【正文】 0 平米總建筑面積 467400 平米　　　 總戶數(shù) 5029 戶　　容積率 　建筑密度 %建筑類型配比點(diǎn)　塔 226800 平米 %高　板 135600 平米 %小高板 36000 平米 %多　層 46800 平米 %小學(xué)、托幼 中心綠地配套商業(yè) 131 規(guī)劃探測產(chǎn)品規(guī)劃篇方案四：?塔樓為主小學(xué)、托幼 中心綠地配套商業(yè)建筑面積住　　宅 517680 平米配套小學(xué)、托幼 8200 平米商業(yè) 8900 平米其他 7100 平米合計(jì) 24200 平米總建筑面積 541880 平米　　　 總戶數(shù) 5808 戶　　容積率 　　建筑密度 %建筑類型配比點(diǎn)　塔 470880 平米 %多　層 46800 平米 % 此方案中，塔樓比例占九成此方案中，塔樓比例占九成以上，無論是空間形態(tài)還是產(chǎn)品以上，無論是空間形態(tài)還是產(chǎn)品品質(zhì)，都會受到極大的負(fù)面影響品質(zhì)，都會受到極大的負(fù)面影響，不建議采取此方案。，不建議采取此方案。 132 1容積率差異產(chǎn)品形態(tài)差異物業(yè)類型配比成本差異 市場售價(jià)最佳容積率建議容積率范圍利潤差異規(guī)劃設(shè)計(jì)市場消化修正容積率探測u 容積率探測技術(shù)路線產(chǎn)品規(guī)劃篇 133 容積率探測u 成本計(jì)算取費(fèi)依據(jù)產(chǎn)品規(guī)劃篇1 土地成本 根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)，土地費(fèi)用取991800204元，按照不同售價(jià)和物業(yè)類型配比加權(quán)進(jìn)行分配。2 前期費(fèi)用 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值確定，取建筑安裝費(fèi)的 %3 建筑安裝費(fèi)用 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值和甲方提供的數(shù)據(jù) ,依據(jù)不同的建筑形式取 8001650元 /平方米4 小市政及室外工程 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值確定， 200300元 /平方米5 管理費(fèi) 1,2,3,4項(xiàng)和的 2%6 不可預(yù)見費(fèi) 2,3,4,5項(xiàng)和的 5%7 銷售費(fèi)用 銷售價(jià)格的 4%8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 鑒于本次研究是容積率探測，且甲方資金情況不詳，因此估算取值 90160元 /平方米9 銷售價(jià)格 按照市場調(diào)研數(shù)據(jù)預(yù)測得出10 其他 由于代征道路、配套學(xué)校等對本次探測沒有直接影響，故暫不考慮。 134 容積率探測u 成本計(jì)算過程產(chǎn)品規(guī)劃篇單位：除注明外，均為元單位：除注明外，均為元 /平方米平方米容積率總建筑面積(M2)建筑形式 建筑面積 (M2) 土地成本 建筑安裝 費(fèi)用 前期費(fèi)用小市政及室外工程管理費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用成本合計(jì) 364760高層住宅 52800 2615 1650 91 200 91 102 240 110 5099 板式高層 (15層以下 ) 81800 2746 1350 74 260 89 89 252 160 5019 板式高層 (15層及以上 ) 175560 2702 1600 88 220 92 100 248 140 5191 板式多層 54600 2833 800 44 300 80 61 260 160 4538 428920高層住宅 242023 2260 1650 91 200 84 101 240 100 4726 板式高層 (15層以下 ) 72650 2373 1350 74 260 81 88 252 150 4628 板式高層 (15層及以上 ) 63570 2335 1600 88 220 85 100 248 130 4806 板式多層 50700 2448 800 44 300 72 61 260 150 4135 445200高層住宅 226800 2178 1650 91 200 82 101 240 90 4632 板式高層 (15層以下 ) 36000 2287 1350 74 260 79 88 252 140 4531 板式高層 (15層及以上 ) 135600 2250 1600 88 220 83 100 248 120 4709 板式多層 46800 2359 800 44 300 70 61 260 140 4034 135 容積率探測u 計(jì)算結(jié)果產(chǎn)品規(guī)劃篇容積率總建筑面積 (M2) 建筑形式 建筑面積(M2) 成本合計(jì)市場預(yù)期價(jià)市場預(yù)期價(jià) —成本合計(jì)總銷售額 (萬元 )利潤匯總 (萬元 ) 364760 高層住宅 52800 5099 6000 901 31680 43670 板式高層 (15層以下 ) 81800 5019 6300 1281 51534 板式高層 (15層及以上 ) 175560 5191 6200 1009 108847 板式多層 54600 4538 6500 1962 35490 428920 高層住宅 242023 4726 6000 1274 145200 63837 板式高層 (15層以下 ) 72650 4628 6300 1672 45770 板式高層 (15層及以上 ) 63570 4806 6200 1394 39413 板式多層 50700 4135 6500 2365 32955 445200 高層住宅 226800 4632 6000 1368 136080 69153 板式高層 (15層以下 ) 36000 4531 6300 1769 22680 板式高層 (15層及以上 ) 135600 4709 6200 1491 84072 板式多層 46800 4034 6500 2466 30420 單位：除注明外，均為元單位：除注明外，均為元 /平方米平方米 136 容積率探測u 計(jì)算結(jié)果分析n 容積率增加后，顯著攤薄土地費(fèi)用，因此方案二的盈利能力遠(yuǎn)高于方案一，經(jīng)試算，只有方案一的整體平均售價(jià)高于方案二 580元 /平方米時(shí)，兩個(gè)方案盈利才能持平，而這樣高的價(jià)格差異不易實(shí)現(xiàn)；n 在方案二的基礎(chǔ)上，方案三進(jìn)一步提高了容積率，從財(cái)務(wù)指標(biāo)上看，盈利能力有所增加，但是市場風(fēng)險(xiǎn)也在加大，如果銷售周期過長的話，其盈利的增加將一定程度上被抵消。