【正文】 入戶花園 陽臺 凸窗 凸窗 南北不通透 廚房餐廳正對臥室 戶型分析： 面積控制合理 3個臥室朝南，客廳帶入戶花園； 主臥帶書房，無改造空間； 南北不通透； 無贈送面積 戶型分析： 面積壓縮較好 功能空間單一，無衣帽間、休閑室等空間； 個別空間尺度過小； 步入式凸窗實用性高； 除頂層贈送露臺外，無其他贈送空間 衛(wèi)生間空間過小 戶型設(shè)計建議 71 市場現(xiàn)有別墅：面積 200350㎡，雙拼、聯(lián)排為主，贈送面積方式單一 天博公園 1號 天博公園壹號 ?雙拼 +聯(lián)排，三層半 A戶型 ㎡ 。 B戶型 ㎡ C戶型 ㎡ 。 D戶型 ㎡ ?地下車庫及下沉式庭院 贈送約 100㎡ ?地上主要通過退臺進行面積贈送 蘭溪新天地 蘭溪新天地 ?雙拼： 210㎡， 313㎡， 330㎡，三層 ?地上主要通過退臺進行面積贈送 戶型設(shè)計建議 72 各戶型設(shè)計要點 戶型 市場現(xiàn)狀 面積區(qū) 間 設(shè)計要點 2房 ?除陽臺、凸窗、花池外無其他贈送形式 ?空間布局有待優(yōu)化 70㎡以下 面積控制 ，從而實現(xiàn)低總價，同時滿指標(biāo)贈送保證舒適度， 相對總價比市場低 510萬元 2+1房 （經(jīng)濟三房） 90㎡ 多功能空間 ，比市場同等面積產(chǎn)品多一個功能房，通過 壓縮無感知尺寸 以及 滿指標(biāo)的贈送 實現(xiàn) 舒適 3房 ?戶型面積 120㎡以上 ?贈送形式以凸窗和陽臺為主， 2個以上陽臺； 100120㎡ 空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ，保證空間舒適度，通過 贈送提升附加值 3+1房 （ 緊湊四房 ） ?3+1房較少，贈送空間改造的實用性不大 ?戶型面積 130㎡以上，基本無贈送 130140㎡ 多功能空間 ，比市場同等面積產(chǎn)品多一個功能房，通過 壓縮無感知尺寸 以及 滿指標(biāo)的贈送 實現(xiàn) 4房 150㎡左右 空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ，保證空間舒適度，通過 贈送提升附加值 空中別墅 ?市場無空中別墅產(chǎn)品 ?五房、頂復(fù)產(chǎn)品面積控制較好，戶型附加值不高，功能空間單一，無明顯亮點 200㎡左右 提升附加值 ，市場 創(chuàng)新產(chǎn)品 ，通過戶外空間的贈送、功能空間多樣化形成產(chǎn)品競爭力 別墅 （宅連店） 250㎡以下 面積控制同時提升附加值 ，通過 地下空間 及 戶外空間的贈送 提升產(chǎn)品附加值同時保證舒適度，通過壓縮面積實現(xiàn)產(chǎn)品單價的高溢價 戶型設(shè)計建議 73 對于舒適型戶型，削減非必要功能空間，節(jié)省交通面積，同時可適當(dāng)增加進深 1 2 3 金地梅隴鎮(zhèn) （三房） 進深：開間 =： 1 1 2 3 綠城桂花城 140平米（三房） 進深：開間 =： 1 金地梅龍鎮(zhèn)的戶型 更有效地利用了建筑的進深 ： 各功能空間更有效的集中，節(jié)省了交通面積； 可以將公共衛(wèi)生間等次要的功能間沿進深布臵，不必要占用南、北面價值較高的面寬 家庭人口少，可將餐廳與客廳結(jié)合布臵，節(jié)省北向空間 ?對于少居室戶型， 削減非必要功能間， 如主衛(wèi)生間、獨立餐廳等 ?