【導(dǎo)讀】料。傳！djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#&#849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQ@Gn8xp$R#&#849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#&#849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^G89AmUE9aQ@Gn8xp$R#&#849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#&#849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NG

　　

【正文】 2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 1 總 論 昆明 —— 云南省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，中國十大重點旅游城市之一，發(fā)展中的國際化旅游城市。昆明地處云貴高原，氣候宜人，鮮花 盛開，風(fēng)景秀麗，譽為“春城”。昆明擁有石林、滇池、大觀樓、西山等著名旅游景點和國家級重點保護(hù)名勝古跡。昆明自然資源極其豐富，礦產(chǎn)資源主要有磷、鹽、銅、鐵、煤等，其中磷、鹽儲量豐富，位居全國第二。昆明是多民族聚集的地方，豐富的少數(shù)民族文化和風(fēng)俗，吸引著世界各國人民的喜愛和向往。昆明交通發(fā)達(dá)，成昆、南昆、貴昆、昆河等鐵路通達(dá)國內(nèi)外，昆明機(jī)場開通國際國內(nèi)航線 100 多條，年旅客吞吐量達(dá) 800 多萬人次。改革開放以來，特別是舉辦“ 99世界園藝博覽會”以來，昆明城市建設(shè)發(fā)生了巨大變化，正朝著現(xiàn)代化、國際化的城市邁進(jìn)。為此 ，昆明市委、市政府面對新形勢和新任務(wù)，確立了建設(shè)現(xiàn)代新昆明的發(fā)展戰(zhàn)略，把市屬盤龍、五華、官渡、西山四區(qū)內(nèi)的“城中村”重建改造，列為城市建設(shè)的重要議事日程。為了認(rèn)真貫徹落實市委、市政府關(guān)于“城中村”重建改造工作的各項文件精神，加快西山區(qū) 48 號地塊（ 上峰 片區(qū)）“城中村”重建改造，特呈報項目 可行性研究 報告。 第一章 項目概述 1． 1 項目概況 該項目屬于昆明市西山區(qū) 馬街街道辦事處 張峰社區(qū) 居委會 48 號 地塊（上峰片 區(qū) ）城中村改造項目。項目用地范圍為東至云南冶煉廠專用鐵路，南至成昆鐵路昆明西站貨場，西至北京師范大 學(xué)昆明附屬中學(xué)，北至興苑路。 地塊 內(nèi)包含 上峰村一組、二組、三組，中峰村一組、二組 ，下峰村一組、二組 等共 7個 居民 組和 26 家 企業(yè)。由于歷史原因，片區(qū)內(nèi)建筑物高度密集，建設(shè)不規(guī)范，環(huán)境臟亂差，存在消防、 火災(zāi) 、治安等諸多隱患。市委、市政府和區(qū)委、區(qū)政府 對 48號地塊的重建改造工作高度重視， 將此 列為昆明市第二批“城中村”改造項目之一。 根據(jù)昆明主城 55片分區(qū)控詳規(guī)公告，該片區(qū)屬“西苑分區(qū)”。規(guī)劃功能定位為：主城城市西部次中心，西山區(qū)行政文化中心，昆明市對外、交通樞紐中心之一，是以發(fā)展行政辦公、對外交通、物流倉儲、文化體育 、居住功能為主、配套設(shè)施為輔、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、安全衛(wèi)生的城市綜合發(fā)展區(qū)。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 2 1． 2 報告編制依據(jù) （一）、昆明市“城中村”重建改造工作指導(dǎo)文件： 2020 年 2月 29 日，昆通 [2020]7 號《關(guān)于加快昆明市城中村改造推進(jìn)“城中村”重建改造工作的指導(dǎo)意見》 2020 年 4 月 18 日，昆城改領(lǐng) [2020]1 號《昆明市城中村改造征地拆遷補償安置指導(dǎo)意見》 2020 年 4 月 18 日，昆城改領(lǐng) [2020]2 號《關(guān)于昆明城中村村改居人員勞動就業(yè)和社會保障工作的意見》 2020 年 5 月 6 日，昆城改領(lǐng) [2020]3號《關(guān)于印發(fā)昆明市城中村改造項目管理辦法的通知》、《昆明市城中村改造項目管理辦法》 2020 年 6 月 4 日，昆政文 [2020]26 號《昆明市城中村改造土地公開交易辦法》 2020 年 6 月 5 日，昆政文 [2020]25 號《昆明市城中村改造土地出讓收支管理使用暫行辦法》 2020 年 6 月 30 日，市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組《昆明市城中村改造房屋拆遷最低補償標(biāo)準(zhǔn)》 （二）、西山區(qū)政府城中村改造相關(guān)指導(dǎo)文件 2020 年 3 月 20 日，西發(fā) [2020]22 號《關(guān)于全面推進(jìn)城中村重建改造工作的實施意見》 2020 年 3 月 21 日，西政辦通 [2020]49 號《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)（西山區(qū)城中村重建改造暫行辦法）的通知》 1． 