【正文】 現(xiàn)尊貴感；地窗，顯現(xiàn)尊貴感；?主客廳方正，實用主客廳方正，實用性高，外加挑空后的性高，外加挑空后的強烈空間感，凸顯出強烈空間感，凸顯出豪宅的大尺度和奢侈豪宅的大尺度和奢侈感，深受客戶喜愛；感，深受客戶喜愛；?該戶型是西山美廬最為暢銷的戶型該戶型是西山美廬最為暢銷的戶型，特點在于空間尺度收放合理、空，特點在于空間尺度收放合理、空間方正使用率高；間方正使用率高；92本報告是嚴格保密的。高級別墅推薦戶型 4地下室地上二層?主臥室的南側(cè)北側(cè)通主臥室的南側(cè)北側(cè)通過露臺實現(xiàn)雙向通透，過露臺實現(xiàn)雙向通透，增加采光面和主臥區(qū)的增加采光面和主臥區(qū)的視野；視野；?各個臥室均設有洗手各個臥室均設有洗手間；間；?地下室與下沉式庭院地下室與下沉式庭院相連，既為地下室提供相連，既為地下室提供了自然采光，也是自家了自然采光，也是自家庭院與外界的自然隔庭院與外界的自然隔離。離。93本報告是嚴格保密的。豪宅別墅產(chǎn)品研究及設計建議94本報告是嚴格保密的。戶型設計原則n 出于兼顧充分展示、引領形象和控制風險的考慮，豪宅別墅的出于兼顧充分展示、引領形象和控制風險的考慮，豪宅別墅的量應控制在量應控制在 20套以內(nèi)，其中擁有獨享資源處可考慮設置套以內(nèi)，其中擁有獨享資源處可考慮設置 1000平方平方米左右的超大戶型，而缺乏獨享資源處則應將地上建筑面積控制米左右的超大戶型，而缺乏獨享資源處則應將地上建筑面積控制在在 500平方米左右。平方米左右。n超大戶型的設計在滿足高級別墅戶型設計要點中所提到的功能空超大戶型的設計在滿足高級別墅戶型設計要點中所提到的功能空間種類的要求的基礎上，可由設計師根據(jù)資源的分布、室內(nèi)室外間種類的要求的基礎上，可由設計師根據(jù)資源的分布、室內(nèi)室外空間的交流等因素進行個性化的設計。此處不再給出戶型設計的空間的交流等因素進行個性化的設計。此處不再給出戶型設計的要點和推薦戶型。要點和推薦戶型。n500平米左右的戶型設計的功能空間的組成和序列與高級別墅基平米左右的戶型設計的功能空間的組成和序列與高級別墅基本類似，但主要的功能空間的尺寸應進一步放大，同時應增添如本類似，但主要的功能空間的尺寸應進一步放大，同時應增添如私家泳池、男女主人雙主臥等進一步彰顯別墅的氣派與奢侈的功私家泳池、男女主人雙主臥等進一步彰顯別墅的氣派與奢侈的功能空間考慮。能空間考慮。95本報告是嚴格保密的。戶型設計要點 （ 500 ㎡左右） q 地上建筑面積地上建筑面積 450平方米到平方米到 550平方米。平方米。q 地下建筑面積地下建筑面積 250平方米左右，總建筑面積平方米左右，總建筑面積 700173。800平方米。平方米。q地上兩層，地下一層。地上兩層，地下一層。q室內(nèi)車庫，室內(nèi)車庫， 2173。3個車位。個車位。q建筑基地面積在建筑基地面積在 1200平米左右。平米左右。q5個臥室，包括個臥室，包括 2個主臥區(qū)及三間次臥室。個主臥區(qū)及三間次臥室。q與高級別墅相比，一層的主要功能空間基本相同，但門廳、客廳、餐廳以與高級別墅相比，一層的主要功能空間基本相同，但門廳、客廳、餐廳以及公共衛(wèi)生間的面積可適當放大，其中客廳的面寬要保證在及公共衛(wèi)生間的面積可適當放大，其中客廳的面寬要保證在 7米以上，同時米以上，同時在入戶門廳處增加單獨的衣帽間。