【正文】 普遍得到了市場認(rèn)可，但市場還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和階段。216。 市場機(jī)會(huì)清晰可見目前寶山地區(qū)還沒有真正的100平方米以下的小戶型辦公項(xiàng)目出現(xiàn)。在可售型辦公銷售中可以看出，面積較小的戶型十分熱銷，銷售速度遠(yuǎn)快于大面積戶型。216。 本案自身?xiàng)l件本案雖然是舊樓改建項(xiàng)目，但房型面積分隔恰當(dāng)，如果在硬件配套符合甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，并在軟件服務(wù)（物業(yè)）進(jìn)一步提升其附加價(jià)值，本項(xiàng)目將在市場上具有較強(qiáng)的競爭力。三、本案價(jià)格定位寫字樓的定價(jià)需要通過對(duì)競爭、產(chǎn)品、未來市場走勢及資金回收速度等多方面因素的分析，制訂合理的基準(zhǔn)參考價(jià)格方案，為其他相關(guān)策略提供基礎(chǔ)與依據(jù)。因?yàn)橥顿Y回報(bào)率是投資者進(jìn)行寫字樓投資決策的第一考察指標(biāo)，通過這樣的定價(jià)策略才應(yīng)是比較科學(xué)的，并且有很強(qiáng)的可行性。同時(shí)，容易為目標(biāo)客戶接受，避免“有價(jià)無市”的尷尬局面出現(xiàn)。由于本案所在區(qū)域內(nèi)沒有直接可參考對(duì)象，㎡左右，但這一數(shù)值是當(dāng)前市場所能接受的價(jià)格。毛租金回報(bào)率　9%8%7%8111912510428101381140613035121661368715642租金成交價(jià)上表基本上描述了對(duì)于有著不同回報(bào)率預(yù)期及不同租金預(yù)期的投資者來講的可以投資的價(jià)格范圍。中間參考值為售價(jià)11406元/㎡，結(jié)合實(shí)際的操作經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)，我司建議本案銷售價(jià)格為10000－13000元/㎡三、 營銷戰(zhàn)略推廣目的n 樹立本案的整體形象，制造區(qū)域內(nèi)樓市熱點(diǎn)，推廣品牌理念；n 提升并強(qiáng)化開發(fā)商在寶山的企業(yè)形象；n 確保本案銷售達(dá)到圓滿的效果，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)整體利潤最大化?？傮w推廣競爭策略n 推廣思路強(qiáng)化產(chǎn)品優(yōu)勢，突出區(qū)域稀缺性216。 樹立項(xiàng)目整體形象，是區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)，小面積的高級(jí)辦公物業(yè)，并強(qiáng)化本項(xiàng)目自身的具有的優(yōu)勢。216。 目前在寶山區(qū)域內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的小戶型辦公項(xiàng)目出現(xiàn)，對(duì)本案來說是很重要的機(jī)會(huì)點(diǎn)也是可以支撐推廣的一個(gè)亮點(diǎn)，并在推廣中利用要領(lǐng)導(dǎo)本地區(qū)小戶型辦公的新文化和新概念。n 推廣策略概念先行，奠定本案的區(qū)域先行者的地位216。 由于本案自身具備的特點(diǎn)，為本案冠以地標(biāo)式稀有產(chǎn)權(quán)寫字樓的概念，在推廣中大打概念牌，并配合軟文廣告宣傳，在項(xiàng)目推廣期間引發(fā)區(qū)域內(nèi)的廣泛關(guān)注和認(rèn)同，并在開盤熱銷期引爆蓄積人氣，實(shí)現(xiàn)順利去化。