拍賣流程管理知識講座-資料下載頁
2025-03-04 12:24本頁面
【正文】 、地點(diǎn)和方式 違約責(zé)任及爭議解決方式； 其他需要約定的事項(xiàng)。 編制拍賣文件 五、土地使用權(quán)出讓合同及建設(shè)用地批準(zhǔn)書的編制。 拍賣地塊土地使用權(quán)出讓合同及建設(shè)用地批準(zhǔn)書均可使用標(biāo)準(zhǔn)文本，在標(biāo)準(zhǔn)文本中事先填印上地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、開工竣工時(shí)間等條款。宗地圖作為土地出讓合同的附件可一并印制在合同書最后一頁，土地出讓合同書中土地利用要求一欄則填上規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)內(nèi)容。 拍賣前的準(zhǔn)備 一、發(fā)布拍賣公告。 至少在拍賣（招標(biāo)、掛牌）前二十日發(fā)布拍賣（招標(biāo)、掛牌）公告。 一般性拍賣標(biāo)的發(fā)布拍賣公告時(shí)間為拍賣前 7日；司法強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)的在拍賣會前 15日發(fā)布拍賣公告。 二、組織踏勘土地和自行踏勘土地（標(biāo)的物展示）。 三、接受咨詢、辦理競買手續(xù)并交納保證金。 保證金數(shù)額可定在標(biāo)的物評估值的 5%～ 20%。通過銀行轉(zhuǎn)帳的須在公告規(guī)定的時(shí)間如數(shù)到達(dá)指定帳戶。 丼辦拍賣會 一、主持人應(yīng)熟悉土地方面拍賣的基本知識： 概念性知識： （ 1）建筑容積率：是指建筑總面積與建筑用地面積之比．它反映建筑用地空間的利用程度。例：總建筑面積 800平方米，用地面積 200平方米、那么容積率是800247。200 = 4 。 （ 2）綠化率：是規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)的綠化用地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 （ 3）土地利用率：土地利用率是指已利用的土地面積與土地總面積之比。它反映土地的利用程度。 （ 4）土地使用年限的不同規(guī)定：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年：商業(yè)、旅游．娛樂用地 40年；綜合和其他用地 50年。 拍賣競價(jià)方式 二、遞增性的競價(jià)階梯 250、 258。 （ 1） 250式競價(jià)階梯： 5000 元以下，每次均加 200元； 200、 400、 600、 800、 1000、 1 200、 1 400 … … 5000 ； 5000～ 10000元，每次加 500元； 5500、 6000、 6500、 7000、 7500、 8000 … … 10000 ； 1萬～ 5 萬元， 10 萬～ 50萬、 100萬～ 500 萬 … … 加 2023 和 2023的倍數(shù)； 5 萬～ 10 萬元， 50 萬～ 100萬、 500萬～ 1000萬 …… 每次加 5000 和 5000 的倍數(shù)； ( 2 ) 258式競價(jià)階梯： 5000元以下， 200、 500、 800、 1000、 1200、 1500、 1800、 202 2200、 2500、 2800、 3000 … … 5000 元； 5000元～ 1萬元， 5000， 5500、 6000、 6500、 7000、 7500、 … … 1 萬； 1萬元～ 5 萬元、 10萬～ 50 萬、 I00萬～ 500萬，每次加 202 5000、 8000和它們的倍數(shù)； 5 萬元～ 10 萬元、 50 萬～ 100萬、 500 萬 1000萬． … … 每次加 5000和 5000的倍數(shù)。 拍賣主持能力和實(shí)地踏勘 了解標(biāo)的物 一、拍賣師的報(bào)價(jià)和肢體語言。 報(bào)價(jià)：丹田用氣、吐字清晰、抑揚(yáng)頓挫、語速適度、字正腔圓、清脆悅耳。 肢體語言（手勢）：上臂帶動小臂甩出，手掌和地面成 45 ％角四指并攏，舒張大方；左右兩手可以交替運(yùn)用，手腕擺動指向競買人；眼到口到手到。 二、拍賣會前 1 到 2 天，拍賣人要做的準(zhǔn)備工作： 踏勘土地，熟悉出讓土地的基本情況，挖掘出該宗土地的區(qū)位優(yōu)勢或靚點(diǎn)；該宗土地所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、人文情況和未來發(fā)展的前景。 有條件的可以和競買人分別溝通。 拍賣程序 會議拍賣師宣布拍賣開始； 介紹監(jiān)督人員、記錄員等工作人員并就位； 拍賣師主持拍賣并請國土資源部門向拍賣師遞交密封的拍賣標(biāo)的保留價(jià)通知書（如有公證人員時(shí)，請公證人員宣布密封完好；沒有公證人員的情況下，拍賣師向所有競買人展示并說明密封完好）。 （ 1）拍賣師點(diǎn)算競買人； (2）宣讀《競買規(guī)則》 并強(qiáng)調(diào)注意事項(xiàng)：遵守拍賣會紀(jì)律；競買人準(zhǔn)確競價(jià)、了解加價(jià)幅度；競買人適應(yīng)拍賣氛圍，確定好心理價(jià)位；抓住最后機(jī)會； (3)簡要介紹宗地的基本情況，競價(jià)開始（處理好幾種情況：短期無人應(yīng)價(jià)、競買人報(bào)價(jià)出現(xiàn)錯(cuò)誤、競買人競價(jià)沖動、競買人電話溝通、競買人違反會場紀(jì)律、競買人提出異議、競買人提出其他要求、最高應(yīng)價(jià)達(dá)不到保留價(jià)等）； ［利用影像設(shè)備（幻燈投影 PPT/VCD等）進(jìn)行輔助拍賣。］ 簽定《拍賣成交確認(rèn)書》； 拍賣會結(jié)束。 后續(xù)工作 拍賣會后相關(guān)事項(xiàng)： 出讓人與競得人簽定《土地出讓合同》； 競得人繳納土地出讓金、拍賣傭金、各項(xiàng)稅費(fèi)等，辦理土地使用權(quán)證書。 3 、拍賣檔案的整理和保存。 謝謝！
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