【正文】 2023年 7月 1日起新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。 (已經(jīng)作廢 ) 蘇國(guó)稅發(fā)（ 2023） 97號(hào) ：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除可比照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的規(guī)定執(zhí)行。即新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。 (已經(jīng)作廢 ) 筆者注：相關(guān)規(guī)定及問題 自 2023年 1月 1起 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在銷售收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過部分可無限期和以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 國(guó)稅發(fā) [2023]89號(hào) 問題：尚未攤銷結(jié)轉(zhuǎn)的三費(fèi)是按發(fā)生時(shí)的三年還是按文到之日起的三年。多期項(xiàng)目如何計(jì)算，是否部分也應(yīng)計(jì)算在共同成本之列，在不同項(xiàng)目間進(jìn)行分?jǐn)偂?11．利息按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? 　 　 （ 1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用， 屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的 ，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。（時(shí)間點(diǎn)的問題）　 　 （ 2）開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 ? （ 3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給 全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)） 和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 ，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊(cè)資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 筆者注：相關(guān)規(guī)定及問題問題：分支機(jī)構(gòu)如何有注冊(cè)資本？ ★ 注： 從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十五條 即使是應(yīng)資本化的借款費(fèi)用，如果高于金融機(jī)構(gòu)同期同類借款利息的部分， 也不能予以資本化 。 企業(yè)拆借和集資資金利息支出的扣除？？ 關(guān)聯(lián)企業(yè)間拆借利息支出的扣除？？ 集團(tuán)貸款的利息扣除？？ 新的融資方式下項(xiàng)的利息扣除？？如擔(dān)保費(fèi)支出 12．土地閑置費(fèi)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的 土地閑置費(fèi) ，計(jì)入成本對(duì)象的 施工成本 ； 因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失 ，可作為 財(cái)產(chǎn)損失 按稅收規(guī)定在稅前扣除。 ? 13．成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失成本對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 ? ★ 注 :該問題在會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度中未作明確規(guī)定，稅法上的這一規(guī)定實(shí)際上是借鑒了企業(yè)在建工程業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的規(guī)定（見《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第 32條）。對(duì)此需要注意的是凈損失計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本后，是否可能導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目成本超過其可變現(xiàn)凈值而需要計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。一旦需要計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，就會(huì)因跌價(jià)準(zhǔn)備不能稅前扣除而產(chǎn)生暫時(shí)性差異?！?注 :財(cái)產(chǎn)損失扣除程序規(guī)定 國(guó)家稅務(wù)總局令第 13號(hào) 2023年 9月 1日起執(zhí)行 扣除方式 經(jīng)審批扣除 扣除時(shí)間 損失的當(dāng)年 扣除項(xiàng)目（不包括土地閑置費(fèi)，成本報(bào)廢損失） 在建工程和工程物資損失 包括企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的因停建、廢棄和報(bào)廢、拆除在建工程項(xiàng)目以及因此而引起的相應(yīng)工程物資報(bào)廢或削價(jià)處理等發(fā)生的損失。 在建工程 轉(zhuǎn)讓損失 屬正常經(jīng)營(yíng)損失不需要審批扣除，直接在稅前扣除 （ 1）停建、廢棄和報(bào)廢、拆除的在建工程因停建、廢棄和報(bào)廢、拆除的在建工程，其賬面價(jià)值扣除殘值后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定損失：① 國(guó)家明令停建項(xiàng)目的文件；② 有關(guān)政府部門出具的工程停建、拆除文件；③ 企業(yè)對(duì)報(bào)廢、廢棄的在建工程項(xiàng)目出具的鑒定意見和原因說明及核批文件，單項(xiàng)數(shù)額較大的在建工程項(xiàng)目報(bào)廢，應(yīng)當(dāng)有行業(yè)專家參與的技術(shù)鑒定意見；④ 工程項(xiàng)目實(shí)際投資額的確定依據(jù)。 （ 2）自然災(zāi)害和意外事故毀損的在建工程由于自然災(zāi)害和意外事故毀損的在建工程，其賬面價(jià)值扣除殘值、保險(xiǎn)賠償及責(zé)任賠償后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定損失：① 有關(guān)自然災(zāi)害或者意外事故證明；② 涉及保險(xiǎn)索賠的，應(yīng)當(dāng)有保險(xiǎn)理賠說明；③ 企業(yè)內(nèi)部有關(guān)責(zé)任認(rèn)定、責(zé)任人賠償說明和核準(zhǔn)文件。 （ 3）工程物資發(fā)生損失工程物資發(fā)生損失的，比照本辦法存貨損失的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。14．折舊開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。 注：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)需要視同銷售處理。 筆者注：其他扣除項(xiàng)目規(guī)定1.銷售費(fèi)用 。從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人的銷售費(fèi)用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi) ,看護(hù)費(fèi)，采暖費(fèi)等。