【正文】 釋 ： 臺(tái)灣之窗 104 四、項(xiàng)目 VI形象及其形象方向展示 這里主要展示： LOGO及其 VI延展 項(xiàng)目形象視覺(jué)表現(xiàn)方向性稿件 105 主推 LOGO 106 輔推 LOGO 107 輔推 LOGO 108 VI延展 109 VI延展 110 VI延展 111 宣傳形象風(fēng)格意向稿 112 宣傳形象風(fēng)格意向稿 113 宣傳形象風(fēng)格意向稿 114 —— 項(xiàng)目操盤(pán)思路 PART 5 115 ? 以經(jīng)營(yíng)至上作為項(xiàng)目的主導(dǎo)思想； ? 招商先行，力保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有個(gè)堅(jiān)實(shí)的商家基礎(chǔ)； ? 銷(xiāo)售在招商成功后或者部分區(qū)域已火熱經(jīng)營(yíng)后開(kāi)始啟動(dòng)，以帶租約方式銷(xiāo)售。 一、總體操盤(pán)思路 我們判定這個(gè)項(xiàng)目關(guān)于經(jīng)營(yíng)、招商與銷(xiāo)售的關(guān)系： 116 ? 從經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略高度考量項(xiàng)目操盤(pán)方針 ，摒棄當(dāng)前商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)工即開(kāi)始分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的方式，我們始終相信，大型商業(yè)項(xiàng)目，在 經(jīng)營(yíng)上盈利才是最豐厚的投資回報(bào) ； ? 發(fā)展商嚴(yán)格控制物業(yè)比例與關(guān)系，將 核心的物業(yè)控制在自己手中 ，且保證控制 60%以上的物業(yè)比例 ，掌握整個(gè)項(xiàng)目的控制權(quán)和引導(dǎo)權(quán)，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功提供保障； ? 從項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)上考慮，項(xiàng)目規(guī)劃劃分為三大商業(yè)部分： 主力店、旗艦店和可銷(xiāo)售獨(dú)立店面，主力店與旗艦店由發(fā)展商持有 ； ? 對(duì)于資金回收問(wèn)題， 采取部分銷(xiāo)售的模式 ，既能快速收回部分投資平衡現(xiàn)金流，又能持有物業(yè)的控制和引導(dǎo)。經(jīng)營(yíng)成功后，繼續(xù)持有物業(yè)，能獲取穩(wěn)定的收益回報(bào)，如果出售持有物業(yè)，能獲得物業(yè)升值帶來(lái)更可觀(guān)的回報(bào)。 對(duì)于項(xiàng)目總體運(yùn)作的思考： 117 ? 向國(guó)臺(tái)辦等單位 申請(qǐng)項(xiàng)目作為閩南與臺(tái)灣交流的窗口 ，為后續(xù)的招商和經(jīng)營(yíng)操作提供便利和資源優(yōu)勢(shì)； ? 項(xiàng)目采取總體開(kāi)發(fā)策略，但鑒于項(xiàng)目體量考慮，我們要 謹(jǐn)慎控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏 ，根據(jù)招商節(jié)奏，工程節(jié)奏把控上速度可適度放緩，主力店商業(yè)工程施工先行； ? 先就項(xiàng)目較具閃光點(diǎn)的板塊先運(yùn)作起來(lái)。如 臺(tái)灣民俗村、媽祖廟先建造經(jīng)營(yíng) ，待人氣旺盛，開(kāi)始運(yùn)作其它板塊； ? 先造景，率先打造項(xiàng)目核心景觀(guān)帶 ，營(yíng)造項(xiàng)目的整體特色氛圍，第一時(shí)間吸足人氣。 對(duì)于項(xiàng)目總體運(yùn)作的思考： 118 ? 聘請(qǐng) 具有多年大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 ，且要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較早時(shí)期便確定加入，以讓經(jīng)營(yíng)管理公司能從項(xiàng)目良好運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)； ? 以旅游文化經(jīng)營(yíng)為立基點(diǎn) ，充分展現(xiàn)文化在這個(gè)項(xiàng)目上的不俗魅力。而 零售購(gòu)物 只作為旅游文化經(jīng)營(yíng)的 有利補(bǔ)充 ； ? 深入 挖掘媽祖廟的核心文化價(jià)值、臺(tái)灣文化產(chǎn)品和景觀(guān)資源 ，通過(guò)多樣化的經(jīng)營(yíng)推廣策略，將本案旅游文化的商業(yè)魅力廣泛傳達(dá)； ? 