【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 200 35%、 10％麗景琴園（三期） —— —— 110－ 120 15% 140 80%尚座 61 10% 100－ 105 20% 11 13 137 60%中檔項(xiàng)目 麗景新城（一期） —— —— 100－ 110 70% 130－ 140 30%宏揚(yáng)香木林（一期） —— —— 9 105 30%、 10％ 135/160 20%、 20％鷺港（一期） 50、 58 5% 7095 35% 105－ 1 150－190 35%、 10％馨秀園 —— —— 98/110120 10%、 40％ 130－ 140 50%金洋旺座 —— —— 102/103 55% 130140 20%20232023年典型項(xiàng)目（已售部分）戶型統(tǒng)計(jì)做市場(chǎng)主流做市場(chǎng)主流選取中高檔項(xiàng)目，做戶型統(tǒng)計(jì)分析選取中高檔項(xiàng)目，做戶型統(tǒng)計(jì)分析 56 戶型定位建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位2023－ 2023年典型項(xiàng)目已售部分戶型統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目類型 數(shù)據(jù)類型 一居戶型 兩居戶型 三居及以上戶型 合計(jì)30－ 50 50－ 70 70－ 90 90－ 110 110－ 130 110－130 130－ 150 150－170 170－200高檔項(xiàng)目 絕對(duì)數(shù)統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)平米） 　 相對(duì)數(shù)統(tǒng)計(jì) 0% 7% 3% 25% 2% 8% 49% 3% 3% 100%中檔項(xiàng)目 絕對(duì)數(shù)統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)平米） 　 相對(duì)數(shù)統(tǒng)計(jì) 0% 2% 14% 30% 4% 16% 22% 9% 2% 100%合計(jì) 絕對(duì)數(shù)統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)平米） 相對(duì)數(shù)統(tǒng)計(jì) 0% 5% 9% 27% 3% 12% 35% 6% 3% 100%90平方米以下量小平方米以下量小 兩居兩居 90－－ 110 三居三居 130－－ 150 大面積量小大面積量小市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)分析市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)分析做市場(chǎng)主流做市場(chǎng)主流 57 戶型定位建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位做市場(chǎng)主流產(chǎn)品做市場(chǎng)主流產(chǎn)品 本項(xiàng)目戶型配比建議本項(xiàng)目戶型配比建議一居戶型 兩居戶型 三居戶型及以上戶型30－ 50 50－ 70 70－ 90 90－ 110 110－ 130 110－ 130 130－ 150 150－ 170 170－ 2000％ 5％ 0％ 5％ 5％ 10% 15%20% 05％ 5％ 10% 35%50% 5％ 10% 5％ 10%主力戶型主力戶型 兩居兩居 90－－ 110 三居三居 130－－ 150做市場(chǎng)主流做市場(chǎng)主流 58 戶型定位建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位注意注意 90平米新政平米新政嚴(yán)格執(zhí)行新政嚴(yán)格執(zhí)行新政市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)非常大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)非常大三種情況的分析三種情況的分析完全不限制完全不限制 限制一部分限制一部分 完全限制完全限制 59 戶型定位建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位注意注意 90平米新政平米新政完全不限制完全不限制整體按照市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)戶型配比整體按照市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)戶型配比應(yīng)對(duì)方案一應(yīng)對(duì)方案一政策風(fēng)險(xiǎn)高政策風(fēng)險(xiǎn)高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不受新政限制如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不受新政限制風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析直接銷售直接銷售銷售政策控制力度小銷售政策控制力度小對(duì)策分析對(duì)策分析 60 戶型定位建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位注意注意 90平米新政平米新政限制一部分限制一部分小于小于 90平米按照平米按照 1＋＋ 1使用來(lái)設(shè)計(jì)使用來(lái)設(shè)計(jì)應(yīng)對(duì)方案二應(yīng)對(duì)方案二政策風(fēng)險(xiǎn)中政策風(fēng)險(xiǎn)中市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小如果規(guī)劃設(shè)計(jì)要受新政限制如果規(guī)劃設(shè)計(jì)要受新政限制風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析捆綁后的戶型配比符合市場(chǎng)要求捆綁后的戶型配比符合市場(chǎng)要求但銷售政策控制力度小但銷售政策控制力度小銷售時(shí)按照銷售時(shí)按照 