【正文】 局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（ 國稅發(fā) [2023]91號 ）第二十六條對于審核開發(fā)間接費(fèi)用時特別強(qiáng)調(diào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 第四、政府招商引資土地出讓款返還有無運(yùn)作空間少繳稅？ 招拍掛，是當(dāng)前開發(fā)商拿地的基本途徑。 政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因。對開發(fā)商通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進(jìn)行一定比例或額度的返還。 由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，稅務(wù)處理也不盡相同。 稅務(wù)機(jī)關(guān)對收入的涉稅認(rèn)定，本著實(shí)質(zhì)重于形式原則，主要依據(jù)是政府與開發(fā)商簽定的出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議的約定內(nèi)容進(jìn)行判定。 ?【案例】 A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng) M市政府招商進(jìn)入該地區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)，雙方招商協(xié)議約定， A企業(yè)招拍掛價格高于 100萬元 /畝的價格由當(dāng)?shù)卣匝a(bǔ)貼方式返還。實(shí)際招拍掛價格為 130萬元 /畝， A企業(yè)先期購入土地 100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為 13000 萬元，企業(yè)已繳納 13000 萬元。 ?招商協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補(bǔ)助 3000萬元，用于支持 A企業(yè)配套建設(shè)。 分析： 營業(yè)稅 本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵企業(yè)的 3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營業(yè)稅。 企業(yè)所得稅： 本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵或財政補(bǔ)貼 3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進(jìn)行判定： ? 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅 [2023]151號）規(guī)定：（二）對企業(yè)取得的由 國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金 ，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。 財稅 [2023]70號《關(guān)于專項(xiàng)用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》對此進(jìn)一步明確： “ 企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除： （一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件； （二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； （三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算 ” 。 本案例中，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項(xiàng)用途，因此，不符合 財稅【 2023】 70號 文件所稱的 “ 不征稅收入 ” 的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。 應(yīng)在企業(yè)取得政府獎勵或財政補(bǔ)貼3000萬元時，計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 土地增值稅： 企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金 13000元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對扣除項(xiàng)目中 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額” 規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 第五、合作建房，將土地使用權(quán)過戶涉稅問題解析 ? 一方出土地，另一方出資金，未成立獨(dú)立企業(yè)，雙方聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，因當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門不能同時立項(xiàng)，需將土地使用權(quán)過戶至開發(fā)企業(yè)。 ? ⑴是否符合“一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅”？ ? ⑵其他稅費(fèi)的處理？ 第六、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本如何核算？ ? 企業(yè)計稅成本核算的一般程序 ? 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算 ? 企業(yè)土地成本、借款費(fèi)用、公共配套設(shè)施成本分配方法 第七、什么是開發(fā)費(fèi)用？所得稅前扣除和土地增值稅扣除的具體規(guī)定？ ? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。 ? 開發(fā)費(fèi)用中有標(biāo)準(zhǔn)有限額的具體扣除規(guī)定： ? 業(yè)務(wù)招待費(fèi) ? 工資薪金、季節(jié)工、臨時工、勞務(wù)派遣等（ 國稅總局公告 2023 15號 ） ? 工會經(jīng)費(fèi) ? 職工福利費(fèi) ? 廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) ? 傭金 、 手續(xù)費(fèi) ? 利息 費(fèi)用 第八 、企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理 ? 企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但 在匯算清繳時，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證。 ? 稅前扣除項(xiàng)目從其憑證來源可分為外來憑證扣除項(xiàng)目和內(nèi)部憑證扣除項(xiàng)目。外來憑證扣除項(xiàng)目根據(jù)其應(yīng)否繳納增值稅或營業(yè)稅分為應(yīng)稅項(xiàng)目憑證和非應(yīng)稅項(xiàng)目憑證。 