【正文】 今社會人們對住宅的追求趨勢，迎合了市場需求；3） 代理商是上海公司，以先進的開發(fā)理念，用己之長創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢是策劃的靈魂。 本案定位的創(chuàng)造性：本案以“現(xiàn)代式建筑與中國式園林結合的中西合壁式中高品位住宅小區(qū)”為主題概念。在車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場均屬差異化創(chuàng)新。無論是從理念上還是實際操作過程中都是有很強的市場沖擊力，配合開盤前的軟性推廣，以及開盤后的活動造勢，一定可以為這一概念成為本案的一個鮮明的機具個性的特點。三、產(chǎn)品定位 整體規(guī)劃建議 由于本案地塊十分的不規(guī)則，可利用資源又十分有限，要想規(guī)劃設計出好的產(chǎn)品，要規(guī)避的東西很多，因而小區(qū)總體規(guī)劃突出特色和創(chuàng)新。 在產(chǎn)品布置上：建議以“南北朝向、錯落布置”為規(guī)劃指導思想。在景觀布置上：建議以“一個中心，兩大組團，完善四周”為規(guī)劃指導思想?！耙粋€中心”即在小區(qū)中央?yún)^(qū)域規(guī)劃一個景觀園林中心；“兩大組團”即在小區(qū)兩和出入口規(guī)劃兩大主題景觀；“完善四周”即因地形的規(guī)則，產(chǎn)品布置時必然空出很多空間，建議在這些空出的地方規(guī)劃修建亭、廊、榭、垂柳等景觀。 立面建筑風格定位及設計建議現(xiàn)代式建筑和中式園林結合風格。由于周邊建筑多是現(xiàn)代式風格或根本就沒有什么風格，本案采用現(xiàn)代式建筑和中式園林結合風格，與周邊建筑相協(xié)調。1) 立面簡潔、現(xiàn)代、時尚。2) 園林式屋頂，形成坡度，色彩與周邊建筑匹配。3) 大面積玻璃采光。4) 大窗、凸窗，3060CM高度低窗臺。5) 立面配黃色、綠色、藍色、紅色框架線條。6) 玻璃、不銹鋼欄桿陽臺。 房型創(chuàng)新及設計建議1) 錯層與平面層比例及建議：（1） 錯層及平面層比例分配：小錯層30%2層錯大錯層20%3層錯平面層50%（2） 大錯層構思（3層錯）：A. 客廳與餐廳錯B. 次臥室與客廳錯C. 主臥室與次臥室錯（3） 小錯層構思（2層錯）：A. 臥室與客廳錯B. 客廳與餐廳錯（4） 房型內部要求：A. 大開間、短進深B. 動區(qū)、靜區(qū)分離C. 衛(wèi)生間干濕分離D. 全明結構、衛(wèi)生間要求全采光E. 三房二廳以上房型雙衛(wèi)F. 餐廳臨窗G. 每戶大陽臺、雙陽臺（5） 樓層及層高： F. 4層加閣樓H. 2) 房型配比：房型面積（㎡）百分比總百分比二房二廳80~9030%30%90~10520%三房二廳100~12040%50%130~14060%四房二廳140~16070%20%160~18030% 環(huán)境設計建議以往，車坊鎮(zhèn)住宅基本沒什么環(huán)境；目前，車坊鎮(zhèn)住宅小區(qū)已經(jīng)開始注重環(huán)境綠化。為了與江南水鄉(xiāng)的建筑形態(tài)相協(xié)調，因此建議本項目環(huán)境設計采用江南園林景觀設計，弘揚江南園林文化。 配套設施建議1) 小區(qū)會所設置棋牌室、閱覽室、視聽室、乒乓室、美容美發(fā)等設施。2) 社區(qū)娛樂項目A. 網(wǎng)球場B. 兒童樂園C. 社區(qū)健身苑D. 老人活動中心E. 背景音樂3) 智能化設施建議A. 安保系統(tǒng)B. 出入口智能化管理系統(tǒng)C. 小區(qū)周界紅外線報警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)D. 可視對講與重點部位閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)E. 家庭安防報警系統(tǒng)4) 信息服務系統(tǒng)A. 小區(qū)有線、無線通信系統(tǒng)B. 有線電視C. 