1＋＋ 1捆綁銷售捆綁銷售對(duì)策分析對(duì)策分析 61 戶型定位建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位注意注意 90平米新政平米新政完全限制完全限制按照新政要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和銷售按照新政要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和銷售應(yīng)對(duì)方案三應(yīng)對(duì)方案三政策風(fēng)險(xiǎn)小政策風(fēng)險(xiǎn)小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大如果規(guī)劃設(shè)計(jì)要受新政限制如果規(guī)劃設(shè)計(jì)要受新政限制風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析以大帶小，推動(dòng)小戶型銷售以大帶小，推動(dòng)小戶型銷售銷售政策控制力度大銷售政策控制力度大擴(kuò)大推廣面，增加客戶來(lái)源擴(kuò)大推廣面，增加客戶來(lái)源對(duì)策分析對(duì)策分析 62 戶型定位建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位注意注意 90平米新政平米新政推薦應(yīng)對(duì)方案二推薦應(yīng)對(duì)方案二注：注： 具體的設(shè)計(jì)方案和組合方式需要再進(jìn)行深化研究。、具體的設(shè)計(jì)方案和組合方式需要再進(jìn)行深化研究。規(guī)劃設(shè)計(jì)和戶型細(xì)節(jié)建議在下一章詳細(xì)論述、規(guī)劃設(shè)計(jì)和戶型細(xì)節(jié)建議在下一章詳細(xì)論述戶型配比建議戶型配比建議 63 項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位目標(biāo)客群需求分析目標(biāo)客群需求分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 四種客群四種客群三個(gè)特點(diǎn)三個(gè)特點(diǎn)兩項(xiàng)注意兩項(xiàng)注意一條領(lǐng)先一條領(lǐng)先 64 項(xiàng)目的價(jià)格定位u 現(xiàn)有價(jià)格水平： 07年 1月， 4700元 /平方米u(yù) 價(jià)格增長(zhǎng)特點(diǎn)：小步快走，穩(wěn)步上升u 價(jià)格漲幅：每年 800－ 1000元u 預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間： 07年 9月u 預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)市場(chǎng)價(jià)格： 5500u 領(lǐng)先市場(chǎng)：產(chǎn)品、營(yíng)銷領(lǐng)先市場(chǎng)半步，價(jià)格領(lǐng)先市場(chǎng)半年項(xiàng)目市場(chǎng)定位價(jià)格定位依據(jù)價(jià)格定位依據(jù)價(jià)格價(jià)格 定位定位 建議建議 開(kāi)盤時(shí)價(jià)格開(kāi)盤時(shí)價(jià)格 6000元元 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位與基調(diào)把握西班牙風(fēng)格景觀住區(qū)新都市主義 66 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題開(kāi)發(fā)主題篇新都市主義西班牙景觀生活區(qū)都市文化魅力都市文化魅力新都市主義宜居景觀園林宜居景觀園林景觀住區(qū)特色風(fēng)情洋房特色風(fēng)情洋房 歐美風(fēng)情歐美風(fēng)情富有人文內(nèi)涵富有人文內(nèi)涵高雅不沉重高雅不沉重耐久耐塵耐久耐塵西班牙新古典風(fēng)格 67 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題開(kāi)發(fā)主題篇西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格新都市主義新都市主義 西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格 景觀生活區(qū)景觀生活區(qū)新都市主義西班牙景觀生活區(qū) 68 西班牙風(fēng)格u 營(yíng)造原則n 選擇古典、高貴和典雅的風(fēng)格216。 西班牙風(fēng)格的兩重性– 熱情、奔放和勇敢的氣質(zhì)– 王國(guó)獨(dú)有的古典、高貴和典雅的氣質(zhì)n 風(fēng)格體現(xiàn)重元素和符合，輕風(fēng)情216。 風(fēng)情的營(yíng)造需要城市氣質(zhì)和人文氣質(zhì)，難度大216。 建筑風(fēng)格的營(yíng)造可以移植和模仿– 部分引入強(qiáng)勢(shì)的建筑元素和符合– 局部（會(huì)所、鐘樓等標(biāo)志性建筑）原汁原味的營(yíng)造n 風(fēng)格營(yíng)造注重地域的適宜性216。 