【正文】 地面積： 72萬平米 建筑面積： 100萬平米 規(guī)劃人口： 3萬人 物業(yè)類型：低密度高層住宅 概況與規(guī)劃 是南中國最大的濱海社區(qū) 優(yōu)勢： ?依山面海的強(qiáng)勢海景資源 ?便利的交通 劣勢： ?市區(qū)近郊 ?附近有化工廠 未來海岸 市區(qū) 20分鐘車程 本報告是嚴(yán)格保密的。 94 困 境 ? 100萬建面的超大體量 VS 區(qū)域認(rèn)同度低下，區(qū)域競爭力低下 廈門人不愿出島購置物業(yè)，認(rèn)為出島購房掉架 島內(nèi)還有大批可開發(fā)用地，房價約為 5000左右 項目周邊有化工廠 破 局 ? 居家大盤 ——未來生活 ——完善的居住、商業(yè)功能 ? 激活戰(zhàn)略 ——教育，北大附中 機(jī) 會： 廈門島內(nèi)住宅需求為剛性需求，島嶼的地理限制必然導(dǎo)致剛性需求的外溢，而本項目則是接納外溢需求的第一站 本報告是嚴(yán)格保密的。 95 由廈門北師大海滄附屬中小學(xué)、幼兒園和成人培訓(xùn)組成的未來海岸教育體系是中國社區(qū)教育之最 教育成為吸引島內(nèi)、島外置業(yè)人群的最重要因素 本報告是嚴(yán)格保密的。 96 啟動期打造一流的社區(qū)配套 ?未來海岸出色的社區(qū)硬件與配套建設(shè)，已經(jīng)使之成為目前廈門地產(chǎn)公認(rèn)的大盤標(biāo)桿 ?以藍(lán)月灣大賣場為核心，包括已經(jīng)建成的阿羅海大街、未來海岸主會所商業(yè)區(qū)和未來京口巖商業(yè)區(qū)在內(nèi)的 10萬平方米shoppingmall－－銅鑼灣廣場，是目前中國濱海社區(qū)shoppingmall之最 ?廈門未來海岸還有包括交通、休閑娛樂設(shè)施、泛會所等在內(nèi)的完善的生活配套 本報告是嚴(yán)格保密的。 97 推廣主線 1. 北師大落戶 北師大簽約儀式 北師大參觀樓盤 學(xué)校班子到達(dá)，開始籌備 2. 項目品牌 全國健康住宅試點 健康住宅論壇amp。產(chǎn)品推介會 未來海岸之夜 國慶晚會 開盤 學(xué)?？⒐? 開學(xué)典禮 北師大幼兒園動工 “未來海岸之夜”系列活動 社區(qū)文化系列活動 73路直達(dá)島內(nèi)公交車的開通 ...... ...... ...... 3. 客戶演變 一期 企業(yè)內(nèi)部團(tuán)購 二期 省內(nèi)其他城市40％ 海滄及廈門島內(nèi)客戶60％ 演變 本報告是嚴(yán)格保密的。 98 未來海岸的成功關(guān)鍵因素 1. 大市：島內(nèi)剛性住房需求外溢已是必然趨勢，項目區(qū)位是外溢需求消化的第一站。 2. 社區(qū)：項目開始就立足于大社區(qū)的打造，逐步完善社區(qū)功能，形成社區(qū)生命力。 3. 教育引爆：北師大的引入，成為項目起勢的戰(zhàn)略切入點，形成極大的亮點和吸引力，帶動大盤的前期銷售與人氣積累。 5. 前期立勢：大量的活動營銷，明晰的主線，逐步引導(dǎo)市場。 4. 營銷的主題始終圍繞社區(qū)的概念，而沒有偏跛到圍繞教育，避免了營銷缺乏持續(xù)性的問題。 本報告是嚴(yán)格保密的。 99 ? 深圳－觀瀾高爾夫 1. 優(yōu)勢 ：強(qiáng)勢的 golf資源，世界頂級 golf球會進(jìn)入 2. 