n 推廣內(nèi)容地盤包裝——工地現(xiàn)場、圍墻、橫幅及銷售道具等媒體推廣——影視、報(bào)紙、軟新聞炒作等SP活動(dòng)——開盤當(dāng)天活動(dòng)等n 推廣主題時(shí)間準(zhǔn)備期蓄水期強(qiáng)銷期持續(xù)期傳播主題寶山私產(chǎn)寫字樓眼光獨(dú)到，做的區(qū)域先行者辦公新概念，你還在租樓辦公嗎？傳播策略以圍墻和售樓中心的制作建立項(xiàng)目的初期形象，吸引周邊辦公的公司關(guān)注該項(xiàng)目開始逐步應(yīng)用自有資源、網(wǎng)絡(luò)和直銷活動(dòng)的進(jìn)行深入強(qiáng)化目標(biāo)客戶積累利用立體的廣告?zhèn)鞑ゾ€為開盤造勢，以集中的平面媒體對(duì)產(chǎn)品的各方面特性進(jìn)行訴求面向目標(biāo)消費(fèi)群體開展持續(xù)的穩(wěn)固宣傳，通過有針對(duì)性地軟文誘導(dǎo)客戶廣告形式主要以圍墻、售樓處和工程形象告知為主強(qiáng)化產(chǎn)品特征預(yù)告，進(jìn)一步豐滿項(xiàng)目的品質(zhì)形象，為正式開盤做鋪墊以感性訴求為主，強(qiáng)化產(chǎn)品的宣傳，引發(fā)公眾對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，各類廣告資源強(qiáng)力出擊統(tǒng)一采用形式，維護(hù)受眾對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知上的延續(xù)性新聞運(yùn)作寫字樓租金價(jià)格看漲，私產(chǎn)寫字樓將成為自用兼投資新熱點(diǎn)寶山區(qū)出現(xiàn)上海罕有可出售寫字樓滬上小戶型寫字樓對(duì)抗酒店式公寓什么樣的公司需要小戶型辦公SP促銷售樓中心開幕n 蓄水期階段推廣目的：216。 在區(qū)域內(nèi)做深入的市場調(diào)查，提前向目標(biāo)客群中租期即滿的客戶提供項(xiàng)目的地址信息。緊扣大部分公司的租賃合約會(huì)在新年前到期的事實(shí)，項(xiàng)目可以給予充足的提前量讓這部分客戶注意到市場中即將有新盤上市，并提供新的合約方式。同時(shí)，通過項(xiàng)目的地段特點(diǎn)也引起部分寶山地區(qū)試圖通過更換辦公地址改變公司形象的公司能夠及時(shí)注意本項(xiàng)目。216。 更進(jìn)一步的擴(kuò)大項(xiàng)目的推廣范圍，增加客戶的積累，對(duì)潛在客戶進(jìn)行引導(dǎo)。通過輔助宣傳渠道和手段的應(yīng)用，進(jìn)一步加大開盤前的客戶蓄水量。并為開盤的強(qiáng)化宣傳積聚氣勢。n 強(qiáng)銷期階段推廣目的：216。 直截了當(dāng)?shù)奶岢鲰?xiàng)目的核心特色即可以出售產(chǎn)權(quán)的小戶型辦公樓。對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行剝離和沉淀，形成和周邊競爭項(xiàng)目的區(qū)別和壁壘，促成開盤階段的項(xiàng)目大量成交。n 持續(xù)期階段推廣目的：216。 通過將主題賣點(diǎn)的全面展開，對(duì)地段、產(chǎn)品、服務(wù)等環(huán)節(jié)細(xì)致描述，闡述項(xiàng)目的稀缺性和唯一性賣點(diǎn)。在項(xiàng)目持續(xù)期，對(duì)理性客戶及投資客戶進(jìn)行有的放矢的宣傳。特別提示目前本項(xiàng)目正在進(jìn)行內(nèi)部施工裝修階段，而項(xiàng)目目前的外立面陳舊并缺乏現(xiàn)代感，建議在內(nèi)部裝修的同時(shí)對(duì)項(xiàng)目樓體立面進(jìn)行裝修改造，以達(dá)到提升項(xiàng)目區(qū)域形象并配合推廣概念的作用。——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流