西班牙大面積采用建筑涂料在唐山不適用，宜采用石材和面磚開(kāi)發(fā)主題篇 69 2341西班牙風(fēng)格具有古老王國(guó)的貴族氣質(zhì)開(kāi)發(fā)主題篇 70 西班牙風(fēng)格u 具有古老王國(guó)的貴族氣質(zhì) n 神秘n 內(nèi)斂n 沉穩(wěn)n 厚重開(kāi)發(fā)主題篇 71 2341西班牙風(fēng)格具有古老王國(guó)的貴族氣質(zhì)典雅的居住氛圍，易被接受開(kāi)發(fā)主題篇 72 西班牙風(fēng)格u 典雅的居住氛圍，易被接受n 山墻、坡頂與傳統(tǒng)中國(guó)民居有相似之處n 色彩、樣式比傳統(tǒng)中國(guó)民居強(qiáng)烈而典雅開(kāi)發(fā)主題篇 73 2341西班牙風(fēng)格具有古老王國(guó)的貴族氣質(zhì)典雅的居住氛圍，易被接受突出的建筑符號(hào)，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)開(kāi)發(fā)主題篇 74 西班牙風(fēng)格u 突出的建筑符號(hào)，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)n 建筑圓角，神秘的古典氣息n 鐵藝與花架，浪漫尊貴的氣質(zhì)n 帕提歐（ Patio）式庭院，在歐洲建筑中獨(dú)樹(shù)一幟開(kāi)發(fā)主題篇 75 2341西班牙風(fēng)格具有古老王國(guó)的貴族氣質(zhì)典雅的居住氛圍，易被接受突出的建筑符號(hào)，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)奢華與典雅并舉，符合成功人士品位開(kāi)發(fā)主題篇 76 西班牙風(fēng)格u 奢華與典雅并舉，符合成功人士品位n 宮廷式的華麗穩(wěn)重n 對(duì)細(xì)節(jié)的精雕細(xì)琢 開(kāi)發(fā)主題篇 77 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題u 西班牙風(fēng)格 —— 選擇性的采用最具特色的表現(xiàn)手法用之有度用之有度 在最突出的部位鮮明的在最突出的部位鮮明的 “點(diǎn)點(diǎn) ”出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌建筑之體現(xiàn)建筑之體現(xiàn)開(kāi)發(fā)主題篇采用坡屋頂、質(zhì)感立面、局部異型等典型西班牙建筑特點(diǎn)采用坡屋頂、質(zhì)感立面、局部異型等典型西班牙建筑特點(diǎn) 78 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題u 西班牙風(fēng)格 —— 選擇性的采用最具特色的表現(xiàn)手法用之有度用之有度 在最突出的部位鮮明的在最突出的部位鮮明的 “點(diǎn)點(diǎn) ”出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌建筑之體現(xiàn)建筑之體現(xiàn)開(kāi)發(fā)主題篇底層可采用毛石等材料底層可采用毛石等材料 79 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題u 西班牙風(fēng)格 —— 選擇性的采用最具特色的表現(xiàn)手法用之有度用之有度 在最突出的部位鮮明的在最突出的部位鮮明的 “點(diǎn)點(diǎn) ”出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌建筑之體現(xiàn)建筑之體現(xiàn)開(kāi)發(fā)主題篇標(biāo)志性建筑的風(fēng)格應(yīng)強(qiáng)調(diào)純粹標(biāo)志性建筑的風(fēng)格應(yīng)強(qiáng)調(diào)純粹 80 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題u 西班牙風(fēng)格 —— 選擇性的采用最具特色的表現(xiàn)手法用之有度用之有度 在最突出的部位鮮明的在最突出的部位鮮明的 “點(diǎn)點(diǎn) ”出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌建筑之體現(xiàn)建筑之體現(xiàn)開(kāi)發(fā)主題篇 風(fēng)格純粹的售樓處風(fēng)格純粹的售樓處 81 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題u 西班牙風(fēng)格 —— 選擇性的采用最具地域特色的表現(xiàn)手法用之有度用之有度 在最突出的部位鮮明的在最突出的部位鮮明的 “點(diǎn)點(diǎn) ”出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌裝飾之體現(xiàn)裝飾之體現(xiàn)建筑圓角、木質(zhì)花架，都是典型的西班牙式建筑符號(hào)建筑圓角、木質(zhì)花架，都是典型的西班牙式建筑符號(hào) 開(kāi)發(fā)主題篇 82 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題u 西班牙風(fēng)格 —— 選擇性的采用最具地域特色的表現(xiàn)手法用之有度用之有度 在最突出的部位鮮明的在最突出的部位鮮明的 “點(diǎn)點(diǎn) ”出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌裝飾之體現(xiàn)裝飾之體現(xiàn)開(kāi)發(fā)主題篇鐵藝、柱雕也是古典西班牙的代表符號(hào)鐵藝、柱雕也是古典西班牙的代表符號(hào) 83 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題u 西班牙風(fēng)格 —— 選擇性的采用最具地域特色的表現(xiàn)手法用之有度用之有度 在最突出的部位鮮明的在最突出的部位鮮明的 “點(diǎn)點(diǎn) ”出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌出風(fēng)情，而不過(guò)分堆砌景觀之體現(xiàn)景觀之體現(xiàn)開(kāi)發(fā)主題篇 84 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題開(kāi)發(fā)主題篇西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格新都市主義新都市主義 西班牙風(fēng)格西班