【正文】 如皋一塊面積不大的地區(qū)，就有如皋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、如皋港區(qū)、如城鎮(zhèn)、如皋軟件園等四個開發(fā)主導地區(qū)，顯然，資金需求并非一個地方政府常規(guī)收入能夠覆蓋。從2023到2023年初，五年來。非法集資?非法集資案件中，主要的是非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪。根據(jù)相關司法解釋，如果同時滿足4個條件，會被定性為“非法吸收公眾存款罪”：第一，未經(jīng)有關部門依法批準或者借用合法經(jīng)營的形式吸收資金；第二，通過媒體、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳；第三，承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物、股權等方式還本付息或給付回報；第四，向社會不特定對象吸收資金。而對于非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪的最大區(qū)別則在于是否“以非法占有為目的”。如皋“萬頃良田工程”“萬頃良田建設工程”，是江蘇省國土資源廳從2023年開始在全省范圍內(nèi)廣泛開展的一項大規(guī)模土地整治工程。通過該項工程，將當前零散的農(nóng)民居住點集中起來安排居住，而原來的居住用地則開墾為成片的良田，還有部分土地被用于轉化為建設用地。“萬頃良田建設工程”是以土地開發(fā)整理項目為載體，以實施城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策為抓手，通過對田、水、路、林、村進行綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質量，將農(nóng)村居民遷移到城鎮(zhèn)，騰出土地建設大面積、高標準農(nóng)田，實現(xiàn)居住集中、耕地連片。該工程有效新增了耕地面積，緩解了用地矛盾，為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化提供了基礎平臺，也為工業(yè)化城市化拓展了用地空間。如皋有關方面的數(shù)據(jù)顯示，從2023年開始，該市展開了“萬頃良田建設工程”試點，累計整村搬遷農(nóng)民5638多戶，整理土地33870畝，復墾5713畝，為城市和項目建設騰出建設用地指標4725畝。如皋“萬頃良田工程”截至2023年2月，江蘇全省共批復47個“萬頃良田建設工程”試點項目，涉，；通過此項工程，江蘇全。據(jù)測算，搬遷一個4000人的村，平均能夠掛鉤置換出700畝的用地指標，相當于一個縣1到2年的指令性建設用地計劃總量，這顯然能夠初步保障經(jīng)濟增長的用地。盤活的10萬頃土地可以直接用于城鎮(zhèn)建設用途，而能夠為地方政府越來越野心勃勃的新城規(guī)劃提供土地，因此這也得到了地方的支持。無錫的建設用地占無錫市的總面積接近30%，這個比例是聯(lián)合國研究機構的一個警戒線，當一個地方建設用地超過30%，這個地方的生態(tài)將會受到一定的影響，而通過萬頃良田，經(jīng)過統(tǒng)籌手段可以不增加占比，卻擴大了建設用地的面積。增加耕地數(shù)量，提高耕地質 量拓展建設 用地空間實現(xiàn)勞動 力資 源集聚進 一步挖掘和激發(fā) 市場消費 需求“萬頃良田建設工程”的四大效應如皋“萬頃良田工程”按照國務院要求，實施土地整治后，整理出的土地首先要復耕為耕地，新增建設用地指標優(yōu)先用于新農(nóng)村建設，經(jīng)批準少量新增建設用地指標可調(diào)整用于城鎮(zhèn)建設，但其土地收益必須全部返還農(nóng)村。在蘇北，依靠農(nóng)業(yè)的人數(shù)仍然較多，且農(nóng)民將土地看成是自己保障的最后一塊根據(jù)地，所以拆遷等工作就較難。在建設萬頃良田工程的同時，要防止村民淪為弱勢群體。蘇州東渚、通安等地區(qū)已經(jīng)推行一種股份合作的方式來幫助當?shù)乇徊疬w戶致富。具體路徑為：被拆遷戶將自己的安置房子按照2500元每平方米入股，依托蘇州西部生態(tài)城，合作社每年實現(xiàn)保底分紅，年收益率不低于8%。這也意味著一個20萬的拆遷安置房，一旦入股的話。這不失為一種有效地保障村民經(jīng)濟權益的手段。而對于地方政府而言，在發(fā)展地方經(jīng)濟和尊重村民土地財產(chǎn)權及收益之間如何尋找平衡，成為解決如皋試點困境的關鍵。2023年2月，江蘇省有關方面宣布，“確保項目區(qū)農(nóng)民生活水平不降低，長遠生計有保障，身份變換得實惠”。山東梁山縣”強制”職工購買萬元理財產(chǎn)品?? 2023年3月底，山東省濟寧市梁山縣多數(shù)機關事業(yè)單位的職工陸續(xù)接到縣總工會下發(fā)的一個通知，要求他們購買一份理財產(chǎn)品。迫于單位領導的壓力，很多職工都已經(jīng)購買了理財產(chǎn)品?？h里的總工會為什么能夠向職工發(fā)售理財產(chǎn)品？發(fā)售理財產(chǎn)品籌集的錢又是作何用途？? 　　購買指標 在編機關職工每人一萬? 　　李先生是梁山縣一所小學的語文老師，每個月兩千元的教師工資是家里最重要的經(jīng)濟來源。原本生活就有些拮據(jù)的李老師一家，在3月底收到了一份名為《梁山縣信托理財產(chǎn)品明白紙》的文件，就是這份文件讓他們一家人如坐針氈。? 　　按照學校領導的要求，學校的每個職工都必須“自愿”購買一份由縣總工會發(fā)售的一萬元的理財產(chǎn)品。1萬元，相當于李老師近半年的工資，李老師和很多同事都沒有能力去承擔，遲遲沒有購買，卻也因此遭受了來自于領導的壓力。? 　　在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不僅是李老師所在的學校需要完成“購買指標”，梁山縣只要是在編的機關單位職工都面臨著同樣的難題。? 　　