【正文】 2樓和高層510樓多層510樓整體完工。多層1014樓主體工程完工。第六篇：項目開發(fā)和銷售計劃 一、項目開發(fā)進度計劃表開發(fā)進度：，具體開發(fā)步驟安排計劃見表開發(fā)時間開發(fā)步驟安排2010年11月： 2010年11月—12月20011年1月~ 2月： 2011年3月： 2011年4月~ 6月： 2011年7月： 2011年8月： 2011年11月： 2011年12月： 2012年1月： 2012年3月： 2012年5月： 2012年6月：2012年7月：2012年9月：2012年10月：2012年10月：2012年11月：2012年12月：2013年1月：2013年2月：2013年4月：2013年5月：2013年7月：2013年11月：2013年12月：2014年1月：2014年2月2014年3月：2014年3月：2014年4月：2014年5月：項目建議書批復。通過前期的整理的資料對本次項目銷售價格進行定性。出讓年期為住宅用地70年；商業(yè)、辦公、旅館業(yè)用地40年。營造出一種高端享受的氛圍（地段屬市中心稀缺地塊）。有著較高的收入和消費水平。紅谷灘板塊紅谷灘是某市一江兩岸發(fā)展戰(zhàn)略中的新區(qū)，地處贛江邊上，與城中板塊僅一江之隔，紅谷灘板塊有三大片區(qū)組成城東板塊城東板塊范圍：青山湖大道以東、解放路以北、艾溪湖以西、贛江以南的區(qū)域象湖新城象湖板塊的范圍：南隔堤以南，雄溪河以西，贛江以東。到2020年，城市實際居住人口將達到350萬。醫(yī)療衛(wèi)生配套設施：某市第五醫(yī)院、江西省武警總醫(yī)院、黃慶仁大藥房等。)梅湖景區(qū)八大山人梅湖景區(qū)位于某市某區(qū)南面，景區(qū)以八大山人紀念館為核心，把歷史、文化、生態(tài)作為景區(qū)之魂，將人文歷史、自然生態(tài)、地域特色、園林藝術等巧妙融合，斷續(xù)的山丘、曲折的水面與亭臺、曲廊、洲島、橋堤、奇石等既渾然一體，又將廣闊的空間分割成大小十余處山水環(huán)抱、景致各不相同、特色鮮明的風景群。象湖風景區(qū)象湖風景區(qū)座落在某城區(qū)西南部，北起灌嬰路，南至梅湖，東臨施堯路，西倚象湖西路，()。四是以解放西路/洪城路為主軸，積極引進總部經濟，發(fā)展以國貿廣場、中寰場、明珠廣場為代表的樓宇經濟商圈。在未來的城市發(fā)展中，某區(qū)將會以積極的心態(tài)面對“鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略。地段距離某八一廣場約5分鐘的車程，屬市中心稀缺地塊。發(fā)展房地產經濟有利于加快某市某區(qū)的產業(yè)結構和消費結構的調整，某城區(qū)的發(fā)展。人們根深蒂固的居家買房思想決定著房地產的未來不會黑暗，房地產產業(yè)還是有著固有的生存和發(fā)展空間。本研究報告主要針對于近期在某某區(qū)的一宗地塊標號為:JDP1045宗地的房地產市場開發(fā)、產品定位、開發(fā)投資風險以及獲利能力的分析。某區(qū)發(fā)展定位為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。出讓年期為住宅用地70年；商業(yè)、辦公、旅館業(yè)用地40年。以此拉開城區(qū)發(fā)展新框架，繪制城區(qū)發(fā)展新藍圖，全力構筑宜商、宜居城區(qū)2．五大板塊構筑昌XX新格局某區(qū)將積極優(yōu)化產業(yè)結構，在創(chuàng)新升級中實現“華麗轉身”重點構筑五大產業(yè)板快：一是以昌南工業(yè)園及周邊為載體的現代物流經濟板塊。同時以天沐五星級賓館項目、象湖君悅五星級酒店以及湖景公園、大型休閑娛樂設施等為載體，打造富有水景生態(tài)、休閑娛樂特色的象湖東岸。(一環(huán)：環(huán)湖一條路。景區(qū)占地面積約3200畝，整個景區(qū)以傳統(tǒng)文化為主軸，由水墨丹青區(qū)、文化博覽區(qū)、水鄉(xiāng)風情區(qū)、歲寒三友區(qū)、農耕休閑區(qū)、梅村思賢區(qū)和綜合娛苑區(qū)七大功能景區(qū)組成。文化教育設施：某小學、迎賓中學公共交通設施、：該項目地段交通四通八達、11212232322等公交連接城市各個城區(qū)。到規(guī)劃期末，將某建設成為工業(yè)強盛、商貿繁榮，城市布局合理，交通便利，設施完善、科教發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的現代區(qū)域經濟中心城市和現代文明花園城市英雄城市。朝陽洲板塊朝陽洲板塊位于贛江、撫河、昌南大道之間的范圍濱江板塊 城北濱江 老城新貌昌南板塊昌南板塊指的是雄溪河、昌南大道，京九鐵路以及某縣蓮塘為中心的區(qū)域。目標客戶 客戶主體：追求高品質生活質量的改善型客戶客戶輔助體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士二、項目定位項目定位的依據市場機會和上升空間項目區(qū)位及環(huán)境品牌的影響力三、項目整體建筑布局和風格一、項目建筑布局力爭打造昌南繁華商務中心布局上應該充分考慮和結合地段地貌。力求將某國際創(chuàng)造出一個休閑、浪漫、時尚、品味、購物的住宅商業(yè)文化旅游區(qū)。.五、戶型、空間設計目前某城區(qū)范圍內市場最搶手的是90平方米以下的二室二廳和 120平方米左右的三房二廳。（資料來源：國家統(tǒng)計局）以下是近幾年某整體樓市價位的情況點查表（資料來源：某房產信息網）2005—2010年某樓市整體均價年份200520062007200820092010均價（元/m2）2847329044964880465458622010年510月份某樓市整體均價月份5678910均價（元/m2）860080508300810076208200 資料來源：愛房網、某房產信息網二、某區(qū)樓市現狀2010年16月，某區(qū)累計完成房地產投資98395萬元，%的高增幅居上半年首位。綜合管網設計。高層12樓主體工程完工。多層1520主體工程完成。 年份銷售面積總銷售面積20132310089100201430500201511560201511940三、銷售進度及付款回收計劃 本項目銷售計劃表（%） 項目合計2013201420152016多層住宅10030%40%15%15%高層住宅10020%40%20%20%商鋪及商業(yè)公建10030%30%20%20%車位10020%40%30%10%由于銀行按揭的時限，所以2013年、2014年和2015年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2016年銷售的房款收入，當年全部回收。包括銷售代理費，%，即1205萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%，即804萬元。六個月以內（含六個月） 六個月至一年（含一年） 二、中長期貸款 本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前某市先富起來的人畢竟是少數，需求有限，銷售有一定市場風險。三、金融財務風險分析 本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預售房款。應杜絕規(guī)劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。從以上兩表分析中可以得知，銷售價格是將來營銷售過程中最重要的因素，它決定了整個項目的盈利情況，只有制定了一個切實可行的市場銷售價格，產品的銷售才能得以保障，經濟收益才能實現，成本投資則不會捉襟見肘。六、資金籌措 項目總投資萬元，其中項目資本金8000萬元， 2010年全部投入，2010年投入2000萬，2011年投入4000萬元；商業(yè)性銀行貸款46715萬元， 2011年貸款40000萬元，2012年貸款6715萬元；不足的部分擬由預售房款解決。：稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5土地增值稅50、60超率累進城市維護建設稅7法定盈余公積金10教育費附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費用5不可預見費2銷售費用房產稅（按租金）12二、項目各種財務數據估算 土地費用，出讓單價480萬元/畝，土地出讓金一次性付清.前期工程費。 高層34樓主體工程完工多層510樓設備安裝。高層12樓開始施工。四、 項目價格定位結合前期的分析、產品品質的定位要求及競爭個案價格，現項目均價定位：多層住宅：7600元/平方米 高層住宅：8200元/平方米 商鋪：12000元/平方米 車位：15萬元/個以下某區(qū)樓盤開盤情況序號項目名稱建筑面積（平方米）平均價格（元/平方米）開盤日期A青云佳苑多層：5000B香溢花城28679多層：6300高層：7500商鋪：14000C天集青云明珠160000高層：5600