【正文】 釋 ： 臺灣之窗 104 四、項目 VI形象及其形象方向展示 這里主要展示： LOGO及其 VI延展 項目形象視覺表現(xiàn)方向性稿件 105 主推 LOGO 106 輔推 LOGO 107 輔推 LOGO 108 VI延展 109 VI延展 110 VI延展 111 宣傳形象風格意向稿 112 宣傳形象風格意向稿 113 宣傳形象風格意向稿 114 —— 項目操盤思路 PART 5 115 ? 以經(jīng)營至上作為項目的主導思想； ? 招商先行，力保項目經(jīng)營有個堅實的商家基礎(chǔ)； ? 銷售在招商成功后或者部分區(qū)域已火熱經(jīng)營后開始啟動，以帶租約方式銷售。 一、總體操盤思路 我們判定這個項目關(guān)于經(jīng)營、招商與銷售的關(guān)系： 116 ? 從經(jīng)營的戰(zhàn)略高度考量項目操盤方針 ，摒棄當前商業(yè)項目動工即開始分割產(chǎn)權(quán)銷售的方式，我們始終相信，大型商業(yè)項目，在 經(jīng)營上盈利才是最豐厚的投資回報 ； ? 發(fā)展商嚴格控制物業(yè)比例與關(guān)系，將 核心的物業(yè)控制在自己手中 ，且保證控制 60%以上的物業(yè)比例 ，掌握整個項目的控制權(quán)和引導權(quán)，為商業(yè)經(jīng)營成功提供保障； ? 從項目總體經(jīng)營上考慮，項目規(guī)劃劃分為三大商業(yè)部分： 主力店、旗艦店和可銷售獨立店面，主力店與旗艦店由發(fā)展商持有 ； ? 對于資金回收問題， 采取部分銷售的模式 ，既能快速收回部分投資平衡現(xiàn)金流，又能持有物業(yè)的控制和引導。經(jīng)營成功后，繼續(xù)持有物業(yè)，能獲取穩(wěn)定的收益回報，如果出售持有物業(yè)，能獲得物業(yè)升值帶來更可觀的回報。 對于項目總體運作的思考： 117 ? 向國臺辦等單位 申請項目作為閩南與臺灣交流的窗口 ，為后續(xù)的招商和經(jīng)營操作提供便利和資源優(yōu)勢； ? 項目采取總體開發(fā)策略，但鑒于項目體量考慮，我們要 謹慎控制開發(fā)節(jié)奏 ，根據(jù)招商節(jié)奏，工程節(jié)奏把控上速度可適度放緩，主力店商業(yè)工程施工先行； ? 先就項目較具閃光點的板塊先運作起來。如 臺灣民俗村、媽祖廟先建造經(jīng)營 ，待人氣旺盛，開始運作其它板塊； ? 先造景，率先打造項目核心景觀帶 ，營造項目的整體特色氛圍，第一時間吸足人氣。 對于項目總體運作的思考： 118 ? 聘請 具有多年大型商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗的 專業(yè)經(jīng)營管理公司 ，且要在項目開發(fā)較早時期便確定加入，以讓經(jīng)營管理公司能從項目良好運營的角度對項目開發(fā)提專業(yè)意見； ? 以旅游文化經(jīng)營為立基點 ，充分展現(xiàn)文化在這個項目上的不俗魅力。而 零售購物 只作為旅游文化經(jīng)營的 有利補充 ； ? 深入 挖掘媽祖廟的核心文化價值、臺灣文化產(chǎn)品和景觀資源 ，通過多樣化的經(jīng)營推廣策略，將本案旅游文化的商業(yè)魅力廣泛傳達； ? 充分融合閩臺文化機構(gòu) ，整合其資源平臺，互促互助，將本案經(jīng)營 打造成閩臺核心旅游景點和文化交流窗口 。 對于經(jīng)營管理的思考： “ 將項目經(jīng)營好”，是這個項目的主導地位和核心思想，自始至終！ 119 ? 項目根據(jù)商業(yè)市場特征，在項目整體定位確定基礎(chǔ)上，對所有街區(qū)進行統(tǒng)一詳細業(yè)態(tài)定位，并以低準入門檻先行進行主力店、旗艦店商業(yè)招商； ? 重點突破主力店及具號召力行業(yè)龍頭商家，加強與行業(yè)協(xié)會及行業(yè)龍頭商家的合作，甚至可以考慮與行業(yè)龍頭商家合作招商，作為發(fā)展商做整體把控即可； ? 獨立店面實行統(tǒng)一標準進行招商（如：在免租期設(shè)定上），但不等于每間店面的租金是一樣； ? 