【正文】 備優(yōu)勢新型信托產品開發(fā) 主導者資料來源：新華信調查分析 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 67 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 我國信托業(yè)面臨新的發(fā)展機遇 政 策 市 場 資 金 產 品 ?《信托投資公司管理辦法》和《中華人民共和國信托法》相繼頒布，為信托投資公司的發(fā)展奠定了法律基礎； ?信托業(yè)第五次整頓基本結束，信托業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)實現分業(yè)經營、分業(yè)管理。 ?大量的需要實施有效管理的國有資產 (約 45萬億元 )，相當規(guī)模的經濟剩余 (到2023年底，金融機構的備項存款為 123,864億元，其中企業(yè)存款 44,094億元，居民存款 64,352億元 )，以及隨著社會福利制度改革出現的需要特別管理的龐大基金； ?整頓后的信托投資公司只有 50余家，行業(yè)內競爭程度降低。 ?整頓后的信托投資公司資產狀況普遍良好， 《信托投資公司管理辦法》允許信托投資公司進入同業(yè)拆借市場，增加了信托投資公司在調度資金方面的能力和潛在的擴張手段。 ?信托投資公司在新型信托產品開發(fā)方面的領先地位，有助于其及時抓住未來出現的市場機會。 資料來源：新華信調查分析 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 68 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 中國陽光在信托投資領域的進入策略選擇 策 略 一 不注冊信托投資公司，先期開展房地產信托投資業(yè)務 ?《中華人民共和國信托法》規(guī)定受托人可以是自然人、法人，從法律上明確了“委托”關系的存在； ?房地產投資信托具有廣泛的公眾基礎，在國內還基本上是空白，但個人或公司投資房地產的情形已越來越多； ?房地產是中國陽光當前的主業(yè)。 新華信建議中國 陽光采用策略一 策 略 二 參股一信托投資公司 ?目前直接注冊信托投資公司的可能性不大； ?參股是一種直接、簡單的做法； ?但中國陽光將難以保持控制權。 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 69 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 中國陽光房地產投資信托實施策略 發(fā)起設立房地產 或住房投資基金 成立基金 管理公司 成立房地產 信托投資公司 成立信托 投資公司 ?《投資基金法》將放寬對發(fā)起設立投資基金的要求； ?通過發(fā)行受益憑證或基金股份募集投資者的資金； ?投資房地產獲取經營收入，發(fā)放住房抵押貸款，政府債券等。 ?聘請專業(yè)化人員和經理人員來負責公司的日常事務和投資業(yè)務； ?實行多樣化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產項目及業(yè)務。 ?在原有投資基金及基金管理公司的基礎上，進行企業(yè)改組，成立專業(yè)性信托投資機構； ?專業(yè)性信托投資公司實施增資擴股。 ?申請成立信托投資公司，中國陽光全面進入信托行業(yè)。 注：具體進程將視國家政策的放開情況而定 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 70 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 目錄 ?中國陽光發(fā)展戰(zhàn)略摘要 ?中國陽光的企業(yè)理念 ?中國陽光的發(fā)展戰(zhàn)略 ?商業(yè)模式 ?房地產投資前景分析 ?戰(zhàn)略性行業(yè)的選擇 ?投行和信托金融服務 ?中國陽光的發(fā)展策略 ?附錄：現有業(yè)務分析 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 71 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 中國陽光在經營發(fā)展策略上要堅持一個中心，兩條腿走路，形成三大品牌系列 一個中心 兩條腿走路 三大品牌系列 目前業(yè)務組合上以房地產為中心，在資金、人力、組織上向房地產業(yè)傾斜，依靠房地產的發(fā)展為其他產業(yè)提供資金，對于其他產業(yè)要有進有退，最終將中國陽光發(fā)展成為 以房地產開發(fā)、高新技術（控股上市公司）、信托投資為主業(yè)的大型控股集團公司 。 資本經營要依靠兩條腿走路，一是實業(yè)投資，進入新型建材領域，在較短的時間內實現上市融資，二是以房地產信托基金為起點，發(fā)展信托投資業(yè)務。 中國陽光選擇多樣化品牌策略，針對房地產開發(fā)、高新技術（控股上市公司）、信托投資，形成以陽光新景、陽光高新、陽光鑫融三大品牌為核心的品牌系統 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 72 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 從資本經營的形式和內容來劃分，資本經營有四種形式 實業(yè)資本經營 金融資本經營 產權資本經營 無形資本經營 經營對象 形式舉例 產業(yè) /產品 貨幣 產權，包括工業(yè)產權和知識產權 無形資產 產業(yè)重組，產品組合 企業(yè)融資，投資參股 資產出售與購置 品牌、專利投資入股或授權經營 資本經營 業(yè)務組合 品牌經營 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 73 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 中國陽光資本經營的目標是實現公司價值的最大化，表現為公司規(guī)模、收益的不斷增長 目 標 策 略 ?不斷循環(huán)的公司產業(yè)結構調整； ?公司通過買殼上市的方式最終實現上市融資； ?公司發(fā)起成立并控股一信托投資公司。 公司價值最大化： 公司規(guī)模擴張； 公司收益增長； 公司資本增值。 