【正文】 價值發(fā)現(xiàn)功能：交易所市場REITS的價格由基礎資產的盈利能力決定，因此管理公司可通過提高業(yè)績的方式充分發(fā)掘物業(yè)資產的價值；u健全成熟的市場制度：信息披露制度、市場監(jiān)管制度和投資者保護等相關制度較為成熟。u u適合參與銀行間市場的資產l國內分為銀行間REITS（債務類）和交易所REITS（股權類）兩種。資產持有人對資產所有權和管理權有強烈要求：在銀行間REITS終止后，資產持有人將對物業(yè)資產進行回購并獲得資產的所有權；在銀行間REITS存續(xù)期間，資產持有人將繼續(xù)保持對物業(yè)的管理權；p需要資產回購及擔保安排：針對不同的評級結果，銀行間產品需要提供相應的擔保措施，以保證委托人在銀行間REITS終止時履行回購義務。市場參與者比較單一：投資人是以基金、信托和銀行為主的機構投資者，屬于大宗交易市場，廣大中小投資者無法參與；u門檻相對較低且審核時間較短：產品準備及發(fā)行流程相比交易所市場更簡單，所需時間較短。以資產為支持的類債務融資：銀行間產品本質為基于企業(yè)信用和資產信用的類債權融資產品，理論上其利率應低于資產持有人發(fā)行的普通公司債券；u它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構經營管理，主要投資于能產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產品，風險和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實時交易的大宗的房地產資產，轉化為小份額的可實時交易的REIT份額，提高了房地產資產的變現(xiàn)能力和資金利用效率。? 　　強制集資?? 　　北京廣衡律師事務所主任律師趙三平認為，政府部門在理財產品發(fā)售的過程中存在變相強制購買的行為，這已經構成了對購買人員權益的侵犯。然而，在這份兩頁的《梁山縣信托理財產品明白紙》中，對于投資風險只字未提?！?億的資金將被用于城市建設，一些職工對此提出質疑，一個僅僅用于城市基礎建設的理財產品，怎樣能夠實現(xiàn)營利并支付一年百分之十的利息？? 　　就信托理財產品而言，百分之十的年利算是比較高的。20230420山東梁山縣”強制”職工購買萬元理財產品北京晚報”? 　　梁山縣總工會的回答是“工會只是掛個名，都是縣里籌劃的”。? 　　在調查中發(fā)現(xiàn)，不僅是李老師所在的學校需要完成“購買指標”，梁山縣只要是在編的機關單位職工都面臨著同樣的難題。? 　　按照學校領導的要求，學校的每個職工都必須“自愿”購買一份由縣總工會發(fā)售的一萬元的理財產品?？h里的總工會為什么能夠向職工發(fā)售理財產品？發(fā)售理財產品籌集的錢又是作何用途？? 　　購買指標 在編機關職工每人一萬? 　　李先生是梁山縣一所小學的語文老師，每個月兩千元的教師工資是家里最重要的經濟來源。? 2023年3月底，山東省濟寧市梁山縣多數(shù)機關事業(yè)單位的職工陸續(xù)接到縣總工會下發(fā)的一個通知，要求他們購買一份理財產品。2023年2月，江蘇省有關方面宣布，“確保項目區(qū)農民生活水平不降低，長遠生計有保障，身份變換得實惠”。這不失為一種有效地保障村民經濟權益的手段。具體路徑為：被拆遷戶將自己的安置房子按照2500元每平方米入股，依托蘇州西部生態(tài)城，合作社每年實現(xiàn)保底分紅，年收益率不低于8%。在建設萬頃良田工程的同時，要防止村民淪為弱勢群體。按照國務院要求，實施土地整治后，整理出的土地首先要復耕為耕地，新增建設用地指標優(yōu)先用于新農村建設，經批準少量新增建設用地指標可調整用于城鎮(zhèn)建設，但其土地收益必須全部返還農村。無錫的建設用地占無錫市的總面積接近30%，這個比例是聯(lián)合國研究機構的一個警戒線，當一個地方建設用地超過30%，這個地方的生態(tài)將會受到一定的影響，而通過萬頃良田，經過統(tǒng)籌手段可以不增加占比，卻擴大了建設用地的面積。盤活的10萬頃土地可以直接用于城鎮(zhèn)建設用途，而能夠為地方政府越來越野心勃勃的新城規(guī)劃提供土地，因此這也得到了地方的支持。截至2023年2月，江蘇全省共批復47個“萬頃良田建設工程”試點項目，涉，；通過此項工程，江蘇全。該工程有效新增了耕地面積，緩解了用地矛盾，為農業(yè)現(xiàn)代化提供了基礎平臺，也為工業(yè)化城市化拓展了用地空間。通過該項工程，將當前零散的農民居住點集中起來安排居住，而原來的居住用地則開墾為成片的良田，還有部分土地被用于轉化為建設用地。而對于非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪的最大區(qū)別則在于是否“以非法占有為目的”。