充分融合閩臺(tái)文化機(jī)構(gòu) ，整合其資源平臺(tái)，互促互助，將本案經(jīng)營(yíng) 打造成閩臺(tái)核心旅游景點(diǎn)和文化交流窗口 。 對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理的思考： “ 將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)好”，是這個(gè)項(xiàng)目的主導(dǎo)地位和核心思想，自始至終！ 119 ? 項(xiàng)目根據(jù)商業(yè)市場(chǎng)特征，在項(xiàng)目整體定位確定基礎(chǔ)上，對(duì)所有街區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一詳細(xì)業(yè)態(tài)定位，并以低準(zhǔn)入門(mén)檻先行進(jìn)行主力店、旗艦店商業(yè)招商； ? 重點(diǎn)突破主力店及具號(hào)召力行業(yè)龍頭商家，加強(qiáng)與行業(yè)協(xié)會(huì)及行業(yè)龍頭商家的合作，甚至可以考慮與行業(yè)龍頭商家合作招商，作為發(fā)展商做整體把控即可； ? 獨(dú)立店面實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招商（如：在免租期設(shè)定上），但不等于每間店面的租金是一樣； ? 獨(dú)立店面實(shí)行定期不同街區(qū)招商推介會(huì)形式。 對(duì)于招商的思考： 對(duì)于招商，我們的整體思路如下： 120 ? 招商是經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，因此對(duì)于閩南古鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目一啟動(dòng)，招商便開(kāi)始； ? 第一階段，以臺(tái)灣特色商家為主要招商對(duì)象，結(jié)合閩南特色商家，率先完成臺(tái)灣特色零售區(qū)域的大部分任務(wù)； ? 對(duì)于百貨、超市主力店和旗艦店，主要方向?yàn)樘厣再|(zhì)，故亦可與臺(tái)灣特色商家招商在第一階段就開(kāi)始重點(diǎn)突破； ? 在完成第一階段基礎(chǔ)上，根據(jù)策略節(jié)奏分批對(duì)后續(xù)的不同主題街區(qū)進(jìn)行招商控制。 對(duì)于招商的思考： 招商節(jié)奏簡(jiǎn)要說(shuō)明： 121 對(duì)于銷(xiāo)售的思考： 對(duì)于銷(xiāo)售而言，在招商成功后或者部分區(qū)域火熱經(jīng)營(yíng)后開(kāi)始啟動(dòng)相應(yīng)區(qū)域，以帶租約方式銷(xiāo)售。 1. 將好的物業(yè)控制在自己手里 ，其比例不低于總體項(xiàng)目的 60%，剩下 40%作為銷(xiāo)售部分； 2. 根據(jù) 分塊開(kāi)發(fā) 的策略，銷(xiāo)售上跟隨開(kāi)發(fā)板塊的進(jìn)度采取的 相應(yīng)銷(xiāo)售策略 ； 3. 以 帶租約形式 消化所要的銷(xiāo)售部分，具體操作 方式有兩種 。 122 對(duì)于銷(xiāo)售的思考： 帶租約方式銷(xiāo)售的兩種方案及其利弊比較（帶租約與捆綁轉(zhuǎn)售） 1. 以帶租約形式推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金套現(xiàn)； 優(yōu)勢(shì)： 主動(dòng)控制在自己手里，可靈活調(diào)整策略； 規(guī)避政策返租限制，投資回報(bào)具保障性，對(duì)投資客群吸引力增強(qiáng)，能快速去化銷(xiāo)售產(chǎn)品。 劣勢(shì)： 資金套現(xiàn)相對(duì)較慢； 前期發(fā)展商資金壓力大，并一定程度上依賴(lài)招商進(jìn)展，一榮俱榮，一損俱損。 123 對(duì)于銷(xiāo)售的思考： 帶租約方式銷(xiāo)售的兩種方案及其利弊比較（帶租約與捆綁轉(zhuǎn)售） 2. 尋找銀行機(jī)構(gòu)或其它實(shí)力機(jī)構(gòu)，將銷(xiāo)售部分捆綁劃分股權(quán)轉(zhuǎn)售，以信托等方式進(jìn)行資金套現(xiàn)。 優(yōu)勢(shì)：資金套現(xiàn)較快。 劣勢(shì)：分配出去的股權(quán)主動(dòng)權(quán)在外，對(duì)于后繼的策略調(diào)控，失去優(yōu)勢(shì)。 124 對(duì)于銷(xiāo)售的思考： 銷(xiāo)售上關(guān)于節(jié)奏、價(jià)格、金融出售方式的考慮 1. 