【正文】 的消費結(jié)構(gòu)和其有較大重合部分，所以定位、商業(yè)組合考慮過程中需要參照對比； ?時尚消費的引導(dǎo)需要核心主力店的引導(dǎo)，未來本項目如果擴大大眾消費商業(yè)開發(fā)的規(guī)模，就 需要對此加以高度關(guān)注； ?交通停車問題值得本項目合理化考慮。 建外 SOHO商業(yè)步行街 ： 目前 CBD中央商務(wù)區(qū)唯一的一條商業(yè)步行街 ?借鑒該項目，本項目應(yīng)統(tǒng)一定位； ?建外 SOHO商業(yè)步行街項目最值得借鑒的是其商鋪營銷節(jié)奏的良好把握； ?該項目的開發(fā)規(guī)模也會成為本項目謹慎思考的參照系。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目 競爭市場研究報告 （百貨商場、購物中心、超市） 二 OO四 年四月 73 1 賽睿顧問 3 invest 74 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市及南城百貨、購物中心、超市的市場供應(yīng)量總結(jié)如下： ?目前，北京購物中心、百貨、超市總供應(yīng)量為 ； ?到 2023年，新增加的供應(yīng)量將達到 294萬平方米建筑面積； ?2023年北京市社會消費品零售總額 ； ?2023年百貨營業(yè)額達占全市零售總額的 40％； ?2023年全市共有超市 146家，營業(yè)額達 ,占全市零售總額的 ％左右； ?購物中心營業(yè)額約占全市零售總額的 9％，其他業(yè)態(tài)約占 13％。 北京市及南城百貨、購物中心、超市市場供應(yīng)量、經(jīng)營情況及趨勢 賽睿顧問 3 invest 75 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市及南城百貨、購物中心經(jīng)營情況總結(jié)分析（ 1）： ?租金支付方式一般為固定租金； ?百貨、購物中心租金范圍 20— 120美金 /月 /平方米，平均租金約為 40美金 /月 /平方米； ?東方廣場的租金水平最高，為 260美金 /月 /平方米，其次為國貿(mào)商場城平均 80— 100 美金 /月 /平方米； ?目前 ,北京百貨業(yè)處于市場萎縮階段 ,客流不旺 ,面臨購物中心等新型業(yè)態(tài)的挑戰(zhàn) ； ?南城百貨、購物中心的典范為莊勝崇光和菜市口百貨，其單位建筑面積月營業(yè)額分別 為 631元和 1768元，低于或與北京市平均水平持平，另外，南城天橋百貨單位建筑面積 月營業(yè)額僅為 281元，更說明南城百貨業(yè)態(tài)經(jīng)營的風(fēng)險和壓力。 賽睿顧問 3 invest 76 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市及南城百貨、購物中心經(jīng)營情況總結(jié)分析（ 2）： ?大多數(shù)租金收取方式為流水倒扣，超市扣點為 3％ — 10％，服裝 20％ — 25％，化妝品 30％左右； ?北京市大型百貨、購物中心的平均營業(yè)額為 1662元 /月 /平方米 ； ?經(jīng)營最好的百貨有：北辰、貴友、中友、 SOGO、藍島、賽特、燕莎等 ； 北京各主要百貨商場經(jīng)營思路如下： ?“中友、 SOGO”打的是“時尚牌”； ?“新世界、華聯(lián)”打的是“實惠牌”； ?“燕莎、賽特、國貿(mào)商城”專營世界知名品牌，打的是“高檔牌”； 賽睿顧問 3 invest 77 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市及南城超市經(jīng)營情況總結(jié)分析： ?知名超市品牌成為北京消費者選擇超市的第一要素； ?超市價格形象明晰； ?超市為顧客提供最方便的服務(wù)； ?超市服務(wù)的軟肋在于收款問題； ?國內(nèi)外各超市商家擴軍勢頭強勁； ?國外知名品牌超市計劃陸續(xù)搶占北京南城零售市場； ?南城超市經(jīng)營情況最好的是方莊家樂福，其次為洋橋萬客隆。 賽睿顧問 3 invest 78 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市及南城購物中心未來發(fā)展趨勢分析如下： ?體量規(guī)模超大化，將以 Shopping Mall的模式出現(xiàn)于北京； ?購物中心內(nèi)各業(yè)態(tài)集中化； ?體驗業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場需求的動力； ?文化底蘊深入化； ?北京將在 5環(huán)路的東西南北建造 4個 20萬至 60萬平方米的 Mall ； ?未來購物中心的核心問題不再是開發(fā)問題，而是經(jīng)營管理問題； ?隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入不斷提高 ，消費者 對大型購物中心的需求不斷增強 ； ?隨著國內(nèi) 購物中心 的經(jīng)營模式和管理技術(shù)不斷成熟，北京 購物中心 的發(fā)展有較大空間 。 賽睿顧問 3 invest 79 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市及南城百貨未來發(fā)展趨勢分析如下： ?北京百貨業(yè)將占據(jù)北京零售市場的重要地位，但非主導(dǎo)地位； ?商品經(jīng)營將向功能性轉(zhuǎn)變； ?