豐鼎置業(yè)淞濱路辦公樓項(xiàng)目策劃報(bào)告-wenkub
2023-04-07 04:36:39 本頁面
【正文】 度上增加了開發(fā)商的資金壓力，大部分開發(fā)商都希望盡快賣出產(chǎn)權(quán)套現(xiàn)，這相對(duì)于以往開發(fā)商有時(shí)不愿出賣寫字樓的情況而言，無疑對(duì)于投資者是一大利好消息?，F(xiàn)在的政策走向在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的壓力主要集中在住宅上面，但是對(duì)于寫字樓方面，雖然政策的壓力也在增大，但是并沒有什么明確的打壓政策。有跡象表明，一些曾經(jīng)在住宅投資中獲利的投資者，已經(jīng)開始退出二手房市場(chǎng)，投資目標(biāo)瞄準(zhǔn)了甲級(jí)寫字樓。不難看出，在區(qū)位情況相仿的情況下，寫字樓自身品質(zhì)高低直接影響到價(jià)格水平。由于本季度各個(gè)樓盤無區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因此價(jià)格自然無法與中心區(qū)域相比。在新開寫字樓價(jià)格分布方面，2005年頭四個(gè)月有較大變化，每平方米15000元以下的寫字樓成為供應(yīng)主力，其中每平方米10000元以下和10000元~15000元的樓盤各占總供應(yīng)量的37%，這一現(xiàn)象與上季度存在明顯反差。4月份中心區(qū)域的辦公樓新盤數(shù)量略有回升，長(zhǎng)寧占2例，黃浦、浦東各占1例，其余也均是寶山、嘉定、奉賢等郊縣地區(qū)。尤其是今年的第一季度，僅有8例新盤進(jìn)入市場(chǎng)，與2004年第四季度相比，供應(yīng)面積大幅下降，%?？傮w呈現(xiàn)出寫字樓外移，中低價(jià)位寫字樓比例大幅上升。尤其是靜安、盧灣及黃浦等區(qū)在2004年年底的剩余量相當(dāng)少，％、％％。216。中心城區(qū)的幾個(gè)核心CBD以及泛 CBD 區(qū)域的商務(wù)環(huán)境日漸成熟，上市量最多的是徐匯區(qū)，其次是黃浦區(qū)等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域。隨著園區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步展開以及區(qū)域性行政中心的逐步建成，次中心城區(qū)的城市副中心商務(wù)職能變得越來越突出。216?，F(xiàn)以一、二級(jí)市場(chǎng)分別對(duì)2004 年上海辦公樓市場(chǎng)作一個(gè)回顧。216。 城市副中心等辦公用地放量從土地需求情況來看，需求的目的性進(jìn)一步加強(qiáng)。隨著城市各區(qū)域職能的進(jìn)一步調(diào)整，預(yù)計(jì)到2010 年，第三產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)中的比重將進(jìn)一步加大，屆時(shí)對(duì)辦公樓的需求也將有一個(gè)較大的放量?！ 〈沃行某菂^(qū)的辦公樓供應(yīng)主要集中在虹口、閘北、普陀和浦東四區(qū)，占到辦公面積總量的27％，虹口區(qū)依托北外灘的開發(fā)和四川北路改建的契機(jī)，上市了不少辦公樓；閘北區(qū)利用其與黃浦和靜安商務(wù)區(qū)接壤的有利地形優(yōu)勢(shì)，打造出以不夜城商圈為核心，引導(dǎo)黃浦、靜安客流的泛CBD；普陀區(qū)在長(zhǎng)壽路兩側(cè)全力建設(shè)普陀區(qū)的商務(wù)領(lǐng)地。 租金持續(xù)上揚(yáng)，空置率創(chuàng)最低水平2004年，由于強(qiáng)大的需求和有限的供應(yīng)使甲級(jí)寫字樓的租金報(bào)價(jià)有所上揚(yáng)。此外，陸家嘴區(qū)域的強(qiáng)勁需求促使該區(qū)域?qū)懽謽强罩寐试?004年年底首次向下突破兩年以來10％的最低水平，％。