【正文】 真正體驗(yàn)到優(yōu)越生活的享受。六、項(xiàng)目核心價(jià)值體系／競爭優(yōu)勢構(gòu)建（一）項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢示意圖：外層價(jià)值：區(qū)位、環(huán)境、品質(zhì)高品質(zhì)的生活配套及服務(wù)內(nèi)層價(jià)值：倡導(dǎo)“人生風(fēng)景”生活理念科學(xué)的規(guī)劃品質(zhì)核心競爭優(yōu)勢經(jīng)典的建筑立面中層價(jià)值：創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)值舒適合理的觀景戶型優(yōu)美怡人的園林景觀濃厚的山水文化的氛圍（二）三重核心競爭優(yōu)勢的分析：1. 外層核心價(jià)值: 區(qū)位、環(huán)境價(jià)值216。 項(xiàng)目的自然環(huán)境在城區(qū)是絕版環(huán)境；216。 良好的人文居住環(huán)境；216。 XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項(xiàng)目的高起點(diǎn)提供了舞臺；2. 中層核心價(jià)值：創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)值216。 以建造品質(zhì)生活體系的理念來建造房子為方向的產(chǎn)品特質(zhì)；216。 項(xiàng)目科學(xué)的景觀與配套規(guī)劃；216。 新穎的建筑形態(tài)和革命性的戶型變革；216。 “以人為本、以您為尊”的“管家式”物業(yè)管理服務(wù)。3. 內(nèi)層核心價(jià)值：倡導(dǎo)“人生風(fēng)景”生活理念216。 愈是人生高境界的時候，愈需要平實(shí)愉悅的心情，愈需要更寬廣的人生視野和自然情懷； 結(jié)論：三重核心價(jià)值在不同的推廣階段起著不同的作用，并非逐步單項(xiàng)獨(dú)立推廣，而是同時將三重核心價(jià)值進(jìn)行結(jié)合，只是根據(jù)不同的階段如銷售時機(jī)、工程進(jìn)度、項(xiàng)目特點(diǎn)、競爭對手等推出的主次不同。七、住宅物業(yè)的定位支持（一）建筑設(shè)計(jì)的策略：五“好”住宅 景觀好、規(guī)劃好、品質(zhì)好、性能好、戶型好景觀好充分利用環(huán)境優(yōu)勢在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中使自然環(huán)境資源最大化規(guī)劃好通過規(guī)劃，將產(chǎn)品布局最優(yōu)化品質(zhì)好產(chǎn)品與設(shè)施設(shè)備的用材、選材上精品化性能好引入智能門禁、智能電梯、一卡通通行、中央熱水、無蚊社區(qū)等理念，做到社區(qū)最新化戶型好不求最大，但求最好的戶型設(shè)計(jì)思想，提升戶型的使用價(jià)值，尤其是能以戶型增值空間的產(chǎn)品來吸引消費(fèi)者（二）形象定位： 超越尊貴 俯瞰江山！定位支持：216。 第一地段216。 第一生活配套216。 第一山水216。 第一建筑216。 第一創(chuàng)新戶型216。 第一人居氛圍216。 第一物管216。 第一智能化社區(qū)闡述：1）以項(xiàng)目的創(chuàng)新、品質(zhì)及地塊自身具備的優(yōu)勢構(gòu)筑項(xiàng)目的核心競爭力“八個第一”，打造XX第一品質(zhì)社區(qū)，開創(chuàng)前所未有的生活高度。2）融入全新規(guī)劃建筑風(fēng)格和文化特色，使城市建筑煥發(fā)更大的光彩。引領(lǐng)城市品質(zhì)人居進(jìn)程，打造真正屬于XX領(lǐng)袖人物的專屬豪宅。（二）項(xiàng)目品質(zhì)地產(chǎn)產(chǎn)品體系的構(gòu)成：寬景洋房專屬領(lǐng)地第一地段位于城區(qū)發(fā)展帶必經(jīng)之地，升值潛力高。第一生活配套配套設(shè)施：五星級品質(zhì)的配套，帶給人尊貴休閑的生活。第一景觀雙景并峙：山水外景與立體式社區(qū)水景園林雙景并峙；第一建筑建筑立面：創(chuàng)新風(fēng)格，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，豪華入戶大堂，架空層綠色休閑空間；第一創(chuàng)新戶型產(chǎn)品創(chuàng)新：設(shè)計(jì)觀景露臺、落地窗，大開面陽臺和轉(zhuǎn)角270度飄窗，大開面空中花園，使戶型具備創(chuàng)新性。第一人居氛圍人居氛圍：讓有層次的人住在一起，往來有語，談笑共識。