獨立店面實行定期不同街區(qū)招商推介會形式。 對于招商的思考： 對于招商，我們的整體思路如下： 120 ? 招商是經(jīng)營的基礎(chǔ)，因此對于閩南古鎮(zhèn)來說，項目一啟動，招商便開始； ? 第一階段，以臺灣特色商家為主要招商對象，結(jié)合閩南特色商家，率先完成臺灣特色零售區(qū)域的大部分任務(wù)； ? 對于百貨、超市主力店和旗艦店，主要方向為特色性質(zhì)，故亦可與臺灣特色商家招商在第一階段就開始重點突破； ? 在完成第一階段基礎(chǔ)上，根據(jù)策略節(jié)奏分批對后續(xù)的不同主題街區(qū)進行招商控制。 對于招商的思考： 招商節(jié)奏簡要說明： 121 對于銷售的思考： 對于銷售而言，在招商成功后或者部分區(qū)域火熱經(jīng)營后開始啟動相應(yīng)區(qū)域，以帶租約方式銷售。 1. 將好的物業(yè)控制在自己手里 ，其比例不低于總體項目的 60%，剩下 40%作為銷售部分； 2. 根據(jù) 分塊開發(fā) 的策略，銷售上跟隨開發(fā)板塊的進度采取的 相應(yīng)銷售策略 ； 3. 以 帶租約形式 消化所要的銷售部分，具體操作 方式有兩種 。 122 對于銷售的思考： 帶租約方式銷售的兩種方案及其利弊比較（帶租約與捆綁轉(zhuǎn)售） 1. 以帶租約形式推向市場進行銷售，實現(xiàn)資金套現(xiàn)； 優(yōu)勢： 主動控制在自己手里，可靈活調(diào)整策略； 規(guī)避政策返租限制，投資回報具保障性，對投資客群吸引力增強，能快速去化銷售產(chǎn)品。 劣勢： 資金套現(xiàn)相對較慢； 前期發(fā)展商資金壓力大，并一定程度上依賴招商進展，一榮俱榮，一損俱損。 123 對于銷售的思考： 帶租約方式銷售的兩種方案及其利弊比較（帶租約與捆綁轉(zhuǎn)售） 2. 尋找銀行機構(gòu)或其它實力機構(gòu)，將銷售部分捆綁劃分股權(quán)轉(zhuǎn)售，以信托等方式進行資金套現(xiàn)。 優(yōu)勢：資金套現(xiàn)較快。 劣勢：分配出去的股權(quán)主動權(quán)在外，對于后繼的策略調(diào)控，失去優(yōu)勢。 124 對于銷售的思考： 銷售上關(guān)于節(jié)奏、價格、金融出售方式的考慮 1. 獨立店面銷售節(jié)奏把控時間為店面在招商成功后為佳，如由于資金壓力原因，考慮銷售獨立店面時必須統(tǒng)一委托招商，除自營商家外，自營商家購買店面的經(jīng)營業(yè)態(tài)需符合具體業(yè)態(tài)規(guī)劃； 2. 以市場比較法確定獨立店面招商租金，然后按照 6%8%的租金回報以收益還原法確定店面銷售單價，勿盲目虛高定價，將導致未來招商、經(jīng)營的困境； 3. 信托資金購買獨立店面不具備可行性，僅能針對主力店或者旗艦店發(fā)展商自己持有的部分，在主力店、旗艦店招商成功并實質(zhì)運營成功后才具有可行性。 125 ? 在大多數(shù)人眼里，市場競爭的本質(zhì)就是與消費者的欲望賽跑！ ? 但是，在我們看來，市場競爭最大的贏家不是賽場上最后勝出奪魁的選手，而是制定比賽規(guī)則的人！ ? 因此，我們認為，與其與消費者的欲望賽跑，不如直接就做消費者的領(lǐng)跑者、引導者 —— 制定新的游戲規(guī)則！讓消費者按我們指定的規(guī)則行進，讓競爭對手無從競爭！閩南古鎮(zhèn)的規(guī)劃打造即是是如此！ ? 作為中國商業(yè)地產(chǎn)贏家的專業(yè)伙伴，豪斯以專業(yè)的態(tài)度，全國的視野，站在播種思想的戰(zhàn)略高度，對廈門城市發(fā)展趨勢、商業(yè)格局、消費力態(tài)勢以及消費者深入洞察，進而尋找翔鷺閩南古鎮(zhèn)項目的市場突破口 , 確立項目的定位，為項目突圍廈門當前商業(yè)把好第一關(guān)！ ? 本報告僅提供思路，詳盡方案于后續(xù)合作中詳細完成！ 