新區(qū)大盤城市化戰(zhàn)略研究(參考版)
2025-03-11 19:54本頁面
【正文】 4. 前期配套主要以滿足社區(qū)生活為主， 后期投入?yún)^(qū)域級 一期 二期 后期 開發(fā)節(jié)奏 物業(yè)價格 高端產(chǎn)品 主流中端 生活配套，資源展示 區(qū)域級配套，與城市功能融合 The End 。 ? 多元產(chǎn)品線不簡單的只是物業(yè)類型組合，更重要的是細分價值層極，防止損失某一層極客戶 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤戰(zhàn)略發(fā)展模式 1： 新區(qū)特征 ：靠近市區(qū)，規(guī)劃方正，交通先行，前期缺乏生活配套 3： 2： 中低密度大盤特征 ：多種物業(yè)組合，以小高層 /高層產(chǎn)品為主流回現(xiàn)產(chǎn)品，部分高端物業(yè)；較為完善的社區(qū)配套體系 城市 新區(qū) B 新區(qū) A 項目 競爭 競爭 競爭 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤戰(zhàn)略發(fā)展模式 突破 城市 新區(qū) B 新區(qū) A 項目 競爭 競爭 競爭 競爭 封閉社區(qū)化，被動參與區(qū)域競爭 開放城市社區(qū)，城市化，超越區(qū)域競爭 傳統(tǒng)新區(qū)大盤競爭 城市化的新區(qū)大盤競爭理念 新區(qū)大盤的客戶演變規(guī)律 區(qū)域客戶 城區(qū)客戶 其他客戶 周邊區(qū)域 （含城區(qū)） 區(qū)域客戶 其他客戶 演變 隨區(qū)域成熟，與城市功能連接，配套完善 項目前期 項目后期 自主城市化－開放的社區(qū) 國際化概念 資源、配套與城市共享 建設(shè)區(qū)域級配套設(shè)施 區(qū)域的標識性 開放 －私密的規(guī)劃 統(tǒng)一的調(diào)性 戶型，規(guī)劃中融入 創(chuàng)新，開放，多元，融合 ＋ 組成 實現(xiàn)方式 標志性建筑 與城市脈絡(luò)的連通 城市的符號 ＋ 組團 分割，組團間道路 與市政道路聯(lián)通、開放 組團間開放 +組團內(nèi)封閉 的規(guī)劃 斑馬線 紅綠燈 ... 公交站 案例總結(jié)－開放社區(qū)，城市化戰(zhàn)略的落實 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤啟動模式 啟動開發(fā)的關(guān)鍵四件事 ?區(qū)域邊界打造 ?展示街區(qū) ?實景展示區(qū) ?引進少量特色店，氛圍營造 案例總結(jié)－新區(qū)中低密度大盤開發(fā)節(jié)奏 原則： 1. 高端 產(chǎn)品主要作用是樹立 價值標竿 ，必須分期投入。 ? 新區(qū)大盤的早期客戶有明顯的投資意識，投資成功成為未來較強的示范效應(yīng)，因此，大盤開發(fā)， 首期一定要預(yù)留價值和投資的空間，可見的價值附送。 ? 開發(fā)模式：封閉規(guī)劃，一切資源獨享，完全定位高端。 圣爵菲斯推售策略 規(guī)劃中別墅 羅馬假日組團 飛越彩虹組團 音樂之聲組團 金棕櫚灘組團 花樣年華組團 2023底 駿豪花園 羅馬假日 飛躍彩虹 花樣年華 別墅 73套售磬 小高層 961套 今 推售策略： ? 單一物業(yè)類型推售，沒有產(chǎn)品組合 ? 啟動期高開高走，依托最好資源，推出全部最高端產(chǎn)品，損失物業(yè)價值 ? 后期單一物業(yè)類型 法國建筑風情 生態(tài)環(huán)境絕美－山、樹、湖 新風系統(tǒng) 地熱系統(tǒng) 中央吸塵系統(tǒng)系統(tǒng) 歐典家裝系統(tǒng)系統(tǒng) 五星級物業(yè)管理 緩慢，平均 4萬平米 /年 房 ，約40% 區(qū)域環(huán)境 銷售情況 10%10%40%30%5%5%廣電內(nèi)部 國防科技大學(xué) 市區(qū)客戶周邊客戶 生意人 投資客失誤總結(jié) ? 啟動期 單一的高端產(chǎn)品 ，最好的資源和最高端的產(chǎn)品全部推出，大量損失物業(yè)價值。 ? 高低搭配，聯(lián)動開發(fā) －通過稀缺產(chǎn)品沖擊市場價格，帶動高層價格爬升 ? 價值標竿的啟動策略，啟動期以高層產(chǎn)品為主，以回現(xiàn)為目標，高端物業(yè)主要是展示和拉動 ? 吸納華僑城片區(qū)資源 －僑城生活手冊 +僑城卡，徹底提升產(chǎn)品價值，脫離產(chǎn)品競爭 ? 開放化的社區(qū)理念 ，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系，借助城市機理，吸納人氣，克服新區(qū)不足。 會所 商業(yè)街 波托菲諾的銷售策略－純水岸與天鵝堡交替
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