第一物管管家式物管體系：為業(yè)主量身定做一整套的生活體系，定制服務(wù)、規(guī)定服務(wù)、人車分層都精心設(shè)計(jì)。第一智能化一卡通服務(wù)，自動化監(jiān)控，智能安防，智能卡電梯，中央熱水環(huán)保系統(tǒng) 入戶花園 架空層會所八、住宅開發(fā)節(jié)奏與體量的建議：（一）XX市歷年來全市的商品房銷售面積統(tǒng)計(jì)年度20052006200720082009銷售量（平方米）6630012160011130055300286100以增長量而言：可以總結(jié)出三個階段階段具體時間銷售面積年自然增長率一階段—20056—7萬平方米二階段2006—2007：11萬平方米25—30%三階段2008—200917萬平方米25—30%受新政影響：四線城市預(yù)計(jì)成交率將下滑約20%左右。在新政周期條件下預(yù)計(jì)實(shí)際年增長率 10—15%預(yù)計(jì)：202012012：年均約20萬平方米銷售面積 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)，品質(zhì)、運(yùn)營有保證的前期下，樂觀預(yù)計(jì)項(xiàng)目年銷售面為全市銷售面積占比20%。即為3—4萬平方米。如大潭印象2009年即占去年年銷量的20%。（二）開發(fā)節(jié)奏的推導(dǎo)建議項(xiàng)目分四期開發(fā)；以新政后半年開始，本項(xiàng)目的開發(fā)銷售周期為3年（以新政為2至3年期計(jì)算）在新政結(jié)束時，市場達(dá)到最頂點(diǎn)；因此據(jù)每期建設(shè)周期及銷售量分配計(jì)算本項(xiàng)目較宜分四期開發(fā)。開發(fā)面積每年分配：呈遞增形式；期數(shù)開發(fā)面積市場形勢環(huán)境描述一期2萬平方米低谷期政策利空，配套不齊二期3萬平方米徘徊期市場觀望，配套啟動三期5萬平方米上升期政策轉(zhuǎn)向，配套調(diào)整四期7萬平方米旺銷期市場復(fù)蘇，配套完善 本項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏示意圖2010年10月—2011年4月2011年4月—2011年8月2011年8月—2011年10月2010年11月—2012年4月2012年5月2012年10月一期園林峻工售樓部公開一期試盤一期掃尾，二期動工，酒店開業(yè)一期開盤商業(yè)街運(yùn)營二期開盤銷售配套磨合住宅三期銷售配套完善2012年10月2013年1月1萬平方米1萬平方米，合計(jì)2萬3萬平方米5萬平方米如市場轉(zhuǎn)好可加推2萬平方。住宅四期，配套成熟7萬平方米2013年2月2013年12月九、項(xiàng)目的開發(fā)模式建議（一）XX的觀點(diǎn)：據(jù)XX集數(shù)百個樓盤的操作經(jīng)驗(yàn)，開盤時有樣板房、樣板景區(qū)的開放的樓盤平均價(jià)格可上升5%以上。（二）市場的狀況XX房地產(chǎn)市場基本處于賣圖紙的階級，即沒有樣板房即發(fā)售的情況。（三）項(xiàng)目超越性的必要項(xiàng)目要在產(chǎn)品上全面超越XX現(xiàn)有房地產(chǎn)水平，必須做出創(chuàng)新革命性產(chǎn)品，這些產(chǎn)品口說無憑。帶樣板房發(fā)售不僅是讓消費(fèi)者看樣房，更成了一種提升產(chǎn)品價(jià)值的營銷模式因此，XX建議，項(xiàng)目在產(chǎn)品超越XX的同時，也要在營銷模式上有較大的變革。最好的視覺感覺才會有最好的聯(lián)想效果，才能保證期樓的快速出貨。視覺第一，創(chuàng)造第一社區(qū)“視覺第一”的開盤模式“視覺第一”的開盤模式創(chuàng)意的現(xiàn)場包裝精美的形象設(shè)計(jì)精裝售樓部樣板房樣板景區(qū)結(jié)束語 開發(fā)戰(zhàn)略和定位的準(zhǔn)確是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)，當(dāng)一切水到渠成，產(chǎn)品規(guī)劃便成為我們要關(guān)注討論的下一個關(guān)鍵主題。一切重在運(yùn)營，商業(yè)街需要運(yùn)營、酒店更需要運(yùn)營、十幾萬平方的住宅銷售同樣也要運(yùn)營。在此篇，我們一再強(qiáng)調(diào)配套的重要性，也一再強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的重要性，但所有看得見的都被看不見的手操縱。這只手就是我們的運(yùn)營力。當(dāng)我們的這只手能夠靈活自如，信手拈來時，原來成功就在那燈火闌珊處。53 / 53