江蘇常州曦城商業(yè)整體操作策略建議_54ppt_xxxx年-資料下載頁
2025-02-26 11:18本頁面
【正文】 業(yè)需求 工業(yè)園區(qū)消費需求： 目前工業(yè)園區(qū)共有近 300余家企業(yè)注冊，實際入住 130多家企業(yè)，后續(xù)還會有相當(dāng)多的企業(yè)入住工業(yè)園區(qū)。 目前工業(yè)園區(qū)消費主要到市區(qū)進行，如果區(qū)域商業(yè)得到很好的發(fā)展，會吸引園區(qū)消費者的商業(yè)需求來此。 新的商業(yè)中心需求： 步行街的規(guī)劃落實及寶龍廣場的上市，新的鐘樓區(qū)商業(yè)中心形成指日可待，由此創(chuàng)造并吸引大量消費需求。 周邊小區(qū)入住人口需求： 目前區(qū)域人口較少，隨著區(qū)域新建社區(qū)的開發(fā)、銷售、入住，人口會逐漸導(dǎo)入。 對區(qū)域商業(yè)的需求會隨居住人口的增加而逐步擴大。 商務(wù)消費需求： 區(qū)域規(guī)劃的商務(wù)金融區(qū)將會興建大量的寫字樓和酒店，及 鐘樓區(qū)政府等機構(gòu) 往來的商務(wù)人士 及帶來的相關(guān)大量商務(wù)宴請，將大大促進餐飲、娛樂等消費需求。 目前本案周邊商業(yè)需求量小、商業(yè)氛圍弱，缺乏消費支撐，但隨著周邊項目入住率增加、步行街規(guī)劃落實及寶龍廣場等上市，將吸引大量商業(yè)需求 。 項目定位 — 需求支撐 依托于玫瑰路步行街的 鄰里型商業(yè)中心 以家庭型消費為主，提供購物、餐飲、娛樂、休閑、社區(qū)配套業(yè)態(tài)于一體的新型社區(qū)商業(yè)中心。 項目定位 — 總體定位 現(xiàn)場對于周邊商業(yè)在售項目購買客戶進行了解 ，客源主要還是以鐘樓區(qū)域客戶為主，購買目的也是以投資為主，數(shù)據(jù)了解情況詳見下表： 商業(yè)客戶情況分析 020406080100投資客比例（%） 自營客比例（%）客戶需求情況分析好享家 御源林城 凱爾楓尚 港龍華庭 楓林雅都商業(yè)客戶情況分析 0510152025勤業(yè) 花園 市中心 北港 新閘區(qū)域客戶分布情況好享家 御源林城 凱爾楓尚 港龍華庭 楓林雅都商業(yè)客戶情況分析 0102030405060報紙（% ） 老客戶再購（% ） D M （% ） 電視（% ） 工地圍板客戶獲知媒體渠道好享家 御源林城 凱爾楓尚 港龍華庭 楓林雅都1. 從上表情況看，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)品銷售對象主要是區(qū)域內(nèi)的投資客，存在自用客但比例非常有限； 2. 獲知媒體主要以工地實景以及圍板為主，其次老業(yè)主購買商業(yè)比例也較高。 小結(jié) 1. 加強商業(yè)宣傳、招商及訴求區(qū)域未來商業(yè)潛力，提升投資者信心； 2. 前期商業(yè)銷售以老客戶為主，延伸到周邊小區(qū)住戶，最終擴展至鐘樓區(qū)域； 3. 充分利用 2地塊臨星港路主干道優(yōu)勢，增加商鋪推廣宣傳展示，吸引過往人群關(guān)注。 綜合以上情況，綜合利潤空間與去化速度，建議本項目銷售均價為 —— 10000元 /平方米 ? 具體單價制定應(yīng)以戶為單位，根據(jù)面積、開間以及具體位置進行細分。 ? 位置好、大開間，小戶型商鋪可上調(diào)銷售價格以獲取更多的溢價空間。 ? 而位置差、大進深、大面積的商鋪可酌情下調(diào)銷售價格以保證合理的去化速度。 價格建議 我們的商業(yè)對各類業(yè)態(tài)的設(shè)定的可能性排列 ?便利、完善的生活服務(wù) ?餐飲美食 ?娛樂休閑 ?教育培訓(xùn) 娛樂 休閑 餐飲 美食 Life Style 文教 培訓(xùn) 生活 服務(wù) 業(yè)態(tài)建議 ? 通過對周邊市場的觀察，發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)生活機能配備明顯不足，建議本案業(yè)態(tài)規(guī)劃以滿足生活基本需求為主，如引進具有一定規(guī)模的餐廳、超市、連鎖藥房以及美容美發(fā)連鎖等，既滿足了業(yè)主的生活需求又有利于商業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 ? 商鋪產(chǎn)品銷售前期應(yīng)著力引入部分品牌主力店以產(chǎn)生品牌與集聚效應(yīng)，進一步促進商鋪的銷售。 ? 引入部分文教、培訓(xùn)類機構(gòu)，如嬰幼兒教育、舞蹈培訓(xùn)、語言培訓(xùn)等，滿足住戶對自身和下一代素質(zhì)提高的需求。 常州項目現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃 餐飲 社區(qū)配套 / 文教 購物 娛樂 業(yè)態(tài)區(qū)域 利用端頭位置，并考慮商鋪大進深等特點，規(guī)劃為休閑娛樂業(yè)態(tài)，并兼顧部分銷售散鋪，作為精品購物等業(yè)態(tài)。 住宅下面裙商，餐飲、娛樂等經(jīng)營業(yè)態(tài)受限，利用小店鋪、內(nèi)街景觀環(huán)境等，設(shè)置精品型購物小店鋪、休閑及社區(qū)配套業(yè)態(tài)，形成特色精品步行街。 調(diào)整業(yè)態(tài)分布 獨棟商業(yè)樓，地下一層至三層，分散銷售存在困難，將考慮引進主力店，以購物為主，兼顧餐飲、娛樂等。 充分利用商鋪規(guī)劃現(xiàn)有條件，以餐飲為主，臨街小店鋪為精品購物，形成特色，吸引人氣，聚集商業(yè)客流。 16 17 6 5 4 3 2 調(diào)整業(yè)態(tài)分布 — 娛樂 大型娛樂連鎖，如KTV、 SPA、健身等 調(diào)整業(yè)態(tài)分布 — 賣場社區(qū)配套 /文教 社區(qū)配套型業(yè)態(tài)，滿足本社區(qū)及周邊居民日常居家生活所需，包括便利、藥店、美容美發(fā)、糕點、銀行、郵政、干洗、花店、中介、圖書音像等。同時輔助幼教、藝術(shù)類輔導(dǎo)培訓(xùn)。 調(diào)整業(yè)態(tài)分布 — 餐飲美食 特色餐飲、休閑餐飲、中西快餐 調(diào)整業(yè)態(tài)分布 — 賣場 主力店，超市大賣場。 序號 業(yè)態(tài)類型 占總比例 建筑面積（ m2） 1 購物類（含中型超市） 40% 9600 2 餐飲類 25% 6000 3 休閑、娛樂類 20% 4800 4 生活配套、文教 15% 3600 業(yè)態(tài)比例設(shè)定 根據(jù)項目現(xiàn)有規(guī)劃條件，并綜合考慮商業(yè)未來消費支撐，商業(yè)各業(yè)態(tài)配比如下：
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