【正文】 內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策等。 ? 在此基礎(chǔ)上，投資者還要分析其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況。 1/22/2023 73 主講人：李軍峰 ? 3. 市場需求分析 ? （ 1）購買者行為分析 ? 購買者行為分析首先要分析的影響因素包括：社會文化因素，比如消費者所處的文化、亞文化、社會階層，以及與之相關(guān)的群體；個人因素，包括所處的年齡段、職業(yè)、經(jīng)濟狀況、生活方式、個性及自我觀念；心理因素，比如購買動機、知覺、學(xué)習(xí)以及信念都能影響人們對特定住房的偏好。 1/22/2023 74 主講人：李軍峰 ? （ 2）需求指標分析 ? 首先應(yīng)作市場需求預(yù)測。 ? 其次是分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要不動產(chǎn)開發(fā)項目。 ? 第三是吸納率分析。 ? 第四是市場購買者的產(chǎn)品功能需求分析。 1/22/2023 75 主講人：李軍峰 ? 4. 市場供給分析 （ 1）競爭者行為分析 開展競爭者分析的內(nèi)容有：識別競爭者，從而明確可能出現(xiàn)的威脅；確定競爭者的追求目標或目標組合；估計競爭者對不同的競爭行為的反應(yīng)；分析競爭者的行為可能帶來的市場機會；分析競爭者目標的差異對經(jīng)營模式的影響；將競爭者劃分為不同的戰(zhàn)略群體；明確主要的競爭對手，決定自己的競爭戰(zhàn)略；估計競爭者的優(yōu)勢及劣勢，了解競爭者執(zhí)行各種既定戰(zhàn)略是否達到了預(yù)期目標；判斷競爭者的反應(yīng)模式。 （ 2）供給指標分析 首先應(yīng)調(diào)查不動產(chǎn)當前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。 第二是分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。 第三是分析不動產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來有關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 1/22/2023 76 主講人：李軍峰 ? 5. 相關(guān)因素分析 ? 需要進行詳細分析的問題 ：項目所處的位置、周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系； ? 項目用地工程地質(zhì)資料； ? 附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃控制指標，城市建設(shè)規(guī)劃管理的有關(guān)定額指標（如控制高度、容積率、用途、綠地率、建筑覆蓋率、內(nèi)外交通組織、建筑防火、停車位數(shù)等）； ? 針對未來用戶的需求信息； ? 同類競爭性發(fā)展項目的信息，政府對此發(fā)展項目的態(tài)度； ? 項目周圍市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的供應(yīng)能力； ? 針對項目的成本 /價格 /租金 /空置率 /市場吸納能力分析；金融信息，如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。 1/22/2023 77 主講人：李軍峰 不動產(chǎn)投資市場分析的手段與方法 ? 1. 市場規(guī)模的預(yù)測 ? 服務(wù)市場（也稱目標市場）： 不動產(chǎn)投資者決定追求的那部分有效市場，滲透市場是指已經(jīng)購買（承租）了該類不動產(chǎn)商品的消費者的集合。 ? 不需任何刺激需求的費用就有的基本銷售量，稱為 市場最低量 。通常情況下，隨著行業(yè)市場營銷費用的增加會引起需求水平的提高；開始時以加速度增加，當市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求的增加了。因此市場需求有一個上限，稱為 市場潛量 。 1/22/2023 78 主講人：李軍峰 ? 市場需求預(yù)測就是要估算出一個地區(qū)對某種產(chǎn)品的市場潛量，常用的測算方法是： ? Q＝ n q p ? 式中： Q—— 總市場潛量； n—— 特定產(chǎn)品或市場的購買者數(shù)量； q—— 購買者的平均購買數(shù)量； p——平均單價。 ? 新建住宅市場需求量＝家庭數(shù)量戶均可支配收入住房消費傾向 1/22/2023 79 主講人：李軍峰 ? 2. 市場趨勢分析 ? （ 1）市場趨勢分析的步驟 ? ①宏觀環(huán)境預(yù)測 ? 主要是指對一個國家政策、法律環(huán)境，經(jīng)濟、科技環(huán)境等的形勢分析，并應(yīng)用它并結(jié)合其它環(huán)境指標來預(yù)測行業(yè)市場狀況。 ? ②行業(yè)預(yù)測 ? 也稱中觀環(huán)境分析，主要指對不動產(chǎn)市場環(huán)境的分析。 ? ③企業(yè)的銷售預(yù)測 ? 也稱微觀分析，主要進行不動產(chǎn)附近區(qū)域競爭樓盤及消費者需求趨向分析。 1/22/2023 80 主講人：李軍峰 ? （ 2）市場趨勢分析方法 ? ①購買者意圖調(diào)查法。 ? ②意見綜合法。 ? ③專家意見法 ,又稱德爾菲法。 ? ④時間序列分析法。 ? ⑤相關(guān)分析法。 1/22/2023 81 主講人：李軍峰 謝 謝 :40:0519:4019::40 19:4019:40::40:05 2023年 3月 11日星期六 7時 40分 5秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 11, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 19:40:0519:40:0519:403/11/2023 7:40:05 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :40:0519:40Mar2311Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 19:40:0519:40:0519:40Saturday, March 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :40:0519:40:05March 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 11日星期六 下午 7時 40分 5秒 19:40: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 7時 40分 :40March 11, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 11日星期六 7時 40分 5秒 19:40:0511 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 7時 40分 5秒 下午 7時 40分 19:40: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 19:40:0519:40:0519:403/11/2023 7:40:05 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :40:0519:40Mar2311Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 19:40:0519:40:0519:40Saturday, March 11, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :40:0519:40:05March 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 11日星期六 下午 7時 40分 5秒 19:40: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 7時 40分 :40March 11, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 11日星期六 7時 40分 5秒 19:40:0511 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 7時 40分 5秒 下午 7時 40分 19:40: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 19:40:0519:40:0519:403/11/2023 7:40:05 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :40:0519:40Mar2311Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 19:40:0519:40:0519:40Saturday, March 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :40:0519:40:05March 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 11日星期六 下午 7時 40分 5秒 19:40: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 7時 40分 :40March 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 11日星期六 7時 40分 5秒 19:40:0511 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 7時 40分 5秒 下午 7時 40分 19:40: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