需設置兩個主臥區(qū)，提供上下分層和在二在入戶門廳處增加單獨的衣帽間。需設置兩個主臥區(qū)，提供上下分層和在二層并立的兩種選擇，除此以外層并立的兩種選擇，除此以外 二層還應設計兩個次臥室；地下室可考慮設計二層還應設計兩個次臥室；地下室可考慮設計游泳池，并考慮增加一間臥室供司機使用。游泳池，并考慮增加一間臥室供司機使用。96本報告是嚴格保密的。功能空間面積建議 （ 500 ㎡左右） 分層分層 功能空間功能空間 面積面積 (㎡㎡ ) 總面積總面積 (㎡㎡ )　首層 門廳（包括衣帽間） 20 280173。350客廳 50173。70餐廳 20173。30家庭室 20173。30西廚、早餐室 20中廚 20公用衛(wèi)生間 20次臥室（獨立衛(wèi)生間、衣櫥，可替換為主臥區(qū)） 20173。30車庫 40173。6097本報告是嚴格保密的。功能空間面積建議 （ 500 ㎡左右） 分層分層 功能空間功能空間 面積面積 (㎡㎡ ) 總面積總面積 (㎡㎡ )二層 主臥區(qū) 1 主臥室 20 180173。220主人衛(wèi)生間 10步入式衣櫥 5173。10書房 10173。15主臥區(qū) 2（可與一層次臥互換）主臥室 20主人衛(wèi)生間 10步入式衣櫥 5173。10起居室 10173。15次臥室（包括獨立衛(wèi)生間、衣櫥） * 2 20173。30家庭室 2098本報告是嚴格保密的。功能空間面積建議 （ 500 ㎡左右） 分層分層 功能空間功能空間 面積面積 (㎡㎡ ) 總面積總面積 (㎡㎡ )地下室 泳池（包括機房、更衣間、衛(wèi)生間 , 可選 ) 100173。150 200173。280家庭影院 40173。60健身房、桑拿室 20173。30酒吧、酒窖 20173。30設備間 /鍋爐房 10173。20操作區(qū)域（包括儲藏室、洗衣房、工人房及衛(wèi)生間） 30173。40其他（包括司機房及衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間等） 2099本報告是嚴格保密的。豪宅別墅的發(fā)力點分析這類客戶具有雄厚的經(jīng)濟實力，有多次購買別墅產(chǎn)品的經(jīng)驗，其購買別墅的驅(qū)動因素是為了彰顯身份，以別墅的價值作為尊貴的標簽?？蛻裘枋?對稀缺最佳 自然環(huán)境 和 景觀資源 的占有與獨享；?對 土地的大面積私家 占有；客戶敏感點100本報告是嚴格保密的。豪宅別墅產(chǎn)品發(fā)力點賦予豪宅別墅與眾不同、彰顯身份的 物質(zhì)標簽豪宅別墅將占有并獨享啟動區(qū)內(nèi) 最佳的自然景觀資源；豪宅別墅對 土地的大量占有101本報告是嚴格保密的。占有最佳的自然環(huán)境和景觀資源彰顯尊貴的標簽u啟動區(qū)地塊內(nèi)臨近老河灣一線為自然環(huán)境和景觀均最佳的位置，建議沿老河灣一線布置豪宅別墅，并可通過人工引入老河灣水體、在啟動區(qū)南端形成環(huán)繞區(qū)，延長水岸線長度，形成豪宅別墅區(qū)的自然屏障。102本報告是嚴格保密的。占有最佳的自然環(huán)境和景觀資源 彰顯尊貴的標簽獨享私家水岸景觀的價值體現(xiàn)：生命個體間的距離并不在于你擁有多少，而在于你擁有多少別人沒有的?！?