【正文】 200元 /平米的均價(jià)水平，保守預(yù)計(jì) 12月市場(chǎng)均價(jià)增長(zhǎng) 3800元 /平米 46 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目入市期片區(qū)價(jià)格預(yù)測(cè) ?基礎(chǔ)價(jià)值 —— 戶型、公建、園林、品質(zhì) ?拓展價(jià)值 —— 交通、地段、配套、社區(qū)氛圍、物管 ?外延價(jià)值 —— 實(shí)效營(yíng)銷、品牌、形象 價(jià)值 基礎(chǔ)價(jià)值 拓展價(jià)值 外延價(jià)值 4200 4000 3600 住宅價(jià)格 （單位：元 /平方米 ） 眾廈產(chǎn)品價(jià)值模型 47 本報(bào)告嚴(yán)格保密 根據(jù)價(jià)格測(cè)算模型本項(xiàng)目在產(chǎn)品本身的基礎(chǔ)價(jià)值的基礎(chǔ)上通過(guò)一定的物業(yè)建議和營(yíng)銷最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格： 公寓 的平均銷售價(jià)格在： 5000元 /平方米 酒店公寓銷售價(jià)格范圍 ： 5000－ 5500元 /平方米 (不含 500元 /平米裝修） 商務(wù)公寓銷售價(jià)格范圍 ： 4500－ 5000元 /平方米 住宅 的平均銷售價(jià)格在： 4000－ 4200元 /平方米 本項(xiàng)目入市期價(jià)格預(yù)測(cè) 48 本報(bào)告嚴(yán)格保密 思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷執(zhí)行 物業(yè)評(píng)估 定位回顧 物業(yè)建議 ?區(qū)域發(fā)展研究 ?宏觀政策分析 ?規(guī)劃布局分析 ?酒店公寓建議 ?住宅部分定位 ?商業(yè)部分定位 ?商務(wù)公寓建議 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?項(xiàng)目屬性概況 ?產(chǎn)品特征分析 ?項(xiàng)目營(yíng)銷策略 ?項(xiàng)目推廣策略 ?項(xiàng)目活動(dòng)策略 49 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目屬性概況 —— 區(qū)位、交通 ?本項(xiàng)目位于大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃中心區(qū)行政商務(wù)區(qū)內(nèi)，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá) ? 距離深圳龍崗 20分鐘車程 ? 距離惠陽(yáng)淡水僅 15分鐘車程 ? 距離惠州港僅 10分鐘車程 項(xiàng)目主要的通行線路： 1）沿海高速 2）鹽壩高速 50 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目四至及地塊特征 25號(hào)云路 澳霞大道 ?地塊平整，呈規(guī)則的長(zhǎng)方形狀，且具備良好的自然山景資源 ?項(xiàng)目南臨澳霞大道、大亞灣市政府和體育館，東臨 25號(hào)云路，西臨市政路，北臨一條雙向四車道的車行道 51 本報(bào)告嚴(yán)格保密 本項(xiàng)目自東向西由低向高錯(cuò)落排布，較寬的樓間距保證了項(xiàng)目的高舒適性 ?樓間距 29－ 33米，舒適性佳 ?項(xiàng)目東側(cè)布臵 18層小高層住宅對(duì)東面行車道抗性不大，西側(cè)布臵較高的高層住宅最大程度上實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的高價(jià)值 ? 項(xiàng)目東側(cè)布臵了 3棟 17＋ 1層 小高層住宅和一棟 18層酒店公寓 ? 項(xiàng)目西側(cè)為 3棟 25＋ 1層的高層住宅和一棟 28層的商務(wù)公寓 ? 項(xiàng)目北側(cè)為一棟三座 26＋1層的聯(lián)體點(diǎn)式住宅樓 規(guī)劃布局 — 建筑布局 52 本報(bào)告嚴(yán)格保密 本項(xiàng)目具備兩個(gè)核心景觀區(qū)，保證了小區(qū)豐富的景觀資源和高舒適度 ?