20xx年房地產(chǎn)-山東洲海曲阜項目營銷推廣戰(zhàn)略建議-資料下載頁
2025-07-13 18:06本頁面
【導(dǎo)讀】盤操盤手法迥異。因此，本案的營銷推廣必須上升到戰(zhàn)略的高度，經(jīng)過縝密籌劃、精。心布局、迅速執(zhí)行，方能求得本案推廣的成功。本建議在分析項目推廣前提背景的情。況下，對項目推廣從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的角度提供一些建議，希冀對本案的推廣有益的指導(dǎo)。20xx年1月1日起國內(nèi)全面執(zhí)行統(tǒng)一加息后的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)。山東經(jīng)濟(jì)第三極—大曲阜都市圈?！叭蠖际腥Α笔侵笣?jì)南、青島和濟(jì)寧。濟(jì)寧都市圈的規(guī)劃編制于20xx年上半。而曲阜新區(qū)則是濟(jì)寧都市圈的行政文化中心。京杭大運(yùn)河縱穿濟(jì)寧，孕育了獨(dú)特的運(yùn)河文化。內(nèi)外眾多游客，促進(jìn)了旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。外，目前仍是一馬平川。濟(jì)寧四市的房地產(chǎn)市場。項目以多層和小高層為主，其中多層占35%，小高層占65%。主要是小高層的比重過大。品房銷售價格持續(xù)上漲。濟(jì)寧地區(qū)人民對本區(qū)域的認(rèn)同與否是本案的成敗關(guān)鍵所在。有收費(fèi)站，這也進(jìn)一步影響了曲阜新區(qū)的建設(shè)。市民關(guān)注本案的重要因素之一。本案建設(shè)速度與銷售速度有關(guān)，二者相輔相成。
【正文】 形成口碑。 ? 價格透明 樓價一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價還價和人情折扣。 ? 小幅頻調(diào) 價格調(diào)整時變動幅度不要太大，適當(dāng)多 調(diào)幾次。 ? 靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財需要多設(shè)計幾種付款方式以供選擇。 定價程序 1) 首先，決定項目的整體均價，也就是“平均單價” 2) 然后在對項目各個部分分別定出“平均單價”。 3) 針對每個部分分別定出垂直差價，一般先確定主價樓層，其價格等于“平均單價”。 4) 針對每個部分分別定出水平差價，主要根據(jù)單位的朝向、采光、平面布局、通風(fēng)、私密性及風(fēng)水等因素確定。 5) 分別確定各棟的平均單價，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定。 6) 分別確定每棟的垂直差價、水平差價，主要根據(jù)各棟戶型平面布局、朝 向、景觀等因素決定。 7) 根據(jù)以上幾步，最終分別計算出各棟每個單位的單價，形成項目價格表。 調(diào)價原則 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 25 頁 ? 調(diào)價時機(jī)： 項目一般在銷售周期達(dá)到 1 個月左右就要檢討一次價格。也可使用銷售率指標(biāo)為參考，一般每增加 30%左右的銷售率可以考慮調(diào)價必要。要結(jié)合兩者具體決定。 ? 調(diào)價的順序： 如果已售戶數(shù)多，可先調(diào)高已售的戶型，拉大與未售的差價，促進(jìn)未售戶型；如果已售戶數(shù)較少，則可全面調(diào)高價格，或有針對性調(diào)高某些戶型特佳的未售單位，促進(jìn)未售戶型銷售。 ? 調(diào)價的方式： 采用明降的方法處理，引起的負(fù)面影響較大，對項目的形象和發(fā)展商都不 利，很少采用這種方法。一般是運(yùn)用“明升暗降”的方式，直接調(diào)整銷售表價，折扣不變。讓客戶不會輕易知道實際的價格是如何的。如果降價，以調(diào)整“底價”的方式處理較好。 ? 調(diào)價的幅度： 本項目通過相對價差的原則，區(qū)分項目各棟單位，產(chǎn)品的差異化程度不是很大，所以幅度不宜過大，控制在 5%以下。 付款方式 因本案在德州市場的總價比較高，所以應(yīng)采用比較靈活的付款方式。 ? 一次性付款：對一次性付款客戶給予較大的優(yōu)惠。如 97 折優(yōu)惠。 ? 分期付款：分期付款客戶不給予優(yōu)惠或最小幅度優(yōu)惠。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 25 頁 ? 銀行按揭：建議辦理按揭的銀行選擇兩家，提供 8 成 30 年，對于銀行按揭的客戶，可給予 98 折優(yōu)惠等。 七、銷售策略 包裝策略 ? 現(xiàn)售樓處包裝： ? 功能分區(qū)： 接待區(qū)：用于安排售樓員接待進(jìn)入營銷中心的顧客； 展示區(qū)：可以現(xiàn)場陳列銷售輔助設(shè)備，用于展示項目形象； 洽談區(qū)：擺放桌椅用于與顧客洽談成交。 辦公區(qū)：設(shè)置會議室，策劃室，經(jīng)理室、財務(wù)室及員工休息區(qū)。 ? 裝修風(fēng)格： 以現(xiàn)代中式風(fēng)格為裝修風(fēng)格， 現(xiàn)代、優(yōu)雅。 ? 售樓中心的設(shè)置 在濟(jì)、兗、鄒、曲四市各設(shè)置售樓中心一處，并在項目地點(diǎn)設(shè)置接待中心。 ? 樣板房包裝 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 25 頁 銷售組織架構(gòu) 銷售模式 ? VIP 金卡銷售方式 為擴(kuò)大項目影響力，促進(jìn)已成交客戶自覺宣傳項目，建議實行 VIP 會員印刷商 裝修設(shè)計、模型商 展臺制作商 開發(fā)商 項目經(jīng)理 策劃小組 銷售小組 禮儀公司 廣告公司 媒體 其它 相關(guān)單位 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 25 頁 銷售模式。 ? 籌碼式銷售 為擴(kuò)大“引爆”銷售的效果，積聚人氣，該項目一期銷售建議采用籌碼銷售方式。即在每個銷售階段，客戶購買房屋前須先購買籌碼憑證，將一個階段認(rèn)籌的客戶集中于一天或數(shù)天內(nèi)購房。 ? 排隊認(rèn)購方式 該方式是以認(rèn)購日客戶到達(dá)營銷現(xiàn)場的先后按順序進(jìn)行選房，目的也是為了制作熱銷勢頭，該方式可以在每階段新房源推出時采用。 銷售途 徑 ? 坐銷為主 ? 業(yè)主介紹 在銷售期間，可設(shè)立轉(zhuǎn)介紹有獎制度，利用已下定的購房客戶轉(zhuǎn)介紹，使之成為活廣告，并給轉(zhuǎn)介紹成交者予以定額的現(xiàn)金獎勵及新客戶一定的購房折扣優(yōu)惠。 ? 行銷配合，主動出擊 對四市的重點(diǎn)企事業(yè)進(jìn)行主動出擊，可以集中力量在當(dāng)中的客戶群中發(fā)起宣傳，爭取團(tuán)購客戶。 ? 網(wǎng)絡(luò)營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷有兩種方式，分別是電腦網(wǎng)絡(luò)和手機(jī)網(wǎng)絡(luò)兩種。方法是在網(wǎng)絡(luò)上設(shè)立網(wǎng)站公布樓盤信息，或是向手機(jī)用戶發(fā)送樓盤信息。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 25 頁
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