【正文】 社區(qū) +中式園林，獨辟差異化市場形象 總占地 220畝 總建面 22萬平米 容積率 產品 目前推出最后三排 戶型 70200平米 銷售 目前銷售去化 10% 價格 實際成交價格在 2800元左右 傳承齊文化精彩 600米齊文化藝術長廊，親水中式園林 35座中式風格建筑， 600米 齊文化藝術長廊， 8000㎡ 親水中式園林。擁有 9洞高爾夫推桿練習場、下沉式運動場、室內恒溫泳池等高尚健康生活配套。 項目名稱 建筑面積 開盤 均價 套數(shù) 容積率 物業(yè)類型 產品 黃金國際 100萬平米 實 4000 外 4300 現(xiàn)在售1660余 住宅、商業(yè)、酒店 多層小高層高層 中潤華僑城 140萬平米 實 2900外 3400 1000多戶 住宅、別墅 小高層、高層 天府名城 10萬平米 3350 在售 710 1 住宅、商業(yè) 多層 盛世名苑 22萬平米 2800 在售 282 住宅商業(yè) 多層高層 金石晶城 （二期） 外 3300 住宅 小高層 龍鳳苑 （三期） 實 2700 外 3700 住宅 多層，高層 怡海世家 4期 4萬 2023 3700 300多套 住宅、商業(yè) 小高層 本項目：多層、低層、小高層、高層 2023年 2023年 黃金國際：高層、小高層；主力戶型： 120150平米的三房、四房， 09年放量 20萬平米 2023年 目前片區(qū)在售項目與待售項目面積仍然占全市放量的半壁江山，同時期存量和放量的重合將會加劇未來一段時間內的競爭壓力 一季度 二季度 三季度 四季度 四季度 一季度 二季度 三季度 天府名城剩余尾房 怡海世家 4期：高層；約 4萬；主力戶型： 100140平米 中潤華僑城：多層、高層； 140萬總建面；主力戶型： 90150 盛世名苑：多層高層小高層；約 22萬總建面； 金石晶城二期： 15萬平米，主力戶型為 90120平米 龍鳳苑： 30萬平米，小高層、高層， 西部及高新區(qū)其他樓盤放量 競爭視角 中潤 本項目恰好處于這個熱點區(qū)域的邊緣地帶。 多次臵業(yè)客戶購房心態(tài)趨于理性：對房貸利率以及首付的降低繼續(xù)持觀望態(tài)度 /謹慎選擇目標樓盤 客戶需求 客戶主要來源 客戶特征 置業(yè)特征 關注因素 價值體驗點 區(qū)內客戶 首置客戶 2房 小 3房100㎡以內 高新區(qū)周邊工作人群 /大型企業(yè)集團的普通職工 群體分散 /因工作在項目周邊，為上班方便買房/通常父母會出首付 /對價格敏感 首次置業(yè) /價格承受力弱 /較為依賴城市交通 /距離工作地點近 /性價比 ① 道路交通便利②周邊配套③性價比 面積小，總價低，低首付 居家客戶 3房 130㎡以內 政府公務員 /老師等事業(yè)單位人員 /部隊軍官/企業(yè)中高層 /個體工商業(yè)者 / 數(shù)量較多 /經濟實力較強 /多有車 /熟悉區(qū)域發(fā)展 /容易被低價團購房吸引 增加居住面積 /月供能力較強 /依賴城市配套 ① 區(qū)域位置 ②社區(qū)環(huán)境③生活環(huán)境 ④ 生活教育相關配套 社區(qū)景觀，配套豐富，優(yōu)秀戶型、品牌開發(fā)商 舒居客戶 大 3房 4房 復式，130平米以上 私營企業(yè)主 /高收入的泛公務員 /企事業(yè)單位管理層 經濟實力強 /愛面子 /自主意識強 /選擇范圍大 多次置業(yè)／注重身份地位／對景觀資源和社區(qū)品質要求高／會比較全市范圍內高端物業(yè)／關注品牌／對稀缺產品非常關注 ① 密度低社區(qū)②社區(qū)品質及環(huán)境③公建配套④高端社區(qū)配套 領先市場的優(yōu)質產品、獨特的感受、品牌實力開發(fā)商、風格化園林、高標準物業(yè) 城際客戶 3房 復式 來源于周村 /淄川 /臨淄等周邊區(qū)域 來源分散 /個體工商戶或私企老板居多 /向往都市中心 /望子成龍 /面子 價格承受力較強／子女教育考慮／交通方便／社區(qū)品質 /選擇范圍廣 ① 對外交通②教育配套③社區(qū)品質 區(qū)域價值、景觀、周邊配套 根據臵業(yè)目的，項目區(qū)域客戶可如下劃分 目標客戶： 高新區(qū)周邊工作人群 /大型企業(yè)集團的普通職工 關鍵詞：首次臵業(yè) /價格承受力弱 /距離工作地點近 /性價比 價值牽引：區(qū)位 /性價比 /低總價 首臵客戶 目標客戶：高新區(qū)域 /張店區(qū)中心城區(qū)的中高收入省市政府公務員 /老師 /事業(yè)單位人員 /部隊軍官 /企業(yè)中高層 關鍵詞：二次臵業(yè) /增加居住面積 /月供能力較強 /依賴城市交通 /性價比 價值牽引：城市配套 /社區(qū)品質 /品牌 中潤大道 西五路 居家客戶 張店區(qū)中心 高新區(qū) 目標客戶：私營企業(yè)主、高收入的泛公務員、企事業(yè)單位管理層 關鍵詞：多次臵業(yè)／注重身份地位／對景觀資源和社區(qū)品質要求高／會比較全市范圍內中高端物業(yè)／關注品牌／對稀缺產品非常關注 價值牽引：區(qū)位 /資源 /品牌 舒居客戶 目標客戶：來源于周村、淄川、臨淄等周邊縣市 關鍵詞：價格承受力強 /子女教育考慮 /上高速方便 /社區(qū)品質 價值牽引：區(qū)位 /配套 城際客戶 客群視角 客戶困境 客戶機會 淡市下，客戶更為關注現(xiàn)實價值，而地塊目前的現(xiàn)狀不夠成熟 緊鄰樓盤的銷售均出現(xiàn)問題，帶來客戶信心的影響，造成客戶對區(qū)域的觀望情緒加重，同時對區(qū)域內項目的價格產生懷疑。主要以團購為主，多是面向行政部門的團購 淡市影響，投資客戶基本退出，本地臵業(yè)客戶成為市場主力支撐 客戶視角 淄博市場，區(qū)域自住客戶成為當前市場主力支撐 ?自住購房客中，觀望氣氛并不十分嚴重； ?整體來看，不斷推出的救市策略對于剛性需求起到了一定的作用，市場中中低價位小戶型社區(qū)銷售情況相對穩(wěn)定； 對多次臵業(yè)購房計劃的影響： ?多次臵業(yè)者自住型多為改善住房環(huán)境，對二次房貸的把控依然會影響這部分客戶的購房心理。 華僑城項目負責人訪談： 我們的客戶基本上主要以本地客戶為主，上個月簽了 10多套房子，還是周邊區(qū)域工作生活的客戶購買，主要是用來自己用。 區(qū)域困境 邊緣化之困 —— 項目所在區(qū)域為中心城區(qū)邊緣地帶，非重點臵業(yè)區(qū)域 住宅價值之困 —— 淄博市場當前住宅價值更多依賴城市生活配套 區(qū)域價值 道路體系的便利有利于縮短到達中心的時間。 石先生： 那邊交通倒是方便，就是目前太偏了，不過聽說要建個很大的商業(yè)， 要是能弄起來那個地方還可以考慮。 