項(xiàng)目東側(cè)兩層綠化隔離帶有效的阻隔了澳霞大道的車流影響，但同時(shí)也阻礙了項(xiàng)目東側(cè)商業(yè)氛圍的形成 核心景觀區(qū) 核心景觀區(qū) 綠化廣場(chǎng) A區(qū) B區(qū) 景觀軸線 規(guī)劃布局 — 景觀 社區(qū)內(nèi)部核心景觀區(qū)具備較好的景觀參與性（籃球場(chǎng)、社區(qū)文化活動(dòng)中心） 53 本報(bào)告嚴(yán)格保密 本項(xiàng)目對(duì)外交通通達(dá)性佳，對(duì)內(nèi)實(shí)行有效的人車分流組織，全地下停車保證了項(xiàng)目的高品質(zhì) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?占地面積： 43100平米 ?建筑面積： 162568平米 ?住宅建筑面積： 98000平米； ?商務(wù)公寓建筑面積：24000平米； ?酒店公寓建筑面積：14000平米； ?商業(yè)建筑面積： 10600平米； ?地下車庫(kù)面積： 15968平米； ?綠地率： 48％ ? 交通 ： 對(duì)外交通 —— 二十五號(hào)云路和澳霞大道是項(xiàng)目外部主要的車行通道，項(xiàng)目西側(cè)的市政路是小區(qū)內(nèi)部主要的車行入口；澳霞大道是通往中海殼牌的主要干道。 ?人流組織： 項(xiàng)目東側(cè)為 3個(gè)小區(qū)主要的人行步入通道，設(shè)臵兩個(gè)人行出入口保證了項(xiàng)目人行出入的需求 ? 車流組織： 項(xiàng)目西側(cè)為小區(qū)內(nèi)部主要的車行出入口，全地下車庫(kù)，且人行和步行出入口由項(xiàng)目東西兩側(cè)分開設(shè)臵有效地實(shí)現(xiàn)了小區(qū)的人車分流；酒店出入口為項(xiàng)目商業(yè)提供了車行便利 中海殼牌 規(guī)劃布局 — 交通、人流、車流 車行動(dòng)線 54 本報(bào)告嚴(yán)格保密 酒店式公寓和商務(wù)公寓較好的提升了項(xiàng)目的形象和檔次，但整體立面效果不利于地標(biāo)形象的建立 酒店式公寓與商務(wù)公寓沿澳霞大道分布，有利于項(xiàng)目的高形象展示，但此兩物業(yè)排布較為緊密且立面形象差異較大，不利于項(xiàng)目整體地標(biāo)形象的塑造和建立。 建筑形象 — 立面效果 55 本報(bào)告嚴(yán)格保密 本項(xiàng)目住宅戶型以兩房、三房為主，輔以少量四房、五房和六房 住宅戶型面積配比 房 型 面積區(qū)間（㎡） 總套數(shù) 所占比例 二房二廳一衛(wèi) ～ 386 42% 三房二廳二衛(wèi) ～ 441 48% 四房二廳二衛(wèi) ～ 84 9% 五房二廳二衛(wèi) ～ 7 % 六房二廳二衛(wèi) 3 % 總 計(jì) 921 100% 產(chǎn)品面積配比 本項(xiàng)目住宅戶型面積以大兩房和大三房為主，區(qū)別于目前大亞灣以三房和四房為主的市場(chǎng)供應(yīng)，具備一定的前瞻性，隨著區(qū)域成熟度的提高片區(qū)以自住為目的的小戶型客戶將逐漸成為主力客戶。 產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)提煉 —— 本項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的戶型面積偏大，在營(yíng)銷上可采用“可自由分割組合的產(chǎn)品功能空間” ?！笆孢m實(shí)用”等特點(diǎn)，另外也可適當(dāng)贈(zèng)送面積，增強(qiáng)高性價(jià)比 56 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)品戶型分析要素 ? 內(nèi)部交通 ? 各功能區(qū)之間的相互關(guān)系 ? 功能區(qū)與外部的關(guān)系（采光、噪音、景觀、朝向） ? 產(chǎn)品的附加值 ? 單個(gè)功能區(qū)的實(shí)用性 ? 戶型空間：高度 ,梁柱影響，采光與空間的結(jié)合度 ? 戶型之間：對(duì)視，朝向關(guān)系，公共空間的合理性。 ? 梯戶及車位比 ? 實(shí)用率 ? 風(fēng)水 眾廈對(duì)產(chǎn)品戶型研究的九大分析要素 —— 57 本報(bào)告嚴(yán)格保密 戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 戶戶帶入戶花園、大露臺(tái)設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)佳 不足之處： ?D－ 3沿路面設(shè)臵，小區(qū)園林景觀面較為狹窄，戶型面積稍大 ?C－ 7小區(qū)景觀視野開闊，價(jià)值點(diǎn)最大，戶型面積相對(duì)較小，且衛(wèi)生間設(shè)臵較少 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 58 本報(bào)告嚴(yán)格保密 戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 客廳和主臥均帶大露臺(tái)，景觀資源豐富，陽(yáng)光餐廳大亞灣獨(dú)創(chuàng) 戶型優(yōu)勢(shì)（ E1）： ?