有觀點(diǎn)認(rèn)為，呈現(xiàn)這種現(xiàn)象是因?yàn)樵瓉硪恍⒀酃夥旁谧≌袌?chǎng)的投資者開始將眼光放到了寫字樓市場(chǎng)上。但是記者從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，2005年第一季度辦公樓的供應(yīng)分布主要以次中心區(qū)域以及外圍區(qū)域?yàn)橹鳎缙胀?、閘北、寶山等。由此可以看出，第一季度辦公樓供應(yīng)已經(jīng)脫離了黃金區(qū)域，傳統(tǒng)南京西路CBD區(qū)域、小陸家嘴及人民廣場(chǎng)區(qū)域均無新盤上市，中心區(qū)域也僅有1例新盤推出，供應(yīng)逐步外移，次中心區(qū)域成為供應(yīng)大戶。而每平方米20000元以上的高檔寫字樓盤并不多見，造成這一價(jià)格段區(qū)間變化的原因主要有兩個(gè)：次中心區(qū)域辦公樓有所放量和品質(zhì)區(qū)別。從2005年一季度新推的寫字樓品質(zhì)來分析，本季度寫字樓的質(zhì)量并不高。品質(zhì)左右著價(jià)格，因此也造成上述這樣的現(xiàn)象。而在價(jià)格方面，將逐漸形成上升趨勢(shì)。對(duì)于銀行而言，擔(dān)心的主要是住房按揭貸款上的還款風(fēng)險(xiǎn)，但購買寫字樓的客戶資質(zhì)要普遍優(yōu)于住宅，并不需要像住宅那樣嚴(yán)格控制。事實(shí)上，無論對(duì)于個(gè)人投資者，還是企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資者而言，在寫字樓投資上都是可以有所作為的。三、上海辦公樓市場(chǎng)需求分析自用需求：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，三產(chǎn)比重不斷增加，民營(yíng)企業(yè)需求量大 上海連續(xù)幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好形勢(shì)使得這個(gè)國際大都市成為了全球投資者目光聚集之地。在上海這么一個(gè)高商務(wù)成本的城市，寫字樓出售產(chǎn)權(quán)，與當(dāng)前眾多新入滬企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的需求現(xiàn)狀不謀而合。小戶型可售寫字樓可以大致分為純辦公型和商住兩用型兩大類。名稱區(qū)域分割面積(M2)價(jià)格(元/ M2)總價(jià)(萬元)性質(zhì)杰美富邦徐匯11619021000243399商住兩用綠地同創(chuàng)普陀749511000商住兩用上海星港2號(hào)樓普陀56828000商住兩用中環(huán)明珠虹口11000商住兩用南證大廈靜安2100024000純辦公目前，雖然市場(chǎng)上的小戶型寫字樓看好，但是投資小戶型寫字樓客群更加理性，通常比較注意以下問題： 位置：小戶型寫字樓一般地處甲級(jí)寫字樓集中區(qū)域邊緣地段，但是交通方便仍是首要的考慮因素之一。純辦公性質(zhì)的項(xiàng)目一般都安裝了中央空調(diào)，品牌集中在YORK、TRANE和三洋此類國內(nèi)較為高檔的品牌，而商住兩用型項(xiàng)目則較少為業(yè)主事先安裝空調(diào)。 車位的配置都相對(duì)充足，由于很多項(xiàng)目所處的地理位置較好，所以具有較高的投資價(jià)值，但開發(fā)商通常都采取只租不售的經(jīng)營(yíng)方式。其次，一些私營(yíng)中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司、SOHO一族、外地企業(yè)、機(jī)構(gòu)駐滬辦事處等。因?yàn)樾粜涂墒蹖懽謽堑目們r(jià)一般不高，最低總價(jià)一般在50萬元左右，并且可以以按揭貸款形式（
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