結(jié) 束 語 126 豪斯（中國）地產(chǎn)機構(gòu)簡介 豪斯 （ 中國 ） 地產(chǎn)機構(gòu) 成立十年來 ， 在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成就卓越 ， 已經(jīng)服務(wù)商業(yè)項目面積逾 300萬平米 ，在商業(yè)運作上 ， 多年的實際操盤歷程使機構(gòu)在全程協(xié)作 、 市場顧問 、 企劃服務(wù) 、 銷售代理 、 商業(yè)服務(wù) 、建筑顧問服務(wù)領(lǐng)域均有雄厚實力表現(xiàn) ， 多年商業(yè)操作經(jīng)驗結(jié)晶 《 智商 》 已立著出版 。 127 機構(gòu)簡介 機構(gòu)發(fā)展十年來 ， 以領(lǐng)先性的房地產(chǎn)全程綜合服務(wù)模式為眾多發(fā)展商提供了專業(yè)服務(wù) ， 成功運作了逾百項各類案例 ， 業(yè)務(wù)范圍涵蓋北京 、 上海 、 廣州 、南京 、 武漢 、 重慶 、 廈門 、 深圳 、 杭州 、 福州 、 無錫 、 蘇州 、 遷安 、 唐山 、陽泉 、 等城市 。 機構(gòu)同時擁有來自新加坡以及國外建筑及房地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)質(zhì)的專業(yè)資源 ， 包括享譽全球的知名工料測量師行威寧謝 （ DLSI） ， 東南亞規(guī)模最大的建筑及工程設(shè)計事務(wù)所巴馬丹拿 （ PT） ， 新加坡最資深的物業(yè)管理公司怡安 （ EM）等戰(zhàn)略合作伙伴 。 基本建立了地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)勢的資源協(xié)作與關(guān)系網(wǎng)絡(luò) 。 128 機構(gòu)國內(nèi)業(yè)務(wù) 129 總裁介紹 汪清（豪斯機構(gòu)總裁） —— 2023年度上海中國住交會被評為“中國地產(chǎn)百杰” 1985年南京工學院（現(xiàn)東南大學）建筑系建筑學專業(yè)畢業(yè)，資深建筑師。從事建筑規(guī)劃設(shè)計工作多年，并曾在房地產(chǎn)公司任職，具有豐富的專業(yè)知識與實踐經(jīng)驗。作為豪斯房屋的合伙人之一，于 1997年創(chuàng)立廈門豪斯房屋企劃有限公司，并擔任公司總監(jiān)，現(xiàn)擔任新加坡豪斯（中國）機構(gòu)總裁。 130 總裁介紹 王東（豪斯機構(gòu)副總裁） —— 2023年度上海中國住交會被評為“中國地產(chǎn)百杰” 1991年畢業(yè)于廈門大學新聞傳播系廣告學專業(yè)； 1994年自組直線傳達企劃有限公司，1998年加盟廈門豪斯房屋，先后任市場總監(jiān)、企劃總監(jiān)、常務(wù)副總，現(xiàn)任新加坡豪斯（中國）機構(gòu)副總裁、豪斯機構(gòu)營運中心負責人、廈門豪斯房屋總經(jīng)理。 曾獲： 2023年度榮獲深圳地博會“中國優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人”、 2023年度榮獲 CIHAF中國房地產(chǎn)百杰、 2023年度 《 廈門日報 》 “ 廈門十大操盤手”、獲 2023年度中國房數(shù)字地產(chǎn)節(jié)“中國（福建）房地產(chǎn)創(chuàng)新人物”。 131 廈門明發(fā)商業(yè)廣場 這一目前全國最大的市中心 Shopping mall項目位于廈門市中心地段，總建筑面積達 40萬平方米。建成后將成為集旅游、購物、休閑、娛樂、文化于一體的復(fù)合型全功能旅游、購物中心，其規(guī)模、領(lǐng)先性和影響力位于全國同案例前列，具有國際水準。 132 無錫明發(fā)商業(yè)廣場 該項目是明發(fā)集團繼廈門明發(fā) Shopping Mall之后投資開發(fā)的又一超大體量的商業(yè)項目，總建筑面積達 50萬平方米，其規(guī)模性、先進性和影響力位于全國同案例前列，具有國際一流的商業(yè)水準。