從大眾化經(jīng)營向中高檔經(jīng)營轉(zhuǎn)變； ?百貨商場將由多種經(jīng)營轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營、主題經(jīng)營； ?南城百貨業(yè)態(tài)有市場需求，但是短期內(nèi)開發(fā)商的利益無法最大化。 未來百貨業(yè)態(tài)的賣點： ?賣時尚； ?賣品牌薈萃； ?賣環(huán)境； ?賣信譽； ?賣功能。 賽睿顧問 3 invest 80 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市及南城超市未來發(fā)展趨勢分析如下： ?經(jīng)營品種更加齊全； ?社區(qū)超市將大量涌現(xiàn)； ?價格低廉仍將作為超市的主要法寶； ?生鮮食品將是各家超市提高的主要內(nèi)容； ?食品使用的安全性是消費者第一選擇的要素 ； ?未來超市的競爭將日趨激烈，主要競爭的是倉儲和物流； ?超市的快速發(fā)展仍將 帶給百貨業(yè)強大壓力； ?南城對知名品牌超市的需求仍將高漲。 賽睿顧問 3 invest 81 重要結(jié)論摘要 東方新天地 ：北京成功的大型購物中心項目 ?東方新天地對購物、餐飲、休閑娛樂的融合值得借鑒； ?室內(nèi)步行街是值得關(guān)注的前衛(wèi)形式； ?耐心培育市場、養(yǎng)鋪的經(jīng)歷值得學(xué)習(xí)。 莊勝崇光 ： 北京時尚百貨的典型代表 ? 收入水平較低的區(qū)域，時尚消費是市場主力，本項目可以充分借鑒 ； ?該項目超市經(jīng)營略差一籌，本項目要關(guān)注并在招商期間，加以提升； ?該項目兒童娛樂有典型特點，在本案有直接借鑒意義； ?其美食廣場的經(jīng)營方式和其他相比，有優(yōu)勢，本項目需要借鑒。 綜合調(diào)查情況，以下百貨、購物中心、超市對于本項目來講有下述借鑒點： 賽睿顧問 3 invest 82 重要結(jié)論摘要 北京新世界中心 ：北京南城經(jīng)過長期磨難才成功的購物中心典范 ?開發(fā)初期開發(fā)規(guī)模過大，導(dǎo)致項目長期經(jīng)營困難，本項目需要對項目的商業(yè)規(guī)模做恰 當?shù)呐袛啵? ?商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合缺乏功能性，制約項目早日成功，本項目需要注意避免； ? 意識前衛(wèi)，在北京南城首開購物中心業(yè)態(tài)，并最終成功，為本項目定位策略提供有力 的案例支撐。 ?對購物、餐飲、休閑娛樂的關(guān)注值得本項目借鑒。 中友百貨 ： 北京時尚百貨的典型代表 ? 西單地區(qū)首創(chuàng)時尚消費，本項目可以充分借鑒 ； ?中友百貨在西單地區(qū)商業(yè)紛紛提高檔次的時候，理性判斷項目定位的方式，值得參考； ?借鑒中友百貨的時候，要關(guān)注本項目和其不同地理、交通條件所帶來的市場變化 ； ?南城時尚消費群體未來的發(fā)展趨勢會和現(xiàn)在的中友有相似性。 賽睿顧問 3 invest 83 重要結(jié)論摘要 藍島大廈 ：北京成功的中檔百貨 ?中、低端市場規(guī)模龐大，本項目針對大眾消費的商業(yè)部分有長期潛力； ?中、低端百貨的產(chǎn)品齊全、土洋有方是藍島成功的因素之一； ? 本項目及周邊未來的消費者對藍島的定位有適應(yīng)性。 安貞華聯(lián) ： 華聯(lián)商廈在北京成功的中高端百貨 ? 現(xiàn)在北京北部商業(yè)的形態(tài)將成為本項目所處南城區(qū)域商業(yè)的參照 ； ?安貞華聯(lián)的成功證明價格營銷對于中高端消費者依然有影響度； ?百貨對于周邊商鋪的價格拉動同樣有用 ； ?餐飲和百貨、專賣店的互動得到體現(xiàn)，本項目可以關(guān)注。 賽睿顧問 3 invest 84 重要結(jié)論摘要 燕莎友誼商城 ：北京成功的高檔百貨 ? 絕對品牌、品質(zhì)，形成制高點，本項目關(guān)注其商業(yè)模式的成功遠比拉升定位有價值； ?高檔百貨禮品經(jīng)濟的特點在本項目未來定位中可以適當挖掘； ?本項目周邊市場成長的特性，需要本項目關(guān)注燕莎新的業(yè)態(tài)。 西單商場 ： 北京曾經(jīng)成功、今日掙扎的中檔百貨 ? 西單 2023年失敗的探索值得本項目在做市場定位時以謹慎的態(tài)度考慮相關(guān)問題； ?旅游市場和北京中老年消費是其典型客戶基礎(chǔ)，其中老年消費者值得本項目關(guān)注； ?中檔百貨市場規(guī)模龐大，南城對此類項目有需求； ?傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)和新城市建設(shè)帶動的區(qū)域商業(yè)需要區(qū)別對待。 賽睿顧問 3 invest 85 重要結(jié)論摘要 方莊貴友 ：南城唯一的中高檔百貨 ?其選址、經(jīng)營對于本項目的商業(yè)定位及招商有指導(dǎo)作用； ?停車局限成為其長期發(fā)展的制約，本項目需要關(guān)注停車規(guī)劃； ?以該百貨為主力店所形成的方莊餐飲街有可圈可點之處。 十里堡華堂 ： 北京業(yè)態(tài)組合調(diào)整最成功的中檔百貨 ?日本企業(yè)在北京經(jīng)營百貨調(diào)整最準確、及時，并創(chuàng)造勝跡 ； ?從其調(diào)整業(yè)態(tài)組合可以看出，定位之重要，本項目需要借鑒； ?