【正文】 淡市下， 通過對客戶誠意度排查，摸底客戶心里價格，點對點制定價格，引爆價格。 直接降價 /折扣 特價房 /團(tuán)購 /中介促銷 議價/實物贈送 /降低門檻 /降低購買風(fēng)險 3. 靈活的付款方式 4. 經(jīng)理人賣樓，靈活折扣價格 推廣策略 — 擴(kuò)大市場知名度 市場廣告牌展位 /目標(biāo)客戶直效營銷 /老客戶維護(hù) /公共營銷 推售策略 — 從蓄客到蓄勢 放大成交信息 /開盤熱銷 /靈活的現(xiàn)場處理 /銷售隊伍的激勵與培訓(xùn) 展示策略 — 讓上門變成交 淡市旺場活動 /項目價值體驗 價格策略 — 引爆市場 最佳價格引爆點 /特價房 /靈活的付款方式 /經(jīng)理人售樓 /靈活折扣 策略點回顧 展示策略 現(xiàn)場包裝 — 通過包裝改善項目現(xiàn)場氛圍，促進(jìn)人氣增加 實景體驗 —— 通過內(nèi)部外部的實景展現(xiàn)提前展現(xiàn)項目品質(zhì)及價值感觀 接待區(qū) 入口 接待臺 景觀 VIP座席 普通座席 沙盤 水吧 戶型沙盤 示范區(qū)： 設(shè)備及工料展示 贈送資料 簽約區(qū) 子女 兒童區(qū) 衛(wèi)生間 停車場 景觀區(qū) 設(shè)備展示區(qū) 兒童游戲區(qū) 實景體驗 —— 售樓處 車行線 人行線 圍擋 景觀小品 指示系統(tǒng) 戶型資料 細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)： ? 使用圍擋對示范區(qū)和工地進(jìn)行分割，面向示范區(qū)一側(cè)布臵噴繪形象展示。 ? 在銷售動線沿線設(shè)臵景觀小品（如：垃圾桶、路燈 /地?zé)?、座椅、雕塑等），風(fēng)格與建筑和園林一致，體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)和文化底蘊。 ? 主要路口設(shè)臵看房指示牌指引客戶。 ? 各樣板間入口處設(shè)臵戶型資料板，便于看房。 ?設(shè)臵背景音樂系統(tǒng)。 實景體驗 —— 實體景觀 項目住宅部分的鳥瞰圖 景觀呈現(xiàn) 情景營銷： 樣板間裝修細(xì)致溫馨 景觀呈現(xiàn)，感受生活社區(qū) 工料展示間樹立優(yōu)良品質(zhì)感 樣板間 萬科特色 — 工料展示間 實景體驗 —— 樣板間 鳥瞰圖上標(biāo)出樣板間位置、看房動線 項目 SWOT分析 發(fā)揮優(yōu)勢 搶占機會 發(fā)揮優(yōu)勢 轉(zhuǎn)化威脅 利用機會 規(guī)避劣勢 減少劣勢 避免威脅 機會： 中潤華僑城等高品質(zhì)樓盤的帶動，帶動片區(qū)的品質(zhì)提升，對項目產(chǎn)生利好性 政府對片區(qū)的開發(fā)力度加大，前景可望 商業(yè)部分的開發(fā)運營有利于人氣的聚集和區(qū)域的帶動及提升 股票等投資市場的慘淡，剛性需求存在，說明還具備較好的銷售空間 威脅： 華僑城的不良口碑以及后續(xù)大量的開發(fā)規(guī)模會分流項目與之重疊的客戶 目前的房地產(chǎn)市場局勢處于觀望狀態(tài)，開發(fā)面臨較高的風(fēng)險 區(qū)域內(nèi)的市場放量較大，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，緩長銷售周期與資金回籠速度 未來市場競爭激烈 商業(yè)運營的成功與否與住宅形成連帶作用 優(yōu)勢： 產(chǎn)品開發(fā)多樣化，客戶層面較為廣泛，對銷售去化和資金回籠上有一定的輔助作用 商業(yè)部分的開發(fā)有效填補了區(qū)域的空白 產(chǎn)品注重細(xì)節(jié)設(shè)計，形態(tài)更為豐富 品牌開發(fā)商，實力鑄就 劣勢： 項目位于張店區(qū)北段，距離區(qū)中心較遠(yuǎn)， 周邊緊鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)，生活配套極為不足 地段認(rèn)知低，無價值標(biāo)桿；客戶對區(qū)域的心理接受程度有限，印象分值較低 目前周邊整體環(huán)境較差，工廠較多，且無居住氛圍 多元化產(chǎn)品不利于居住的純粹度 綜合評價： 本案具備較好的產(chǎn)品質(zhì)素，但威脅層面的影響要比機會層面的影響要大，因此細(xì)分市場、細(xì)分客群以及正確合理的開發(fā)推售思路將是本案決勝市場的關(guān)鍵因素。 項目區(qū)位特征 項目地塊特征 消費者需求 競爭分析 高新區(qū)強勢發(fā)展地段 ?多樣化創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計 ?配套皆以復(fù)合型的規(guī)劃思路配臵 新都心 綜合性、復(fù)合型 ?認(rèn)政府 ?追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活 ?對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高 都市魅力 ?仍以傳統(tǒng)的居住小區(qū)為主，功能單一，僅能滿足基本生活需求層面的要求 ?對區(qū)域核心價值挖掘弱，可復(fù)制性強 生活的，人文的 新都心 復(fù)合型都市魅力新城 項目定位 中心都城生活綜合體 城際客戶 舒居客戶 居家客戶 首臵客戶 天府名城 黃金國際 華僑城 本項目核心客戶：居家 /舒居客戶 /城際客戶 在分析產(chǎn)品核心競爭力之后確定目標(biāo)客戶定位 團(tuán)隊銷售制勝 高頻促銷策略 淡市之下，要改變以往銷售人員單兵作戰(zhàn)的模式，形成小團(tuán)隊作戰(zhàn)、銷售與策劃作戰(zhàn)、二級與三級作戰(zhàn)的 “ 團(tuán)隊作戰(zhàn)模式 ” ，同時不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平，增加獎勵以鼓舞士氣。 安排有效的以情感交流為內(nèi)容的促銷推廣活動，促進(jìn)成交 細(xì)分渠道拓展 從大眾營銷過渡到小眾營銷，選擇多媒體共同配合，細(xì)分媒體渠道，滲入滲透 實現(xiàn)點對點和一對一的媒介拓展。 