【正文】 5東灘公司三個層面的定位q 東灘公司現(xiàn)階段戰(zhàn)略定位創(chuàng)造理念、文化根據(jù)東灘的獨特性塑造區(qū)域開發(fā)的核心理念和文化，并在區(qū)域開發(fā)中不斷豐富、深化、創(chuàng)新。86東灘公司三個層面的定位q 東灘公司現(xiàn)階段戰(zhàn)略定位根據(jù)核心理念和文化設(shè)計規(guī)劃開發(fā)方案，尋找整合資源，建立合作聯(lián)盟。資源聚集整合創(chuàng)造理念、文化 根據(jù)東灘的獨特性塑造區(qū)域開發(fā)的核心理念和文化，并在區(qū)域開發(fā)中不斷豐富、深化、創(chuàng)新。87東灘公司三個層面的定位q 東灘公司現(xiàn)階段戰(zhàn)略定位創(chuàng)造理念、文化資源聚集整合選擇東灘開發(fā)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建核心產(chǎn)業(yè)鏈，通過多產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢互補和資源整合，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展，東灘開發(fā)，文化傳播。多產(chǎn)業(yè)運作根據(jù)東灘的獨特性塑造區(qū)域開發(fā)的核心理念和文化，并在區(qū)域開發(fā)中不斷豐富、深化、創(chuàng)新。根據(jù)核心理念和文化設(shè)計規(guī)劃開發(fā)方案，尋找整合資源，建立合作聯(lián)盟。88東灘公司三個層面的立體定位q 第一層面的戰(zhàn)略定位創(chuàng)造理念、文化 東灘開發(fā)理念，項目開發(fā)理念 設(shè)計、規(guī)劃?創(chuàng)造東灘開發(fā)的理念?創(chuàng)造企業(yè)文化?企業(yè)文化推廣和營銷?樹立企業(yè)品牌和影響力?根據(jù)整體開發(fā)理念創(chuàng)造每個項目的開發(fā)理念?設(shè)計、包裝、營銷區(qū)域開發(fā)理念?建立企業(yè)發(fā)展模式?根據(jù)開發(fā)理念完善、深化區(qū)域開發(fā)規(guī)劃?客戶及消費群體定位?設(shè)計區(qū)域發(fā)展主題?設(shè)計、尋找主題載體滿足消費訴求89東灘公司三個層面的立體定位q 第二層面的戰(zhàn)略定位?根據(jù)規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)、區(qū)域外，國內(nèi)國外尋找資源，一流的合作伙伴和投資者。?設(shè)計多贏的商業(yè)模式吸引合作者，投資者。?通過示范效應(yīng)爭取更多的資源和合作。?選擇戰(zhàn)略合作伙伴?對資源進行整合?土地資源?資本資源?政策資源?品牌資源 ?技術(shù)資源?通過協(xié)同平臺建立廣泛合作資源聚集整合 尋找資源區(qū)內(nèi)區(qū) 外、國內(nèi)國外 土地、資本、政策、品牌、技術(shù)90東灘公司三個層面的立體定位q 第三層面的戰(zhàn)略定位?加強現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，進行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作，提升產(chǎn)業(yè)價值。?尋找房地產(chǎn)開發(fā)項目構(gòu)建支柱產(chǎn)業(yè)，樹立企業(yè)品牌，建立企業(yè)核心競爭力。?注意把握相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機遇，拓寬支柱產(chǎn)業(yè)。?選擇支柱產(chǎn)業(yè)的切入點?建立產(chǎn)業(yè)鏈?根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略通過資本運作將產(chǎn)業(yè)鏈前向后向延伸，加強產(chǎn)業(yè)鏈，增大盈利空間 ?