3 報告編制原則 根據(jù)昆明市規(guī)劃條例的要求和西山區(qū) 48好 片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃方案以及西山區(qū) 48 號地塊專項規(guī)劃指導(dǎo)意見，結(jié)合本項目的具體特點、改造范圍、用地面積和發(fā)展要求，本項目將按照經(jīng)濟(jì)適用、功能齊全、規(guī)模適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定項目功能、工程規(guī)模和投資規(guī)模。 1． 4 可行性研究工作范圍 根據(jù)項目可行性研究深度要求，本研究工作范圍主要包括：項目建 設(shè)的必要性、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析、項目建設(shè)規(guī)模、 建設(shè)條件、建筑方 案(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 3 初步規(guī)劃、建筑節(jié)能、環(huán)境影響評價、消防安全、投資估算與資金籌措、社會效益評價、研究結(jié)論及建議。 1． 5 項目申報單位概況 項目申報單位名稱：西山區(qū)“城中村”改造工作指揮部辦公室 單位地址： 福海鄉(xiāng)辦事處 西山區(qū)“城中村”改造工作指揮部辦公室成立于 2020 年 3月，是為了適應(yīng)“城中村”重建改造而設(shè)立的專職領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。 1． 6 項目名稱、建設(shè)地點、投資建設(shè)單位 項目名稱：西山區(qū) 48號地塊（上 峰 片區(qū)）“城中村”重建改造項目 。 建設(shè)地點：西山區(qū)馬街 街道辦事處 張峰社區(qū)居委會。 投資建設(shè)單位： 云南錦圣房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 。 1． 7 項目規(guī)劃目標(biāo) 1999 年國務(wù)院批復(fù)《昆明市城市總體規(guī)劃（ 1996—— 2020）》，批復(fù)中對昆明城市性質(zhì)明確為：昆明是云南省的省會，西南地區(qū)重要的中心城市之一，國家歷史文化名城，我國重要的旅游、商貿(mào)城市。按照這一明確的城市性質(zhì)定位，昆明市規(guī)劃主管部門已經(jīng)編制并審定、公示《西山區(qū) 48 號 片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃方案》，與此同時，市規(guī)劃局下達(dá)了《西山區(qū) 48號地塊（ 上峰 片區(qū)）專項規(guī)劃指導(dǎo)意見》，為本項目制定規(guī)劃目標(biāo)提供了原則依據(jù)。 該項目位于昆明 市 西山區(qū) 馬街街道辦事處 張峰社區(qū)居委會，四至范圍是： 東至中央儲備糧 昆明直屬糧庫、昆明冶煉廠鐵路專線，南至成昆鐵路，西至昆明西站貨場、北京師范大學(xué)昆明附屬中學(xué)，北至興苑路。 西山區(qū) 48 號地塊（ 上峰 片區(qū)）城中村 重建改造項目的規(guī)劃目標(biāo)是：通過整體規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平，發(fā)揮土地的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)掘價值，引導(dǎo)片區(qū)引入新的業(yè)態(tài)，提升現(xiàn)有商業(yè)模式，優(yōu)化土地資源配置，強(qiáng)化片區(qū)在昆明市 西山區(qū) 居住、金融、商業(yè)中心的優(yōu)勢地 位，將其規(guī)劃為以 居住、商業(yè)為主要功能的城市綜合商業(yè)地區(qū) 。與此同時，通過“城中村”征地拆遷重建改造，改善居住環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、城市交通、景觀綠化，提高 西城 管理水平和綜合競爭力，提升 西 市 區(qū) 整體形象。 1． 8 項目建設(shè)規(guī)模 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 4 本項目按照《 48號地塊（ 上峰 片區(qū)）專項規(guī)劃指導(dǎo)意見》編制專項規(guī)劃，已經(jīng)市規(guī)委第 十六次 全體會議審查通過，市規(guī)劃局下達(dá)了昆規(guī)條件 （ 2020） 0290號《建設(shè)項目規(guī)劃條件》，依據(jù)《建設(shè)項目規(guī)劃條件》確定本項目的建設(shè)規(guī)模： 一、規(guī)劃總用地面積： 317012 ㎡（ 475 畝）其中：凈用面積 207700 ㎡（ 畝）， 地上建筑面積 744645 平方米 。 二、技術(shù)指標(biāo)：容積率 建筑密度 % 綠地率 % 停車泊位： 4500 三、總建筑面積： 908070 ㎡ 其中：地上建筑面積 744645 ㎡ 地下建筑面積 163425 ㎡ 商業(yè)面積 53707 ㎡ 辦公 建筑面積 10080 ㎡ 住宅建筑面積 542538 ㎡ 其它： 28630 ㎡ 1． 9 項目的主要建設(shè)條件 市、區(qū)政府高度重視“城中村”重建改造工作，制定了相應(yīng)法規(guī)、政策，明確了實施辦法與程序，為順利實施重建改造工作奠定了基礎(chǔ)。 “城中村”重建改造工作，是功在當(dāng)代，利在千秋的“民心工程”、“民生工程”，經(jīng) 過前期廣泛的宣傳教育，并與廣大村民認(rèn)真協(xié)商，得到廣大村民的支持與配合，盼望項目早日付緒實施。 本項目位于昆明 市 西 山 區(qū)，具有 較 好的商業(yè)開發(fā)價值，項目建成后必將產(chǎn)生良好的社會效益、 環(huán)境 效益和經(jīng)濟(jì)效益。 投資開發(fā)商具有人才、資金、管理以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，具備承擔(dān)本項目開發(fā)建設(shè)的必備條件。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 5 第二章 政策分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 項目的建設(shè)符合國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃 國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃提出要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房；按照保障供給 、穩(wěn)定房價的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費；健全普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房相結(jié)合的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。本項目戶型設(shè)計 大部分為 小戶型住宅，項目的建設(shè)符合 國家“十一五”規(guī)劃提出的重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房的要求。 項目的建設(shè)符合國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的要求 從 2020 年開始，我國宏觀調(diào)控 迎來了第二輪高峰。國務(wù)院及中央人民銀行、建設(shè)部、發(fā)改委、國家稅務(wù)總局等部門相繼出臺了一系列調(diào)控政策，包括土地供應(yīng)、貨幣信貸、稅收等方面?？傮w 來說，在 2020 年全國房地產(chǎn)投資保持了比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，宏觀調(diào)控各項措施取得成效，商品房銷售價格快速上漲勢頭得到一定抑制。但是，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾沒有得到根本性的解決，商品房銷售價格上漲的壓力仍然存在。 此外， 2020 年 5 月末建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的調(diào)控措施，將調(diào)整住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)、穩(wěn)定住房價格列為兩大重點，自 2020 年以來奠定了房地產(chǎn)調(diào)控的“主線”，被稱為“國十五條”。該政策的調(diào)控目標(biāo)是發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍孕枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，有步驟地解 決低收入家庭的住房困難。重點在以下幾個方面：一是要求地方政府利用廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房真正解決低收入人群的住房問題。二是自 2020 年 6月 1日起， 90平方米以下普通住房的供地面積和開發(fā)面積不得低于當(dāng)年計劃面積的 70%，通過限套型、限房價、競地價、競房價的辦法，保證中低價位、普通住房供給。三是運用經(jīng)濟(jì)手段，強(qiáng)化住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收管理和外資購房的管理，抑制投機(jī)炒作；提高銀行存貸款利率，有區(qū)別地調(diào)整住房消費信貸的首付比例，引導(dǎo)合理消費；規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，增強(qiáng)市場信息透明度和加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序運行和健 康發(fā)展。四是將落實房地產(chǎn)調(diào)控政策納入到對地方政府目標(biāo)責(zé)任考核制度中，保證調(diào)控措施的有效落實。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 6 2020 年以來房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，除了確保和加強(qiáng)已經(jīng)出臺的各項政策在地方的執(zhí)行力以外，加快廉租房等保障性住房的供應(yīng)，并鼓勵和要求中小戶型項目的開發(fā)等，都可以看出政策還是鼓勵滿足面向廣大群眾自住需求的普通商品住房的。包括《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，又重申了對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的借款人，仍執(zhí)行 20%的貸款最低首付款比例規(guī)定。 