產(chǎn)品規(guī)劃篇 137 最佳容積率建議u 分析結(jié)論n 由于成本的原因，在容積率 23的范圍內(nèi)，取 2是不合適的， 更加適合本項(xiàng)目；n 由于現(xiàn)有的數(shù)據(jù)有限，綜合考慮產(chǎn)品品質(zhì)和市場消化的因素，我們建議容積率應(yīng)在 ，可以在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)；n 準(zhǔn)確的容積率需要結(jié)合規(guī)劃方案進(jìn)行論證和優(yōu)化。產(chǎn)品規(guī)劃篇 138 其他規(guī)劃建議u 降低道路密度，優(yōu)化道路設(shè)計(jì)n 道路密度過高，占總用地 %216。 影響容積率的提升216。 影響綠地率的提升216。 用地過于分散，不宜營造社區(qū)氛圍和歸屬感n 道路設(shè)計(jì)過于 “橫平豎直 ”216。 具有過強(qiáng)的公建特征216。 不宜營造社區(qū)居住生活氛圍的營造216。 不宜營造高端居住的私密感產(chǎn)品規(guī)劃篇 139 其他規(guī)劃建議u 調(diào)整中心綠地布局n 現(xiàn)有中心綠地集中布置216。 有利于營造園林化n 布置過于封閉，無法展示形象216。 打開綠化，面向街區(qū)n 建議216。 集中綠地縮減216。 縮減綠地增加到連接中心綠地和城市主干道的景觀軸縮減集中綠地縮減集中綠地增加景觀軸增加景觀軸產(chǎn)品規(guī)劃篇 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 整體營銷思路建議現(xiàn)有項(xiàng)目營銷現(xiàn)狀本案營銷思路建議 141 現(xiàn)有項(xiàng)目營銷現(xiàn)狀u 營銷手段單一，缺少相互支持整體營銷思路p多選用售樓處、現(xiàn)場圍擋，其他銷售手段鮮有涉及；p銷售工具（樓書、沙盤等）不到位；p缺乏道路引導(dǎo)系統(tǒng) ； 142 現(xiàn)有項(xiàng)目營銷現(xiàn)狀u 現(xiàn)有營銷手段使用不當(dāng)u 專業(yè)素質(zhì)較低整體營銷思路p售樓處使用不當(dāng)（位置選取、使用、風(fēng)格設(shè)計(jì)等）p銷售體專業(yè)素質(zhì)不足p營銷操作素質(zhì)較低（廣告監(jiān)測等） 143 整體營銷思路整合營銷整合營銷 突出形象突出形象 度的把握度的把握 營銷營銷思路思路 144 整體營銷思路營銷營銷思路思路整合營銷整合營銷 概念營銷概念營銷√ 145 推廣手段整體營銷思路“整合營銷整合營銷 ”整合政治資整合政治資源源整合專業(yè)資整合專業(yè)資源源整合媒體資整合媒體資源源 ……整合時(shí)間整合時(shí)間整合客戶整合客戶 ……整合現(xiàn)場管理整合現(xiàn)場管理整合銷售工具整合銷售工具 …… 銷售手段整合銷售手段整合對象整合對象整合資源整合資源整合 146 整體營銷思路整合營銷整合營銷 突出形象突出形象 度的把握度的把握 營銷營銷思路思路 147 項(xiàng)目形象整體營銷思路城市中心城市中心“富人區(qū)富人區(qū) ” 148 整體營銷思路項(xiàng)目形象項(xiàng)目形象 推廣手段推廣手段 度的把握度的把握 營銷營銷思路思路 149 度的把握整體營銷思路宣傳注意力度和方式，略有超前宣傳注意力度和方式，略有超前避免詆毀其他項(xiàng)目避免詆毀其他項(xiàng)目 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 項(xiàng)目開發(fā)建議與財(cái)務(wù)分析 151 開發(fā)建議項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析?首推優(yōu)質(zhì)大戶型和首推優(yōu)質(zhì)大戶型和部分小戶型樹立項(xiàng)部分小戶型樹立項(xiàng)目形象目形象?后續(xù)根據(jù)市場情況后續(xù)根據(jù)市場情況調(diào)整調(diào)整?控制銷售速度控制銷售速度?略慢于市場一般水平略慢于市場一般水平?繼續(xù)在機(jī)場新區(qū)拿地繼續(xù)在機(jī)場新區(qū)拿地 !開發(fā)順序開發(fā)順序 開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏 開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略 152 財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析u 財(cái)務(wù)分析假設(shè)前提n “快、中、慢 ”三個(gè)銷售速度的假設(shè)n 市場價(jià)格呈 “小步快走 ”上漲的假設(shè) 153 靜態(tài)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析u 假設(shè)投入自有資金 ，銀行貸款 。u 項(xiàng)目總投資約 。u 項(xiàng)目最大資金缺口約為 ，發(fā)生于 2023年 Q2。 154 多方案比較項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析u 經(jīng)過測算分析得出： 銷售速度與靜態(tài)利潤負(fù)相關(guān)，與投資回收速度正相關(guān) 。u 建議根據(jù)整體開發(fā)戰(zhàn)略和收益目標(biāo)進(jìn)行選擇。 155 THANKS 156 謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH