【正文】 產(chǎn)品細(xì)化 5 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 排屋、多層和小高層為主；占地 1400畝；容積率 純排屋社區(qū)；占地 420畝；容積率 。 項(xiàng)目周邊擁有多處中高端物業(yè)，南面和東面界限處均有水系，但地塊內(nèi)部無(wú)可利用資源 ?東面：毗鄰高檔中式純排屋社區(qū)華立碧水銘苑，中間以小水系相隔。 ?南面：緊鄰著翡翠城，兩者以 25米寬水系為界限。 ?西面：農(nóng)作物區(qū)域；西北角上部分農(nóng)居點(diǎn)。 ?北面：毗鄰規(guī)劃中五常濕地，未來(lái)的農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光區(qū)。 河 流 翡翠城 翡翠城 …. 河 流 華立碧水銘苑 農(nóng) 田 常余路 與翡翠城相毗鄰，寬約25米 西地塊 東地塊 西面為農(nóng)作物區(qū)域，西北角上部分農(nóng)居點(diǎn) 規(guī)劃中的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)域 農(nóng)居點(diǎn) 地塊價(jià)值分析 農(nóng)居點(diǎn) 高 教 路 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目將從以下五方面進(jìn)行物業(yè)組合建議分析 物業(yè)價(jià)值分析 地塊價(jià)值分析 市場(chǎng)去化速度 1 2 3 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 4 產(chǎn)品細(xì)化 5 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?同類產(chǎn)品，臨近區(qū)域或者區(qū)域價(jià)值相似的區(qū)域市場(chǎng)上當(dāng)前銷 售價(jià)格 ?創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤(pán)定價(jià)、成熟案例定價(jià)原理 ?各種物業(yè)類型的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本參考宏程公司提供的建筑造價(jià) ?售價(jià)參考目前市場(chǎng)價(jià)格，并依照所擁有的濕地資源優(yōu)勢(shì)差異 以及市場(chǎng)價(jià)格梯度比制定各物業(yè)售價(jià)，同時(shí)考慮片區(qū)內(nèi)價(jià) 格增長(zhǎng)趨勢(shì) ?各種取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照杭州有關(guān)規(guī)定 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定 物業(yè)價(jià)值分析 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)內(nèi)各物業(yè)類型市場(chǎng)價(jià)格參照 樓 盤(pán) 市場(chǎng)價(jià)格 聯(lián)排 花園洋房 電梯洋房 多層 小高層 西溪山莊 7800 —— —— —— —— 西溪風(fēng)情 12023 —— —— —— —— 金都雅苑 9300 6300 —— —— 4200 竹海水韻 9200 —— 6200 5100 未推出 瑞城 6700 —— —— —— 未推出 白云深處 850011600 —— —— —— —— 新明半島 未推出 —— —— —— 6100 （精裝修） 翡翠城 —— —— —— 6500 7800 （精裝修） 閑林山水 —— —— —— —— 5500 岸上藍(lán)山 —— —— —— —— 4800 庭院深深 —— —— —— —— 3800 爵士風(fēng)情 —— —— —— 5300 —— 市場(chǎng)價(jià)格參照 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 閑林板塊內(nèi)排屋與洋房?jī)r(jià)格梯度比范圍在 ():1其他板塊內(nèi)排屋與公寓價(jià)格梯度比為 ?云溪香山： 排屋 6180 ?清源山林湖： 排屋 5500 ?五月香山： 公寓 4000 排屋 5600 ?大有清竹藍(lán)庭：公寓 4500 010002023300040005000600070008000銀湖板塊 湘湖板塊 良渚板塊公寓 排屋?威尼斯水城： 公寓 5500 ?湘湖人家： 公寓 4900 ?奧蘭多小鎮(zhèn)： 公寓 5200 ?蘇黎士小鎮(zhèn)： 排屋 7500 ?三水一生： 公寓 4300 排屋 6100 ?竹語(yǔ)茶徑： 公寓 5000 排屋 6500 ?保元澤第： 公寓 5500 排屋 7500 4200 5800 = 5200 7500 = 4800 6300 = 020234000600080001000012023140001600018000金都雅苑 竹海水韻 盛世嘉園 西溪名園洋房 排屋6300 9000 = 6200 9000 = 5500 7260 = 11700 16000 = ?金都雅苑：洋房 6300 排屋 9000 ?竹海水韻：洋房 6200 排屋 9000 ?盛世嘉園：洋房 5500 排屋 7260 ?城市心境： 11700 ?