客廳、主臥延展空間大露臺(tái)，充分體現(xiàn)生活舒適度，且透過(guò)露臺(tái)觀看園林景觀資源。 ?入戶花園與餐廳透明連接，構(gòu)建陽(yáng)光餐廳。 戶型劣勢(shì)（ E1） ： ?次臥門與公共洗手間門相對(duì)，相互干擾。 ?挑高露臺(tái)和入戶花園隱私、安全性不容忽視。 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)： 59 本報(bào)告嚴(yán)格保密 戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 客廳和主臥均南向，景觀資源豐富，但戶型面積較小 戶型優(yōu)勢(shì)（ C7）： ?朝向優(yōu)越，客廳和主臥均南向，景觀資源豐富。 ?戶型布局緊湊。 戶型劣勢(shì)（ C7） ： ?景觀資源和朝向?yàn)閮?yōu)勢(shì)，戶型面積卻較小。 ?缺少生活陽(yáng)臺(tái)，洗手間較少。 60 本報(bào)告嚴(yán)格保密 戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 臨干道設(shè)臵小二房，優(yōu)化產(chǎn)品資源 不足之處： ?東西兩戶（ C－ 3）朝向、景觀均一般，卻設(shè)臵三房。 ?南向（ B－ 1）四戶朝向、景觀均好，卻設(shè)臵為兩房。 7號(hào)樓 C－ 1 C－ 1 B－ 1 B－ 1 61 本報(bào)告嚴(yán)格保密 戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 戶型緊湊實(shí)用，功能分區(qū)合理 ?戶型優(yōu)勢(shì)（ A1）： ?戶型緊湊經(jīng)濟(jì)實(shí)用，無(wú)過(guò)道。 ?功能分區(qū)合理。 ?戶型劣勢(shì)（ A1） ： ?無(wú)入戶花園，無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)。 ?主臥、客廳均北向。 A－ 1 A－ 1 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)： 62 本報(bào)告嚴(yán)格保密 戶型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn) —— 復(fù)式單位寬大舒適，豐富產(chǎn)品線 ?戶型優(yōu)勢(shì)（ FC2）： ?戶型面積合理，寬敞舒適，客廳帶超大露臺(tái)。 ?功能分區(qū)合理。 ?戶型劣勢(shì)（ FC2） ： ?入戶花園無(wú)直接采光面。 ?室內(nèi)樓梯與主臥門過(guò)近，形成干擾，主臥無(wú)露臺(tái)。 FC－ 2 FC－ 2 五房?jī)蓮d三衛(wèi)（復(fù)式）： 63 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)品戶型分析結(jié)論 —— 本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型分布基本合理，能充分考慮到景觀、朝向等因素 對(duì)戶型的影響，最大化產(chǎn)品的價(jià)值 戶型設(shè)計(jì)中，運(yùn)用了較多創(chuàng)新元素，包括入戶花園、大露臺(tái)設(shè)計(jì) 陽(yáng)光餐廳等在大亞灣市場(chǎng)中為新的看點(diǎn) 戶型設(shè)計(jì)注重實(shí)用性，布局緊湊；且功能分區(qū)較為合理 部分戶型分布未能充分考慮景觀、朝向等因素與戶型面積之間 的關(guān)系，以及戶型分布的均好性未能最大化產(chǎn)品的價(jià)值 64 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 環(huán)境 體育中心 市政廣場(chǎng) ? 社區(qū)的景觀環(huán)境 41％的高綠化率；移步換景的空中園林； 兩大核心景觀區(qū)；三大社區(qū)服務(wù)中心； 精美別致的建筑小品 ? 自然環(huán)境： 高層遠(yuǎn)景，俯瞰山景 ? 市政環(huán)境景觀 市政廣場(chǎng)，體育中心 產(chǎn)品價(jià)值挖掘 65 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 規(guī)劃 ? 城市規(guī)劃： 大亞灣中心區(qū)核心位臵 大亞灣區(qū)政府所在區(qū)域 大亞灣主要的商務(wù)生活區(qū) ? 