資本經營 業(yè)務組合 品牌經營 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 74 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 中國陽光的目標是形成以房地產開發(fā)、高新技術（控股上市公司）、信托投資為主業(yè)的大型控股集團公司 房地產開發(fā) 高新技術 信托投資 中國陽光 資本經營 業(yè)務組合 品牌經營 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 75 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 中國陽光資本經營的兩條主線：上市融資，發(fā)起設立信托投資公司 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上市融資 信托投資公司 房地產開發(fā)業(yè)不斷發(fā)展，提供現金流支持 現有資產處置，中國陽光回收資金 以控股方式進入一成長期后的新材料生產項目 項目培育：規(guī)模擴大，穩(wěn)定盈利 實施買殼上市，新材料項目置換進入上市公司，中國陽光培育新項目 上市公司增發(fā)配股，中國陽光產業(yè)不斷整合 開展投資咨詢類業(yè)務，吸納人才 發(fā)起設立房地產投資信托基金，成立基金管理公司 成立房地產信托投資公司 房地產信托投資公司增資擴股，并逐步介入其它信托投資業(yè)務 成立信托投資公司，中國陽光組織架構重組，成立控股集團公司 資本經營 業(yè)務組合 品牌經營 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 76 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 房地產信托投資基金和基金管理公司作為兩個相互獨立的實體，它們之間是一種委托管理關系?；鹨?guī)?？砂才艦?1－ 2億元人民幣，管理公司注冊資本為 1000萬元人民幣 房地產信托 投資基金 （規(guī)模 1－ 2億元） 基金管理公司 （注冊資本 1000萬元） 委托管理 股東 中國陽光 上海陽光 其它投資者 出資比例 出資比例 30% 30% 共計 40%，其中任何一方不超過 20% 50% 20% 30% 資本經營 業(yè)務組合 品牌經營 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 77 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 基金管理公司的團隊組成與實際操作能力對基金的順利發(fā)起、后期盈利具有重大影響，在團隊組建上，新華信建議中國陽光選擇方式一，同時充分利用大股東在房地產領域的豐富經驗 方式一 方式二 可控制性 經驗 市場影響 長期發(fā)展 中國陽光自己新建一個管理及專家團隊 中國陽光與一個房地產中介機構合作 易于控制 易于失控 缺乏 較小 有利 有 較大 可能出現問題 資本經營 業(yè)務組合 品牌經營 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 78 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 房地產信托投資基金主要投資于京、津、滬三地范圍內的以下業(yè)務 房地產投資基金 房地產權益類投資 房地產證券類投資 房地產其它業(yè)務 租金收益較好的工建物業(yè) 二手房經營業(yè)務 經營尾盤業(yè)務 投資債權房 房地產類上市公司股票 場外交易的房地產證券 房地產債券 房地產股權憑證等 金融業(yè)務 房地產相關投資業(yè)務 地皮、停車位、車房等 房地產抵押貸款業(yè)務 房地產融資中的擔保業(yè)務 房地產抵押貸款證券化業(yè)務 購物中心、辦公樓、倉庫等 資本經營 業(yè)務組合 品牌經營 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 79 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 公司的業(yè)務組合重點要考慮兩個方面的內容 穩(wěn)定的現金流業(yè)務 不同生命周期的業(yè)務組合 ?作為投資公司，只有不斷產生穩(wěn)定的現金流，才能實現持續(xù)的發(fā)展。 ?短期內以房地產為核心業(yè)務，產生利潤，并以此為支撐，進入其他產業(yè)和信托投資業(yè)務。 日本學者簡井信行和瀧澤正雄曾指出，一個企業(yè)最理想的產業(yè)結構應該是： ?屬于引人期的產業(yè)占 2％ ?屬于成長前期的產業(yè)占 15％ ?屬于成長后期的產業(yè)占 66％ ?屬于成熟期的產業(yè)占 15％ ?屬于衰退期的產業(yè)占 2％ 資本經營 業(yè)務組合 品牌經營 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 80 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 中國陽光目前最大的問題是缺少成長后期的現金牛業(yè)務 ？ 木業(yè) 杜仲 房地產 奧科亞 引入期 成長期 成熟期 衰退期 資本經營 業(yè)務組合 品牌經營 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 81 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 通過對現有業(yè)務的組合分析，明確行動方案 有潛力成為主要業(yè)務 ?增加市值 ?若不能改善則應撤資 ?北京杜仲、新材料 主要業(yè)務 ?繼續(xù)投資及增長業(yè)務 ?房地產 放棄 ?結束或撤資 ?傳統木材 創(chuàng)造現金流的能力 公司市值 價值銀行 ?應該出售以賺取其市值 ?天津奧科亞 資本經營 業(yè)務組合 品牌經營 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 82 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 中國陽光缺少在穩(wěn)定發(fā)展行業(yè)中有競爭力的產業(yè)組合 中等回報 高投入 現金流入 ≥0 低回報 高投入 現金流入＜ 0 低回報 中等投入 現金流入 ≤0 高回報 中等投入 現金流入＞ 0 高市場增長 低市場增長 競爭劣勢 競爭優(yōu)勢 傳統木才 高科技產業(yè) 房地產 ？ 資本經營 業(yè)務組合 品牌經營 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 83 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 在業(yè)務組合中，首先應該明確房地產業(yè)的核心產業(yè)地位 房地產業(yè) 組織保證 資金保證 人力資源保證 新型建材 房地產擴張 信托投資業(yè)務 資金提供 資金提供 滾動發(fā)展 上市融資 資本經營 業(yè)務組合 品牌經營 發(fā)展戰(zhàn)略和組織機構設計咨詢 第 84 頁 中國陽光投資集團有限公司 2023222 CHINASUNTRUST REPORT 01 新華信建議中國陽光以控股方式投資進入新型建材領域 三個理由支持中國陽光投資新型建材領域 行業(yè)成長性 新型建材屬于成長性行業(yè)，行業(yè)平均利潤率較高。 股市號召力 新型建材行業(yè)具備高科技概念，同時由于其與人們的生活息息相關，投資者更易理解與接受。 內部市場 新型建材與公司及