【正文】 型柱的位置 ） 功能布局合理 （ 按照該套戶型針對(duì) 的目標(biāo)客戶的具體生活習(xí)慣、生活方式、審美觀、心理特點(diǎn)等進(jìn)行設(shè)置，最大化的做到人性化 ） 13 功能特點(diǎn)新穎而具可變性 （ 創(chuàng)造一些新穎的內(nèi)部功能特點(diǎn)，比如走入式衣帽間、陽光書房、大開面的凸窗、錯(cuò)位陽臺(tái)、空中休閑花園等等、轉(zhuǎn)角飄窗、 ） 設(shè)計(jì)原則： 先確定單體結(jié)構(gòu)及戶型，再確定總平規(guī)劃，最后再做局部調(diào)整。 占總套數(shù)的 25％（約 700 套） 大兩房雙衛(wèi)： 75－ 79 平米（套內(nèi)），主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)能力稍強(qiáng)一點(diǎn)的年輕夫婦、年輕情侶或老年夫婦（總價(jià) 28 萬以內(nèi)）。占總套數(shù)的 10％（約 300 套） 備注 雖然，目前周邊同檔次樓盤套內(nèi)均價(jià)在 3200－ 3300 元 /平米之間，如果按以上要求來設(shè)置戶型，只要我們的環(huán)境，商業(yè)配套不比周邊樓盤差，加上它的地段位置，以及未來成熟的居住氛圍和商業(yè)氛圍，實(shí)現(xiàn)套內(nèi) 3500 的均價(jià)，應(yīng)該不難。在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)， ，將東西南北四條道路兩旁全部改種上枝葉繁茂、葉冠闊大、樹干高大的大樹，把這四條道路打造成生機(jī)盎然林蔭大道。 以上是垂直投影的平面圖。造成面積規(guī)劃指標(biāo)的極大浪費(fèi)和工程的浪費(fèi)。 此方案在保證臨街商鋪商業(yè)價(jià)值和住宅居住價(jià)值不損失的前提下，也把臨街商鋪的量做到了極致。大賣場(chǎng)按 5000元 /平米計(jì)算 總投資： 15000＋ ＝ 21 產(chǎn)值（含固定資產(chǎn)）＝ ＋ ＋ 14x3500＋ ＝ 利潤： － ＝ （其中車庫及大賣場(chǎng)等固定資產(chǎn) ） 除去固定資產(chǎn)外，仍有現(xiàn)金利潤： （臨街商鋪全部出售時(shí)） 投資利潤率 ＝ 48％ 按 35％的啟動(dòng)資金 2個(gè)億來計(jì)算 投資回報(bào)率＝ ＝ 143％ 。陰影部分為街道，方塊部分為臨街商鋪， 學(xué)校周邊的四排方塊代表臨街商鋪，東半部分平臺(tái)上的 6個(gè)平行四邊形代表上面六棟住宅樓的投影。 此外，由于 4－ 5號(hào)地塊高出 2號(hào)地塊 6 米左右，于是還可以利用種高差關(guān)系，繼續(xù)將 6號(hào)地塊的地平面整體同時(shí)下挖 米，形成兩層 萬平米的地下車庫（每層高 ）， 地下車庫這樣之所以設(shè)置在大賣場(chǎng)下面，而沒有考慮在地塊東面的四棟住宅樓下面，其原因如下： 為保證住宅部分有足夠的園林空間，我們準(zhǔn)備在大賣場(chǎng)的頂部放置兩棟住宅，為了保證大賣場(chǎng)的內(nèi)部空間使用的方便性，這兩棟住宅必須做轉(zhuǎn)換層，因此，我們索性就在 6號(hào)地塊的下面再挖兩層做 地下車庫，這樣可以使得我們?cè)诖筚u場(chǎng)頂部為這兩棟住宅做轉(zhuǎn)換層變得更有價(jià)值、更有意義，同時(shí)也節(jié)約了工程成本。 地塊標(biāo)高分析 本地塊由 8個(gè)標(biāo)高不同的小地塊組合而成，我們給他們分別編上號(hào)碼 1－ 8 號(hào)地，我們將地勢(shì)最低的一塊編為 1號(hào)地塊，并設(shè)其相對(duì)標(biāo)高為 0，余下的 7塊地的絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高如下： 1號(hào)地塊：絕對(duì)標(biāo)高 242米左右，相對(duì)標(biāo)高為 0 2號(hào)地塊：絕對(duì)標(biāo)高 248米左右，相對(duì)標(biāo)高為 6米 3號(hào)地塊：絕對(duì)標(biāo)高 250－ 251米左右，相對(duì)標(biāo)高 8－ 9米 4－ 5號(hào)地塊：絕對(duì)標(biāo)高 253米左右，相對(duì)標(biāo)高為 11米 16 6號(hào)地塊：絕對(duì)標(biāo)高 257米左右，相對(duì)標(biāo)高為 15米 7號(hào)地塊：絕對(duì)標(biāo)高 264米左右，相對(duì)標(biāo)高 22米 8號(hào)地塊：絕對(duì)標(biāo)高 267米左右，相對(duì)標(biāo)高 25米 其中 8號(hào)地塊東北角的道路又比 8號(hào)地塊高出 3米左右 如圖所示 我們可以將這 萬平米做如下分配： 住宅 ： 17 萬， 車庫 ： 萬 集中大賣場(chǎng) （ 可以引進(jìn)大型品牌主題商業(yè) ）： 萬平米（ 層高 6米 ） 底層臨街商鋪 ： 萬平米 底層臨街商鋪要求 ： 層高 6米（可分隔成兩層）、進(jìn)深 8－ 12米、每 間面積在 20－ 50平米之間、大面積與小面積任意分隔和轉(zhuǎn)換） 而要做到 ，而且其中必須有至少 ，就必須把東西南北四條道路都充分利用起來， 基于以上思路，本人建議本項(xiàng)目的規(guī)劃布置如下圖所示： 17 此方案在東西南北四條規(guī)劃道路上都分別設(shè)置了兩條步行街，即一條內(nèi)街，一條外街，不管地形高差和道路的坡度怎么變化，步行內(nèi)街和外街的標(biāo)高始終保持一致，以保證人流在內(nèi)街和外街之間自由、方便、輕松的來回穿流，以增大步行內(nèi)街的商業(yè)價(jià)值。 