非法集資案件中，主要的是非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪。償債能力分析如皋港區(qū)開發(fā)公司——如皋市沿江開發(fā)公司各年債務控制指標表項目2023年 2023年增長率2023年增長率2023年增長率債務余額 % % %財政收入 % % 10 58%GDP % % 85 %債務率(%)1068 736 438 349負債率(%) 41償債能力分析如皋港區(qū)的開發(fā)公司——如皋市沿江開發(fā)公司各年債務統(tǒng)計表項目2023年底余額 2023年底余額 2023年底余額 2023年11月余額銀行借款34780 34850 76500 68640工程欠款15528 129129 83560 170812拆遷補償欠款14161 925 49000 17020內部融資款7436 10284 20761 24100其他借款6000 23533 47735 68227合計77905 198721 277556 348799償債能力分析正如皋官方新聞網站上，一條新聞明確提出，“2023年以來，如皋經濟開發(fā)區(qū)高點定位，自我加壓，形成了‘大拆遷、大建設、大招商、大投入’開發(fā)高潮。地方政府解決負債過多的方法并不多，最短期的做法是有資源的地方靠資源，沒資源的地方靠土地，但最終的長期方法是地方培育自己的核心產業(yè)，從而提供源源不斷的稅收?！比绺挢斦忠黄麨椤督鶆諆斶€機制強化債務總量控制》文章提出了控制風險的方案。“嚴格控制新增債務，要確立借新債先還老債的觀點，保證資金的循環(huán)運轉。開發(fā)區(qū)收入主要包括財政體制結算收入、上級專項撥款收入、各類補助收入、土地出讓收入、行政事業(yè)性收費收入、返還收入、捐贈捐資收入等。合法合規(guī)性分析《擔保法》第八條亦明確規(guī)定：“國家機關不得為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸的除外。2023年年底，財政部預算司就下發(fā)文件嚴禁地方政府非法向公眾集資。據悉，當時由于利息很高，借款順利完成籌集目標。2023年進行了第二次借款，第二次借款的時間長度以及利息與第一次相同。2023年第一次借款為期三年，第一年利息為10%，第二年利息為12%，第三年利息為14%；與其他地區(qū)只是在開發(fā)區(qū)內部員工融資不同的是，如皋開發(fā)區(qū)的資金募集不局限于開發(fā)區(qū)內部，任何人只要有資金都可以參與，這已經不同于所謂的內部集資的概念了。江蘇省如皋市經濟技術開發(fā)區(qū)管委會（下稱如皋開發(fā)區(qū)，如皋市開發(fā)區(qū)管委會是如皋市政府派出機構）,從2023年到如今,開發(fā)區(qū)已經進行了四次資金募集。2023年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值430億元，%；完成財政、一般預算收入。? 退出渠道：融資方到期回購國開金融公司持有的股權。? 投資期：可長可短，協(xié)商確定。國開金融公司夾層模式? 國開金融公司的夾層融資模式：國開金融公司以自有資金入股融資方，持有一定比例（不控股）的股權，雙方約定投資期及回報率，融資方承諾到期回購國開金融公司持有的股權。夾層融資的特點v 這樣在傳統(tǒng)股權、債券的二元融資結構中增加了一層—夾層融資。從資金費用角度來分析夾層融資成本低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現(xiàn)出債權的優(yōu)點。? 是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。 （6）夾層投資融資的定義? 夾層融資(Mezzanine ? 起租日：華融租賃公司租賃物購置款項支付之日。 ? 租賃設備所有權：在租賃期間設備所有權歸華融租賃公司所有；自租賃合同 ? 履行完畢之日起，流波公司按名義貨價支付款項后，租賃設備所有權歸還流波公司。 ? 租賃保證金及服務費：租賃保證金 455 萬元，租賃服務費 175 萬元。 ? 租賃期限：5 年共計 20 期。售后回租合同主要內容? 安徽金寨流波水力發(fā)電有限公司 ? 租賃物：水輪發(fā)電機及其附屬設備 ? 融資金額：3500 萬元。由于銀行貸款為單利計息，因此，按單利將季度收益率折合為年度收益%。12*（P/F,i，15）案例融資成本分析當凈現(xiàn)值（NPV）為零時，上表中的折現(xiàn)率i即為交銀租賃所獲得的內部收益率。1412*（P/A,i，15i，15） 12*（P/F,i，15）凈現(xiàn)值（NPV） NPV=18200交銀租賃公司交易