【導(dǎo)讀】——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！需情況來看均表現(xiàn)出較為強勁的態(tài)勢?，F(xiàn)以一、二級市場分別對2021年。上海辦公樓市場作一個回顧。辦公用地出讓面積10年中最高。是市中心區(qū)域的辦公樓用土地面積已大大超過了10年來的平均水平。別是各界均較為關(guān)注的寫字樓價格帶來一定的影響。域分布可以發(fā)現(xiàn)，成交的3幅辦公用地中次中心城區(qū)的比例占了多數(shù)。隨著園區(qū)經(jīng)濟的進一步展開以及區(qū)域性行政中心。比重將進一步加大，屆時對辦公樓的需求也將有一個較大的放量。米，其中中心城區(qū)的辦公總面積為萬平方米，占全市總量的71％，次中心城區(qū)的辦公樓供應(yīng)主要集中在虹口、閘北、普陀和浦東四區(qū)，租金持續(xù)上揚，空置率創(chuàng)最低水平。截至2021年年底，上海甲級寫字樓的平均空置。4月份中心區(qū)域的辦公樓新盤數(shù)量略有回升，長寧占2例，黃浦、浦。式，本季度浦東寫字樓一例位于外高橋保稅區(qū)，一例位于金橋地區(qū)。于自身品質(zhì)問題其均價每平方米僅15000元。

　　

【正文】 目前寶山地區(qū)還沒有真正的 100平方米以下的小戶型辦公項目出現(xiàn)。在可售型辦公銷售中可以看出，面積較小的戶型十分熱銷，銷售速度遠快于大面積戶型。 ? 本案自身條件 本案雖然是舊樓改建項目，但房型面積分隔恰當(dāng)，如果在硬件配套符合甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，并在軟件服務(wù)（物業(yè)）進一步提升其附加價值，本項目將在市場上具有較強的競爭力。 三、本案價格定位 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 寫字樓的定價需要通過對競爭、產(chǎn)品、未來市場走勢及資金回收速度等多方面因素的分析，制訂合理的基準(zhǔn)參考價格方案，為其他相關(guān)策略提供基礎(chǔ)與依據(jù)。 因為投資回報率是投資者進行寫字樓投資決策的第一考察指標(biāo)，通過這樣的定價策略才應(yīng)是比較科學(xué)的，并且有很強的可行性。同時，容易為目標(biāo)客戶接受，避免“有 價無市”的尷尬局面出現(xiàn)。 由于本案所在區(qū)域內(nèi)沒有直接可參考對象，只能根據(jù)市場平均水平來確定目標(biāo)客群的租金承受能力一般在 /天 /㎡左右，但這一數(shù)值是當(dāng)前市場所能接受的價格。 毛租金回報率 上表基本上描述了對于有著不同回報率預(yù)期及不同租金預(yù)期的投資者來講的可以投資的價格范圍。中間參考值為售價 11406 元 /㎡，結(jié)合實際的操 作經(jīng)驗和項目產(chǎn)品特點，我司建議本案銷售價格為 10000－ 13000元 /㎡ 三、 營銷戰(zhàn)略 9% 8% 7% 8111 9125 10428 10138 11406 13035 12166 13687 15642 租金成交價 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 推 廣目的 ? 樹立本案的整體形象，制造區(qū)域內(nèi)樓市熱點，推廣品牌理念； ? 提升并強化開發(fā)商在寶山的企業(yè)形象； ? 確保本案銷售達到圓滿的效果，實現(xiàn)整個項目的投資回報，實現(xiàn)整體利潤最大化。 總體推廣競爭策略 ? 推廣思路 強化產(chǎn)品優(yōu)勢，突出區(qū)域稀缺性 ? 樹立項目整體形象，是區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)，小面積的高級辦公物業(yè)，并強化本項目自身的具有的優(yōu)勢。 ? 