高速寬帶網(wǎng)上沖浪 建材產(chǎn)品建議1) 結構:磚混結構2) 外墻（1） 2層：毛石貼面（2） 3層以上，高級面磚3) 門窗（1） 優(yōu)質防火門（2） 鋁合金欄桿4) 陽臺:不銹鋼欄桿、開放式景觀玻璃陽臺5) 空調架:統(tǒng)一安裝百葉窗、空調架6) 樓梯：藝術實木木扶手7) 走道：走道貼高級面磚8) 門廳：高級面磚、地磚裝修. 防盜不銹鋼玻璃門9) 分戶門：高級防盜防火實心木門四、客戶群定位本案目標客戶群構成比例：1) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個體業(yè)主，50%2) 車坊鎮(zhèn)當?shù)氐木用瘢?0%3) 車坊鎮(zhèn)國家公務員、教師及醫(yī)生，15%4) 周邊地區(qū)來車坊鎮(zhèn)作投資、居家者，10%5) 其它，5%目標客戶特征描述：1) 車坊鎮(zhèn)國家公務員及教師（1） 因工作需要，需居住在車坊（2） 注重生活質量，收入相對穩(wěn)定（3） 希望或有強烈愿望改變現(xiàn)有居住環(huán)境者（二次置業(yè)者）（4） 較為注重建筑體，（5） 年齡劃分：25—50歲2) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個體業(yè)主（1） 非常重視生活的方便，講究生活配套，對周邊商業(yè)氛圍有較高的要求，對商機的把握能力強（2） 收入豐厚（3） 學歷較高（4） 有成就感，注重身份與品位（5） 注重生活品質，對物業(yè)的交通與功能最為看中（6） 年齡劃分：30—40歲3) 車坊鎮(zhèn)當?shù)鼐用瘢?） 向往大都市的居住的生活，特別是住房方面（2） 經(jīng)濟不算很富裕，但小日子過的舒適（3） 習慣了車坊的生活，不想離開家鄉(xiāng)4) 周邊地區(qū)來車坊投資、居住者（4） 手頭有多余的資金，消費能力強（5） 著重樓盤的升值潛力和投資回報率（6） 注重樓盤的品質和附加值（7） 有一定的收入來源，由于某種原因想在車坊鎮(zhèn)安家五、價格定位建議1. 成本導向法本案的樓面價已達1375元/平方米，加上多層住宅建安成本1200元/平方米，總成本大約2600元/平方米左右，按開發(fā)25%的毛利潤計算，毛利潤值650元/平方米。運用成本導向法求出本案的市場價格應售3250元/平方米。2. 競爭導向法競爭導向法是一種根據(jù)競爭狀況確定價格的定價方法，公司以市場主要競爭者的產(chǎn)品價格為其定價的基準，結合考慮公司與競爭者之間的產(chǎn)品特色，制訂具有競爭力的產(chǎn)品價格并隨時根據(jù)競爭者價格的變動而進行調整。樓盤名稱房型舒適度便利性環(huán)境因素規(guī)模附加值風格物管可比度售價可比價格未來性本案可實現(xiàn)價格 車坊新地帶4414433324%23002852+12%3194高墊路項目211111016%280029686%3138平均值3166注：其中系數(shù)為本案與比較樓盤的差異系數(shù)，正數(shù)值為本案規(guī)劃定位相比參照樓盤的優(yōu)勢值。負數(shù)為本案與參照樓盤的差距值。可實現(xiàn)價格=可比價格*（1+可比度）（1+漲幅）平均值為多個參照樓盤的同類價格（即：最高價、最低價）綜合平均數(shù)，亦是本案競爭導向基價。運用競爭導向法的現(xiàn)行價格定價法，可以定出本案的競爭導向基價為3166元/平方米，該價格會隨著競爭對手的變化而變化。3. 客戶導向法客戶導法是以客戶本身的特性及客戶對產(chǎn)品的感受價值，而非產(chǎn)品的成本來決定產(chǎn)品價格的方法。根據(jù)本的自身的情況分析，在車坊鎮(zhèn)本案的產(chǎn)品具有明顯的優(yōu)勢，客戶對產(chǎn)品的感受價值非常高；另客戶的承受能力，價值偏向喜好等綜合分析。目前客戶對產(chǎn)品價格接受能力為2800~3000元/平方米，雖以前車坊新地帶的價格為2300元/平方米，但那不是客戶承認的產(chǎn)品價值與價格對應的價格。因而我們大膽的預測，現(xiàn)在2800~3000元/平方米的是客戶目前愿意接受的價格；隨著時間的推移，價格必然上幅。運用客戶導向法定出本案的客戶導向價格為3200元/平方米。4. 結論綜合以上三項定價方法，結合我司前面的市場分析報告，建議價格定位為：本案的全盤均價為3300元/M239 / 39