獨(dú)立店面銷(xiāo)售節(jié)奏把控時(shí)間為店面在招商成功后為佳，如由于資金壓力原因，考慮銷(xiāo)售獨(dú)立店面時(shí)必須統(tǒng)一委托招商，除自營(yíng)商家外，自營(yíng)商家購(gòu)買(mǎi)店面的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)需符合具體業(yè)態(tài)規(guī)劃； 2. 以市場(chǎng)比較法確定獨(dú)立店面招商租金，然后按照 6%8%的租金回報(bào)以收益還原法確定店面銷(xiāo)售單價(jià)，勿盲目虛高定價(jià)，將導(dǎo)致未來(lái)招商、經(jīng)營(yíng)的困境； 3. 信托資金購(gòu)買(mǎi)獨(dú)立店面不具備可行性，僅能針對(duì)主力店或者旗艦店發(fā)展商自己持有的部分，在主力店、旗艦店招商成功并實(shí)質(zhì)運(yùn)營(yíng)成功后才具有可行性。 125 ? 在大多數(shù)人眼里，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)就是與消費(fèi)者的欲望賽跑！ ? 但是，在我們看來(lái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最大的贏(yíng)家不是賽場(chǎng)上最后勝出奪魁的選手，而是制定比賽規(guī)則的人！ ? 因此，我們認(rèn)為，與其與消費(fèi)者的欲望賽跑，不如直接就做消費(fèi)者的領(lǐng)跑者、引導(dǎo)者 —— 制定新的游戲規(guī)則！讓消費(fèi)者按我們指定的規(guī)則行進(jìn)，讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)從競(jìng)爭(zhēng)！閩南古鎮(zhèn)的規(guī)劃打造即是是如此！ ? 作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)贏(yíng)家的專(zhuān)業(yè)伙伴，豪斯以專(zhuān)業(yè)的態(tài)度，全國(guó)的視野，站在播種思想的戰(zhàn)略高度，對(duì)廈門(mén)城市發(fā)展趨勢(shì)、商業(yè)格局、消費(fèi)力態(tài)勢(shì)以及消費(fèi)者深入洞察，進(jìn)而尋找翔鷺閩南古鎮(zhèn)項(xiàng)目的市場(chǎng)突破口 , 確立項(xiàng)目的定位，為項(xiàng)目突圍廈門(mén)當(dāng)前商業(yè)把好第一關(guān)！ ? 本報(bào)告僅提供思路，詳盡方案于后續(xù)合作中詳細(xì)完成！ 結(jié) 束 語(yǔ) 126 豪斯（中國(guó)）地產(chǎn)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介 豪斯 （ 中國(guó) ） 地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 成立十年來(lái) ， 在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成就卓越 ， 已經(jīng)服務(wù)商業(yè)項(xiàng)目面積逾 300萬(wàn)平米 ，在商業(yè)運(yùn)作上 ， 多年的實(shí)際操盤(pán)歷程使機(jī)構(gòu)在全程協(xié)作 、 市場(chǎng)顧問(wèn) 、 企劃服務(wù) 、 銷(xiāo)售代理 、 商業(yè)服務(wù) 、建筑顧問(wèn)服務(wù)領(lǐng)域均有雄厚實(shí)力表現(xiàn) ， 多年商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)結(jié)晶 《 智商 》 已立著出版 。 127 機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介 機(jī)構(gòu)發(fā)展十年來(lái) ， 以領(lǐng)先性的房地產(chǎn)全程綜合服務(wù)模式為眾多發(fā)展商提供了專(zhuān)業(yè)服務(wù) ， 成功運(yùn)作了逾百項(xiàng)各類(lèi)案例 ， 業(yè)務(wù)范圍涵蓋北京 、 上海 、 廣州 、南京 、 武漢 、 重慶 、 廈門(mén) 、 深圳 、 杭州 、 福州 、 無(wú)錫 、 蘇州 、 遷安 、 唐山 、陽(yáng)泉 、 等城市 。 機(jī)構(gòu)同時(shí)擁有來(lái)自新加坡以及國(guó)外建筑及房地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)質(zhì)的專(zhuān)業(yè)資源 ， 包括享譽(yù)全球的知名工料測(cè)量師行威寧謝 （ DLSI） ， 東南亞規(guī)模最大的建筑及工程設(shè)計(jì)事務(wù)所巴馬丹拿 （ PT） ， 新加坡最資深的物業(yè)管理公司怡安 （ EM）等戰(zhàn)略合作伙伴 。 基本建立了地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)勢(shì)的資源協(xié)作與關(guān)系網(wǎng)絡(luò) 。 