江蘇常州曦城商業(yè)整體操作策略建議_54ppt_xxxx年-預覽頁
【正文】 套 青楓公館 星港大道 單層沿街商鋪 20 60110 9 層高 6米 衛(wèi)生間 水電齊全 13000 65% 投資 /自營 藥店、飯店、超市 好享家 玉龍路 香樟路 二層沿街商鋪 30 220250 （雙層） 78 10 1層 2層 衛(wèi)生間 水電齊全 6980 90% 投資 /自營 藥店、超市、文具用品、電器、建材等綜合生活配套 楓逸人家 星港路 沿街商鋪，預計單層 未定 預計 30套 / / / / / / / / / 在售商業(yè) — 基本情況 1. 本區(qū)域在售商業(yè)項目，均為社區(qū)配套商業(yè)，從商鋪建筑形式來看，主要都是兩層的沿街商鋪，面積主要在 100平方米左右； 2. 在銷售價格方面，規(guī)整實用的戶型、良好的沿街展示面以及自身社區(qū)的成熟度成為決定區(qū)域內(nèi)商鋪價格最主要的關(guān)鍵所在。 在售商業(yè) — 未來競爭分析 本項目商業(yè)和重點競品對比 本案商鋪集中于香樟路與玫瑰路沿街，綜合區(qū)位與項目定位，本案周邊的凱爾楓尚與御源林城對本案的參考性與競爭性最強。 ? 茶花路沿街商鋪目前基本處于空置狀態(tài)。 香樟路 星港路 玫瑰路 茶花路 凱爾楓尚 概況比較 項目 御源林城 凱爾楓尚 本項目 對比 規(guī)模 1萬平米 本項目有規(guī)模優(yōu) 勢 商業(yè)定位 社區(qū)基本生活配套 區(qū)域生活配套 區(qū)域生活配套 本項目沒有明顯優(yōu)勢 銷售模式 不帶租約銷售 不帶租約銷售 不帶租約銷售 本項目沒有明顯優(yōu)勢 交房時間 現(xiàn)鋪 2023年 9月 部分現(xiàn)鋪 交房時間有一定優(yōu)勢 入住業(yè)態(tài) 餐飲、建材、銀行、超市 —— —— 無優(yōu)勢可言 楓林雅都 星港花園 運河花園 港龍華庭 區(qū)政府 楓逸人家 本案 凱爾楓尚 青楓公園 青楓公館 好享家 青楓壹號 本案 北港中心小學 御源林城 御源林城 寶龍城市廣場 香 樟 路 合 歡 路 水 杉 路 公園出口 主要人流動線 主要車行動線 區(qū)位對比 項目 御源林城 凱爾楓尚 本項目 對比 位置 主要集中在玫瑰路段沿街兩邊，水杉路段也有少量商鋪 主要集中在玫瑰路與香樟路段 本項目的商業(yè)在玫瑰路和香樟路上，夾在御源林城和凱爾風尚之間 本案位于區(qū)域的核心位置 區(qū)位資源 占據(jù)區(qū)域人流主干 道 占據(jù)區(qū)域人流 主干道 占據(jù)區(qū)域人流 主干道 沒有明顯優(yōu)勢 產(chǎn)品比較 項目 御源林城 凱爾楓尚 本項目 對比 主力面積 100 100 150200 面積太大，無優(yōu) 勢 樓層 2層 2層 部分 2層，少量 34層 層數(shù)多，無優(yōu)勢 開間 4米 4米 開間大，但無明 顯優(yōu)勢 進深 13 12 12 沒有明顯優(yōu)勢 層高 1層 3米 2層 1層 2層 ？ ？ 配套 水電衛(wèi) 水電衛(wèi) 水電衛(wèi) 無明顯優(yōu)勢 結(jié)論： ?目前周邊已推商業(yè)已基本去化，剩余不到 25%，短期內(nèi)區(qū)域競爭有限，也就導致了區(qū)域內(nèi)商鋪產(chǎn)品的暫時稀缺。 四、項目定位 商業(yè)需求 工業(yè)園區(qū)消費需求： 目前工業(yè)園區(qū)共有近 300余家企業(yè)注冊，實際入住 130多家企業(yè)，后續(xù)還會有相當多的企業(yè)入住工業(yè)園區(qū)。 對區(qū)域商業(yè)的需求會隨居住人口的增加而逐步擴大。 項目定位 — 總體定位 現(xiàn)場對于周邊商業(yè)在售項目購買客戶進行了解 ，客源主要還是以鐘樓區(qū)域客戶為主，購買目的也是以投資為主，數(shù)據(jù)了解情況詳見下表： 商業(yè)客戶情況分析 020406080100投資客比例（%） 自營客比例（%）客戶需求情況分析好享家 御源林城 凱爾楓尚 港龍華庭 楓林雅都商業(yè)客戶情況分析 0510152025勤業(yè) 花園 市中心 北港 新閘區(qū)域客戶分布情況好享家 御源林城 凱爾楓尚 港龍華庭 楓林雅都商業(yè)客戶情況分析 0102030405060報紙（% ） 老客戶再購（% ） D M （% ） 電視（% ） 工地圍板客戶獲知媒體渠道好享家 御源林城 凱爾楓尚 港龍華庭 楓林雅都1. 從上表情況看，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)品銷售對象主要是區(qū)域內(nèi)的投資客，存在自用客但比例非常有限； 2. 獲知媒體主要以工地實景以及圍板為主，其次老業(yè)主購買商業(yè)比例也較高。 ? 而位置差、大進深、大面積的商鋪可酌情下調(diào)銷售價格以保證合理的去化速度。 常州項目現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃 餐飲 社區(qū)配套 / 文教 購物 娛樂 業(yè)態(tài)區(qū)域 利用端頭位置，并考慮商鋪大進深等特點，規(guī)劃為休閑娛樂業(yè)態(tài)，并兼顧部分銷售散鋪，作為精品購物等業(yè)態(tài)。 16 17 6 5 4 3 2 調(diào)整業(yè)態(tài)分布 — 娛樂 大型娛樂連鎖，如KTV、 SPA、健身等 調(diào)整業(yè)態(tài)分布 — 賣場社區(qū)配套 /文教 社區(qū)配套型業(yè)態(tài)，滿足本社區(qū)及周邊居民日常居家生活所需，包括便利、藥店、美容美發(fā)、糕點、銀行、郵政、干洗、花店、中介、圖書音像
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