其經(jīng)營定位和本項目周邊消費市場的狀況類似，值得關(guān)注； ?其超市是成功經(jīng)營的基礎(chǔ)，超市產(chǎn)品的品質(zhì)、色、味對消費者有強大聚合力。 賽睿顧問 3 invest 86 重要結(jié)論摘要 家樂福 ：北京南城目前唯一的高檔超市 ? 絕對品牌、品質(zhì)，形成制高點； ?對市場的聚合力極強； ?在南城有持續(xù)發(fā)展動力。 萬客隆 ： 北京南三環(huán)外唯一大型超市 ? 購物環(huán)境不佳，但人氣很旺，說明本項目所在區(qū)域有市場需求； ?停車條件對于超市經(jīng)營至關(guān)重要，本項目需要加以深入考慮； ?南城超市經(jīng)營的良好環(huán)境，說明市場有強勁需求； ?本項目引入品牌超市具有戰(zhàn)略價值。 賽睿顧問 3 invest 87 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 28, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 15:25:2515:25:2515:253/28/2023 3:25:25 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :25:2515:25Mar2328Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 15:25:2515:25:2515:25Tuesday, March 28, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :25:2515:25:25March 28, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 28日星期二 下午 3時 25分 25秒 15:25: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 下午 3時 25分 :25March 28, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 28日星期二 3時 25分 25秒 15:25:2528 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 3時 25分 25秒 下午 3時 25分 15:25: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 28, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 15:25:2515:25:2515:253/28/2023 3:25:25 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :25:2515:25Mar2328Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 15:25:2515:25:2515:25Tuesday, March 28, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :25:2515:25:25March 28, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 下午 3時 25分 25秒 15:25: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 3時 25分 :25March 28, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 28日星期二 3時 25分 25秒 15:25:2528 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 3時 25分 25秒 下午 3時 25分 15:25: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 28, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 15:25:2515:25:2515:253/28/2023 3:25:25 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :25:2515:25Mar2328Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 15:25:2515:25:2515:25Tuesday, March 28, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :25:2515:25:25March 28, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 下午 3時 25分 25秒 15:25: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 3時 25分 :25March 28, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 28日星期二 3時 25分 25秒 15:25:2528 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 3時