【正文】 本地塊地形高差非常復(fù)雜，整塊土地分為 8 個小塊，而且每一小塊土地的標(biāo)高都不一樣，高差最大值達(dá)到了 30 米（ 10 層樓高），而且 88 畝中必須扣出 18 畝出來做學(xué)校，剩下可用地只有 70 畝，雖然地塊四周都是道路，但是，最長的兩條道路（南面和北面）全是坡度很大的坡路。 本地塊按 的容積率，可修 萬平米，由于本地塊拍賣價高達(dá) 211 萬 /畝，如果完全做住宅或者僅僅考慮少量的社區(qū)配套商業(yè)的話，除去 萬平米的車庫（此部分不能攤地價），住宅建筑面積為 萬平米。 地塊標(biāo)高分析 本地塊由 8個標(biāo)高不同的小地塊組合而成，我們給他們分別編上號碼 1－ 8 號地，我們將地勢最低的一塊編為 1號地塊，并設(shè)其相對標(biāo)高為 0，余下的 7塊地的絕對標(biāo)高和相對標(biāo)高如下： 1號地塊：絕對標(biāo)高 242米左右，相對標(biāo)高為 0 2號地塊：絕對標(biāo)高 248米左右，相對標(biāo)高為 6米 3號地塊：絕對標(biāo)高 250－ 251米左右，相對標(biāo)高 8－ 9米 4－ 5號地塊：絕對標(biāo)高 253米左右，相對標(biāo)高為 11米 16 6號地塊：絕對標(biāo)高 257米左右，相對標(biāo)高為 15米 7號地塊：絕對標(biāo)高 264米左右，相對標(biāo)高 22米 8號地塊：絕對標(biāo)高 267米左右，相對標(biāo)高 25米 其中 8號地塊東北角的道路又比 8號地塊高出 3米左右 如圖所示 我們可以將這 萬平米做如下分配： 住宅 ： 17 萬， 車庫 ： 萬 集中大賣場 （ 可以引進(jìn)大型品牌主題商業(yè) ）： 萬平米（ 層高 6米 ） 底層臨街商鋪 ： 萬平米 底層臨街商鋪要求 ： 層高 6米（可分隔成兩層）、進(jìn)深 8－ 12米、每 間面積在 20－ 50平米之間、大面積與小面積任意分隔和轉(zhuǎn)換） 而要做到 ，而且其中必須有至少 ，就必須把東西南北四條道路都充分利用起來， 基于以上思路，本人建議本項目的規(guī)劃布置如下圖所示： 17 此方案在東西南北四條規(guī)劃道路上都分別設(shè)置了兩條步行街，即一條內(nèi)街，一條外街，不管地形高差和道路的坡度怎么變化，步行內(nèi)街和外街的標(biāo)高始終保持一致，以保證人流在內(nèi)街和外街之間自由、方便、輕松的來回穿流，以增大步行內(nèi)街的商業(yè)價值。此外，外街商鋪，既通外街，又通內(nèi)街，商業(yè)價值極高，售價可輕松達(dá)到 10000－ 12000元 /平米。 此外，由于 4－ 5號地塊高出 2號地塊 6 米左右，于是還可以利用種高差關(guān)系，繼續(xù)將 6號地塊的地平面整體同時下挖 米，形成兩層 萬平米的地下車庫（每層高 ）， 地下車庫這樣之所以設(shè)置在大賣場下面，而沒有考慮在地塊東面的四棟住宅樓下面，其原因如下： 為保證住宅部分有足夠的園林空間，我們準(zhǔn)備在大賣場的頂部放置兩棟住宅，為了保證大賣場的內(nèi)部空間使用的方便性，這兩棟住宅必須做轉(zhuǎn)換層，因此，我們索性就在 6號地塊的下面再挖兩層做 地下車庫，這樣可以使得我們在大賣場頂部為這兩棟住宅做轉(zhuǎn)換層變得更有價值、更有意義，同時也節(jié)約了工程成本。 這里要注意一點，為了盡最大可能地保證頂部 6棟 住宅的園林空間的最大化，使得住宅的居住價值得到最大化的提升和留存，這六棟住宅可以部分甚至全部“懸”在步行內(nèi)街的頂上，由于步行內(nèi)街只過人，不通車，因此，即使因為住宅樓宇結(jié)構(gòu)柱不規(guī)則，也不會影響下面步行內(nèi)街的人流的通過。陰影部分為街道，方塊部分為臨街商鋪， 學(xué)校周邊的四排方塊代表臨街商鋪，東半部分平臺上的 6個平行四邊形代表上面六棟住宅樓的投影。 按此方案，臨街商鋪如果做兩層，可以做到 4萬平米，做單層可以做到 2萬平米，大賣場可以做到 2 萬平米，住宅可以做到 萬平米，地下車庫可以做到 3萬平米。大賣場按 5000元 /平米計算 總投資： 15000＋ ＝ 21 產(chǎn)值（含固定資產(chǎn)）＝ ＋ ＋ 14x3500＋ ＝ 利潤： － ＝ （其中車庫及大賣場等固定資產(chǎn) ） 除去固定資產(chǎn)外，仍有現(xiàn)金利潤： （臨街商鋪全部出售時） 投資利潤率 ＝ 48％ 按 35％的啟動資金 2個億來計算 投資回報率＝ ＝ 143％ 。 