本體困境 起勢之困 —— 異地開發(fā)企業(yè)，缺少知名度和客戶基礎(chǔ) 配套之困 —— 公建配套 〉 生活配套，客戶可感知點較少 資源之困 —— 生態(tài)資源豐富，但均非獨享，且短期難以實現(xiàn) 區(qū)域困境 邊緣化之困 —— 區(qū)域內(nèi)面臨被邊緣化，項目非南城熱點 洋房價值之困 —— 當(dāng)前洋房價值依賴城市配套和交通 競爭困境 同質(zhì)化之困 —— 區(qū)域內(nèi)以及周邊競爭對手核心訴求點不具備差異性和獨特性，易于被模仿和共享 客戶困境 淡市下，客戶更為關(guān)注現(xiàn)實價值，而區(qū)域目前的現(xiàn)狀不夠成熟 新政和個盤降價，帶來客戶信心的影響，造成客戶觀望情緒濃厚，同時對區(qū)域內(nèi)項目的價格產(chǎn)生質(zhì)疑 〉 生活配套，客戶可感知點較少邊緣化之困 —— 區(qū)域內(nèi)面臨被邊緣化，項目非南城熱點洋房價值之困 —— 當(dāng)前洋房價值依賴城市配套和交通〉 生活配套，客戶可感知點較少邊緣化之困 —— 區(qū)域內(nèi)面臨被邊緣化，項目非南城熱點資源之困 —— 生態(tài)資源豐富，但均非獨享，且短期難以實現(xiàn)〉 生活配套，客戶可感知點較少資源之困 —— 生態(tài)資源豐富，但均非獨享，且短期難以實現(xiàn)〉 生活配套，客戶可感知點較少洋房價值之困 —— 當(dāng)前洋房價值依賴城市配套和交通資源之困 —— 生態(tài)資源豐富，但均非獨享，且短期難以實現(xiàn)〉 生活配套，客戶可感知點較少區(qū)域內(nèi)以及周邊競爭對手核心訴求點不具備差異性和獨特性，易于被模仿和共享資源之困 —— 具備生態(tài)資源，但均非獨享，且短期難以實現(xiàn)配套之困 —— 公建配套、生活配套較少，客戶可感知點較少 地段之困 —— 項目目前昭示性和進(jìn)入性較差 如此環(huán)境下所面臨的困境和威脅 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 28, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 22:20:2822:20:2822:203/28/2023 10:20:28 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :20:2822:20Mar2328Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 22:20:2822:20:2822:20Tuesday, March 28, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :20:2822:20:28March 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 28日星期二 下午 10時 20分 28秒 22:20: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 10時 20分 :20March 28, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 28日星期二 10時 20分 28秒 22:20:2828 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 10時 20分 28秒 下午 10時 20分 22:20: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 28, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 22:20:2822:20:2822:203/28/2023 10:20:28 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :20:2822:20Mar2328Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 22:20:2822:20:2822:20Tuesday, March 28, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :20:2822:20:28March 28, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 下午 10時 20分 28秒 22:20: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 10時 20分 :20March 28, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 28日星期二 10時 20分 28秒 22:20:2828 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 10時 20分 28秒 下午 10時 20分 22:20: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 28, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 22:20:2822:20:2822:203/28/2023 10:20:28 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :20:2822:20Mar2328Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 22:20:2822:20:2822:20Tuesday, March 28, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :20:2822:20:28March 28, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 下午 10時 20分 28秒 22:20: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 10時 20分 :20March 28, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 28日星期二 10時 20分 28秒 22:20:2828 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 10時 20分 28秒 下午 10時 20分 22:20: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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