豪斯機構(gòu)作為無錫明發(fā)商業(yè)廣場的主要運營方，承擔項目的全程服務(wù)，包括市場調(diào)研、產(chǎn)品及業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃研究、全程招商、推廣和營銷執(zhí)行等。 133 南京明發(fā)商業(yè)廣場 該項目是明發(fā)集團在長三角全面商業(yè)計劃的其中一站。項目處于南京市區(qū)南部的雨花臺區(qū)，距離南京市中心約 20分鐘車程。項目以近 50萬平方米的規(guī)模。定位為 “ 全齡段、全天候、全業(yè)態(tài) ” 的多功能大型 Shopping Mall。 134 合肥明發(fā)商業(yè)廣場 該項目是明發(fā)集團在長三角全面商業(yè)計劃的其中一站。項目處于交通干道碭山路和四里河路交匯處，處在合肥的交通樞紐地帶。 135 揚州明發(fā)商業(yè)廣場 該項目是明發(fā)集團在長三角全面商業(yè)計劃的其中一站。項目處于揚州廣陵新城，距離火車站（貨運總站）車程只需５分鐘 ,至江都 10KM,至儀征 30KM,至南京只需 1個小時 ,到上海只需 2個多小時。項目以近 40萬平方米的規(guī)模。定位為 “ 全時段、全業(yè)業(yè)態(tài)、全客群、全齡段、全方位 ” 的多功能大型 Shopping Mall。 136 酒泉洪洋新天地 該項目位于甘肅酒泉新城區(qū)中心，建筑面積 6萬多㎡。洪洋地產(chǎn)以前瞻的眼光，融合城市規(guī)劃發(fā)展方向和區(qū)域需求，精心打造集購物、美食、休閑、娛樂于一體的 SHOPPINGMALL。并切合市場發(fā)展和需求，以全新理念和嶄新商業(yè)模式，投入巨資打造集大型超市、品牌旗艦專賣店、餐飲廣場、洗浴中心、休閑、酒店式公寓等不同功能的商業(yè)空間，創(chuàng)造酒泉前所未有的商業(yè)地產(chǎn)旗艦。 137 河北遷安時代廣場 遷安時代廣場位于河北遷安市核心商圈燕山大道與興安大街交匯處，總建筑面積約 3． 9萬平方米。豪斯機構(gòu)為項目提供規(guī)劃設(shè)計、企劃包裝、推廣、銷售、協(xié)助招商等服務(wù)。通過對遷安商業(yè)市場的調(diào)研，最終將項目定位為全天候的復(fù)合型商業(yè)廣場，建成后的遷安時代廣場將成為遷安市最具代表性的商業(yè)項目。 138 浙江桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場 桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場位于浙江桐鄉(xiāng)慶豐南路和老 320國道交叉口的西側(cè)， 總建筑面積有 15萬平方米，是當前桐鄉(xiāng)最大的商業(yè)項目之一；是大型的集餐飲、娛樂、休閑為一體的旗艦店。新加坡豪斯（中國）機構(gòu)為浙江桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場提供了行銷策劃服務(wù)。 139 廈門新時代萊雅 本項目位于廈門市中山路東段，是擁有 7萬平米的大型商業(yè)百貨項目。自 2023年正式開業(yè)后，成為眾多店中店銷售項目中，唯一實現(xiàn)返租回報承諾的個案，迄今也是中山路上經(jīng)營最好的商家之一，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的操作有著指導的意義。 140 重慶沙坪壩商業(yè)中心 項目建成后將是總建筑面積達 15萬平方米的 Shopping Mall，是集游樂、休閑于一體的大型綜合商業(yè)項目。豪斯機構(gòu)為其提供了前期研究及綜合顧問服務(wù)，為項目規(guī)劃和建設(shè)方向提供了準確的市場依據(jù)。 141 榮譽只屬過去，對于商業(yè)地產(chǎn)，豪斯地產(chǎn)機構(gòu)一向以零作為全新的開始，一直在探索的路上！ 匯報結(jié)束，謝謝！ 祝本項目圓滿成功！