投資回報概算 我們按 17萬平米住宅（套內(nèi) 14萬）， ， ， 賣場供 ： 車庫按成本價 2600元計算，底層臨街商鋪均價按 10000元 /平米計算，住宅套內(nèi)均價按3500元 /平米計算。 此方案在保證臨街商鋪商業(yè)價值和住宅居住價值不損失的前提下，也把臨街商鋪的量做到了極致。而且按國家規(guī)定，這種作為人行通道的架空廊道，是不占用面積規(guī)劃指標(biāo)的。造成面積規(guī)劃指標(biāo)的極大浪費(fèi)和工程的浪費(fèi)。另一方面也最大限度的減輕了隆 鑫廠、加油站、復(fù)雜的人流等惡劣環(huán)境對住宅區(qū)的影響，同時還保持了住宅部分和學(xué)校部分各自的完整獨(dú)立。 以上是垂直投影的平面圖。而周邊樓盤市場套內(nèi)均價僅 3200－ 3300 元 /平米，毛利潤僅 130－ 230 元 /平米。在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計時， ，將東西南北四條道路兩旁全部改種上枝葉繁茂、葉冠闊大、樹干高大的大樹，把這四條道路打造成生機(jī)盎然林蔭大道。 而這上浮的 300－ 500 元 /平米，就是我們因為戶型創(chuàng)新設(shè)計而增加的純利潤， 按本項目 17 萬建筑面積計算（套內(nèi)面積 14 萬）， 我們因為戶型創(chuàng)新而增加的純利潤最低值為： 14x300＝ 4200萬。占總套數(shù)的 10％（約 300 套） 備注 雖然，目前周邊同檔次樓盤套內(nèi)均價在 3200－ 3300 元 /平米之間，如果按以上要求來設(shè)置戶型，只要我們的環(huán)境，商業(yè)配套不比周邊樓盤差，加上它的地段位置，以及未來成熟的居住氛圍和商業(yè)氛圍，實現(xiàn)套內(nèi) 3500 的均價，應(yīng)該不難。并且四房和三房可以任意轉(zhuǎn)換。 占總套數(shù)的 25％（約 700 套） 大兩房雙衛(wèi)： 75－ 79 平米（套內(nèi)），主要針對經(jīng)濟(jì)能力稍強(qiáng)一點的年輕夫婦、年輕情侶或老年夫婦（總價 28 萬以內(nèi)）。占總套數(shù)的 10％（約 300 套），客廳 帶 8－ 10平米方正空中花園，并且兩房和三房可以任意轉(zhuǎn)換。 套外公攤適度 （ 主要指電梯廳和樓道及其他公共設(shè)施空間，盲目追求豪華氣派，而擴(kuò)大這些面積，只會增加開發(fā)商成本，因為我們賣的是套內(nèi)面積 ） 戶型可變性強(qiáng) （ 根據(jù)客戶不同的特殊需要，在裝修時進(jìn)行戶型內(nèi)部功能區(qū)域轉(zhuǎn)換和變動，比如衣帽間和儲藏室的轉(zhuǎn)換、書房和客戶的轉(zhuǎn)換、書房和休閑廳的轉(zhuǎn)換、廚房和餐廳的轉(zhuǎn)換、三房和四房的轉(zhuǎn)換，兩房和三房的轉(zhuǎn)換，一房和兩房的轉(zhuǎn)換等等，關(guān)鍵是，我們在設(shè)計戶型之處，就要給客戶預(yù)留轉(zhuǎn)換變化的空間，特別是剪力墻和異型柱的位置 ） 功能布局合理 （ 按照該套戶型針對 的目標(biāo)客戶的具體生活習(xí)慣、生活方式、審美觀、心理特點等進(jìn)行設(shè)置，最大化的做到人性化 ） 13 功能特點新穎而具可變性 （ 創(chuàng)造一些新穎的內(nèi)部功能特點，比如走入式衣帽間、陽光書房、大開面的凸窗、錯位陽臺、空中休閑花園等等、轉(zhuǎn)角飄窗、 ） 設(shè)計原則： 先確定單體結(jié)構(gòu)及戶型，再確定總平規(guī)劃，最后再做局部調(diào)整。 本地塊按 的容積率，可修 萬平米，我們可以將這 萬平米做如下分配： 住宅 ： 17 萬， 車庫 ： 萬 集中大賣場 （ 可以引進(jìn)大型品牌主題商業(yè) ）： 萬平米（ 層高 6米 ） 底層臨街商鋪 ： 萬平米 底層臨街商鋪要求 ： 層高 6米（可分隔成兩層）、進(jìn)深 8－ 12米、單套商鋪面積在 20－ 50平米、大面積與小面積任意分隔和轉(zhuǎn)換 ） 按住宅建筑面積 17 萬平米計算，按 18％的公攤率，可售套內(nèi)面積約 14 萬，按