拍賣流程管理知識講座-閱讀頁
2025-03-14 12:24本頁面
【正文】 保部門等相關(guān)單位制作的材料，確定該出讓宗地在未來城市發(fā)展中的定位，以此來確定未來買家投資的性質(zhì) 是房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、娛樂業(yè)項目、商業(yè)開發(fā)，還是僅僅滿足風(fēng)險投資家 “轉(zhuǎn)手獲利 ”的需要就可以？ 確定了市場投資性質(zhì)，然后才能確定我們要找的買家在哪里。比如，我們現(xiàn)在需要操作一個小商品城的建設(shè)項目，經(jīng)過分析，我們認為它的投資方首先應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資企業(yè)，同時，考慮到開發(fā)成功后的運作，投資方還應(yīng)該是熟悉小商品流通情況的行家里手，知道他將來的客戶喜歡什么樣的房子或商鋪類型，最終我們確定我們的意向客戶在江蘇、浙江一帶可能性最大，我們就重點向該地區(qū)招商推介。 推介會 其他方式 一般，土地項目比較大，或多個項目同時出讓，可以采用專門舉辦一次推介會的方式來招商，重點突出，效果也比較好。 “東方 模式 ”，其實是建立在掌握強大客戶資源前提上的招商運作模式，它強調(diào)在啟動拍賣程序的同時就啟動招商程序，強調(diào)市場細分，首先根據(jù)土地開發(fā)性質(zhì)確定投資性質(zhì)，然后開展點對點招商。 委托人、拍賣人的姓名和住所； 拍賣標的的名稱、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量； 委托人提出的保留價（一般在拍賣會當(dāng)場向拍賣師提供密封報價單）； 拍賣的時間、地點； 拍賣標的的交付或者轉(zhuǎn)移的時間，方式； 傭金及支付的方式、期限（拍賣會當(dāng)天）； 價款的支付方式、期眼； 違約資任； 雙方約定的其他事項。 編制拍賣文件 一、國有土地使用權(quán)拍賣（招標、掛牌）公告的編制。 編制拍賣文件 二、國有土地使用權(quán)競買須知的編制。 特別說明：拍賣會開始后，《競買須知》應(yīng)該自動轉(zhuǎn)為拍賣規(guī)則。 拍賣人應(yīng)編制統(tǒng)一格式的《競買申請書》供競買人填寫，競買申請書 要求競買人認真審閱拍賣文件，并在實地踏勘拍賣地塊的基礎(chǔ)上，愿意遵守土 地使用權(quán)拍賣文件的要求和規(guī)定，對拍賣文件無異議并參與競買。 編制拍賣文件 四、國有土地使用權(quán)拍賣成交確認書的編制。 編制拍賣文件 五、土地使用權(quán)出讓合同及建設(shè)用地批準書的編制。宗地圖作為土地出讓合同的附件可一并印制在合同書最后一頁，土地出讓合同書中土地利用要求一欄則填上規(guī)劃設(shè)計要點內(nèi)容。 至少在拍賣（招標、掛牌）前二十日發(fā)布拍賣（招標、掛牌）公告。 二、組織踏勘土地和自行踏勘土地（標的物展示）。 保證金數(shù)額可定在標的物評估值的 5%～ 20%。 丼辦拍賣會 一、主持人應(yīng)熟悉土地方面拍賣的基本知識： 概念性知識： （ 1）建筑容積率：是指建筑總面積與建筑用地面積之比．它反映建筑用地空間的利用程度。200 = 4 。 （ 3）土地利用率：土地利用率是指已利用的土地面積與土地總面積之比。 （ 4）土地使用年限的不同規(guī)定：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年：商業(yè)、旅游．娛樂用地 40年；綜合和其他用地 50年。 （ 1） 250式競價階梯： 5000 元以下，每次均加 200元； 200、 400、 600、 800、 1000、 1 200、 1 400 … … 5000 ； 5000～ 10000元，每次加 500元； 5500、 6000、 6500、 7000、 7500、 8000 … … 10000 ； 1萬～ 5 萬元， 10 萬～ 50萬、 100萬～ 500 萬 … … 加 2023 和 2023的倍數(shù)； 5 萬～ 10 萬元， 50 萬～ 100萬、 500萬～ 1000萬 …… 每次加 5000 和 5000 的倍數(shù)； ( 2 ) 258式競價階梯： 5000元以下， 200、 500、 800、 1000、 1200、 1500、 1800、 202 2200、 2500、 2800、 3000 … … 5000 元； 5000元～ 1萬元， 5000， 5500、 6000、 6500、 7000、 7500、 … … 1 萬； 1萬元～ 5 萬元、 10萬～ 50 萬、 I00萬～ 500萬，每次加 202 5000、 8000和它們的倍數(shù)； 5 萬元～ 10 萬元、 50 萬～ 100萬、 500 萬 1000萬． … … 每次加 5000和 5000的倍數(shù)。 報價：丹田用氣、吐字清晰、抑揚頓挫、語速適度、字正腔圓、清脆悅耳。 二、拍賣會前 1 到 2 天，拍賣人要做的準備工作： 踏勘土地，熟悉出讓土地的基本情況，挖掘出該宗土地的區(qū)位優(yōu)勢或靚點；該宗土地所在地的政治、經(jīng)濟、人文情況和未來發(fā)展的前景。 拍賣程序 會議拍賣師宣布拍賣開始； 介紹監(jiān)督人員、記錄員等工作人員并就位； 拍賣師主持拍賣并請國土資源部門向拍賣師遞交密封的拍賣標的保留價通知書（如有公證人員時，請公證人員宣布密封完好；沒有公證人員的情況下，拍賣師向所有競買人展示并說明密封完好）。］ 簽定《拍賣成交確認書》； 拍賣會結(jié)束。 3 、拍賣檔案的整理和保存
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