（國(guó)稅發(fā)【 2023】 84號(hào)文） 2. 延期交房違約金。 延期交房違約金屬于民事主體的非行政性罰款、非司法罰金，這些罰款、罰金可在計(jì)算所得稅前全額扣除。鐘稅官 202306073.各項(xiàng)規(guī)費(fèi)4.竣工獎(jiǎng)等各類給施工單位的獎(jiǎng)金筆者注：其他限制性扣除項(xiàng)目1.工資及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)2.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)（清涼飲料費(fèi)，服裝費(fèi)）3.保險(xiǎn)（社會(huì)保險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)等）4.捐贈(zèng)5.各項(xiàng)基金6.辦公通訊費(fèi)用，傭金7.壞賬準(zhǔn)備和壞賬損失等等筆者注： 不予扣除的項(xiàng)目包括 資本性支出 ；無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出； .存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金、短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備金、長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金（包括投資風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金），以及國(guó)家稅收法規(guī)規(guī)定可提取的準(zhǔn)備金之外的任何形式的準(zhǔn)備金 ；賄賂等非法支出 ；違法經(jīng)營(yíng)的罰款和被沒收財(cái)物的損失；各種稅收的滯納金、罰款和罰金；自然災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠?；超過國(guó)家規(guī)定允許扣除的公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)以及非公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)；各種贊助支出；擔(dān)保支出 ；回扣支出 ；與取得收入無關(guān)的其他各項(xiàng)支出等等 九、關(guān)于征收管理問題 （一）開發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審 批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。凡未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的 （包括不提供稅務(wù)鑒定報(bào)告） ，要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。 ? 九、關(guān)于征收管理問題（二）開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其 以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范 ,同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 ? 、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的； ? 、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的； ； ? ，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬的； ? ，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的； ? 　　 ，又無正當(dāng)理由的。 注：核定利潤(rùn)率的確定建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)核定征收方式核定利潤(rùn)率１０～２０ %。 ★ （摘自 國(guó)稅發(fā) [2023]038號(hào)） ★ 注： 南京地稅 核定征收按下列成本利潤(rùn)率進(jìn)行：經(jīng)濟(jì)適用住房的兩率根據(jù)市政府物價(jià)部門確定的銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率執(zhí)行。一般商品房?jī)陕史謩e按 15%執(zhí)行，對(duì)高檔商品房、寫字樓、別墅、渡假村等兩率在 15%—30% 之間核定。（摘自 寧地稅發(fā) [2023]23號(hào)）九、關(guān)于征收管理問題 ? （四）關(guān)于開發(fā)企業(yè)分公司征管范圍的確定問題 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)登記管理，理順征納稅關(guān)系，對(duì)在我省境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新成立分公司且符合企業(yè)所得稅納稅義務(wù)人條件的，分公司企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按以下原則確定：總公司在國(guó)家稅務(wù)局登記的，分公司企業(yè)所得稅在所在地國(guó)家稅務(wù)局登記管理；總公司在地方稅務(wù)局登記的，分公司企業(yè)所得稅在所在地地方稅務(wù)局登記管理。對(duì)文發(fā)之前，國(guó)家稅務(wù)局或地方稅務(wù)局實(shí)際征管的企業(yè)，其征管范圍不作調(diào)整。 蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 九、關(guān)于征收管理問題 ? （三）關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問題 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的 “房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù) ”， 待產(chǎn)品完工后，必須向購買方開具 “銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票 ”。蘇地稅發(fā)[2023]120號(hào) 比較： 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）在開具正式發(fā)票前應(yīng)使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的 “房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)收款憑據(jù) ” 款項(xiàng)結(jié)清后 ，銷售方必須為購買方開具 “房地產(chǎn)開發(fā)銷售發(fā)票 ”。關(guān)于適用減免稅政策問題 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受 新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。補(bǔ)充：從事商品房銷售的企業(yè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，不得享受新辦商貿(mào)企業(yè)的稅收優(yōu)惠。蘇國(guó)稅函 [2023]206號(hào)從 2023年度起，新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律不得享受所得稅優(yōu)惠；以前年度已批準(zhǔn)減免稅的，可享受至期滿為止。蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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