將 各功能空間環(huán)繞布臵 ，高效率使用交通面積 ?適當(dāng)增加進深 ，合理安排非居住空間 ?110平米可以滿足舒適型三房的所有功能，并體現(xiàn)出更高的舒適性，必須通過優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)來控制總面積 戶型設(shè)計建議 74 對于緊湊型戶型，減少大而無用的面積，提高功能空間的使用率 綠城桂花城 114平米（兩房） 金地梅隴鎮(zhèn) （兩房） ? 客廳： → ? 主臥： → ? 次臥： → ?減少一個衛(wèi)生間 金地梅隴鎮(zhèn) 壓縮了空間，但贈送了面積，并未減損使用價值 壓縮出了一個功能區(qū)，可設(shè)臵為兒童房、書房等 多出一個居住空間 綠城桂花城 114平米（兩房） 在同樣的功能空間下，壓縮無感知空間，減少總面積 戶型設(shè)計建議 75 所有戶型必須做到主臥朝南，客廳朝南或者朝景觀，南向面寬只給臥室或客廳使用 戶型設(shè)計建議 平面建議 兩梯四戶： 、消防樓梯通風(fēng)采光 兩梯六戶： 4. 0 06戶型南北通透 兩梯四戶 三梯六戶 ?當(dāng)產(chǎn)品的主要景觀面與南北朝向相沖突時，應(yīng) 首先保證產(chǎn)品具有南向面寬 ，再綜合景觀角度進行調(diào)整 ?南向面寬只給臥室或客廳使用，不要出現(xiàn)廚房等非主要功能空間占用南向面寬 兩梯四戶 76 兩房布局緊湊，加大贈送面積，增加居家功能空間，優(yōu)化產(chǎn)品布局 65平米 兩房 戶型建議 戶型設(shè)計建議 設(shè)計要點 福州 〃 正榮潤城 兩房 65平米 ?戶型空間緊湊 ，功能空間壓縮整合，實用面積集中，減少面積浪費。 ?主臥帶景觀陽臺設(shè)計 ，通風(fēng)采光好，室內(nèi)空間外延。 ?次臥帶飄窗 ，擴展室內(nèi)空間， 可增加采光面和觀景面，部分可改造為實用休閑空間，提升舒適度和附加值。 ?贈送面積提升性價比： 滿指標(biāo)贈送，增加贈送的同時提升舒適度；此外，可考慮 通過 入戶花園內(nèi)移，列入公攤，不占用 15%陽臺面積。 ?客廳不少于 ，主臥不少于 ，保證觀景面 77 小三房通過精準(zhǔn)設(shè)計，戶型緊湊，實用面積集中，減少面積浪費，通過一定創(chuàng)新提高性價比 戶型設(shè)計建議 95平米 經(jīng)濟三房 戶型建議 ?戶型方整， 主臥朝南布臵。 ?贈送面積提升性價比： 入戶花園、觀景陽臺贈送一半面積。 ?凸窗設(shè)計 增大觀景面和采光面，提高性價比。 ?動靜分區(qū)、干濕分離。 ?客廳不少于 ，主臥不少于 ，保證觀景面。 設(shè)計要點 中央原著 89㎡兩房（可改 3房） 贈送部分 贈送部分贈送部分 贈送部分 中央原著 88㎡兩房（可改 3房） 贈送部分 78 舒適三房在精準(zhǔn)設(shè)計、實用功能空間集中的基礎(chǔ)上，通過一定創(chuàng)新提升舒適度 100120舒適三房 戶型建議 戶型設(shè)計建議 深圳 〃 中糧瀾山 三房 122平米 ?戶型方整， 主臥朝南布臵。 ?贈送面積提升性價比： 入戶花園、觀景陽臺贈送一半面積。 ?凸窗設(shè)計 增大觀景面和采光面，提高性價比。 ?區(qū)分觀景陽臺與生活陽臺雙陽臺。 ?動靜分區(qū)，主臥區(qū)與次功能用房分區(qū)明確。 ?