根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略建立產(chǎn)業(yè)鏈之間的互補產(chǎn)業(yè)，加強產(chǎn)業(yè)鏈多產(chǎn)業(yè)運作 建立支柱產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)鏈前后向延伸，不同產(chǎn)業(yè)鏈間互補91東灘公司三個層面的立體定位q 東灘公司現(xiàn)階段戰(zhàn)略定位創(chuàng)造理念、文化多產(chǎn)業(yè)運作資源聚集整合東灘開發(fā)理念，項目開發(fā)理念建立支柱產(chǎn)業(yè)設(shè)計、規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈前后向延伸，不同產(chǎn)業(yè)鏈間互補尋找資源區(qū)內(nèi)區(qū)外、國內(nèi)國外立體的區(qū)域開發(fā)定位土地、資本、政策、品牌、技術(shù)92主要內(nèi)容東灘開發(fā)的意義東灘開發(fā)的內(nèi)容東灘公司的定位東灘公司的戰(zhàn)略思路93東灘公司戰(zhàn)略思路1 東灘公司戰(zhàn)略重點1 東灘公司發(fā)展模式1 東灘公司分階段贏利模式1 東灘公司的產(chǎn)業(yè)選擇1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇分析1 東灘公司的核心能力94東灘公司面臨三個層面的戰(zhàn)略問題q 企業(yè)的生存q 東灘的開發(fā)q 企業(yè)的發(fā)展各方對問題的關(guān)注側(cè)重點不同，需要得到各方面的支持q 東灘公司的高層q 上實的領(lǐng)導(dǎo)q 投資者、合作者、政府企業(yè)的發(fā)展方向企業(yè)的發(fā)展空間東灘公司的戰(zhàn)略：從未來的長遠發(fā)展考慮，在生存中求發(fā)展。三個層面的問題是一環(huán)扣一環(huán)的95現(xiàn)階段的戰(zhàn)略重點：抓住橋隧未通的時間機會積聚實力在東灘之外尋找立足點建立支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)立品牌，構(gòu)建核心競爭能力，擴大企業(yè)影響力。東灘開發(fā)戰(zhàn)略重點東灘的開發(fā)從根本上受制于東灘公司的綜合實力和東灘項目的吸引力，東灘開發(fā)策略的根本點是加強東灘公司的綜合實力，優(yōu)化公司可以改善的能夠提升項目吸引力的因素。東灘公司提升企業(yè)實力提升項目吸引力走出去資金、技術(shù)、管理相互促進 走進來多種形式請進來自力更生打基礎(chǔ)文化理念不斷提升96東灘公司戰(zhàn)略思路1 東灘公司戰(zhàn)略重點1 東灘公司發(fā)展模式1 東灘公司分階段贏利模式1 東灘公司的產(chǎn)業(yè)選擇1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇分析1 東灘公司的核心能力97東灘公司在東灘開發(fā)的投入產(chǎn)出模式部分旅游休閑項目建成部分配套設(shè)施建成東灘開發(fā)理念推廣東灘知名度和美譽度提升利好的政策環(huán)境農(nóng)業(yè)上規(guī)模、上層次東灘開發(fā)?開發(fā)方案規(guī)劃、推廣、報批?聚集開發(fā)所需的各類資源?利用自有資金或聚集資金做配套設(shè)施建設(shè)?進行示范產(chǎn)業(yè)項目工程建設(shè)?招商引資，并管理引資建設(shè)的各規(guī)劃項目的建設(shè)，確保符合整體規(guī)劃投入產(chǎn)出?通過升值地產(chǎn)售賣置換獲利?通過商業(yè)、旅游房地產(chǎn)獲利?通過住宅房地產(chǎn)獲利盈利?通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化獲利?通過旅游休閑項目獲利?