128 機(jī)構(gòu)國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù) 129 總裁介紹 汪清（豪斯機(jī)構(gòu)總裁） —— 2023年度上海中國(guó)住交會(huì)被評(píng)為“中國(guó)地產(chǎn)百杰” 1985年南京工學(xué)院（現(xiàn)東南大學(xué)）建筑系建筑學(xué)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，資深建筑師。從事建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)工作多年，并曾在房地產(chǎn)公司任職，具有豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。作為豪斯房屋的合伙人之一，于 1997年創(chuàng)立廈門(mén)豪斯房屋企劃有限公司，并擔(dān)任公司總監(jiān)，現(xiàn)擔(dān)任新加坡豪斯（中國(guó)）機(jī)構(gòu)總裁。 130 總裁介紹 王東（豪斯機(jī)構(gòu)副總裁） —— 2023年度上海中國(guó)住交會(huì)被評(píng)為“中國(guó)地產(chǎn)百杰” 1991年畢業(yè)于廈門(mén)大學(xué)新聞傳播系廣告學(xué)專(zhuān)業(yè)； 1994年自組直線(xiàn)傳達(dá)企劃有限公司，1998年加盟廈門(mén)豪斯房屋，先后任市場(chǎng)總監(jiān)、企劃總監(jiān)、常務(wù)副總，現(xiàn)任新加坡豪斯（中國(guó)）機(jī)構(gòu)副總裁、豪斯機(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)中心負(fù)責(zé)人、廈門(mén)豪斯房屋總經(jīng)理。 曾獲： 2023年度榮獲深圳地博會(huì)“中國(guó)優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人”、 2023年度榮獲 CIHAF中國(guó)房地產(chǎn)百杰、 2023年度 《 廈門(mén)日?qǐng)?bào) 》 “ 廈門(mén)十大操盤(pán)手”、獲 2023年度中國(guó)房數(shù)字地產(chǎn)節(jié)“中國(guó)（福建）房地產(chǎn)創(chuàng)新人物”。 131 廈門(mén)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 這一目前全國(guó)最大的市中心 Shopping mall項(xiàng)目位于廈門(mén)市中心地段，總建筑面積達(dá) 40萬(wàn)平方米。建成后將成為集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化于一體的復(fù)合型全功能旅游、購(gòu)物中心，其規(guī)模、領(lǐng)先性和影響力位于全國(guó)同案例前列，具有國(guó)際水準(zhǔn)。 132 無(wú)錫明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 該項(xiàng)目是明發(fā)集團(tuán)繼廈門(mén)明發(fā) Shopping Mall之后投資開(kāi)發(fā)的又一超大體量的商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá) 50萬(wàn)平方米，其規(guī)模性、先進(jìn)性和影響力位于全國(guó)同案例前列，具有國(guó)際一流的商業(yè)水準(zhǔn)。豪斯機(jī)構(gòu)作為無(wú)錫明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)方，承擔(dān)項(xiàng)目的全程服務(wù)，包括市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品及業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃研究、全程招商、推廣和營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行等。 133 南京明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 該項(xiàng)目是明發(fā)集團(tuán)在長(zhǎng)三角全面商業(yè)計(jì)劃的其中一站。項(xiàng)目處于南京市區(qū)南部的雨花臺(tái)區(qū)，距離南京市中心約 20分鐘車(chē)程。項(xiàng)目以近 50萬(wàn)平方米的規(guī)模。定位為 “ 全齡段、全天候、全業(yè)態(tài) ” 的多功能大型 Shopping Mall。 