社區(qū)規(guī)劃： 大亞灣中心區(qū)第一個(gè)綜合體項(xiàng)目；分布七棟住宅一棟酒店公寓和一棟商務(wù)公寓；社區(qū)兩個(gè)核心景觀區(qū)，景觀資源豐富 產(chǎn)品價(jià)值挖掘 66 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 社區(qū)配套及服務(wù) ? 物管： 家居服務(wù)及商務(wù)服務(wù)；大堂 （擦鞋機(jī)、自動(dòng)售賣機(jī)、自助銀行） 四星級(jí)貼心服務(wù)；保潔保安；設(shè)備維護(hù) ? 文化： 大亞灣體育中心 ? 商業(yè)： 底層商業(yè)，完全滿足社區(qū)需求 購(gòu)物、休閑、餐飲，一站式商業(yè)中心 ? 會(huì)所： 功能齊全泛會(huì)所，都市品質(zhì)休閑生活 產(chǎn)品價(jià)值挖掘 67 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 未來(lái)價(jià)值潛力 ?石化物流產(chǎn)業(yè)所帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展； ?經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將進(jìn)一步吸引更多的投資； ?投資力度的加大，將吸引更多企業(yè)對(duì)該區(qū)域的進(jìn)駐； ?核心企業(yè)的進(jìn)駐將帶來(lái)大量高素質(zhì)人口的臵業(yè)需求 。 產(chǎn)品價(jià)值挖掘 68 本報(bào)告嚴(yán)格保密 思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷執(zhí)行 物業(yè)評(píng)估 定位回顧 物業(yè)建議 ?區(qū)域發(fā)展研究 ?宏觀政策分析 ?規(guī)劃布局分析 ?酒店公寓建議 ?住宅部分定位 ?商業(yè)部分定位 ?商務(wù)公寓建議 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?項(xiàng)目屬性概況 ?產(chǎn)品特征分析 ?項(xiàng)目營(yíng)銷策略 ?項(xiàng)目推廣策略 ?項(xiàng)目活動(dòng)策略 69 本報(bào)告嚴(yán)格保密 思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷執(zhí)行 物業(yè)評(píng)估 定位回顧 物業(yè)建議 ?區(qū)域發(fā)展研究 ?宏觀政策分析 ?規(guī)劃布局分析 ?酒店公寓建議 ?住宅部分定位 ?商業(yè)部分定位 ?商務(wù)公寓建議 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?項(xiàng)目屬性概況 ?產(chǎn)品特征分析 ?項(xiàng)目營(yíng)銷策略 ?項(xiàng)目推廣策略 ?項(xiàng)目活動(dòng)策略 70 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目分析 ?酒店式公寓： 建筑面積： 14000平方米（不含商業(yè)面積） 層數(shù)： 18層，其中 1－ 3層為商業(yè)，4－ 18層為公寓 公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米 電梯： 3部 ?商務(wù)公寓： 建筑面積： 24000平方米（不含商業(yè)面積） 層數(shù)： 28層，其中 1－ 3層為商業(yè)，4－ 28層為公寓 公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米 電梯： 4部 酒店式公寓 商務(wù)公寓 ?設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)： 地理位臵： 臨近澳霞大道，位臵優(yōu)勢(shì)顯著。 項(xiàng)目形象： 為臨主干道姊妹樓，昭示性強(qiáng)，便于項(xiàng)目塑造地標(biāo)高端形象。 隔音效果： 酒店式公寓和商務(wù)公寓項(xiàng)目位于小區(qū)南部，且高于北區(qū)住宅部分，形成了住宅部分的隔音墻。 酒店式公寓 71 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目分析 ?酒店式公寓設(shè)計(jì)不足： 樓間距過(guò)低，酒店式公寓與商務(wù)公寓僅為 。 外立面落后，既與北區(qū)住宅無(wú)整體上統(tǒng) 一，又無(wú)現(xiàn)代質(zhì)感。 景觀資源利用有限。 戶型面積單一。 無(wú)陽(yáng)臺(tái)。 酒店式公寓與商業(yè)無(wú)相互連動(dòng)。 ?商務(wù)公寓設(shè)計(jì)不足： 外立面有待改善。 景觀資源利用有限。 商