因此套內(nèi)均價(jià)賣到 3500－ 3600 元 /平米，并非天方夜談?。?！ 15 電信地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 本地塊地形高差非常復(fù)雜，整塊土地分為 8 個(gè)小塊，而且每一小塊土地的標(biāo)高都不一樣，高差最大值達(dá)到了 30 米（ 10 層樓高），而且 88 畝中必須扣出 18 畝出來做學(xué)校，剩下可用地只有 70 畝，雖然地塊四周都是道路，但是，最長(zhǎng)的兩條道路（南面和北面）全是坡度很大的坡路。 占總套數(shù)的 10％（約 300 套） 大三房雙衛(wèi)： 85－ 89 平米（套內(nèi)） ，主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)能力較好的三口之家、三代同堂（總價(jià) 40 萬以內(nèi)），并且四房和三房可以任意轉(zhuǎn)換。 主臥室套有陽光書房。三部電梯。而且很多結(jié)婚的人由于是第一次結(jié)婚，沒有經(jīng)驗(yàn)，到這里可以將結(jié)婚大典弄得豐富多彩，一生都值得回憶。 綜合以上 分析，本項(xiàng)目如果定位“金陽燈飾大道、或者金陽裝飾廣場(chǎng)”，并把建馬特引進(jìn)來的話，其市場(chǎng)空間和商業(yè)潛力一定非常巨大。 經(jīng)營定位建議方案（三） —— 南岸區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)燈具、裝修服務(wù)和裝飾材料市場(chǎng) 名稱： 金陽燈具廣場(chǎng) 金陽裝飾廣場(chǎng) 經(jīng)營范圍 ： 裝飾材料商、燈具商、裝修公司 理由： 南坪燈飾廣場(chǎng)、建瑪特裝飾材料城地處南坪核心商圈，南坪步行街口，人氣非常旺盛，目前已有建馬特等裝飾材料城，有一定的氣候。 9 而本地塊雖然位置稍偏一點(diǎn)，但其交通的便捷程度和停車條件一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于麗德電腦城和石橋鋪，這會(huì)直接吸引有車一族前來購物。 而且我們的項(xiàng)目全是獨(dú)立的底層臨街商鋪，非常適合電腦產(chǎn)業(yè)的商戶獨(dú)立自由的經(jīng)營（還可以夜間經(jīng)營），這對(duì)電腦經(jīng)營戶的吸引力巨大。 但是，如果本項(xiàng)目定位為特色飲食城，則商鋪將會(huì)向住宅小區(qū)排出大量的油煙和油污，這對(duì)住宅部分的居住價(jià)值將會(huì)大大影響 。 招商和推廣： 聯(lián)合市政府、市餐飲協(xié)會(huì)、電視臺(tái)、報(bào)社，聯(lián)合舉辦一次對(duì)“渝菜”的定義大討論，界定渝菜和川菜的分界線，同時(shí)以重慶直轄以來自創(chuàng)的各種新派“川菜”以及重慶市井文化、碼頭文化誕生的各種江湖菜為基礎(chǔ)，重新定格“渝菜”各個(gè)品種和內(nèi)容。擂臺(tái)賽一結(jié)束 ，金陽公司立刻派出招商人員與各個(gè)參賽商家談判，以各種優(yōu)惠條件吸引這些商家入駐。 雖然本項(xiàng)目周邊道路寬大通暢，交通便捷，但是 2－ 3 年內(nèi)，本地塊的地理位置仍然還顯得比較偏，如果定位打造成全重慶家喻戶曉的特色飲食一條街的話，地理位置偏的劣勢(shì)就會(huì)被回避。因此，對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行經(jīng)營定位的市場(chǎng)細(xì)分和統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理 尤其顯得重要。如果按我們目前預(yù)計(jì)的臨街商鋪 10000 元 /平米的售價(jià)，不計(jì)利息的情況下，投資者要 15 年收回投資，平均月 租金必須達(dá)到 55 元 /平米，而目前周邊臨街商鋪?zhàn)饨饍H僅 30－ 40 元 /平米之間，這是個(gè)矛盾。 也就是說，我們規(guī)劃設(shè)計(jì)出來的商鋪，不僅商業(yè)價(jià)值和售價(jià)都要很高、很好出售，而且還要實(shí)現(xiàn)商鋪總量的最大化，從而實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)價(jià)值的最大化，而且，還應(yīng)讓住宅部分也很好賣，而且 還能賣到高價(jià)，這樣才能收回現(xiàn)金流和獲得利潤的最大化。 本項(xiàng)目地塊是金陽公司通過拍賣所獲，價(jià)格高達(dá) 211 萬 /畝，但，目前周邊住宅的套內(nèi)市場(chǎng)均價(jià)僅能賣到 3200－ 3300 元