定位 ：以 golf產(chǎn)業(yè)為主體的，以休閑，娛樂，商務(wù)為核心功能的 golf town。 本報告是嚴(yán)格保密的。 100 1995年開啟至今，已發(fā)展成為國際一流水準(zhǔn)、亞洲最大的高爾夫社區(qū) ?位臵優(yōu)越，交通便利 —— 1小時車程范圍覆蓋著珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、東莞、廣州。 東莞 廣州 深圳 香港 中山 惠州 珠海 本報告是嚴(yán)格保密的。 101 建設(shè)有 5大錦標(biāo)級球場、鄉(xiāng)村俱樂部、高爾夫?qū)W院、五星級駿豪酒店等高爾夫物業(yè) 觀瀾豪園 賽維納 曉峰居 高爾夫大宅 駿豪酒店 球會會所 本報告是嚴(yán)格保密的。 102 依托獨占的強(qiáng)勢高爾夫資源，進(jìn)行別墅、洋房、公寓等度假性物業(yè)的開發(fā) 時間 1994年 1995年 1997年 1998年 1999年 2022年 2022年 高爾夫 ?世界杯球場啟用 ?駿豪酒店開業(yè) ?翠谷球場啟用 ?鄉(xiāng)村俱樂部開幕 ?翠谷球場燈光球場啟用 ?俊嶺球場啟用 ?俊嶺球場后九洞燈光球場啟用 ?龍島球場啟用 ?好望角球場啟用 ?高爾夫球會專賣店開張 ?新翠谷球場完成改造并正式啟用 房地產(chǎn) 曉峰居 56幢 獨立別墅 觀瀾豪園 4幢 69層花園洋房 賽維納 2幢 1617層 小高層 高爾夫大宅 約 86幢 獨立別墅 戶型 2,118 ~2,802平方呎 1,000~2500平方呎 1,000~1,400平方呎 438~868平方米 本報告是嚴(yán)格保密的。 103 高爾夫球會 ? 5個國際錦標(biāo)級球場，出自五大洲冠軍級設(shè)計大師手筆，世界各大洲風(fēng)格匯聚于此； ? 30萬平方呎會所，游泳池、健身室、 Spa等娛樂康體設(shè)施，同時提供會議設(shè)施。 會所 Spa 會所泳池 日式旅館 世界杯球場 維杰球場 費度球場 本報告是嚴(yán)格保密的。 104 鄉(xiāng)村俱樂部 ? 51個世界級網(wǎng)球場， 3000名觀眾的中央網(wǎng)球場，高爾夫練習(xí)場； ?康樂中心、SPA、兒童天地； ?百樂門夜總會、御花園、帝軒。 網(wǎng)球場 高爾夫練習(xí)場 SPA 百樂門夜總會 御花園 帝軒 本報告是嚴(yán)格保密的。 105 駿豪酒店 ?東南亞園林設(shè)計風(fēng)格， 315間豪華客房； ? 10多間食肆匯萃東西方美食； ?同時亦提供商務(wù)會議、業(yè)務(wù)研討會、婚宴等活動場所。 駿豪酒店 高級套房 塞維納 多功能客廳 宴會廳 佐佐木 本報告是嚴(yán)格保密的。 106 曉峰居 ?第一期曉峰居，由 56幢西班牙式獨立別墅組成，位于世界杯球場上； ?「曉峰居」共提供兩種建筑面積選擇，包括 2,802平方呎的 “夏斯達(dá)”型及 2,118平方呎的“ 卡斯達(dá)”型。 本報告是嚴(yán)格保密的。 107 觀瀾豪園 ? 2022年入伙的觀瀾豪園，由 4幢 69層花園洋房單向弧型排列，位于世界杯球場 3號球道內(nèi)； ?「觀瀾豪園」設(shè)計匠心獨運(yùn)，三種標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計能演變出五種變化組合，面積由 1,000至 2,500平方呎。 