目前在寶山區(qū)域內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的小戶型辦公項目出現(xiàn)，對本案來說是很重 要的機會點也是可以支撐推廣的一個亮點，并在推廣中利用要領(lǐng)導(dǎo)本地區(qū)小戶型辦公的新文化和新概念。 ? 推廣策略 概念先行，奠定本案的區(qū)域先行者的地位 ? 由于本案自身具備的特點，為本案冠以地標(biāo)式稀有產(chǎn)權(quán)寫字樓的概念，在推廣中大打概念牌，并配合軟文廣告宣傳，在項目推廣期間引發(fā)區(qū)域內(nèi)的廣泛關(guān)注和認同，并在開盤熱銷期引爆蓄積人氣，實現(xiàn)順利去化。 ? 推廣內(nèi)容 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地盤包裝 —— 工地現(xiàn)場、圍墻、橫幅及銷售道具等 媒體推廣 —— 影視、報紙、軟新聞炒作等 SP活動 —— 開盤當(dāng)天活動等 ? 推廣主題 ? 蓄水期階段 時間 準(zhǔn)備期 蓄水期 強銷期 持續(xù)期 傳播主題 寶山私產(chǎn)寫字樓 眼光獨到， 做的區(qū)域先行者 辦公新概念， 你還在租樓辦公嗎？ 傳播策略 以圍墻和售樓中心的制作建立項目的初期形象，吸引周邊辦公的公司關(guān)注該項目 開始逐步應(yīng)用自有資源、網(wǎng)絡(luò)和直銷活動的進行深入強化目標(biāo)客戶積累 利用立體的廣告?zhèn)鞑ゾ€為開盤造勢，以集中的平面媒體對產(chǎn)品的各方面特性進行訴求 面向目標(biāo)消費群體開展持續(xù)的穩(wěn)固宣傳，通過有針對性地軟文誘導(dǎo)客戶 廣告形式 主要以圍墻、售樓處和工程形象告知為主 強化產(chǎn)品特征預(yù)告，進一步豐滿項目的品質(zhì)形象，為正式開盤做鋪墊 以感性訴求為主，強化產(chǎn)品的宣傳，引發(fā)公眾對項目的關(guān)注，各類廣告資源強力出擊 統(tǒng)一采用形式，維護受眾對項目認知上的延續(xù)性 新聞運作 寫字樓租金價格看漲，私產(chǎn)寫字樓將成為自用兼投資新熱點 寶山區(qū)出現(xiàn)上海罕有可出售寫字樓 滬上小戶型寫字樓對抗酒店式公寓 什么樣的公司需要小戶型辦公 SP促銷 售樓中心開幕 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 推廣目的： ? 在區(qū)域內(nèi)做深入的市場調(diào)查，提前向目標(biāo)客群中租期即滿的客戶提供項目的地址信息。緊扣大部分公司的租賃合約會在新年前到期的事實，項目可以給予充足的提前量讓這部分客戶注意到市場中即將有新盤上市， 并提供新的合約方式。同時，通過項目的地段特點也引起部分寶山地區(qū)試圖通過更換辦公地址改變公司形象的公司能夠及時注意本項目。 ? 更進一步的擴大項目的推廣范圍，增加客戶的積累，對潛在客戶進行引導(dǎo)。通過輔助宣傳渠道和手段的應(yīng)用，進一步加大開盤前的客戶蓄水量。并為開盤的強化宣傳積聚氣勢。 ? 強銷期階段 推廣目的： ? 直截了當(dāng)?shù)奶岢鲰椖康暮诵奶厣纯梢猿鍪郛a(chǎn)權(quán)的小戶型辦公樓。對目標(biāo)客戶進行剝離和沉淀，形成和周邊競爭項目的區(qū)別和壁壘，促成開盤階段的項目大量成交。 ? 持續(xù)期階段 推廣目的： ? 通過將主題賣點的全面展開，對地段、 產(chǎn)品、服務(wù)等環(huán)節(jié)細致描述，闡述項目的稀缺性和唯一性賣點。在項目持續(xù)期，對理性客戶及投資客戶進行有的放矢的宣傳。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn) 江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 特別提示 目前本項目正在進行內(nèi)部施工裝修階段，而項目目前的外立面陳舊并缺乏現(xiàn)代感，建議在內(nèi)部裝修的同時對項目樓體立面進行裝修改造，以達到提升項目區(qū)域形象并配合推廣概念的作用。