牌化妝品、美容店專業(yè)市場 名稱 ： 金陽妝飾廣場 理由 ：不會影響住宅的居住價值，而且一旦引進像家樂福這樣的大型超市，消費人群還可以得到極大的融合和互補，因為逛超市的人群以女人和老人居多。這些如果在一個集中的商場式電腦城，則是根本不可能實現(xiàn)的。 綜合以上 分析，本項目如果定位“金陽燈飾大道、或者金陽裝飾廣場”，并把建馬特引進來的話，其市場空間和商業(yè)潛力一定非常巨大。浪費口岸、浪費租金，這些黃金口岸如果讓給日用百貨商場，其商業(yè)價值則可得到最大化的利用，而給裝飾材料城這種市民購買率極低的專業(yè)市場，則是一種浪費。如果他們要裝修房子或辦公用房、鋪面，他們可以專門開車去買，也可以打的去買，也可以專門坐公交車去購買。 而且南坪燈飾廣場和建馬特的貨品檔次定位很高，主要針對中高端客戶，普通客戶很難能消費，然而，中高端客戶一般都是有車一族，燈飾廣場和建馬特目前經(jīng)營口岸的交通環(huán)境和停車環(huán)境，給讓自己的目標客戶前往購物造成了極大的不便。 經(jīng)營定位建議方案（三） —— 南岸區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)燈具、裝修服務和裝飾材料市場 名稱： 金陽燈具廣場 金陽裝飾廣場 經(jīng)營范圍 ： 裝飾材料商、燈具商、裝修公司 理由： 南坪燈飾廣場、建瑪特裝飾材料城地處南坪核心商圈，南坪步行街口，人氣非常旺盛，目前已有建馬特等裝飾材料城，有一定的氣候。 1000 萬按 4萬平米的營業(yè)房分攤， 250元 /平米，一旦電腦專業(yè)市場的氣候形成，商鋪至少可以多賣 4000 元 /平米，按 2 萬平米的臨街商鋪計算，可以多賣8000萬。小戶型住宅的投資價值得到很大提升。而且周邊居住人口密度大，人氣很旺，居住者大部分是年輕人和單身貴族，他們的購買力和對數(shù)碼產品的消費需求是各類人群中最大的。 9 而本地塊雖然位置稍偏一點，但其交通的便捷程度和停車條件一定遠遠優(yōu)于麗德電腦城和石橋鋪，這會直接吸引有車一族前來購物。而在石橋鋪這樣的電腦市場來說，要做到晚上營業(yè)，是很困難的，因為各個商家眾口難調，如果整個商場只有幾個商家晚上經(jīng)營的話，整個商場的燈光和各種冷氣設施都要為其開放，經(jīng)營成本大大的不劃算，而且所有經(jīng)營攤位中的商品都是開敞式的，貨品很容易被盜，為了各個商家商品的安全性，不得不在 5點半統(tǒng)一開門、統(tǒng)一關門。即使有的客戶周末有時間去電腦城，但經(jīng)常為了購買一間小小的物品，往往要浪費至少半天的時間，剩下的半天也就做不了什么事情，這一來一往， 1個整天也就浪費了，做不了什么大事情。許多的攤位的經(jīng)營價值也不高。 而且我們的項目全是獨立的底層臨街商鋪，非常適合電腦產業(yè)的商戶獨立自由的經(jīng)營（還可以夜間經(jīng)營），這對電腦經(jīng)營戶的吸引力巨大。 而購買電腦，特別是購買筆記本電腦的客戶，相當多的一部分人都是有車一族。對南岸區(qū)的市民和企事業(yè)單位采購人員來說，要去那里購物，公交車一般不經(jīng)過鵝公巖大橋，而是要走長江大橋要繞很遠，因此要么打的，要么開車。經(jīng)過這些年的發(fā)展，石橋鋪電腦專業(yè)市場已經(jīng)家喻戶曉，其核心地位難以撼動。 但是，如果本項目定位為特色飲食城，則商鋪將會向住宅小區(qū)排出大量的油煙和油污，這對住宅部分的居住價值將會大大影響 。 如果實在要操作，我們可以在重慶廣招加盟投資者，然后以政府的名義，把他們集中組織起來，到湖南和香港去和各種餐飲品牌商家見面，討論雙方加盟合作的條件。而要集中打造這樣一個特色美食城，在重慶是唯一和新鮮的，也能引起新聞媒體的關注，能從湖南和香港招商引資，政府也是支持的。擂臺賽一結束，金陽公司立刻派出招商人員與各個參賽商家談判，以各種優(yōu)惠條件吸引這 些商家入駐。 招商和推廣： 聯(lián)合市政府、市餐飲協(xié)會、電視臺、報社，聯(lián)合舉辦一次對“渝菜”的定義大討論，界定渝菜和川菜的分界線，同時以重慶直轄以來自創(chuàng)的各種新派“川菜”以及重慶市井文化、碼頭文化誕生的各種江湖菜為基礎，重新定格“渝菜”各個品種和內容。針對這種情況，我們可以在這里打造重慶第一個集中展示“渝菜”文化和各類品種的飲食一條街，同樣也能在重慶達到家喻戶曉的效果。 C、渝菜天下 或者 巴渝名菜大典 或者 巴渝名吃天下 或者 渝菜大典、渝菜大道 此舉主要用于弘揚重慶菜的飲食文化，川菜在歷屆獲獎的菜品當中，重慶廚師和重慶的餐飲商家占了相當大的比例。 6 招商和推廣： 金陽公司派人到四川各 地尋求各種名菜名小吃，以免租經(jīng)營 1 年的優(yōu)惠吸引他們進駐重慶，同時號召商家在周六，拿出 1 天的時間讓全重慶市民免費吃喝（限量），連續(xù)舉行 4個星期（ 4 天），到時一定人山人海，轟動整個重慶。擂臺賽一結束 ，金陽公司立刻派出招商人員與各個參賽商家談判，以各種優(yōu)惠條件吸引這些商家入駐。而且無論富人和平民百姓都可以找到自己消費的對象。而且，不管重慶還是四川，其各個下屬區(qū)縣市，都有很多的地方特色名菜和名小吃。何況本項目的交通狀況是如此優(yōu)越。 雖然本項目周邊道路寬大通暢，交通便捷，但是 2－ 3 年內，本地塊的地理位置仍然還顯得比較偏，如果定位打造成全重慶家喻戶曉的特色飲食一條街的話，地理位置偏的劣勢就會被回避。 周邊各種合資企業(yè)、外資企業(yè)很多，員工素質和購買力都不低，如果在他們公司周邊有一個集中的特色餐飲街，他們平常 的朋友聚會、業(yè)務招待、員工聚餐就方便多了，甚至有時中午都會過來吃。 本項目住宅以 20－ 90 平米中小戶型為住，總套數(shù)至少在 2500 套以