本報告是嚴(yán)格保密的。 108 賽維納 ?賽維納座落于設(shè)有夜間燈光場的新翠谷球場上； ?賽維納由 9棟 8層，2棟 13層高的住宅組成， 468個單位； ?單位面積由 1,000至 1,400平方呎，相連單位打通后，面積增加至 2,100至 2,500平方呎，頂層更設(shè)復(fù)式單位。 本報告是嚴(yán)格保密的。 109 觀瀾湖高爾夫大宅 ?觀瀾湖高爾夫大宅露詩達(dá)、納斯比及蔓菲亞三個地段處于世界杯高爾夫球場之上； ?第一期共推出 81幢獨立式別墅，面積由 438平方米至 868平方米。 本報告是嚴(yán)格保密的。 110 觀瀾湖高爾夫大宅 ?意大利古典華麗建筑； ?夏威夷情懷庭園。 本報告是嚴(yán)格保密的。 111 ?商務(wù)功能 ：俊豪大酒店， 30萬平方呎會所；同時亦提供商務(wù)會議、業(yè)務(wù)研討會、婚宴等活動場所。 ?度假豪宅 ： 度假休閑的第二居所 ；以高端的獨棟別墅為主，少量觀景的小戶型公寓。 觀瀾湖高爾夫功能分析 GOLF產(chǎn)業(yè) 一個以Golf為主題的resort 住宅 ?運(yùn)動功能 ： 5個國際錦標(biāo)賽 golf場， 51個世界級網(wǎng)球場， 3000名觀眾的中央網(wǎng)球場，高爾夫練習(xí)場，游泳池、健身室、 ?休閑娛樂功能 ：康樂中心、 SPA、康樂中心、 SPA、兒童天地；百樂門夜總會、御花園、帝軒 區(qū)域價值提升引出住宅開發(fā) 完善居住功能 核心功能 持有物業(yè) 長期現(xiàn)金流 輔助功能 短期現(xiàn)金流 本報告是嚴(yán)格保密的。 112 觀瀾湖高爾夫非住宅部分－消費團(tuán)體客戶分析 0. 00 %10 .0 0%20 .0 0%30 .0 0%40 .0 0%50 .0 0%60 .0 0%70 .0 0%80 .0 0%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12團(tuán)體客戶總數(shù) 境外團(tuán)體總數(shù) 境內(nèi)外資 民營公司 政府國營 個人預(yù)定?團(tuán)體客戶中，境外團(tuán)體以及境內(nèi)外資客戶客占主要比例 ?依托 golf的商務(wù)功能 ：每年觀瀾 golf承辦近 1000個商務(wù)宴會及會議，來觀瀾開會和商務(wù)度假的企業(yè)中，有 43％ 的企業(yè)進(jìn)行了 golf消費，其中有 50％ 同時進(jìn)行了駿豪酒店消費。 本報告是嚴(yán)格保密的。 113 觀瀾湖高爾夫住宅客戶分析 產(chǎn)品類型 客戶類型 行為特征 購買目的 屬性 比例 100250平米的 多層洋房 私營業(yè)主（周邊，臺商） 收環(huán)境的強(qiáng)烈吸引 自住 第一居所 30％ 196260平米的 別墅 香港會員 假日來；周五來，打夜場，周六來住駿豪 個人 /家庭度假 第二居所 60％ 深圳會員 周 14來，購買比例低，當(dāng)天打球當(dāng)天回去 個人度假 第二居所 5％ 企業(yè)團(tuán)體 商務(wù)接待，商務(wù)度假 商務(wù) 5％ 投資客戶 出租，轉(zhuǎn)讓 投資 0％ ? 對個人而言 ，在 resort中購臵的第二居所的主要用途： 一個落腳處，具備休憩功能 。