區(qū)分階級的另一種可視符號103本報告是嚴格保密的。豪宅別墅對土地的大量占有 彰顯尊貴的標簽u豪宅別墅平均占地面積（宅基地面積）為 2畝。大院子大院子 大宅子大宅子 的感受的感受104本報告是嚴格保密的。私家水岸 /碼頭 彰顯尊貴的標簽私家水域私家碼頭精致小木船彰顯優(yōu)雅尊貴的生活品質(zhì) 105本報告是嚴格保密的。私家果嶺 彰顯尊貴的標簽u高爾夫球運動是財富階層人士的 “ 社交運動 ” ，他們在球場上切磋的同時也解決了生意場上的事情。u調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高爾夫球場已經(jīng)成為 高級別墅的標簽之一 ，二者的結(jié)合大多是“ 坐落在高爾夫球場里的別墅 ” 。u建議在豪宅別墅的院子里打造 “ 別墅里的私人果嶺 ” ，成為標榜私人財富的、與眾不同的賣點。106本報告是嚴格保密的。細處用材 彰顯尊貴的標簽u讓自家別墅細部的特點成為業(yè)主 ““ 脫口而脫口而出的尊貴出的尊貴 ””銅檐口銅檐口純金門牌純金門牌個性化宅名個性化宅名107本報告是嚴格保密的。私家泳池 彰顯尊貴的標簽u建議選取個別戶型、提供私家室外泳池建造選擇；u泳池選擇在室外，避免對建筑主體產(chǎn)生危害。108本報告是嚴格保密的。納帕溪谷 F戶型總建筑面積 654㎡地上建筑面積 469 ㎡地上一層地上一層 279㎡ 地上二層地上二層 190㎡ 地下室地下室 185㎡ 首層建筑實景圖豪宅別墅推薦戶型 1?單獨門房及私家車道設計平添了別墅的尊單獨門房及私家車道設計平添了別墅的尊貴感。貴感。?U型建筑自然圍和了內(nèi)庭院，同時也增加型建筑自然圍和了內(nèi)庭院，同時也增加了建筑的采光面。了建筑的采光面。109本報告是嚴格保密的。地上二層納帕溪谷 F戶型總建筑面積 654㎡地上建筑面積 469 ㎡地上一層地上一層 279㎡ 地上二層地上二層 190㎡ 地下室地下室 185㎡ 豪宅別墅推薦戶型 1?二層的走道尺度適當放大，二層的走道尺度適當放大，預留了布置斗柜或壁桌等裝飾預留了布置斗柜或壁桌等裝飾家具的空間，走道的盡頭以弧家具的空間，走道的盡頭以弧形的結(jié)合玄關和客廳吹拔的小形的結(jié)合玄關和客廳吹拔的小陽臺結(jié)束，使走道也稱為一道陽臺結(jié)束，使走道也稱為一道風景。風景。?主臥室的衛(wèi)生間干濕分區(qū)，主臥室的衛(wèi)生間干濕分區(qū)，洗面池與通往衣帽間的走道自洗面池與通往衣帽間的走道自然結(jié)合。然結(jié)合。110本報告是嚴格保密的。豪宅別墅推薦戶型 1地下室庭院效果圖納帕溪谷 F戶型總建筑面積 654㎡地上建筑面積 469 ㎡地上一層地上一層 279㎡ 地上二層地上二層 190㎡ 地下室地下室 185㎡ ?多重庭院的設計，主要的功能空多重庭院的設計，主要的功能空間均朝向庭院，使得每個主要房間均朝向庭院，使得每個主要房間都有了間都有了 2個面以上的景觀。個面以上的景觀。111本報告是嚴格保密的。納帕溪谷 E戶型總建筑面積 637㎡地上建筑面積 452 ㎡地上一層地上一層 276㎡ 地上二層地上二層 176㎡ 地下室地下室 185㎡ 地上一層 地上二層豪宅別墅推薦戶型 2?先進院門再進家門的設計保證了私先進院門再進家門的設計保證了私密性，同時也迎合了中國人傳統(tǒng)的居密性，同時也迎合了中國人傳統(tǒng)的居住習慣。