通過相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營獲利投入產(chǎn)出模式98東灘開發(fā)戰(zhàn)略模式由增強公司綜合實力和增強項目吸引力兩方面展開，考慮公司必須聚集、整合眾多的資源（資金、技術(shù)、政策）加入東灘開發(fā)行列，同時必須受制于公司不能影響的外部環(huán)境條件戰(zhàn)略模式，在東灘內(nèi)外尋找符合東灘規(guī)劃原則的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的機會，在東灘內(nèi)外進行務(wù)虛、務(wù)實兩類方式運作，推進土地改良和配套建設(shè)，加大東灘品牌推廣力度雙管齊下多方合作東灘開發(fā)需面向投資者、合作者和政府整合多種資源，必須有包括開發(fā)規(guī)劃、理念推廣、示范工程、配套建設(shè)一系列的行動，在自有資金不足的情況下，必須考慮多種方式雙贏合作，撬動其他資源方可完成。分段發(fā)展東灘開發(fā)是持續(xù) 50年的造城型大開發(fā)，從準(zhǔn)備、小規(guī)模開發(fā)、規(guī)模開發(fā)到管理維護，持續(xù)時間相當(dāng)長，必須分階段進行，其中以橋隧開通時機確定啟動的規(guī)模開發(fā)是最為重要的分水嶺。99雙管齊下開發(fā)戰(zhàn)略增強公司綜合實力 增強項目的吸引力商業(yè)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化旅游休閑業(yè)文化產(chǎn)業(yè)綠色科技產(chǎn)業(yè)餐飲業(yè)采購平臺酒店業(yè)……產(chǎn)業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)SWOT分析可行增強企業(yè)綜合實力符合東灘開發(fā)理念屬于東灘關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)資本平臺、產(chǎn)業(yè)平臺開發(fā)理念深化東灘品牌營銷土地改良種植林木示范工程項目合作策劃配套基礎(chǔ)設(shè)施……操作原則合作、聯(lián)盟與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營結(jié)合與招商進度結(jié)合與具體項目結(jié)合項目基礎(chǔ)平臺資金 /人才 /品牌 /運作100多方合作開發(fā)戰(zhàn)略政府，通過經(jīng)營東灘關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展地方經(jīng)濟，爭取政府支持，通過音樂年會、論壇論文、演講比賽、征文比賽等方式推廣生態(tài)理念，提高居民生態(tài)保護意識，擴大影響、贊助政府發(fā)起、支持的生態(tài)、環(huán)保宣傳活動，樹立良好公關(guān)形象、贊助、支持政府相關(guān)部門組織的生態(tài)、環(huán)保開發(fā)考察活動101多方合作開發(fā)戰(zhàn)略投資者 ：對于特定開發(fā)項目，實行建設(shè)土地一定期限使用權(quán)免費優(yōu)惠，要求投資者自己完成部分配套設(shè)施 ：與有意進東灘開發(fā)的房地產(chǎn)商合作，利用東灘項目土地和其在東灘外的土地價值折現(xiàn)及部分資金組成項目公司，先行開發(fā)東灘外土地，待時機成熟再開發(fā)東灘項目土地 ：直接將部分項目土地以較低價格售賣給投資者，但附帶投資額和投資時間限制條件 ：對規(guī)劃中出售的土地，制訂并公布出售的初步時間表，根據(jù)出售時間的地產(chǎn)評估價值分時出售，造成土地漲價預(yù)期，刺激現(xiàn)實購買 ：投資者如果提前參與部分配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可在實際購買地時按約定條件享受地價優(yōu)惠和地段優(yōu)先權(quán) ：投資者如果提前參與部分土地改良項目，資助植樹造林，可在實際購買地時按約定條件享受地價優(yōu)惠和地段優(yōu)先權(quán)102多方合作開發(fā)戰(zhàn)略合作者：在科研學(xué)校設(shè)立東灘研究基金、生態(tài)保護研究課題基金、地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新研究課題基金，采納百家長短，深化東灘開發(fā)理念研究：與相關(guān)媒體合作，資助專題片制作，發(fā)布東灘相關(guān)活動新聞，刊登東灘相關(guān)研究成果，開辟東灘專欄：與環(huán)保社團組織結(jié)成同盟，聽取對東灘開發(fā)的意見，爭取社會輿論支持：開發(fā)東灘理念和標(biāo)識體系，與餐飲業(yè)合作開辦東灘綠色主題餐廳，推廣東灘生態(tài)環(huán)保理念，引起社會關(guān)注：開辦海上游樂音樂會，推廣東灘生態(tài)環(huán)保理念，引起社會關(guān)注103東灘公司戰(zhàn)略思路1 