客廳不少于 4米面寬，主臥 面寬，保證觀景面。 設(shè)計要點 入戶花園贈送一半 寬景凸窗設(shè)計 步入式 衣帽間 寬景凸窗設(shè)計 79 大三房在保證較舒適居住尺度基礎(chǔ)上，通過多種創(chuàng)新進一步提升舒適度 戶型設(shè)計建議 130140大三房 戶型建議 ?戶型方整，南北通透， 主臥朝南布臵。 ?贈送面積提升性價比： 入戶花園、觀景陽臺贈送一半面積。 ?凸窗設(shè)計 增大觀景面和采光面。 ?區(qū)分觀景陽臺與生活陽臺雙陽臺。 ?動靜分區(qū)，主臥區(qū)與次功能用房分區(qū)明確。 ?主臥步入式衣帽間設(shè)計提升品質(zhì)感。 ?客廳不少于 ，主臥 ，保證觀景面。 設(shè)計要點 東莞 〃 中央公館 三房 133平米 寬景凸窗設(shè)計 步入式 衣帽間 入戶花園贈送一半 觀景陽臺 贈送一半 生活陽臺 80 大四房是項目中的明星產(chǎn)品，充分挖掘產(chǎn)品舒適度，營造大尺度多功能的高品質(zhì)居住感 戶型設(shè)計建議 150155大四房 戶型建議 設(shè)計要點 ?戶型方整，南北通透， 主臥、客廳朝南布臵。 ?通過多種方式贈送面積提升性價比：多功能空間全贈送，空中花園、入戶花園、大觀景陽臺贈送一半面積。 ?寬景凸窗設(shè)計 增大觀景面和采光面。 ?動靜分區(qū)，主臥區(qū)與次功能用房分區(qū)明確。 ?可考慮雙主臥設(shè)計 ，主臥步入式衣帽間設(shè)計提升品質(zhì)感。 ?客廳 ，主臥 ，超大觀景面。 東莞 〃 金域中央 154平米四房 空中花園贈送一半 多功能空間全贈送 寬景凸窗設(shè)計 步入式 衣帽間 入戶花園贈送一半 觀景陽臺 贈送一半 81 樓中樓采用客廳挑高的方式增加空間的通透感，并通過精裝提升其舒適度 戶型設(shè)計建議 220平米樓中樓 戶型建議 ? 客廳挑高 6米設(shè)計 ，增加空間的通透感 ? 雙臥室，客廳均朝南 ，增加景觀面的打造。 ? 樓梯的位臵盡量靠近入口，避免影響室內(nèi)的格局及動線。 ? 客廳面寬不低于 ，主臥面寬不低于 ? 陽臺數(shù)量不少于兩個，無陽臺、露臺的臥室，應(yīng)設(shè)臵飄窗 ? 盡量設(shè)臵贈送面積，提升戶型實用性及性價比 設(shè)計要點 客廳挑高 瑞安 塘下瑞城 220平米四房 餐廳挑高 82 住宅戶型設(shè)計建議要點 產(chǎn)品面積 房間數(shù) 客廳 主臥套房 衛(wèi)生間 露臺陽臺 其他設(shè)計要點 65㎡ 2 面寬以上 1個主臥； 面寬 共 1個，自然通風(fēng)采光 設(shè)置雙陽臺，即生活與主臥陽臺 設(shè)計飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈送面積； 動靜分區(qū)明確 95㎡ 3 面寬以上，朝南 1個主臥； 面寬 共 1個，自然通風(fēng)采光 設(shè)置雙陽臺，生活及觀景陽臺分開 設(shè)計飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈送面積； 動靜分區(qū)明確 100120㎡ 3 面寬4m以上 1個主臥套房（衣帽間、衛(wèi)生間 6，朝南； 面寬 共兩個，自然通風(fēng)采光 設(shè)置雙陽臺，生活及觀景陽臺分開 設(shè)計飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈送面積； 