工會回應? 　　工會只是掛名縣里籌劃? 　　在這份《梁山縣信托理財產(chǎn)品明白紙》中有這么一段介紹：“該理財行為是由縣總工會委托山東省國際信托有限公司把產(chǎn)品資金放貸給梁山縣正大經(jīng)濟開發(fā)投資有限公司用于我縣城市基礎設施建設?！? 　　梁山縣總工會的回答是“工會只是掛個名，都是縣里籌劃的”。來源:北京晚報20230420山東梁山縣”強制”職工購買萬元理財產(chǎn)品?? 　　職工質疑 城建理財產(chǎn)品如何營利? 　　《梁山縣信托理財產(chǎn)品明白紙》中清楚寫道，“發(fā)行總額2億元，產(chǎn)品期限為三年；年利率為10%；利息一年支付一次，本金到期一次性支付?！?億的資金將被用于城市建設，一些職工對此提出質疑，一個僅僅用于城市基礎建設的理財產(chǎn)品，怎樣能夠實現(xiàn)營利并支付一年百分之十的利息？? 　　就信托理財產(chǎn)品而言，百分之十的年利算是比較高的。高收益對應著高風險。然而，在這份兩頁的《梁山縣信托理財產(chǎn)品明白紙》中，對于投資風險只字未提。同時，眾多職工介紹說，他們所在單位也并沒有就信托理財產(chǎn)品做更多的介紹。? 　　強制集資?? 　　北京廣衡律師事務所主任律師趙三平認為，政府部門在理財產(chǎn)品發(fā)售的過程中存在變相強制購買的行為，這已經(jīng)構成了對購買人員權益的侵犯。? 　　REITs房地產(chǎn)投資信托基金〓房地產(chǎn)信托投資基金REITS（Real Estate Investment Trust） 誕生于20世紀60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風險和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實時交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉化為小份額的可實時交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。? （8）REITS（房地產(chǎn)投資信托）76u以資產(chǎn)為支持的類債務融資：銀行間產(chǎn)品本質為基于企業(yè)信用和資產(chǎn)信用的類債權融資產(chǎn)品，理論上其利率應低于資產(chǎn)持有人發(fā)行的普通公司債券；u可保留對基礎資產(chǎn)的所有權和管理權：在銀行間REITS存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人可以服務性機構的身份繼續(xù)參與對資產(chǎn)日常運營的管理，在REITS終止后，資產(chǎn)持有人可對資產(chǎn)進行回購；u門檻相對較低且審核時間較短：產(chǎn)品準備及發(fā)行流程相比交易所市場更簡單，所需時間較短。銀行間REITS的特點u市場參與者比較單一：投資人是以基金、信托和銀行為主的機構投資者，屬于大宗交易市場，廣大中小投資者無法參與；u價格表現(xiàn)不活躍：銀行間產(chǎn)品主要為債券類固定收益產(chǎn)品，較難實現(xiàn)類似股票發(fā)行市場的大幅溢價和靈敏的二級市場價格波動；u需要資產(chǎn)回購及擔保安排：針對不同的評級結果，銀行間產(chǎn)品需要提供相應的擔保措施，以保證委托人在銀行間REITS終止時履行回購義務。銀行間REITS存在的難點p資產(chǎn)持有人對資產(chǎn)所有權和管理權有強烈要求：在銀行間REITS終止后，資產(chǎn)持有人將對物業(yè)資產(chǎn)進行回購并獲得資產(chǎn)的所有權；在銀行間REITS存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人將繼續(xù)保持對物業(yè)的管理權；p資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定：適宜租期較長，且租戶結構和租金收入均較為穩(wěn)定的資產(chǎn)。適合參與銀行間市場的資產(chǎn)l國內(nèi)分為銀行間REITS（債務類）和交易所REITS（股權類）兩種。l銀行間REITS的特點：p 資產(chǎn)規(guī)模相對較大：交易所REITS對物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模將有明確規(guī)定，考慮市場的流動性，建議資產(chǎn)最小規(guī)模以2030億為宜；p 資產(chǎn)權屬清晰且租金收益率較高：資產(chǎn)的權屬清晰明確，同時租金收益率需達到特定水平，且具備市場競爭力；p 資產(chǎn)成長性較強：適合商場、寫字樓等商業(yè)化程度較強，管理公司經(jīng)營模式的管理能力可提升物業(yè)的的價值，實現(xiàn)資產(chǎn)在日常運營階段的溢價。u門檻相對較高：對于資產(chǎn)質量、產(chǎn)品方案、物業(yè)持有人背景以及發(fā)行模式等有非常嚴格的要求和規(guī)定；u 所需時間較長：證監(jiān)會的股權類產(chǎn)品審批流程較銀行間市場行的固定收益類產(chǎn)品更為復雜，且審批時間較長；u 對權屬要求嚴格且產(chǎn)權需發(fā)生轉移：對于資產(chǎn)的權屬性質和證照齊備程度有嚴格標準；同時，產(chǎn)品設計需要基于所有權轉移。u多元化的投資者群體：包括個人投資者和機構投資者在內(nèi)最廣泛的投資者群體；u價值發(fā)現(xiàn)功能：交易所市場REITS的價格由基礎資產(chǎn)的盈利能力決定，因此管理公司可通過提高業(yè)績的方式充分發(fā)掘物業(yè)資產(chǎn)的價值；u健全成熟的市場制度：信息披露制度、市場監(jiān)管制度和投資者保護等相關制度較為成熟。交易所市場的特點 交易所市場存在的難點適合參與交易所市場的資產(chǎn)l交易所REITS