東灘公司戰(zhàn)略重點1 東灘公司發(fā)展模式1 東灘公司分階段贏利模式1 東灘公司的產(chǎn)業(yè)選擇1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇分析1 東灘公司的核心能力104第一階段第二階段第三階段對東灘規(guī)?；_發(fā)生存發(fā)展積聚資源價值創(chuàng)新走出東灘時間維持生存、積聚資源階段在時間上涵蓋了橋隧建成通車前的相當(dāng)長時間，從空間上則跨越了東灘的地理限制。東灘公司分階段發(fā)展戰(zhàn)略84平方公里東灘土地多年歷史的農(nóng)業(yè)公司維持企業(yè)生存完成東灘開發(fā)追求未來發(fā)展1億現(xiàn)金最大障礙：資金以目前資源，東灘公司要實現(xiàn)三項任務(wù)，必須實施 分階段戰(zhàn)略 ，積累各方面資源，解決最大的障礙：資金問題現(xiàn)有資源目標(biāo)任務(wù)105第一階段第二階段第三階段對東灘規(guī)?；_發(fā)生存發(fā)展積聚資源價值創(chuàng)新走出東灘時間在東灘公司三個順延支撐的階段戰(zhàn)略中，第一階段是東灘公司目前工作的重點，公司需在東灘內(nèi)外進行運作以維持生存和積累資源。第一階段戰(zhàn)略目標(biāo)橋隧建成通車東灘內(nèi)圍繞土地升值目標(biāo)進行運作利用農(nóng)業(yè)公司資源進行運作進入與東灘開發(fā)規(guī)劃相關(guān)的產(chǎn)業(yè)進行運作例如：商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)等東灘外106第一階段東灘內(nèi)盈利模式，有三種設(shè)想。1. 東灘公司完成初步投資環(huán)境建設(shè)，在此基礎(chǔ)上出讓部分土地，利用土地出讓所得分步進行基礎(chǔ)建設(shè)和土地改良工程，通過土地總體價值提升獲取賬面盈利；初步投資環(huán)境規(guī)劃方案宣傳推廣爭取政策部分基礎(chǔ)建設(shè)出讓部分規(guī)劃土地 現(xiàn)金流入土地改良投資基礎(chǔ)建設(shè)東灘土地總體價值增加?xùn)|灘內(nèi)的盈利模式 模式一、以地養(yǎng)地、賬面盈利模式一：以地養(yǎng)地、帳面盈利1072.根據(jù)東灘產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進行招商引資，就某些開發(fā)項目與投資商組成項目公司，將項目用地折價入股，由投資商投入資金進行項目建設(shè)，項目建成運營后，公司將從兩方面盈利，一是項目運營獲取的股權(quán)收益。一是項目運營改善投資環(huán)境，將進一步提升東灘土地總體價值 組建項目公司東灘土地總體價值增加 股權(quán)收益采取土地折價入股形式進行項目招商項目建設(shè)和運營東灘內(nèi)的盈利模式 模式二、土地入股、股權(quán)收益模式二：土地入股、股權(quán)收益1083.利用既有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源，進行產(chǎn)業(yè)化運作，產(chǎn)業(yè)鏈向前致力于擴大規(guī)模，產(chǎn)業(yè)鏈向后致力于農(nóng)產(chǎn)品的深加工和對外貿(mào)易。