動靜分區(qū)明確 130140㎡ 3 面寬約，朝南 1個主臥套房（衣帽間、衛(wèi)生間），南北通透； 面寬 共兩個，自然通風(fēng)采光 建議設(shè)置三個陽臺，包含觀景陽臺、生活陽臺、主臥陽臺 設(shè)計飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈送面積； 動靜分區(qū)明確 150155㎡ 4 面寬以上，朝南 可考慮 2個主臥套房，其中大主臥包含衣帽間、衛(wèi)生間，面寬 共三個，自然通風(fēng)采光 建議設(shè)置三個陽臺，包含觀景陽臺、生活陽臺、大主臥陽臺 設(shè)計飄窗、結(jié)構(gòu)板等贈送面積； 動靜分區(qū)明確 220㎡復(fù)式 45 挑高 6米 2個主臥套房，南北通透，主臥面寬 戶型設(shè)計建議 83 市場現(xiàn)狀掃描：現(xiàn)階段市場上各樓盤建筑外觀打造上精細(xì)化不足，未真正體現(xiàn)出高檔樓盤的品質(zhì)感與外豪形象 蘭溪新天地 現(xiàn)代風(fēng)格 +西班牙風(fēng)格 中奧 〃 蘭溪首府 — 新古典主義風(fēng)格 天博公園 1號 西班牙 +新古典主義風(fēng)格 龍翔水鄉(xiāng)麗都 現(xiàn)代風(fēng)格 ?仙游市場高層住宅以新古典主義格及現(xiàn)代風(fēng)格為主 ?別墅以西班牙風(fēng)格為主，但不純粹、且建筑外立面的品質(zhì)感較低 建筑風(fēng)格建議 84 市場立面普遍品質(zhì)感差，客戶偏好暖色調(diào)，注重尊貴感 訪談紀(jì)要： ?建筑的外立面都還可以，沒有什么特別要求的，覺得龍翔還不錯 —— 疾控中心 林小姐 ?暖色調(diào)比較好看，黑乎乎的不好看。仙游是“工藝美術(shù)之鄉(xiāng)”，外立面要下功夫 —— 榜頭鎮(zhèn)居民鄭小姐 ?最好是顏色深一點的，檔次高一點的，看起來比較有面子 —— 榜頭鎮(zhèn)紅木家具店楊老板 蘭溪新天地高層，外立面雖有裝飾，但貼磚不注重細(xì)節(jié)，品質(zhì)感差 蘭溪新天地多層，西班牙風(fēng)格，土黃色涂料品質(zhì)感低 龍翔新城，橘紅色貼磚外立面，品質(zhì)感一般 建筑風(fēng)格建議 85 本項目建筑風(fēng)格建議 —— ARTDECO建筑風(fēng)格，融入新古典元素， 塑造尊貴感的外豪氣派 建筑風(fēng)格 特點 適用情況 歐式風(fēng)格 ?與市場其他高層產(chǎn)品形成差異化，市場識別力強 ?營造異域風(fēng)情，整體檔次較高，品質(zhì)感較強 突出異域風(fēng)情，可突出 樓盤檔次 并形成差異化，但打造成本相對較高 ， 且容易與市場形成競爭 現(xiàn)代風(fēng)格 ?強調(diào)簡單實用 ?多由垂直的線條形成簡約的外立面 整體風(fēng)格時尚、輕快，但檔次感與品質(zhì)感相對欠缺，且市場同質(zhì)化嚴(yán)重 ，難以跳出市場 ARTDECO ?ARTDECO風(fēng)格強調(diào)建筑物的高聳、挺拔 ?ARTDECO風(fēng)格濃厚色彩，給人以穩(wěn)重感 建筑高聳、挺拔，品質(zhì)感強，耐看、耐久，市場接受度高 新古典主義 ?以建筑符號語言營造精致設(shè)計感 ?適于營造純住宅區(qū)氛圍的精致和高品味