會員的主要行為還是在球場的打球和在俱樂部的游憩，因此，其 住宅只是圍繞 Golf主題的一個功能補(bǔ)充 。 ?由于二線關(guān)口形成的 心理距離 ，深圳人習(xí)慣上只將 華僑城、蛇口 這樣的市內(nèi)有地理、人文、配套等綜合優(yōu)勢的旅游地 作為第一居所 。 其他地方只會作為第二居所 。 ?深圳 市場的 豪宅熱 主要是在 滿足第一居所 需求，而第二居所需求未明顯啟動。 ?港深一體化后，港人將觀瀾當(dāng)作郊區(qū)旅游地看待。 本報告是嚴(yán)格保密的。 114 ? 頂級 Golf可以作為人造的 強(qiáng)勢資源依托 ，而且 具有長期性 ，在此條件下開發(fā)的住宅主要 以第二居所為主 。 本案總結(jié) ? 以 golf為主題的 Resort中，配套設(shè)施的 功能核心是運(yùn)動及商務(wù)休閑 ，相對第一居所的居住大盤而言， 缺乏普通生活配套 。 ? 本項目中的 住宅 開發(fā)主要是為 golf主題， 補(bǔ)充居住功能 ，而不是整個項目的核心內(nèi)容。 ? Resort的 主要現(xiàn)金流來自于大量配套的持有和長期經(jīng)營 ，而短線的住宅開發(fā)不是主導(dǎo)。 ? 深圳當(dāng)前的豪宅熱，主要集中于 第一居所需求 ，對于 深圳以外的 ，有 強(qiáng)勢資源依托 的項目，主要以 度假的第二居所 需求為主 本報告是嚴(yán)格保密的。 115 ? 樟木頭－三正半山豪宅 1. 優(yōu)勢 ：強(qiáng)勢的自然資源，三正半山酒店，距離深圳 30分鐘車程，塘夏有較多有經(jīng)濟(jì)實力的工廠主 2. 定位 ：高端純別墅區(qū)，第一居所為主，部分第二居所 3. 特征 ： 當(dāng)前 6成 客戶為深圳度假客，第二居所 本報告是嚴(yán)格保密的。 116 項目概況 ——都市自然別墅生活 核心賣點： 自然生態(tài)保護(hù)林及湖泊水體 30萬平米； 交通便捷，處于深圳、莞城半小時生活圈內(nèi)。 —— 天然山水第一城 占地 50萬 m178。 總建面 30 萬 m178。 綠化率 78％大型別墅社區(qū) 主力戶型：別墅 (260400)（ 600800）、洋房 (80100)（ 110130） 銷售價格：別墅 800012022元 /平米，洋房 4500（毛坯） 銷售率：別墅一 三期售罄，四期別墅 60%；洋房 50% 本報告是嚴(yán)格保密的。 117 項目規(guī)劃 —— 利用原生坡地，與山水景觀融合，產(chǎn)品類型為獨棟別墅和部分洋房 面積區(qū)間 比例 244— 260平米 53% 300— 350平米 4% 370— 450平米 33% ?項目 2022年元旦奠基，入市價格 4000元，首推200多套別墅， 1個月內(nèi)售罄；二期價格迅速拔高至 6000元； ?一 三期售完； ?目前第四期 —— 水岸豪門，臨湖 ，其他8000元。 水岸豪門別墅比例 本報告是嚴(yán)格保密的。 118 項目配套 —— 以休閑度假為配套的功能核心 ，輔以必要的生活配套 ?交通、資源狀況： 路網(wǎng)發(fā)達(dá) ：毗鄰迎賓大道，通過龍林高速接莞城、深圳等高速，通過梅觀高速半小時車程連接福田和羅湖； 自然景觀資源豐富 ：百萬平米天然湖泊和生態(tài)保護(hù)林 三正半五星級酒店 第三會所銀帆會 ?休