西溪名園： 16000 物業(yè)價(jià)格梯度比 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過(guò)分析片區(qū)內(nèi)小高層和排屋價(jià)格增長(zhǎng)幅度，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目排屋未來(lái)價(jià)格年增長(zhǎng)幅度為 %，小高層為 % 樓盤(pán)名稱 2023年年末價(jià)格 2023年 10月價(jià)格 單個(gè)樓盤(pán)增長(zhǎng)幅度 平均漲幅 新明半島 5600（裝修 800） 6100（裝修 800） % 翡翠城 6500 7800（裝修 800） 閑林山水 5300 5500 爵士風(fēng)情 5000 5300 岸上藍(lán)山 4400 4800 表 1. 閑林片區(qū)小高層價(jià)格增長(zhǎng)幅度 樓盤(pán)名稱 2023年年末價(jià)格 2023年 10月價(jià)格 單個(gè)樓盤(pán)增長(zhǎng)幅度 平均漲幅 西溪風(fēng)情 10000 12023 20 8. 8% 西溪名園 14000 16000 15 金都雅苑 9000 9200 西溪山莊 7000 7300 竹海水韻 9000 9200 表 1. 閑林片區(qū)排屋價(jià)格增長(zhǎng)幅度 ?運(yùn)用單個(gè)樓盤(pán) 05年末的價(jià)格與 06年價(jià)格相比較，得到單個(gè)樓盤(pán)價(jià)格漲幅； ?再計(jì)算單個(gè)樓盤(pán)漲幅平均值，得到片區(qū)樓盤(pán)漲幅均值； ?以這個(gè)均值作為本項(xiàng)目樓盤(pán)未來(lái)價(jià)格年增長(zhǎng)幅度。 價(jià)格年增長(zhǎng)率 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過(guò)與西溪名園以及西溪風(fēng)情的交通以及資源環(huán)境的比較，確定本項(xiàng)目排屋的價(jià)格為 11000元 /m2 樓盤(pán)名稱 價(jià)格 樓盤(pán)名稱 價(jià)格 銀湖 云溪香山 6180 湘湖 三水一生 6100 銀湖 清源山林湖 5500 良渚 竹徑茶語(yǔ) 6500 銀湖 五月香山 5600 良渚 保元澤第 7500 湘湖 蘇黎士小鎮(zhèn) 7500 均價(jià) 6400 價(jià)格的均價(jià)作為一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)格；均價(jià) 6400。 、西溪風(fēng)情以及金都雅苑的價(jià)格與均價(jià)對(duì)比，得到這些項(xiàng)目的利用濕地資源大環(huán)境獲得的資源溢價(jià)； 之間在濕地資源優(yōu)勢(shì)上的差異，得到本項(xiàng)目濕地資源優(yōu)勢(shì)程度為 40%，資源溢價(jià)為 3800。 樓盤(pán)名 價(jià)格 資源相對(duì)優(yōu)勢(shì)溢價(jià) 資源優(yōu)勢(shì) 資源優(yōu)勢(shì)程度 西溪名園 16000 9600 濕地核心區(qū)域 9600/9600=100% 西溪風(fēng)情 12023 5600 外圍保護(hù)區(qū) 5600/9600=58% 金都雅苑 9200 2800 景區(qū)控制帶 2800/9600=30% 本項(xiàng)目 3800 景區(qū)控制帶 40% 本項(xiàng)目排屋 P=（溢價(jià) +均價(jià)） *（ 1+年增長(zhǎng)率） =（ 3800+6400） *（ 1+） =11000 表 1. 杭州其他片區(qū)排屋價(jià)格 表 2. 閑林片區(qū)濕地資源優(yōu)勢(shì)溢價(jià)表 排屋價(jià)格確定 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目定價(jià)：市場(chǎng)參照及基于案例的假設(shè) 產(chǎn)品 聯(lián)排 寬景 小高層 市場(chǎng)參考 670012023 —— 38007800 混合物業(yè) 價(jià)格梯度 1 本項(xiàng)目定價(jià) 11000 7800 6000 注： ； 場(chǎng)上復(fù)合型大盤(pán)不同物業(yè)間價(jià)格比例來(lái)確定，價(jià)格比為：聯(lián)排：寬景：小高層＝ 1： :； 3. 3. 此價(jià)格匡算定價(jià)，只做方案比較用 考慮的出發(fā)點(diǎn)： ，屬于稀缺產(chǎn)品，屬疊排因此相對(duì)于公寓有較大的價(jià)值增加。 、寬景和小高層的價(jià)格梯度、銷售去化率，三者之間應(yīng)有合理的價(jià)格梯度。 本項(xiàng)目定價(jià) 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目成本確定 費(fèi)用項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量（ m2） 總價(jià) 備注 915 202310 19500萬(wàn) 150 202310 3000萬(wàn) 聯(lián)排 1512；小高層 1512；疊拼 1262。 按照每種組合分別確定。 建筑安裝費(fèi)用分為建安成本、政府規(guī)費(fèi)和區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套。