深圳某地塊宗地投資評(píng)估報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 比較、評(píng)估及選優(yōu)。本宗地的競買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有18個(gè)月以上的時(shí)間，建議開發(fā)商要密切關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。5. 在本報(bào)告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對(duì)廣州市場的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對(duì)深圳市場沒有深入的了解，所以測算結(jié)果難免存在偏差。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會(huì)影響到該地塊的競買價(jià)格，所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于靜態(tài)的投資收益率來說，售價(jià)是更為敏感的因素。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。％，可見其風(fēng)險(xiǎn)較高。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。則該宗地的地價(jià)范圍為74291～87416 萬元，正常市場期望地價(jià)為80913萬元。該宗地地價(jià)需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對(duì)競投人的資金壓力很大。別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2 別墅規(guī)劃為250～350 m2 /棟，平均每棟面積為300 m2 ，占地面積計(jì)120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。 中國人民銀行存、貸款利率216。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。 自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。 廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)216。計(jì)劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表3－3所示.表3－3 項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421投資總額 建設(shè)投資 土地成本 前期工程費(fèi) 建安成本費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公建配套費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi) 銷售費(fèi)用 利息費(fèi)用 流動(dòng)資金 2資金籌措 自有資金 借款 銷售收入再投入 說明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。 地價(jià)成本測算 根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報(bào)基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15％，正常期望投資回報(bào)率為20％，市場投資回報(bào)率的上限為25％。 損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≦70％ 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。售價(jià)下降5％、10％時(shí)，％、％。對(duì)于內(nèi)部收益率來說，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。但由于地
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