住習慣。?主臥室設計了單獨的起居空間。主臥室設計了單獨的起居空間。建筑實景圖112本報告是嚴格保密的。豪宅別墅推薦戶型 2地下室納帕溪谷 E戶型總建筑面積 637㎡地上建筑面積 452 ㎡地上一層地上一層 276㎡ 地上二層地上二層 176㎡ 地下室地下室 185㎡ 庭院效果圖庭院實景圖113本報告是嚴格保密的。西山美廬 L戶型地上建筑面積 571㎡地上一層地上二層豪宅別墅推薦戶型 3114本報告是嚴格保密的。西山美廬 L戶型地上建筑面積 571㎡地上一層地上二層豪宅別墅推薦戶型 4115本報告是嚴格保密的。豪宅別墅產(chǎn)品布局與排布排布原則豪宅別墅占據(jù)自然景觀最佳的位置，即地塊緊鄰老河灣的線性地帶內(nèi)。豪宅別墅的布置，需要避免臨近通往社區(qū)中心的公共道路，以保證私密性。116本報告是嚴格保密的。豪宅別墅的排布沿自然和景觀資源的走向，兵營式排布117本報告是嚴格保密的。價格定位118本報告是嚴格保密的?；诟偁幒涂蛻舻膬r格定位 小獨棟別墅在滿足客戶對交通條件、地段要求的前提下， “用足小獨棟產(chǎn)品總價上限 ”，提供滿足小獨棟別墅客戶支付能力的產(chǎn)品。北京市場典型小獨棟別墅項目項目 單價 總價納帕溪谷 12500 280350溫哥華森林 11000 270350龍灣別墅 13500 260320小獨棟別墅的總價上限350萬元小獨棟別墅客戶置業(yè)因素1 實現(xiàn)獨棟別墅居住夢想2 自身支付能力允許3 地段、交通、環(huán)境小獨棟客戶首要關注的是買得起的獨棟12023 元 /平方米300330 萬元 /套119本報告是嚴格保密的?；诟偁幒涂蛻舻膬r格定位 高級別墅u高級別墅的主要競爭對手來自天竺 /香江和亞北的別墅項目：u優(yōu)山美地u觀唐u長島瀾橋u納帕溪谷u溫哥華森林u萬萬樹u…同天竺 /香江項目相比較 同亞北項目相比較先天條件 自然資源自然資源 不低于不低于 不低于不低于交通條件交通條件 同等同等 好好同城市的距離同城市的距離 同等同等 好好生活氛圍生活氛圍 差差 同等同等后天條件 產(chǎn)品打造 結(jié)論 具備同樣的地段價值，但無法在區(qū)域成熟度上與天竺相比較整體條件優(yōu)于亞北項目可實現(xiàn)的銷售單價 16000元 /平方米 14000元 /平方米14000元 /平方米，總價 480550萬元同天竺形成價格優(yōu)勢地段地段 別墅使用價值別墅使用價值客戶認知因素客戶認知因素 = +120本報告是嚴格保密的?；诟偁幒涂蛻舻膬r格定位 豪宅別墅項目 單價 (元 /平方米 ) 總價 (萬元 )碧水莊園 16000 1202316000優(yōu)山美地 B2 18000 8001200西山美廬 20230 8001200晴翠園 18000 8001300觀唐 17000 810大湖山莊 18000 900萊蒙湖別墅 17000 750?豪宅別墅間的競爭使全市范圍內(nèi)的競爭；?豪宅別墅的核心價值點即為自然資源條件的優(yōu)劣；?本項目同目前市場在售的豪宅別墅相比，在自然環(huán)境和自然條件上具備優(yōu)勢，因此豪宅別墅的定價參照市場中通?？蓪崿F(xiàn)的價格。16000 元 /平方米750 萬元 /套121本報告是嚴格保密的。價格定位小獨棟別墅高級別墅豪宅別墅12023 萬元 /平方米480550 萬元 /套