公司將獲取產(chǎn)業(yè)化的運營收益和東灘土地總體價值升值的收益組建農(nóng)業(yè)（集團）公司進行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化擴張經(jīng)營基于崇明地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品規(guī)模生產(chǎn)、統(tǒng)一收購農(nóng)產(chǎn)品精加工、深加工 加工品對外貿(mào)易東灘內(nèi)的盈利模式理順農(nóng)業(yè)公司體制東灘土地總體價值增加 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化盈利模式三、繼承資源、產(chǎn)業(yè)盈利模式三：繼承資源、產(chǎn)業(yè)盈利109東灘外盈利模式設(shè)想第一階段公司在東灘外的運作，必須不僅從資金積累有助于公司在條件成熟時規(guī)?；_發(fā)東灘，還必須為公司在行業(yè)經(jīng)驗、商業(yè)模式、人才隊伍以及品牌形象方面對公司開發(fā)東灘進行積累。所以在東灘之外選擇產(chǎn)業(yè)和盈利模式，必須抓住東灘開發(fā)的關(guān)鍵成功因素，培養(yǎng)公司核心競爭力！東灘開發(fā)成功關(guān)鍵必須通過 先進的開發(fā)理念 在荒野之地規(guī)劃美好藍圖；設(shè)計多贏的商業(yè)模式，撬動多方資源 共同開發(fā)；最終實現(xiàn) 東灘地產(chǎn)價值升值和最大化。東灘外的產(chǎn)業(yè)選擇? 參與商業(yè)地塊的定位策劃和地產(chǎn)開發(fā)? 商業(yè)地塊的定位策劃服務(wù)? 獨立承攬商業(yè)地塊的定位策劃和地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)110模式四：商鋪租金、地價升值就第一階段東灘外盈利模式，我們有四種設(shè)想。1. 在資金實力有限的情況下，采取參與式為主的商業(yè)地塊開發(fā)，與世界著名跨國商業(yè)公司合作，利用后者的商業(yè)判斷、資金和品牌影響力，選擇地塊，借貸資金，建設(shè)商業(yè)購物中心，以長期可靠的租金獲取盈利。同時可通過提前圈占周邊土地，待升值后出售土地獲取利潤。與著名跨國商業(yè)公司合作、配合商業(yè)布局，策劃建立符合市場定位的商業(yè)購物中心，獲取長期租賃協(xié)議以長期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計劃獲取銀行貸款商業(yè)購物中心修建收購選址處周遍地區(qū)部分土地東灘外的盈利模式購物中心小商鋪招租購物中心品牌推廣購物中心管理服務(wù)人氣上升、地價升值，租金逐年上調(diào)土地出售獲利租金收益模式四、商鋪租金、地價升值111模式五：商圈策劃、服務(wù)收益2.利用與跨國公司合作中學(xué)習(xí)掌握的商圈開發(fā)知識、經(jīng)驗，在資金有限的情況下，為國內(nèi)其他房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機構(gòu)提供商業(yè)用地、城區(qū)開發(fā)策劃、推廣和管理服務(wù)，收取服務(wù)費用。通過協(xié)議、訂金方式承銷、代銷規(guī)劃建設(shè)的部分房地產(chǎn)、包租、代租商業(yè)鋪位，賺取差價或傭金獲利！商業(yè)地塊概念策劃、定位策劃、推廣策劃 商業(yè)圈修建東灘外的盈利模式營銷推廣和商業(yè)圈管理房地產(chǎn)承銷和包租商鋪代銷和代租服務(wù)收益代銷代租收益承銷包租收益模式五、商圈策劃、服務(wù)收益112模式六：內(nèi)外土地聯(lián)動開發(fā)3.利用東灘內(nèi)的項目土地，與有意參與東灘開發(fā)，且有商業(yè)地塊資源的投資商結(jié)盟，由項目土地、商業(yè)地塊以及投資方現(xiàn)金入股成立房地產(chǎn)公司，用東灘項目土地獲取抵押貸款，在東灘開發(fā)時機未成熟之前，先在東灘之外進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，待時機成熟，再以商業(yè)購物中心作抵押貸款，開發(fā)東灘項目用地東灘項目土地商業(yè)地塊投資方現(xiàn)金商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營項目土地抵押貸款東灘外的盈利模式