第九、買房送車、送空調(diào)等涉稅問題 ? 增值稅 ? 個人所得稅 第十、房地產(chǎn)企業(yè)銷售舊汽車等固定資產(chǎn)的 涉稅問題 ? 增值稅 ? 企業(yè)所得稅 第十一、 甲供材處理方法分析 ? 案例：我公司甲方供材處理是這樣的：施工現(xiàn)場按實(shí)際用量現(xiàn)進(jìn)，不超存積壓。 ? （ 1）甲方指定材料品牌由材料供應(yīng)商送貨到施工地點(diǎn)，由施工方點(diǎn)驗(yàn)查收，出具簽收條； ? （ 2）供貨商根據(jù)簽收條，按施工承建方單位名稱開具發(fā)票提供給甲方（開發(fā)商），由甲方支付材料款并與乙方進(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)算。甲方通知乙方（施工方）開具收到甲供料款收據(jù)，視撥付工程款；甲方把材料發(fā)票轉(zhuǎn)給乙方理賬，雙方交換記賬依據(jù)進(jìn)行理賬。工程竣工驗(yàn)收結(jié)算，乙方按工程結(jié)算全價，開具建筑工程發(fā)票。上述甲乙雙方理賬所需發(fā)票均妥善解決。 第十二、待售商品房作為抵押物向銀行申請抵押貸款房產(chǎn)涉稅處理 ? 【案例】甲房地產(chǎn)企業(yè)資金較緊張，欲利用待售商品房作為抵 押物向銀行申請抵押貸款，稅企之間，就待售用作抵押的商品房是否繳納房產(chǎn)稅產(chǎn)生了爭議。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為：根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條關(guān)于納 稅人的規(guī)定， “房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。 ”則待售商品房只要 辦理了房產(chǎn)證，且房產(chǎn)證的權(quán)屬所有人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房 產(chǎn)稅就應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納。但是根據(jù)國稅發(fā)〔 2023年 189 號文的規(guī)定 “鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建 造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ” ? 利用待售商品房作抵押物申請抵押貸款，只是對商品房設(shè) 置了抵押權(quán)，并沒有傳統(tǒng)意義上對待售商品房的 “使用 ”，所以將房產(chǎn)設(shè)置抵押不能認(rèn)為是對房產(chǎn)的使用，不繳納房產(chǎn)稅。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)的人員認(rèn)為：利用待售商品房作抵押物申請抵押 貸款的行為本身就是對房產(chǎn)的一種 “使用 ”，是房產(chǎn)開發(fā)商行使 了待售商品房的使用權(quán)，因此在待售商品房設(shè)置抵押期間應(yīng)由 房產(chǎn)開發(fā)商繳納房產(chǎn)稅。 ? 思考您的觀點(diǎn)是什么？ ? 根據(jù)國稅發(fā)〔 2023〕 89號文的規(guī)定，售出前已使用的商品房 應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。這里文件雖然沒有明確規(guī)定抵押是否為 一種使用，但是我們應(yīng)該知道法律條文在表述上存在一定的抽 象性。 “使用 ”一詞在《現(xiàn)代漢語詞典》（商務(wù)印書館〉里被解 釋為 “使人員、器物、資金等為某種目的服務(wù)。 ”有了這個解釋我們再判定作為抵押物的待售商品房是否應(yīng)稅就比較容易。房 產(chǎn)開發(fā)商用待售商品房抵押貸款的行為其實(shí)也就是 “使待售商 品房為（開發(fā)商）融通資金的目的服務(wù) ”，所以符合 “使用 ”的 定義，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。 第十三、 房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、定金的 稅務(wù)處理 第十四、 房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理 第十五、房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān) 房產(chǎn)稅的稅務(wù)處理 ? 思考 1：房產(chǎn)稅的征稅范圍？什么是房屋？ ? 思考 2：圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜 窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃曖房是否征收房產(chǎn)稅？ ? 思考 3：某建設(shè)單位要建設(shè)一項(xiàng)目，有圍墻、道路及廠 房，由同一個建安企業(yè)承建。預(yù)計建安費(fèi)用共計發(fā)生為 260萬， 圍墻需要支出 30萬，道路需要支出 30萬，廠房需要支出 200萬， 請問對此如何。 思考 4：某單位對房屋進(jìn)行裝修，安裝了中央空調(diào)，請問這部分 中央空調(diào)是否作為房屋原值的一部分征收房產(chǎn)稅？ 第十六、關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目 有關(guān)營業(yè)稅問題 ? 國家稅務(wù)總局 關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告 國家稅務(wù)總局公告 2023年第 15號 第十七、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算后尾房銷售如何申報納稅？ ? 【問題】 ? 主管 稅務(wù) 機(jī)關(guān)對已竣工驗(yàn)收的 房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，即可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，那么對于清算后的尾盤發(fā)生銷售如何申報土地增值稅？ ? ? 【解答】 ? 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算后尾房銷售，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) [2023]187號）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算 ? （單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時的扣除項(xiàng)目總金額247。清算的總建筑面積）。 ? 納稅人已清算項(xiàng)目繼續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后重新啟動土地增值稅清算。 第十八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地下人防工程的 財稅處理 謝 謝 202 6 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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