典型案例 城區(qū)邊緣板塊 18003000元 /㎡ 西部板塊 27003500元 /㎡ 中心板塊 4800元 /㎡ 東城板塊 23002700元 /㎡ 城南板塊 29003300元 /㎡ 城北板塊 24003500元 /㎡ 典型高層項目： 城市中心小高層：實現(xiàn)價格4800左右 城市新區(qū)小高層：實現(xiàn)價格3500元 住宅價格更多的依賴城市價值，城市配套完善區(qū)域住宅價格成為第一梯隊 與其他片區(qū)相比，項目所在區(qū)城市感和成熟度較低，心理距離偏遠 消費者心目中，項目所在區(qū)域 “郊區(qū)印象” 客戶語錄： 張先生： 感覺這邊和中潤大道還是有很大區(qū)別，城市感太差，全跑些大貨車。 城市發(fā)展逐步外移，新區(qū)未來價值透支嚴重 區(qū)域視角 華僑城配套較原計劃嚴重后臵，致使開發(fā)進度、銷售進度、入住率形成脫節(jié)，以至于影響后期組團銷售的去化和節(jié)奏，并形成不良口碑。 區(qū)域分析 市民觀點 “ 現(xiàn)在的淄博比以前大多了 ” 現(xiàn)狀透視：市政配套滯后 淄博城市的快速的向北向西擴張，使得市政配套無法跟上城市的快速發(fā)展，公交、公建極不完善，居住氛圍也十分不成熟。 區(qū)域心理認知分析 交通及路網分析 項目周邊路政建設較好，但公共通車率較低，屬于城市邊緣地帶，目前主要道路為魯泰大道、西五路、蘭雁大道、世紀路等主干道。而對于區(qū)域內公共性的火炬公園、則需要 10以上的步行距離。 醫(yī)療 學校 企業(yè) 商場 從圖中可以看出 ， 大型生活配套極不完善 ， 多依靠小型便利店滿足日常生活所需 ， 而在市政配套 （ 如醫(yī)療 、 教育 、 公共事業(yè)方面 ） ， 依舊處于待建設發(fā)展階段 ， 從整體的居住氛圍上來講 ， 周邊分布的工廠企業(yè)會影響生活品質的打造和提升 。 項目基本位臵 項目位于張店區(qū) 項目四至分別為：南臨魯泰大道、北至蘭雁大道、東臨西五路、西至西六路 西五路 西六路 豬籠河 蘭雁大道 魯泰大道 本案 項目印象 — 外在情況分析 項目區(qū)域及地貌狀況 項目所處區(qū)域為淄博是高新區(qū)，主要以第二產業(yè)為主要產品收入，東側緊鄰高新區(qū)，分布多個工業(yè)園區(qū)，裕民工業(yè)園、魯泰工業(yè)園、高科技創(chuàng)業(yè)園等，該區(qū)域處于張店區(qū)的北部，基礎設施建設也正在逐步完善中，設魯泰大道和西五路北延、高速路附路等的改造建對中潤大道實施生態(tài)綠化建設，加快區(qū)域內發(fā)展的和諧統(tǒng)一。 項目印象 — 內在情況分析 產品規(guī)劃分析 6層多層 4層多層 11層小高層 18層高層 幼兒園 會所 底層商業(yè) ?38萬平米大體量城市綜合體的開發(fā)，餐飲、娛樂、超市百貨等多業(yè)態(tài)的整合不僅填補了區(qū)域內的市場空白，更能改變整個城市的商業(yè)房分布 ?酒店及酒店式公寓提升項目整體品質，會所等休閑場所的配臵帶升生活質感，臨街商業(yè)的開發(fā)完善社區(qū)內部生活配套，品牌開發(fā)商，具備較強的開發(fā)實力。淄博項目整合營銷推廣方案 自身情況 項目基本技術指標 項目總用地 360畝 其中商業(yè)用地面積 160畝，總建筑面積為 38萬平米，主要規(guī)劃為超市、百貨、餐飲娛樂、酒店及酒店式公寓等； 住宅總用地面積為 200畝，容積率，總建筑面積約 18萬平米，主要規(guī)劃為底層疊拼、多層洋房、小高層以及高層產品。 住宅 商業(yè) 項目住宅部分規(guī)劃為高層、小高層、多層、和疊拼產品，注重社區(qū)景觀小品的營造，把水系貫穿于整個小區(qū)，強調內