新區(qū)大盤城市化戰(zhàn)略研究-資料下載頁
2025-03-09 19:54本頁面
【正文】 統(tǒng) 歐典家裝系統(tǒng)系統(tǒng) 五星級(jí)物業(yè)管理 緩慢，平均 4萬平米 /年 房 ，約40% 區(qū)域環(huán)境 銷售情況 10%10%40%30%5%5%廣電內(nèi)部 國防科技大學(xué) 市區(qū)客戶周邊客戶 生意人 投資客失誤總結(jié) ? 啟動(dòng)期 單一的高端產(chǎn)品 ，最好的資源和最高端的產(chǎn)品全部推出，大量損失物業(yè)價(jià)值。 ? 后期的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，僅有次優(yōu)資源的小高層產(chǎn)品，高端產(chǎn)品和最佳資源完全沒有起到立勢和拉動(dòng)主流產(chǎn)品的作用。 ? 開發(fā)模式：封閉規(guī)劃，一切資源獨(dú)享，完全定位高端。被動(dòng)的陷入?yún)^(qū)域競爭，雖有強(qiáng)勢的生態(tài)資源，但區(qū)域的陌生導(dǎo)致主流產(chǎn)品消化緩慢 ? 盈利模式失誤－高端產(chǎn)品溢價(jià)損失，主流產(chǎn)品回現(xiàn)緩慢 案例總結(jié) 盈利模式 新區(qū)大盤運(yùn)作模式 戰(zhàn)略發(fā)展模式 戰(zhàn)略的實(shí)施方式 開發(fā)節(jié)奏 啟動(dòng)策略 新區(qū)大盤重要觀點(diǎn) 關(guān)于新區(qū)大盤的重要觀點(diǎn) ? 大盤的開發(fā)模式有兩種：規(guī)模開發(fā)和小步快跑，規(guī)模開發(fā)往往是對(duì)抗大量同質(zhì)化競爭的手段， 小步快跑模式 往往用于 資金壓力大 或 市場變化快，銷售壓力大的情況 。 ? 新區(qū)大盤的早期客戶有明顯的投資意識(shí)，投資成功成為未來較強(qiáng)的示范效應(yīng)，因此，大盤開發(fā)， 首期一定要預(yù)留價(jià)值和投資的空間，可見的價(jià)值附送。 ? 大盤從硬件看，往往需要 12各 “ 震撼點(diǎn) ” ，形成 強(qiáng)勢傳播 案例總結(jié)－新區(qū)大盤盈利模式選擇 ? 多元產(chǎn)品線是以城市化物業(yè)（居住、配套、生活）價(jià)值為主導(dǎo)，而非以低密度和資源價(jià)值主導(dǎo)。 ? 多元產(chǎn)品線不簡單的只是物業(yè)類型組合，更重要的是細(xì)分價(jià)值層極，防止損失某一層極客戶 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤戰(zhàn)略發(fā)展模式 1： 新區(qū)特征 ：靠近市區(qū)，規(guī)劃方正，交通先行，前期缺乏生活配套 3： 2： 中低密度大盤特征 ：多種物業(yè)組合，以小高層 /高層產(chǎn)品為主流回現(xiàn)產(chǎn)品，部分高端物業(yè)；較為完善的社區(qū)配套體系 城市 新區(qū) B 新區(qū) A 項(xiàng)目 競爭 競爭 競爭 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤戰(zhàn)略發(fā)展模式 突破 城市 新區(qū) B 新區(qū) A 項(xiàng)目 競爭 競爭 競爭 競爭 封閉社區(qū)化，被動(dòng)參與區(qū)域競爭 開放城市社區(qū)，城市化，超越區(qū)域競爭 傳統(tǒng)新區(qū)大盤競爭 城市化的新區(qū)大盤競爭理念 新區(qū)大盤的客戶演變規(guī)律 區(qū)域客戶 城區(qū)客戶 其他客戶 周邊區(qū)域 （含城區(qū)） 區(qū)域客戶 其他客戶 演變 隨區(qū)域成熟，與城市功能連接，配套完善 項(xiàng)目前期 項(xiàng)目后期 自主城市化－開放的社區(qū) 國際化概念 資源、配套與城市共享 建設(shè)區(qū)域級(jí)配套設(shè)施 區(qū)域的標(biāo)識(shí)性 開放 －私密的規(guī)劃 統(tǒng)一的調(diào)性 戶型，規(guī)劃中融入 創(chuàng)新，開放，多元，融合 ＋ 組成 實(shí)現(xiàn)方式 標(biāo)志性建筑 與城市脈絡(luò)的連通 城市的符號(hào) ＋ 組團(tuán) 分割，組團(tuán)間道路 與市政道路聯(lián)通、開放 組團(tuán)間開放 +組團(tuán)內(nèi)封閉 的規(guī)劃 斑馬線 紅綠燈 ... 公交站 案例總結(jié)－開放社區(qū)，城市化戰(zhàn)略的落實(shí) 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤啟動(dòng)模式 啟動(dòng)開發(fā)的關(guān)鍵四件事 ?區(qū)域邊界打造 ?展示街區(qū) ?實(shí)景展示區(qū) ?引進(jìn)少量特色店，氛圍營造 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤開發(fā)節(jié)奏 原則： 1. 高端 產(chǎn)品主要作用是樹立 價(jià)值標(biāo)竿 ，必須分期投入。 2. 中端 產(chǎn)品主要作用是回現(xiàn)金流，是 利潤主體 ，為 開發(fā)核心 3. 高低搭配，聯(lián)動(dòng)開發(fā) ，各期通過高端產(chǎn)品和資源的投入，拉升主流回現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)格和銷售速度。 4. 前期配套主要以滿足社區(qū)生活為主， 后期投入?yún)^(qū)域級(jí) 一期 二期 后期 開發(fā)節(jié)奏 物業(yè)價(jià)格 高端產(chǎn)品 主流中端 生活配套，資源展示 區(qū)域級(jí)配套，與城市功能融合 The End
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