豐鼎置業(yè)淞濱路辦公樓項目策劃報告(編輯修改稿)
2025-04-19 04:36 本頁面
【文章內容簡介】 主事先安裝空調。 電梯配置大都為三菱、OTIS等進口品牌。但是基本不分高低區(qū)域設置，與戶數(shù)的配比相對較低，因此容易在高峰期造成擁擠。 智能化及通訊設施一般為基本的電話、傳真及寬帶網(wǎng)絡，電力設施與普通的住宅樓無異，與甲級寫字樓的供電設施（如提供后備供電）往往相差較遠，不能很好的滿足辦公住戶對通訊、電力方面的設施的較高要求。 車位的配置都相對充足，由于很多項目所處的地理位置較好，所以具有較高的投資價值，但開發(fā)商通常都采取只租不售的經(jīng)營方式。 服務：目前市場上的小戶型寫字樓的配套商務服務普遍配置不足，只能提供一些簡單的商務代訂服務，或者是一些普通的商業(yè)設施，如：銀行、證券、餐飲和娛樂等。 據(jù)統(tǒng)計，未來幾年內上海市寫字樓市場的供應面積將達到近450萬平方米，超過19982004年供應總量，而小戶型寫字樓早已經(jīng)成為市場中的熱點之一。因此，目前小戶型寫字樓市場競爭日益激烈的同時，我們也相信，會出現(xiàn)更多定位準確、高品質和人性化的項目成為市場的投資熱點。上海小戶型辦公樓客源特征分析就購買對象分析，小戶型可售寫字樓的買家特征鮮明。首先，服務性企業(yè)特別是咨詢業(yè)是這種需求的一大主力。此類公司的啟動資金較少，多為私營，而且所需辦公面積較小，但是此類企業(yè)數(shù)量大，是小戶型可售寫字樓主力客戶群體。其次，一些私營中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司、SOHO一族、外地企業(yè)、機構駐滬辦事處等。它們的普遍特征為資金實力不雄厚，需求的辦公面積較小。他們可能負擔不起中央CBD高昂的租金，傾向選擇并非甲級寫字樓集中區(qū)域的邊緣地段，但交通方便、價格適中的寫字樓，既滿足了自用的需要，同時也是一種投資。再次是投資者。因為小戶型可售寫字樓的總價一般不高，最低總價一般在50萬元左右，并且可以以按揭貸款形式（10年6成）購買。因此來自國內外嗅覺敏銳的專業(yè)投資者，在整個住宅市場調控的環(huán)境下，便將之作為一個不錯的選擇。市場小結：民營經(jīng)濟的迅速崛起，為滬上寫字樓市場帶來了供需格局的調整，一些全產權、小戶型高檔寫字樓開始陸續(xù)登場，刷新商辦樓市場概念。有關人士分析，在寫字樓市場租金回報不斷走高的趨勢下，購買寫字樓的時機已漸趨成熟。變租為買，短期內既控制了企業(yè)的日常運作成本，長遠看又能獲得可觀的資產增值回報。作為中小型民營企業(yè)的孵化器，那些設計手法現(xiàn)代、房型分割緊湊、配套設施完善、具有國際水準的高級全產權寫字樓，目前在上海的供應量漸顯相對不足。據(jù)最新統(tǒng)計，上海目前已有民營企業(yè)超過22萬戶，全國還有大批企業(yè)將創(chuàng)業(yè)基地源源不斷地移師上海。據(jù)測算，未來兩年內，適合這些企業(yè)的高級全產權式小戶型寫字樓供應量大約只在30－40萬平方米之間，有供不應求的傾向。目前上海甲級寫字樓面積已逾350萬平方米，在入世后的三到五年內，服務貿易分類表中的商業(yè)分銷、中介服務、旅游、娛樂等行業(yè)的逐步開放，服務貿易的壁壘將漸漸消融，寫字樓市場將迎來更多的中小型客戶。一旦平穩(wěn)度過市場適應期，無論租金還是售價都將繼續(xù)向上攀升，估計今年就可能出現(xiàn)新一輪上漲高潮。由于辦公用房出租的租金明顯高于住宅物業(yè)，因此，從吸引投資者方面考慮，帶有辦公功能的小戶型物業(yè)將得到更多的青睞。 我們總結分析目前上海小戶型辦公樓的特征如下：1） 市場總體去化情況來看，雖然早期推出的小戶型酒店式服務公寓銷售情況均比較理想，但隨著客戶對該類產品的逐步了解、投資理念越來越理性，因此，目前的銷售形勢已經(jīng)有很大不同，“小戶型”不再是市場絕對的寵兒。各個產品的區(qū)位、價格、品質、管理模式、回報率、產權性質等均是影響其去化的決定性因素。對本項目來說，綜合研判市場現(xiàn)狀，以發(fā)展的眼光進行產品定位才能取得最大利潤。2） 具體到目前市場上的單體項目來說，低總價的產品仍然具有非常巨大的吸引力。匯總本司的調研數(shù)據(jù)，雖然小戶型公寓或辦公房單價均不菲，明顯高于同等地段的普通公寓房，但各個項目的小面積房型（一般在45㎡以內的）基本均在第一時間售完，成為投資客首選的目標。小面積直接產生的低總價使投資門檻放低，風險也相應減小，無疑受到了市場更大的接納程度。3） 從市場現(xiàn)狀來說，由于辦公用房出租的租金明顯高于住宅物業(yè)，因此，從吸引投資者方面考慮，帶有辦公功能的小戶型物業(yè)將得到更多的青睞。但由于2003年初上海地方稅務局下發(fā)了關于提高非居住用房出租、出售稅的新規(guī)，租賃稅率由之前的5％％，一旦嚴格執(zhí)行將嚴重打擊辦公用房投資者的信心。4） 從區(qū)位來說，上海的小戶型公寓主要還是集中在交通便捷、配套齊全、商業(yè)設施發(fā)達的城市中心區(qū)內，如陸家嘴板塊、南京西路板塊、外灘輻射區(qū)板塊、靜安寺輻射區(qū)板塊等等……聯(lián)系到本項目，在區(qū)位方面雖然已滿足了酒店式公寓的先決條件，但是本案屬于區(qū)域中心地段，并非市級中心區(qū)位，客源相對不夠廣泛。但在寶山區(qū)域內目前尚沒有類似產品，因此，關鍵性的問題將是如何充分利用本案的優(yōu)勢，以恰如其分的定位爭取市場支持，獲得最佳利潤。項 目 分 析 篇項目基本情況分析區(qū)位l 位置示意圖本案位于寶山區(qū)淞濱路和牡丹江路的交匯處。該區(qū)域是寶山區(qū)與市區(qū)的結合部，屬于寶山商業(yè)和生活配套比較繁華和齊全的區(qū)域。交通便捷，淞濱路是吳淞大橋下
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