134 合肥明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 該項(xiàng)目是明發(fā)集團(tuán)在長(zhǎng)三角全面商業(yè)計(jì)劃的其中一站。項(xiàng)目處于交通干道碭山路和四里河路交匯處，處在合肥的交通樞紐地帶。 135 揚(yáng)州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 該項(xiàng)目是明發(fā)集團(tuán)在長(zhǎng)三角全面商業(yè)計(jì)劃的其中一站。項(xiàng)目處于揚(yáng)州廣陵新城，距離火車(chē)站（貨運(yùn)總站）車(chē)程只需５分鐘 ,至江都 10KM,至儀征 30KM,至南京只需 1個(gè)小時(shí) ,到上海只需 2個(gè)多小時(shí)。項(xiàng)目以近 40萬(wàn)平方米的規(guī)模。定位為 “ 全時(shí)段、全業(yè)業(yè)態(tài)、全客群、全齡段、全方位 ” 的多功能大型 Shopping Mall。 136 酒泉洪洋新天地 該項(xiàng)目位于甘肅酒泉新城區(qū)中心，建筑面積 6萬(wàn)多㎡。洪洋地產(chǎn)以前瞻的眼光，融合城市規(guī)劃發(fā)展方向和區(qū)域需求，精心打造集購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)于一體的 SHOPPINGMALL。并切合市場(chǎng)發(fā)展和需求，以全新理念和嶄新商業(yè)模式，投入巨資打造集大型超市、品牌旗艦專(zhuān)賣(mài)店、餐飲廣場(chǎng)、洗浴中心、休閑、酒店式公寓等不同功能的商業(yè)空間，創(chuàng)造酒泉前所未有的商業(yè)地產(chǎn)旗艦。 137 河北遷安時(shí)代廣場(chǎng) 遷安時(shí)代廣場(chǎng)位于河北遷安市核心商圈燕山大道與興安大街交匯處，總建筑面積約 3． 9萬(wàn)平方米。豪斯機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、企劃包裝、推廣、銷(xiāo)售、協(xié)助招商等服務(wù)。通過(guò)對(duì)遷安商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，最終將項(xiàng)目定位為全天候的復(fù)合型商業(yè)廣場(chǎng)，建成后的遷安時(shí)代廣場(chǎng)將成為遷安市最具代表性的商業(yè)項(xiàng)目。 138 浙江桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場(chǎng) 桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場(chǎng)位于浙江桐鄉(xiāng)慶豐南路和老 320國(guó)道交叉口的西側(cè)， 總建筑面積有 15萬(wàn)平方米，是當(dāng)前桐鄉(xiāng)最大的商業(yè)項(xiàng)目之一；是大型的集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的旗艦店。新加坡豪斯（中國(guó)）機(jī)構(gòu)為浙江桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場(chǎng)提供了行銷(xiāo)策劃服務(wù)。 139 廈門(mén)新時(shí)代萊雅 本項(xiàng)目位于廈門(mén)市中山路東段，是擁有 7萬(wàn)平米的大型商業(yè)百貨項(xiàng)目。自 2023年正式開(kāi)業(yè)后，成為眾多店中店銷(xiāo)售項(xiàng)目中，唯一實(shí)現(xiàn)返租回報(bào)承諾的個(gè)案，迄今也是中山路上經(jīng)營(yíng)最好的商家之一，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的操作有著指導(dǎo)的意義。 140 重慶沙坪壩商業(yè)中心 項(xiàng)目建成后將是總建筑面積達(dá) 15萬(wàn)平方米的 Shopping Mall，是集游樂(lè)、休閑于一體的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。豪斯機(jī)構(gòu)為其提供了前期研究及綜合顧問(wèn)服務(wù)，為項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)方向提供了準(zhǔn)確的市場(chǎng)依據(jù)。 141 榮譽(yù)只屬過(guò)去，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，豪斯地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一向以零作為全新的開(kāi)始，一直在探索的路上！ 匯報(bào)結(jié)束，謝謝！ 祝本項(xiàng)目圓滿(mǎn)成功！