總體來看，由于房價上漲過快，以及目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理等 主要問題依然突出，未來針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控仍將是常態(tài)，但保證中小戶型普通住宅供應(yīng)量的調(diào)控思路不會發(fā)生根本變化，將在一段時間內(nèi)保持不變。本項目住宅定位為中小戶型普通商品住房，符合國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的要求。 項目的建設(shè)符合昆明市“十一五”發(fā)展規(guī)劃 《昆明市國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展第十一個五年計劃》提出“十一五”期間，強(qiáng)化規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)控作用，合理確定土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，適度控制城市中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)向新區(qū)發(fā)展。推進(jìn)普通商品住房建設(shè)，合理安排和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，完善廉租住房制度， 實現(xiàn)住房的梯度消費，建立面向大眾的住房供給體系。完善居住區(qū)的配套設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，改善居住環(huán)境。鼓勵縣（市）區(qū)積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以滿足人口轉(zhuǎn)移和消費升級換代的多種住房需求。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范土地市場 。政府控制一級市場的開發(fā)和供給，激活、管好二、三級市場，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，健全市場中介組織，完善交易規(guī)章，增強(qiáng)市場服務(wù)功能和管理水平。建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。項目的建設(shè)符合昆明市“十一五”發(fā)展規(guī)劃提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的要求。 項目的建設(shè)符合昆明主 城區(qū) 20202020 年住房建設(shè)規(guī)劃 隨著建設(shè)現(xiàn)代新昆明戰(zhàn)略的實施和“住在昆明”理念的推出，自 2020 年以來，昆明市的住宅和房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模在迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢，在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位日益突出。昆明主城區(qū) 20202020年住房建設(shè)規(guī)劃提出，按照住房建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)相協(xié)調(diào)的原則，結(jié)合我市土地資源特征和人口增長特點，規(guī)劃期內(nèi)，住房建設(shè)年度目標(biāo)為： 2020 年，商品住房建設(shè)面積 500 萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房住房建設(shè) 4375 套，建筑面積 35萬(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 7 平方米； 2020 年，商品住房建設(shè)面積 542 萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè) 2500 套，建筑面積 20萬平方米 。規(guī)劃期內(nèi)，在強(qiáng)調(diào)土地資源節(jié)約、集約、高效利用的前提下，重點保證中低價位、中小套型的普通商品房和政策性住房用地供應(yīng)；堅持新增供應(yīng)與存量挖潛相結(jié)合，積極促進(jìn)閑置土地盤活；進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場區(qū)域住房發(fā)展合理布局。依據(jù)《昆明主城近期建設(shè)規(guī)劃 20202020》，至 2020 年，主城戶籍居住人口規(guī)模為 290 萬人（包括非戶籍人口及居住半年以內(nèi)的流動人口）。根據(jù)國家建設(shè)部宜居城市標(biāo)準(zhǔn)及我市不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，到 2020年，主城五年內(nèi)應(yīng)新增加各類住宅面積 總量 2400 萬平方米。 本項目地處昆明市西山區(qū) 馬街 片區(qū)， 項目建設(shè)符合《昆明主城區(qū) 20202020年住房