不動產投資不動產證券化成功大學企管研究所-資料下載頁
2025-05-12 02:05本頁面
【正文】 動產證券化條例禁止管理團隊從事某些高風險性的投資，如不動產開發(fā)及營建案 負面： 租戶的集中性風險（臺南新光三越百貨大樓，新光三越百貨公司為該大樓之單一租戶，但應可獲得緩和） 信託營運紀錄不足的顧慮（因該信託之不動產投資組合有穩(wěn)定的租金收入及高出租率績效記錄，而獲得緩和） 管理機構 新昕國際 也是新光關係企業(yè)所完全掌控，有管理上的道德風險。 38 REITs股市表現(xiàn)分析比較 富邦一號 95/1/4淨值 國泰一號 95/1/4淨值 新光一號 95/1/4淨值 39 美國 REITs概況 40 美國 REITs 市場家數(shù)與總市值 ~1 數(shù)量 1971年 34家 (總市值 15億 美元 ) 2021年 182家 (1549億 美元 ) 2021年（總市值 3050億 美元） 報酬 － 長期 投資報酬率甚佳，還原配息後， 從 1974年到 2021年底，年平均報酬 率高達 15% 41 美國 REITs 市場家數(shù)與總市值 ~2 (單位：百萬美元 ) 市場以Equity REIT為主 42 美國 REITs 市場家數(shù)與總市值 ~3 近來 REITs數(shù)目稍減， 市值仍繼續(xù)上升 43 美國 REITs 的種類 按照 資金的投資方向 ， REITs 可分為三類： 1. 權益型（ Equity REITs）： 目的在於獲得不動產的產權以取得經營收入 2. 抵押權型（ Mortgage REITs） ： 金融仲介的角色，將所募集的資金用於發(fā)放各種抵押貸款 3. 混合型（ Hybrid REITs）： 未來的發(fā)展趨 若按照 股份 是否可以 追加發(fā)行 ，可將 REITs 區(qū)分為： 1. 封閉型 2. 開放型 若按照是否有 確定期限 ，分為 ： 按照 投資標的確定與否 ，分為 ： 44 美國 REITs類型特性比較分析 45 美國 REITs 指數(shù)成分 ~1 主要分為九大類 46 美國 REITs 指數(shù)成分 ~2 提供 REIT投資標的組成及所佔百分比 以投資 Industry Office為主，其投資額也最多 47 美國市場～ 1 48 美國市場 ~2 49 指數(shù)漲跌幅分析 美國各類不動產相關指數(shù)發(fā)展齊全，可直接數(shù)長期的績效表現(xiàn)來分析投資成果： 以各指數(shù)漲幅來看，美國 1997到 2021年底 市場相當熱絡 選擇 投資 REITs比直接投資房房地產報酬率更高，也比直接投資地產類股的報酬要高 50 年複合報酬率分析 仍以 摩根 REIT指數(shù) 報酬最高 投資 REITs的報酬優(yōu)於地產股 51 風險與報酬分析 Beta值 是一種 風險指數(shù) ，用來衡量單一股票或共同基金相較於全體市場，具報酬波動率的統(tǒng)計概念 Beta值表股價指數(shù)之 報酬率 上升一單位時，某一證券之 股價 平均上升或下降之單位 Beta值越小 風險 越小 根據(jù)投資理論， 整體市場本身的 Beta值為一 ，若指數(shù)的波動大於整體市場的波動幅度，則 Beta係數(shù)大於 1，就美國而言，是以大盤指數(shù) 道瓊工業(yè)指數(shù)的 Beta值為 1 52 風險與報酬分析 美國不動產的三種模式整體風險明顯小於投資股市 低風險 低報酬 53 REITs和其他股市的績效表現(xiàn) NAREIT Equity通常有較好之表現(xiàn) 54 Equity REITs 殖利率 Equity REIT Dividend Yield 通常高於 10Year Treasury Dividend Yield 55 Equity REIT 殖利率分佈圖 Average Yield 19982021 大於Average Yield 19901997 56 結論＆臺灣 REITs未來發(fā)展～ 1 目前 8檔 REITs信用評等與投資標的都有不錯的水準，風險低 與美國 REITs走勢大致相同，目前微幅成長 種類雖不如美國多樣，但已逐漸多元 單看價格漲幅，卻不如預期，不如美國 REITs強勁 8檔國內 REITs均低於國內投信發(fā)行的 8檔 REITs基金 國內 REITs較像固定收益的商品，除非房地產漲幅很大，否則要大幅上漲很難 比較合理的期待，是像買債券、存定存一樣，領固定配息 57 結論＆臺灣 REITs未來發(fā)展 ~2 國內 REITs市場還屬於萌芽階段，規(guī)模仍有限，成熟度也還不足 觀察鄰近的日本、新加坡等 REITs市場，商品發(fā)展初期往往會因投資人對新商品的不瞭解，使股價受到壓抑，等市場成熟度提高之後，市價才會有明顯的貣漲 臺灣 REITs未來前景仍值得期待，其穩(wěn)定的報酬，適合作為平衡資產配置的長期佈局工具 58 捌 、 結論 er/yong/ 內政部營建署 內政部建築研究所 地政司 財團法人臺灣不動產資訊中心 房地天下
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