其單價(jià)和數(shù)量根據(jù)物業(yè)類型及組合分別確定。 (1+2+3) 3% 5. 其他費(fèi)用 3 5％ (1+2+3+4+5) 65% %* (1+2+3+4+5+6) 2% 3 3％ 銷售收入 3％ 銷售收入 ％ 項(xiàng)目成本確定 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目各物業(yè)類型容積率的確定 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率 聯(lián)排 — — — 寬景 小高層 1. 參照杭州不同物業(yè)類型容積率。 2. 根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)和萬(wàn)科的具體數(shù)據(jù)，確定聯(lián)排、寬景容積率分別為、 ， 小高層則在測(cè)算時(shí)依據(jù)具體情況分別選擇為 。 容積率的確定 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 不同物業(yè)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)價(jià)值貢獻(xiàn)排序 —— 基于產(chǎn)出投入比 土地成本 建安工程費(fèi) 市政配套及人防費(fèi) 室外工程費(fèi) 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 其他費(fèi)用等 產(chǎn)品 容積率 總成本 (萬(wàn)元） 售價(jià) (元 /平） 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 投入產(chǎn)出比 聯(lián)排 60788 11000 57297 % 寬景 65829 7800 55193 % 小高層 94948 6000 58598 % 聯(lián)排 寬景 小高層 假設(shè)： 1. 聯(lián)排別墅為一般別墅，帶半地下室，外墻涂料+石材；寬景為較好內(nèi)裝修、氟碳噴漆鋁合金門(mén)窗，外立面面磚、較好水電；小高層設(shè)一層地下車庫(kù)，鉆孔灌注樁，現(xiàn)澆鋼筋砼短肢、剪力墻結(jié)構(gòu)、單位空調(diào)、公共部位較好內(nèi)裝修、氟碳噴涂鋁合金門(mén)窗、合資電梯。 2. 實(shí)現(xiàn) 100％銷售 成本因素 價(jià)值貢獻(xiàn)排序 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目將從以下五方面進(jìn)行物業(yè)組合建議分析 物業(yè)價(jià)值分析 地塊價(jià)值分析 市場(chǎng)去化速度 1 2 3 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 4 產(chǎn)品細(xì)化 5 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)不同物業(yè)的地塊價(jià)值、價(jià)值貢獻(xiàn)度、市場(chǎng)去化率等因素來(lái)考慮物業(yè)配比方案 聯(lián)排 寬景 小高層 地塊價(jià)值分析 不同物業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn)度 聯(lián)排 寬景 小高層 12套 /月 10套 /月 35套 /月 市場(chǎng)去化量 基于市場(chǎng)分析下對(duì)本項(xiàng)目去化量的預(yù)測(cè) 將地塊價(jià)值分析作為明確物業(yè)排布的一個(gè)依據(jù) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過(guò)構(gòu)建模型，計(jì)算不同容積率下最優(yōu)物業(yè)類型配比 地價(jià) Q元；占地面積 300畝，容積率 R ≤ ，聯(lián)排 A、寬景 B和小高層 C占地比例為 a, b和 c。 構(gòu)建模型 MAX(項(xiàng)目利潤(rùn)） =（ A收入項(xiàng) － A成本項(xiàng) ） **300+(B收入項(xiàng) － B成本項(xiàng) ）**300 + （ C收入項(xiàng) － C成本項(xiàng) ） **300Q 約束條件 a+b+c=1 0≤ a 、 b、 c≤ 1 +b+ ≤ +b++r≤ 產(chǎn)品 容積率 銷售價(jià)格（元） 戶均面積（平） 聯(lián)排 11000 220 寬景 7800 170 小高層 6000 100 表：計(jì)算條件 假設(shè)： 1. 聯(lián)排別墅為一般別墅，帶半地下室，外墻涂料 +石材；寬景為較好內(nèi)裝修、氟碳噴漆鋁合金門(mén)窗，外立面面磚、較好水電；小高層設(shè)一層地下車庫(kù)，鉆孔灌注樁，現(xiàn)澆鋼筋砼短肢、剪力墻結(jié)構(gòu)、單位空調(diào)、公共部位較好內(nèi)裝修、氟碳噴涂鋁合金門(mén)窗、合資電梯。 2. 實(shí)現(xiàn) 100％銷售 3. 公建面積為建筑面積的 5% 經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)勢(shì)： 1. 物業(yè)類型豐富，客戶層面廣泛，能夠有效整合資源； 2. 能夠獲得較高的利潤(rùn)回報(bào)； 3. 容積率犧牲較少。 劣勢(shì)： 1. 小高層去化時(shí)間稍長(zhǎng)。 高